Bản án 18/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và lời khai tại Tòa án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Đặng Văn N trình bày:

Trước đó ông Á có nợ tiền của bà T tổng cộng là 350.000.000đ, việc vay tiền hai bên có làm 01 bản giấy viết tay do bà T giữ. Để làm tin ông Á có đưa cho bà T 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC756113 do Sở tài nguyên môi trường tỉnh B cấp ngày 23/02/2016. Do bà T nhiều lần yêu cầu trả tiền nhưng ông Á chưa có tiền trả nên đến ngày 15/8/2023 bà T đối chiếu nợ và xác định cả nợ gốc và lãi là 600.000.000đ. Sau khi chốt nợ với ông Á, bà T nói bán số nợ của ông Á sang cho ông C và bà H và yêu cầu ông Á viết giấy vay mượn số tiền 600.000.000đ với ông C và bà H. Do chưa có tiền trả nợ nên ông Á đã viết giấy vay mượn với ông C và bà H theo yêu cầu của bà T và bà T đã đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC756113 của ông Á cho ông C và bà Hoài G. Ngay sau khi ký giấy vay mượn, ông C và bà H yêu cầu ông Á ra phòng công chứng để công chứng, chứng thực nội dung sự việc nhận nợ. Tại phòng công chứng Phạm Ngọc T1, ông C và bà H yêu cầu ông Á ký tên, lăn tay vào một số giấy tờ bằng văn bản đã được đánh máy tại phòng công chứng mà không nói rõ là nội dung gì, ông Á tưởng ký giấy nhận nợ có chứng thực nên đã ký và lăn tay. Sau khi ký tên và lăn tay xong thì ông C và bà H bảo ông Á về và không giao cho ông Á giấy tờ đã ký. Do không biết mình ký vào các loại giấy tờ gì nên ngày 03/10/2023 ông Á đến phòng công chứng Phạm Ngọc T1 để xin lại bản sao giấy tờ đã ký và đi hỏi người khác mới biết mình đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thửa đất số 384, tờ bản đồ số 60, diện tích 2005,1m2 tọa lạc tại ấp C, xã T (nay là thôn C, xã T, tỉnh Đồng Nai). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC756113 do Sở tài nguyên môi trường tỉnh B cấp ngày 23/02/2016. Ông Á nhận thấy việc ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói trên cho bên nhận chuyển nhượng là ông C, ông S1 và bà H là giả tạo, bị lừa dối. Ông Á không thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thửa đất số 384. Ông Á không được nhận được tiền hay bất kỳ giá trị nào từ việc ký hợp đồng chuyển nhượng.

Ông Á khởi kiện yêu cầu Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Ngọc Á với ông Dương Danh C, ông Lê Đình S1 và bà Nguyễn Thị H đối với thửa đất số 384 tờ bản đồ số 60 tại ấp C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC756113 ngày 23/02/2016

Bị đơn ông Dương Danh C, bà Nguyễn Thị H và ông Lê Đình S1 và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn thống nhất trình bày:

Ngày 15/8/2025, ông C, bà H và ông S1 có cho ông Á vay số tiền 600.000.000đ để ông Á trả tiền cho bà T. Tại thời điểm vay, có mặt cả ông Á, bà T. Ông C, bà H và ông S1 đã chuyển khoản và giao tiền mặt cho bà T với tổng số tiền 600.000.000đ theo yêu cầu của ông Á trong đó của ông C là 300.000.000đ, của bà H ông S1 là 300.000.000đ. Hẹn khoảng 6 tháng đến 12 tháng sẽ trả lại. Các bên có lập giấy vay tiền vào ngày 15/8/2023 thể hiện rõ nội dung số tiền vay là 600.000.000đ. Lãi xuất các bên thỏa thuận không ghi trong hợp đồng là 2.5%/tháng. Để đảm bảo, ông Á lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất số 384 tờ bản đồ số 60 tại ấp C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước cho ông C và bà H theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 005044, quyến số 01/2023 TP/CC-SCC/HNGĐ ngày 15/08/2023 tại văn phòng C3. Các bên thỏa thuận sau khi ông Á trả hết khoản vay thì các bên sẽ ký hủy hợp đồng chuyển nhượng.

