Bản án 180/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn và trong quá trình giải quyết vụ án, được bổ sung tại phiên tòa thể hiện:

Ngày 08/01/2006 ông Phan Thanh D và vợ bà Lê Thị Hồng N có nhận chuyển nhượng của ông Huỳnh Thanh T, ông Huỳnh Thanh Q tổng diện tích 12.398,1m2, trong đó gồm phần đất thổ cư và đất vườn có diện tích ngang 5m dài 49,62m và đất nông nghiệp có diện tích 12.150m2, thuộc thửa đất số 106, 107, tờ bản đồ số 06 tọa lạc tại phường 8, thành phố M, tỉnh Cà Mau. Hợp đồng làm giấy tay có chữ ký của người chuyển nhượng là ông Huỳnh Thanh T và con là Huỳnh Thanh Q. Giá chuyển nhượng là 18 lượng vàng 24k. Sau đó, đến ngày 03/4/2006 hai bên có ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Phan Thanh D và bà Lê Thị Hồng N với ông Huỳnh Thanh T tại Ủy ban nhân dân phường 8, thành phố M, hợp đồng theo mẫu và có xác nhận của cán bộ địa chính phường 8, và có chứng thực của Chủ tịch ủy ban nhân dân phường 8, thành phố M. Tại thời điểm chuyển nhượng ông Huỳnh Thanh T đã được Ủy ban nhân dân thành phố M cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 134 ngày 12/02/2004. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng phía ông D và bà N đã thanh toán xong cho ông T và con trai là ông Q 18 lượng vàng 24k (có các biên nhận nhận vàng do ông Q ký nhận). Phía ông T cũng đã giao phần đất đã chuyển nhượng cho ông D quản lý sử dụng, do không có nhu cầu canh tác nên 04 năm đầu ông cho ông Q mướn lại để canh tác, có làm văn bản thuê đất, giá thuê mỗi năm 5.000.000 đồng đến năm 2010 ông Q trả lại cho ông quản lý canh tác cho đến nay. Tuy nhiên, do thời điểm đó gia đình ông chưa có điều kiện làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa tách sổ.

Đến ngày 10/4/2007 ông T đã cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH362691 tên ông Huỳnh Thanh T, với tổng diện tích 14.740m2, thửa đất số 107, tờ bản đồ số 06, trong đó có phần diện tích đất ông T đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông D bà N. Đến ngày 30/11/2018 ông T cho tặng cho ông Huỳnh Thanh Q diện tích 1.132,4m2, còn lại 12.941,6m2. Sau đó ông nhiều lần yêu cầu ông Q giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên để ông làm thủ tục tách thửa sang tên nhưng ông Q diện nhiều lý do không thực hiện nghĩa vụ và cho rằng trước đây cha ông và ông chỉ chuyển nhượng diện tích là 9.000m2 đất.

Hiện nay ông đồng ý với sơ đồ vị trí đất mà Trung tâm kỹ thuật – công nghệ - Q trắc Tài nguyên và môi trường đã đo vẽ ngày 10/7/2020, không yêu cầu đo vẽ lại và không có yêu cầu định giá.

Nên nay vợ chồng ông khởi kiện yêu cầu Tòa án: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/4/2006 giữa vợ chồng ông với ông T có hiệu lực và công nhận toàn bộ diện tích phần đất vợ chồng ông đang quản lý, sử dụng theo đo đạc thực tế ngày 10/7/2020 tại thửa đất số 107, tờ bản đồ số 06, phường 8, thành phố Cà Mau theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH362691 tên ông Huỳnh Thanh T, thuộc quyền sử dụng của bà Lê Thị Hồng N và ông Phan Thanh D.

Tại bản ghi ý kiến của ông Huỳnh Thanh Q ngày 10/7/2020 thể hiện:

Ông là con ruột của ông Huỳnh Thanh T, trước khi ông T mất ông là người sống cùng nhà với ông T. Vào ngày 27/4/2020 ông T đã chết. Mẹ ông là bà Võ Thị S đã chết vào ngày 24/11/1992. Giữa ông T và bà S có 06 người con gồm ông Huỳnh Trung L, ông Huỳnh Trung N, bà Huỳnh Kim P, bà Huỳnh Kim Đ, ông Huỳnh Thanh Q, bà Huỳnh Kim H. Phần đất ông D đang tranh chấp là phần đất do cha ông là ông Huỳnh Thanh T đứng tên, ông T đã được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 10/4/2007. Năm 2018 ông T có tặng cho ông phần đất có diện tích 1.132m2, nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên. Ông thừa nhận vào ngày 08/01/2006 ông cùng cha là ông Huỳnh Thanh T có ký chuyển nhượng cho vợ chồng ông D bà N 09 công đất, nên ông cũng đồng ý giao 09 công đất trên cho ông D, bà N, còn phần diện tích đất do cha ông là ông Huỳnh Thanh T ký với ông D có chứng thực tại phường ông không có ký tên cũng không rõ diện tích nên ông chưa xác định được ý kiến.

