Bản án 180/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 17/10/2022 và trong quá trình giải quyết người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Trần Phúc T trình bày: Ngày 11/11/2021, ông Trần Phúc T và ông Nguyễn Văn C ký hợp đồng đặt cọc, ông T đặt cọc cho ông C số tiền 200.000.000 đồng để ông C chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 57, tờ bản đồ 60, xã L, huyện B có diện tích 7,765,3m2 cho ông T với giá chuyển nhượng là 700.000.000 đồng. Tại thời điểm này, thửa đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên thoả thuận ông Trần Phúc T chịu trách nhiệm làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai bên sẽ tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đến ngày 09/12/2021 hai bên thoả thuận lại thời hạn là 120 ngày. Trong thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc, ngày 15/01/2022 ông Trần Phúc T thanh toán cho ông C số tiền 200.000.000 đồng và ngày 24/5/2022 ông Trần Phúc T tiếp tục thanh toán thêm cho ông C số tiền 100.000.000 đồng, tổng cộng số tiền mà ông Trần Phúc T đã thanh toán cho ông C là 500.000.000 đồng; ông C đã giao đất và ông Trần Phúc T đầu tư cải tạo thêm với số tiền 200.000.000 đồng. Nhưng hết thời gian đã thoả thuận nêu trên, ông Trần Phúc T làm thủ tục nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì thửa đất trên của Công ty giấy. Do vậy, nay khởi kiện yêu cầu buộc ông Nguyễn Văn C phải trả lại số tiền cọc là 200.000.000 đồng, phạt cọc 200.000.000 đồng, số tiền đã thanh toán để chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02 lần là 300.000.000 đồng và yêu cầu ông C phải bồi thường số tiền 200.000.000 đồng mà ông T đã thuê máy múc, làm đường, đục đá san mặt bằng, tổng cộng là 900.000.000 đồng.

Bị đơn ông Nguyễn Văn C trình bày: Thống nhất như nguyên đơn trình bày về hợp đồng đặt cọc, tổng số tiền đã nhận là 500.000.000 đồng như ông T trình bày nhưng không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T mà tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 11/11/2021.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ban Q B’ri - người đại diện theo pháp luật ông Nguyễn Minh C1 trình bày:

Căn cứ Quyết định số 450/QĐ-UBND ngày 19/02/2008 “Về việc phê duyệt kết quả rà soát quy hoạch lại 03 loại rừng tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2008-2020” thì diện tích thửa đất gồm 26 vị trí (từ số A) tọa độ do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B cung cấp cho Tòa án L có 4.197m2 nằm trong ranh đơn vị được giao quản lý và 6.878m2 nằm ngoài ranh đơn vị được giao quản lý.

Căn cứ Quyết định số 2016/QĐ-UBND ngày 09/10/2018 của UBND tỉnh L “Về việc phê duyệt kết quả điều chỉnh quy hoạch đất sản xuất lâm nghiệp và cơ cấu 03 loại rừng tỉnh Lâm Đồng giai đoạn 2016-2025, định hướng đến năm 2030”; Quyết định số 986/QĐ-UBND ngày 06/5/2019 của UBND tỉnh L “Về việc điều chỉnh phạm vi, ranh giới diện tích đất lâm nghiệp và cơ cấu 03 loại rừng giao Ban Quản lý rừng phòng hộ Đam B'ri quản lý” thì diện tích thửa đất gồm 26 vị trí (từ số A) tọa độ do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đại huyện B cung cấp cho Tòa án có 3.289m2 nằm trong ranh đơn vị được giao quản lý và 7.785m2 nằm ngoài ranh đơn vị được giao quản lý. Đối với diện tích 3.289m2 ông Côn T1 cây nông nghiệp là hành vi lấn chiếm đất lâm nghiệp là đất rừng sản xuất do Ban Q B’ri quản lý, diện tích này là diện tích giao khoán theo Quyết định 178/2001/QĐ-TTg ngày 12 tháng 11 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ nhưng do hộ nhận khoán không thực hiện đúng phương án nên đơn vị đã tiến hành thanh lý hợp đồng.

Căn cứ Quyết định số 503/QĐ-UBND ngày 08/3/2021 “Về việc điều chỉnh, bổ sung khoản 3 Điều 1 Quyết định số 2016/QĐ-UBND ngày 09/10/2018 của Chủ tịch UBND tỉnh L” thì diện tích thửa đất gồm 26 vị trí (từ số A) tọa độ do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B cung cấp cho Tòa án toàn bộ 11.040m2 nằm trong ranh đơn vị được giao quản lý.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 101/2024/DS-ST ngày 26/9/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng (nay là Tòa án nhân dân khu vực 4 – Lâm Đồng) đã xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Phúc T về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Nguyễn Văn C.

Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Hợp đồng nhận cọc mua bán đất” ngày 11/11/2021 giữa ông Trần Phúc T với ông Nguyễn Văn C.

Buộc ông Nguyễn Văn C phải hoàn trả lại cho ông Trần Phúc T số tiền 726.991.968 đồng (Bảy trăm hai mươi sáu triệu chín trăm chín mươi mốt ngàn chín trăm sáu mươi tám đồng).

Buộc ông Trần Phúc T phải bàn giao trả lại thửa đất số 57, tờ bản đồ 60, xã L, huyện B diện tích 6.684,9m2 theo kết quả đo vẽ ngày 24/8/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B và toàn bộ cây trồng trên đất theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 24/5/2023 (gồm có: 30 cây sầu riêng thái, 20 cây sầu riêng hạt, 50 cây bơ 034, 70 cây bơ hạt, 20 cây mít thái, 80 cây mít tố nữ) cho ông Nguyễn Văn C.

Đình chỉ yêu cầu phạt cọc với số tiền 200.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng với số tiền 200.000.000 đồng mà ông T đã thuê máy múc, làm đường, đục đá san mặt bằng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 01/10/2024, ông Nguyễn Văn C có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.

Tại phiên tòa hôm nay:

Ông C vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Ông B cho rằng đất xuống giá nên ông T không nhận chuyển nhượng. Cây trồng bị chết lỗi do ông T nên ông T phải chịu trách nhiệm.

Nguyên đơn ông T không đồng ý với kháng cáo của bị đơn. Tại thời điểm khởi kiện ông đã giao lại đất và cây trồng trên đất cho bị đơn nên cây trồng chết là lỗi do bị đơn không chăm sóc.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa bản án sơ thẩm. Buộc ông C phải thanh toán cho ông T số tiền 586.886.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ông Trần Phúc T và ông Nguyễn Văn C đều thừa nhận ngày 11/11/2021 hai bên có ký kết hợp đồng nhận cọc mua bán đất, ông T đặt cọc cho ông C số tiền 200.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 57, tờ bản đồ 60, xã L, huyện B có diện tích 7.765,3m2 với giá chuyển nhượng là 620.000.000 đồng. Tại thời điểm giao dịch, thửa đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên thoả thuận ông Trần Phúc T chịu trách nhiệm làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn 90 ngày. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai bên sẽ tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định. Đến ngày 09/12/2021 hai bên thoả thuận lại thời hạn là 120 ngày. Trong thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc, ngày 15/01/2022 ông T thanh toán cho ông C số tiền 200.000.000 đồng và ngày 24/5/2022 ông T tiếp tục thanh toán thêm cho ông C số tiền 100.000.000 đồng, tổng cộng số tiền mà ông T đã thanh toán cho ông C là 500.000.000 đồng. Tại phiên toà sơ thẩm, hai bên đều thừa nhận giá chuyển nhượng của thửa đất 57, tờ bản đồ 60, xã L là 700.000.000 đồng, do nhầm lẫn nên ghi trong hợp đồng đặt cọc ngày 11/11/2021 là 620.000.000 đồng.

Như vậy, sau khi đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng, ông T đã thanh toán thêm 02 lần với số tiền 300.000.000 đồng cho ông C để đảm bảo cho việc chuyển nhượng đất. Do đó, giao dịch giữa các bên đã chuyển từ hợp đồng đặt cọc thành hợp đồng chuyển nhượng. Cấp sơ thẩm căn cứ vào các quy định của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ.

Theo kết quả đo vẽ ngày 01/8/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện B thì có 3.289m2 nằm trong ranh đơn vị được giao quản lý và 7.785m2 nằm ngoài ranh đơn vị được giao quản lý. Đối với diện tích 3.289m2 ông Côn trồng cây nông nghiệp là hành vi lấn chiếm đất rừng theo Quyết định 178/2001/QĐ-TTg ngày 12 tháng 11 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ giao cho Ban Q b’ri quản lý; theo Quyết định số 503/QĐ-UBND ngày 08/3/2021 “Về việc điều chỉnh, bổ sung khoản 3 Điều 1 Quyết định số 2016/QĐ-UBND ngày 09/10/2018 của Chủ tịch UBND tỉnh L” thuộc quy hoạch đất lâm nghiệp.

Tại thời điểm các bên giao dịch đặt cọc và thanh toán tiền, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Mặt khác, việc chuyển nhượng không thực hiện theo quy định tại các Điều 500, Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự. Do vậy, giao dịch giữa ông C và ông T là vô hiệu. Ông C và ông T đều biết rõ đất chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng cho ông C nhưng các bên vẫn tiến hành giao dịch nên về lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là là ngang nhau (50/50). Buộc các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, không trả được bằng hiện vật thì thanh toán bằng giá trị.