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên, ông C và bà H đã giao số tiền vay theo yêu cầu của ông Á cho bà T. Ông C và bà H chuyển số tiền 389.000.000đ qua số tài khoản 0500.46338.739 tại ngân hàng S2 mang tên bà Ngũ Hồng T, số còn lại giao tiền mặt.

Ông S1 với bà H có yêu cầu phản tố yêu cầu buộc ông Á và bà T trả cho bà H và ông S1 số tiền 320.040.000đ trong đó tiền gốc 300.000.000đ và tiền lãi tạm tính đến ngày 15/9/2023 là 20.040.000đ, với lãi suất 1,67%/tháng cho đến khi trả hết nợ.

Ông C có yêu cầu phản tố yêu cầu buộc ông Á và bà T trả cho ông C số tiền 320.040.000đ (tiền gốc 300.000.000đ và 20.040.000đ tiền lãi tạm tính đến ngày 15/9/2023) với lãi suất 1,67%/tháng cho đến khi trả hết nợ.

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của bị đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện. Yêu cầu buộc ông Á trả cho ông C số tiền 300.000.000đ, buộc ông Á trả cho ông S1 bà H số tiền 300.000.000đ.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 19/4/2024, bà T trình bày:

Bà T và ông Á có quan hệ bạn bè. Ngày 11/12/2022, bà T có kí với ông Á hợp đồng vay với số tiền vay là 600 triệu đồng, với lãi suất 2%, thời hạn vay là 03 tháng, ông Á có thế chấp cho bà T 01 thửa đất số 384, tờ bản đồ số 60, tọa lạc tại ấp C, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Phước.

Sau khi hết thời gian 3 tháng, ông Á không trả cho bà T số tiền gốc cũng như số tiền lãi. Thời gian đó bà T khó khăn nên yêu cầu ông Á trả lại tiền để bà T xoay sở làm ăn, lúc này ông Á mới đề xuất ý kiến kiếm người vay thế chấp thửa đất nêu trên và lấy số tiền vay đó trả lại cho bà T. Bà T có nhờ người làm chung trong công ty kiếm giúp. Sau khi tìm được người cho vay là ông C và bà H, bà T đưa thông tin liên lạc cho ông Á. Ngày 15/8/2023, khi bà T đến nhà ông Á thì các bên đã thỏa thuận được với nhau, ông C bà H đồng ý cho ông Á vay. Các bên đã ra văn phòng công chứng để hủy ủy quyền của ông Á cho bà T về thửa đất số 384. Sau khi hủy ủy quyền xong, bà T và ông Á cùng với ông C và bà H lên văn phòng C5 để kí chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 384. Về việc kí chuyển nhượng này thì bên cho vay ông C, bà H có thông báo cho ông Á biết. Sau khi kí chuyển nhượng xong thì ông Á và ông C bà H có viết giấy vay tiền bằng giấy tay với nội dung ông Á vay của ông C bà H số tiền 600.000.000đ. Ông C bà H chuyển khoản vào số tài khoản của bà T 389.000.000đ và đưa 211.000.000đ tiền mặt còn lại cho ông Á. Tại đó, ông Á có đưa tiền lời tháng đầu tiên là 21.000.000đ, ông Á giữ lại 30.000.000đ và đưa cho bà T 160.000.000đ. Bà T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bị đơn.

Tại đơn xin vắng mặt ngày 28/11/2023, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị N1 trình bày: bà N1 thống nhất với lời trình bày của ông C.