Tại bản ghi ý kiến của ông Huỳnh Trung N ngày 10/7/2020 thể hiện:

Ông là con ruột của ông Huỳnh Thanh T và bà Võ Thị Sữa. Ông T đã mất vào tháng 4 năm 2020, bà Sữa mất vào năm 1992. Ông xác định trước đây ông có biết cha ông là ông Huỳnh Thanh T có chuyển nhượng cho ông Phan Thanh D 01 phần đất tọa lạc tại phường 8, thành phố M nhưng ông không rõ chuyển nhượng vào thời gian nào, diện tích bao nhiêu. Tuy nhiên do ở gần nên ông có biết sau khi chuyển nhượng mấy năm đầu ông D cho em trai ông là Huỳnh Thanh Q thuê lại để canh tác, sau 04-05 năm thì Q bàn giao lại cho ông D canh tác sử dụng. Diện tích đất ao vuông và bờ vuông là do ông D cho người múc và bồi đắp. Yêu cầu khởi kiện của ông D ông không có ý kiến gì.

Đối với những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Huỳnh Thanh T là ông Huỳnh Trung L, bà Huỳnh Kim P, bà Huỳnh Kim Đ, bà Huỳnh Kim H, Tòa án đã thông báo, niêm yết công khai, triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng các ông, bà nói trên vẵn vắng mặt không có lý do và không có văn bản ý kiến gửi Tòa án.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Tòa án đã đảm bảo đúng thủ tục tố tụng theo quy định, các đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật. Về nội dung vụ án: Căn cứ các Điều 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự, Điều 106, Điều 127 Luật đất đai năm 2003. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/4/2006 giữa ông T với ông D, bà N là có hiệu lực pháp luật; Công nhận diện tích 12.135m2 thửa đất số 107, tờ bản đồ số 06, phường 8, thành phố Cà Mau theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH362691 tên ông Huỳnh Thanh T, thuộc quyền sử dụng của bà Lê Thị Hồng N và ông Phan Thanh D.

Chi phí tố tụng và án phí bị đơn phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Bị đơn ông Huỳnh Thanh Q, những người thừa kế quyền và nghĩa vụ của bị đơn ông Huỳnh Thanh T là ông Huỳnh Trung L, bà Huỳnh Kim P, bà Huỳnh Kim Đ, bà Huỳnh Kim H, Huỳnh Trung N đã được triệu tập hợp lệ lần thứ 2, nhưng vẫn vắng mặt không lý do. Do đó, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người nêu trên theo quy định tại các Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

Hợp đồng ngày 03/4/2006 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 375 được lập theo mẫu, có đầy đủ chữ ký và chữ viết tên của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng trên giữa ông D, bà N, ông T hoàn toàn tự nguyện có chứng thực của Ủy ban nhân dân phường 8, thành phố Cà Mau. Nên nội dung và hình thức hợp đồng chuyển nhượng đã thực hiện theo đúng quy định tại Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005. Thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng ông T đã được Ủy ban nhân dân thành phố M cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm giao kết hợp đồng các đương sự có đủ năng lực hành vi dân sự, tài sản chuyển nhượng không bị cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, không có tranh chấp gì.

Tại hợp đồng các bên có thỏa thuận và ghi rõ thửa đất chuyển nhượng có “diện tích 12.398,1m2, loại đất thổ cư là 100m2, đất vườn 148,1m2, còn lại là đất lúa”. Vị trí thửa đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính thửa đất có chữ ký ông Huỳnh Thanh T. Sau khi ký hợp đồng phía ông T đã trả đủ tiền chuyển nhượng (thực tế là 18 lượng vàng 24K) cho bên ông T (do ông Q ký nhận) Ông T cũng đã bàn giao đất cho ông D quản lý sử dụng, ông D đã cho ông Q thuê lại canh tác, việc này cũng được ông Q, và côn ông T là ông N là ông T xác nhận. Mặc khác, trước khi ký kết hợp đồng giữa các bên có làm hợp đồng chuyển nhượng giấy tay cũng có nội dung “mặt tiền 05m cộng với đất trồng lúa 09 công lẽ 12.150m2”. Nội dung hợp đồng viết giấy tay nói trên có diện tích đúng theo hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 03/4/2006, tại hợp đồng viết tay trên có chữ ký tên của ông Huỳnh Thanh Q con ông Huỳnh Thanh T. Trong khi thực tế ông T và ông Q đã bàn giao đất và ông D quản lý sử dụng trong suốt thời gian từ năm 2006 đến nay, và chính ông Q cũng đã thuê mướn lại phần đất trên để canh tác trong thời gian 04 năm, mỗi năm giá 5.000.000 đồng. Sau đó, ông Q đã trả lại toàn bộ phân đất trên và ông D đang quản lý sử dụng từ năm 2010 đến nay, và trong suốt thời gian đó ông Q cũng không có ý kiến phản đối gì.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đã tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, hai bên đã bàn giao và thực hiện hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng. Cho nên việc ông Q cho rằng không biết ông T đã chuyển nhượng cho ông D diện tích bao nhiêu và chỉ biết có chuyển nhượng 09 công đất có diện tích 9.000m2 là không có căn cứ. Nên yêu cầu khởi kiện của ông D về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 04/3/2006 là có căn cứ chấp nhận.