Ông C kháng cáo, yêu cầu định giá lại tài sản tranh chấp. Theo chứng thư thẩm định giá ngày 27/6/2025 của Công ty cổ phần T2 giá Năm thành viên thì giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp là 613.772.000 đồng. Giá thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất là 700.000.000 đồng, ông T đã thanh toán 500.000.000 đồng, tương ứng với 71,42% (500.000.000 đồng/700.000.000 đồng). Giá trị của thửa đất tại thời điểm định giá tương ứng với số tiền ông T đã thanh toán là 438.355.962 đồng (613.772.000 đồng x 71,42%).

Như vậy, giá trị trượt giá giảm là 61.644.040 đồng (500.000.000 đồng - 438.355.962 đồng). Do lỗi 50/50 nên cả ông T và ông C đều phải chịu thiệt hại với số tiền là 30.822.019 đồng (61.644.040 đồng : 2).

Do vậy, cần buộc ông C phải trả lại cho ông Trần Phúc T số tiền là 469.177.981 đồng (500.000.000 đồng - 30.822.019 đồng).

Trong thời gian thực hiện hợp đồng ông C đã giao đất cho ông T sử dụng. Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu nên buộc ông T phải bàn giao lại thửa đất số 57, tờ bản đồ 60, xã L, huyện B diện tích 6.684,9m2 theo kết quả đo vẽ ngày 24/8/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B cho ông C là đúng quy định của pháp luật.

Người đại diện của ông C cho rằng nếu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thuộc về ông T và yêu cầu ông T phải bồi thường thiệt hại số cây trồng trên đất bị chặt, bị chết. Theo chứng thư thẩm định giá ngày 05/8/2025 thì toàn bộ cây trồng trên đất đã chết. Xét thấy, như đã xác định ở trên, lỗi 50/50 nên ông T, ông C phải chịu ½ giá trị cây trồng đã định giá khi cây còn sống, theo chưng thư thẩm định giá ngày 30/10/2023 của Công ty cổ phần T2 (BL 67) là 208.895.500 đồng : 2 = 104.447.750 đồng. Như vậy, tổng cộng ông C phải thanh toán cho ông T số tiền là 469.177.981 đồng + 104.447.750 đồng = 573.625.731 đồng.

Tại phiên toà sơ thẩm, đại diện theo uỷ quyền của ông T rút yêu cầu phạt cọc với số tiền 200.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với số tiền 200.000.000 đồng mà ông T đã thuê máy múc, làm đường, đục đá san mặt bằng nên Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ là đúng quy định của pháp luật.

Từ những phân tích trên, chấp nhận một phần kháng cáo của ông C, sửa bản án sơ thẩm theo hướng đã nhận định.

Tại giai đoạn sơ thẩm chi phí đo vẽ, thẩm định giá số tiền 47.258.873 đồng (ông T ứng chi, đã quyết toán xong), tại giai đoạn phúc thẩm chi phí thẩm định giá lại số tiền 28.600.000 đồng (ông Côn ứng chi, đã quyết toán xong). Tổng chi phí tố tụng là 75.858.873 đồng. Do lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là như nhau nên mỗi bên phải chịu ½. Buộc ông C phải thanh toán lại cho ông T số tiền là 9.329.436 đồng.

Do yêu cầu khởi kiện của ông T được chấp nhận nên buộc ông C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch.

Do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận nên ông C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn C, sửa bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Phúc T về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Nguyễn Văn C.

Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Hợp đồng nhận cọc mua bán đất” ngày 11/11/2021 giữa ông Trần Phúc T với ông Nguyễn Văn C.

Buộc ông Trần Phúc T phải bàn giao trả lại thửa đất số 57, tờ bản đồ 60, xã L, huyện B diện tích 6.684,9m2 theo kết quả đo vẽ ngày 24/8/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B cho ông Nguyễn Văn C.

Buộc ông Nguyễn Văn C phải hoàn trả lại cho ông Trần Phúc T số tiền 573.625.731 đồng (Năm trăm bảy mươi ba triệu sáu trăm hai mươi lăm ngàn bảy trăm ba mươi mốt đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Đình chỉ yêu cầu phạt cọc với số tiền 200.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng với số tiền 200.000.000 đồng mà ông T đã thuê máy múc, làm đường, đục đá san mặt bằng.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Nguyễn Văn C phải thanh toán lại cho ông Trần Phúc T số tiền là 9.329.436 đồng.

3. Về án phí:

Buộc ông Nguyễn Văn C phải chịu 26.945.029 đồng án phí dân sự sơ thẩm và 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0007228 ngày 10/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 4 – Lâm Đồng). Ông C còn phải nộp 26.645.029 đồng án phí.

Hoàn trả cho ông Trần Phúc T số tiền 19.800.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0009667 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 4 – Lâm Đồng).

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.