Tại công văn số 20/CV-VPCC ngày 03/7/2025, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng Nguyễn Xuân C2 trình bày: ngày 15/8/2023, ông Á, ông C, ông S1 và bà H đến Văn phòng C3 (hiện là Văn phòng công chứng Nguyễn Xuân C2) yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Ngọc Á và bên nhận chuyển nhượng là ông Dương Danh C đồng sở hữu với ông Lê Đình S1 và bà Nguyễn Thị Hoài . Quyền sử dụng đất chuyển nhượng là thửa đất 384 thuộc tờ bản đồ số 60 tại khu phố C, thị trấn T, tỉnh Đồng Nai. Nhận thấy các bên đã tự nguyện giao kết hợp đồng, tại thời điểm giao kết các bên giao kết có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật và mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó, yêu cầu công chứng của các bên là xác thực và hợp pháp nên văn phòng tiến hành thụ lý yêu cầu công chứng. Các bên đề nghị công chứng viên soạn thảo hợp động, đã đọc lại, kiểm tra thông tin, ký và điểm chỉ trước mặt công chứng viên. Do đó, trình tự, thủ tục để chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là đúng quy định của Luật công chứng năm 2014 và các quy định pháp luật liên quan. Đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phát biểu:

Về tố tụng: Về cơ bản, Thẩm phán, Thư ký, Hội thẩm nhân dân thực hiện các thủ tục tố tụng đúng và đầy đủ theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng quy định của pháp luật. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chưa thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận được các nội dung của vụ án, đề nghị hội đồng xét xử chấp nhận sự thỏa thuận của các bên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà C1, bà T và bà N1, Văn phòng C4 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt, Văn phòng C4 có đơn xin vắng mặt. Hội đồng xét xử quyết định giải quyết vắng mặt bà C1, bà T và bà N1 cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Xuân C2 theo quy định tại Điều 227, 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Theo lời khai của nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thống nhất do trước đây ông Á nợ tiền bà T không có khả năng trả nên bà T chuyển khoản nợ này sang ông S1, bà H và anh C. Qua đó, ông S1, bà H và anh C cho ông Á vay số tiền 600.000.000đ để trả cho bà T. Để đảm bảo khoản vay, ông Á thế chấp cho ông S1, bà H và anh C quyền sử dụng đất thửa đất số 384, tờ bản đồ số 60, diện tích 2005,1m2 tọa lạc tại ấp C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước nay là xã T, tỉnh Đồng Nai nhưng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực tại văn phòng C3 (nay là Văn phòng C4). Đây là sự thật, được các bên thừa nhận nên không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất được ký kết nhằm che giấu một hợp đồng khác nên vô hiệu theo quy định tại Điều 117, 124 BLDS. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Á là ông N và đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông C là ông S đã thống nhất hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Tại đơn xin vắng mặt, người đại diện theo ủy quyền của bà H ông S1 là anh M thống nhất với lời trình bày của ông S. Đây là sự tự nguyện thỏa thuận của các bên, không trái quy định của pháp luật cần ghi nhận. Tuy nhiên, do ông M vắng mặt, hợp đồng vô hiệu nên cần tuyên hợp đồng vô hiệu. Yêu cầu khởi kiện của ông Á về phần này được chấp nhận.

Do hợp đồng vô hiệu nên các bên cần trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự. Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của ông C và đại diện theo ủy quyền của ông Á thỏa thuận, ông C sẽ giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CC756113 ngày 23/02/2016 cho ông Á. Đây là sự tự nguyện của các bên, cần công nhận.

Tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông C là anh S thay đổi yêu cầu phản tố, yêu cầu ông Á có trách nhiệm trả cho anh C chị N1 số tiền 300.000.000đ, trả cho ông S1 bà H số tiền 300.000.000đ, không yêu cầu bà T chịu trách nhiệm liên đới với ông Á, không yêu cầu về tiền lãi. Đại diện theo ủy quyền của ông S1 bà H là anh M thống nhất với lời trình bày của ông S.

Việc rút yêu cầu về số tiền lãi, yêu cầu bà T liên đới với ông Á là sự tự nguyện của đương sự, không trái với quy định của pháp luật. Cần đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn về phần này.

Đối với yêu cầu ông Á có trách nhiệm trả cho anh C chị N1 số tiền 300.000.000đ, trả cho ông S1 bà H số tiền 300.000.000đ, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đồng ý. Đây là sự tự nguyện thỏa thuận của các bên, không trái quy định của pháp luật, cần ghi nhận.