Hội đồng xét xử xét thấy, theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/4/2006 thì ông Huỳnh Thanh T chuyển nhượng cho ông D bà N diện tích 12.398,1 m2 trong đó gồm: Phần đất thổ cư 100m2, đất trồng cây lâu năm 148,1m2, đất trồng lúa 12.150m2 , tại thửa đất 106, 107, tờ bản đồ số 06, phường 8, thành phố Cà Mau. Trong khi, hiện nay sau khi xem xét thẩm định tại chổ theo bảng trích đo hiện trạng ngày 10/7/2020 ông D đang quản lý sử dụng thực tế tổng diện tích chỉ còn lại 12.135m2 trong đó gồm: đất trồng cây lâu năm 193,7m2, đất nuôi trồng thủy sản là 11.941m2, có vị trí tứ cận đất là hướng đông giáp đất bà Huỳnh Kim Đính, hướng bắc giáp đất ông Lê Văn Minh, hướng nam giấp đất ông Châu Hoàng Thống, hướng tây giáp lộ xi măng và kinh Bà Cai. Phần đất này thuộc thửa đất 107 tờ bản đồ số 6 và nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AH 263691 cấp ngày 10/4/2007 do Ủy ban nhân thành phố M cấp cho ông Huỳnh Thanh T. Theo ông D khi chuyển nhượng do không đo vẽ thực tế chỉ ước chừng diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T và phần đất đang quản lý của ông T bàn giao, nên diện tích đo vẽ thực tế hiện nay phần đất ông đang quản lý có diện tích nhỏ hơn diện tích phần đất theo hợp đồng chuyển nhượng là 263,1m2, đồng thời diện tích đất thổ cư không còn, do ông T tặng cho ông Q, và chuyển nhượng cho những người khác. Tuy nhiên, hiện tại Tòa ông D thống nhất diện tích phần đất vợ chồng ông thực tế đang quản lý, sử dụng, cũng như hiện trạng đo đạc thực tế nói trên và yêu cầu được công nhận. Xét thấy đây là sự tự nguyện của ông D và để ổn định ranh giới đất, có lợi cho bị đơn và phù hợp với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 147, 157, 207, 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 697, 698, 699 Bộ luật dân sự năm 2005; Các Điều 106, 127 Luật đất đai năm 2003; các Điều 26, 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phan Thanh D và bà Lê Thị Hồng N.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 03/4/2006 giữa ông Huỳnh Thanh T, ông Phan Thanh D, bà Lê Thị Hồng N là hợp pháp có hiệu lực pháp luật.

Công nhận diện tích 12.135m2 thửa đất 107, tờ bản đồ số 06, toạ lạc tại phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau thuộc quyền sử dụng của bà Lê Thị Hồng N và ông Phan Thanh D, có vị trí tứ cận và sơ đồ vị trí các cạnh do Trung tâm kỹ thuật – công nghệ - Q trắc Tài nguyên và môi trường đo vẽ ngày 10/7/2020 (kèm theo bản án).

Ông D, bà N có trách nhiệm liên hệ với cơ Q nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Về chi phí xem xét thẩm định tại chổ: Ông Huỳnh Thanh Q cùng với với những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông T là ông L, bà P, bà H, ông N, bà Đ, ông Q phải chịu toàn bộ chi phí đo đạc xem xét thẩm định tại chổ là 9.816.000 đồng, do ông D đã nộp nên ông Q cùng với với những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông T là ông L, bà P, bà H, ông N, bà Đ có trách nhiệm trả lại.

Kể từ ngày ông Phan Thanh D và bà Lê Thị Hồng N có đơn yêu cầu thi hành án, ông Q, ông L, bà P, bà H, ông N, bà Đ, ông Q phải thanh toán xong khoản tiền nêu trên, nếu không thì còn phải chịu thêm khoản lãi phát sinh theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Q và những người thừa kế quyền tố tụng của ông T là ông L, bà P, bà H, ông N, bà Đ, ông Q phải nộp 300.000 đồng. Ông D bà N đã được miễn dự nộp tạm ứng án phí nên không đặt ra việc hoàn lại.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nguyên đơn có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn ông Q và những người thừa kế quyền tố tụng của ông T là ông L, bà P, bà H, ông N, bà Đ, ông Q có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết hợp lệ.