Anh C và ông S1 với bà H mỗi bên chịu 50% chi phí tố tụng. Chi phí tố tụng gồm chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tổng cộng 15.861.880đ. Anh C chịu 7.930.940đ, ông S1 với bà H chịu 7.930.940đ. Do ông Á đã đóng tạm ứng chi phí tố tụng nên anh C và vợ chồng bà H ông S1 phải hoàn trả số tiền này cho ông Á. Tòa án hoàn trả lại cho ông Á số tiền tạm ứng chi phí tố tụng còn lại là 138.120đ.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ, được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ vào khoản 9 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 227, 228, 266 của Bộ luật tố tụng dân sự; Luật sử đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, luật tư pháp người chưa thành niên, luật phá sản và luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án

Căn cứ vào các Điều 117, 118, 122, 124, 131, 407 của bộ luật dân sự 2015;

Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc Á.

Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Ngọc Á với ông Dương Danh C, ông Lê Đình S1 và bà Nguyễn Thị H ngày 15/8/2023 được công chứng, chứng thực tại Văn phòng C3 (nay là Văn phòng C4) đối với thửa đất số 384 tờ bản đồ số 60 tại ấp C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước (nay là thôn C, xã T, tỉnh Đồng Nai) vô hiệu.

Công nhận sự thỏa thuận giữa ông Dương Danh C và ông Nguyễn Ngọc Á: ông Dương Danh C trả lại cho ông Nguyễn Ngọc Á giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC756113, số vào sổ CS14983 do Sở T2 cấp cho ông Nguyễn Ngọc Á ngày 23/02/2016.

Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của bị đơn đối với yêu cầu về lãi suất và yêu cầu bà Ngũ Hồng T có trách nhiệm liên đới trả nợ với ông Nguyễn Ngọc Á.

Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Dương Danh C. Công nhận sự thỏa thuận giữa anh Dương Danh C và ông Nguyễn Ngọc Á: Ông Nguyễn Ngọc Á phải trả cho anh Dương Danh C và bà Nguyễn Thị N1 số tiền 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng).

Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Nguyễn Thị H với ông Lê Đình S1: Ông Nguyễn Ngọc Á có trách nhiệm trả cho bà Nguyễn Thị H và ông Lê Đình S1 số tiền 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng).

3.Về chi phí tố tụng

Bà Nguyễn Thị H và ông Lê Đình S1 hoàn trả cho ông Nguyễn Ngọc Á số tiền 7.930.940đ (Bảy triệu chín trăm ba mươi nghìn chín trăm bốn mươi đồng).

Anh Dương Danh C hoàn trả cho ông Nguyễn Ngọc Á số tiền 7.930.940đ (Bảy triệu chín trăm ba mươi nghìn chín trăm bốn mươi đồng).

Hoàn trả cho ông Nguyễn Ngọc Á số tiền tạm ứng chi phí tố tụng còn lại 138.120đ (một trăm ba mươi tám nghìn một trăm hai mươi đồng) theo phiếu thu ngày 22/02/2024 của Tòa án nhân dân huyện Hớn Quản.

4. Án phí và quyền kháng cáo:

Ông Nguyễn Ngọc Á chịu 300.000đ án phí không có giá ngạch và 30.000.000đ án phí dân sự có giá ngạch được khấu trừ vào số tiền tám ứng án phí ông Á đã đóng 300.000đ theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tào án số 0015037 ngày 26/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước. Ông Nguyễn Ngọc Á còn phải nộp 30.000.000đ (ba mươi triệu đồng).

Hoàn trả cho anh Dương Danh C số tiền tạm ứng án phí đã nộp 8.001.000đ theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0014891 ngày 14/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước.

Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị H và ông Lê Đình S1 số tiền tạm ứng án phí đã nộp 8.001.000đ theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0014888 ngày 14/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì các đương sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nguyên đơn, bị đơn có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày niêm yết bản án theo quy định của pháp luật.