Bản án 18/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Văn R và tự khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị Ngọc H có nội dung như sau: Vào tháng 8 năm 2020, anh Nguyễn Văn R có thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T diện tích đất ruộng 380m2 (ngang 20m dài 19m) tọa lạc tại khu dân cư “H" tại khóm H, thị trấn A, huyện C, An Giang (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS08090 do Sở T5 cấp ngày 04/3/2020, giá thỏa thuận chuyển nhượng là 300.000.000đ và ông R đã nhận đủ tiền, phía ông S và bà T đã nhận đất sử dụng. Khi chuyển nhượng thỏa thuận rằng mọi thủ tục chuyển quyền do bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm thực hiện, kể cả nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, do là đất 02 Lúa và diện tích không đủ để tách thửa nên không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng và kéo dài xảy ra tranh chấp cho đến nay.

Nay nguyên đơn ông Nguyễn Văn R yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 02 Lúa 380m2 giữa hai bên vô hiệu, buộc vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, phía ông Nguyễn Văn R sẽ trả lại cho vợ chồng ông S, bà T số tiền 300.000.000đ đã nhận. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 380m2 ký kết ngày 09/6/2020 với ông Dương Tấn T2 thì anh Nguyễn Văn R không tranh chấp và không có ý kiến.

* Theo bản khai của bị đơn ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T (do bà Phan Thị V, ông Phan Văn T1 đại diện) và lời trình bày tại phiên tòa có nội dung: Vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T thừa nhận có thỏa thuận nhận chuyển nhượng diện tích đất với số tiền như phía nguyên đơn trình bày. Tuy nhiên, ngoài việc nhận chuyển nhượng này ra thì giữa vợ chồng bà T, ông S và ông Dương Văn T3 có thỏa thuận hùn với nhau số tiền 620.000.000đ để mua thêm của ông Nguyễn Văn R diện tích 380m2 nằm liền kề để có đủ diện tích tách thửa theo quy định pháp luật, đến nay phía ông Nguyễn Văn R vẫn chưa giao giấy tờ để vợ chồng ông S, bà T tách thửa theo quy định pháp luật.

Nay nguyên đơn ông Nguyễn Văn R yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 380m2 vô hiệu và buộc trả lại diện tích đất này thì vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T không đồng ý. Đồng thời, vợ chồng ông S, bà T yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng 02 diện tích đất tổng cộng 760m2, trong đó: hợp đồng chuyển nhượng diện tích 380m2 giữa ông Nguyễn Văn R với vợ chồng ông S, bà T; hợp đồng chuyển nhượng diện tích 380m2 giữa ông Nguyễn Văn R với ông Dương Tấn T2 có hiệu lực và buộc ông Nguyễn Văn R thực hiện việc tách bộ diện tích 734m2 (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS08090 do Sở T5 cấp ngày 04/3/2020) mang tên Nguyễn Văn R; đất tọa lạc tại khóm H, thị trấn A, huyện C, An Giang để vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T đứng tên; đối với việc hùn vốn nhận chuyển nhượng với ông Dương Văn T3 thì sau khi tách thửa xong thì giữa vợ chồng ông S, bà T và ông Dương Văn T3 sẽ giải quyết riêng.

* Theo bản khai của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Dương Tấn T2 có nội dung: Vào ngày 04/4/2020, ông Dương Tấn T2 có thỏa thuận với vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T cùng nhau bỏ ra số tiền 620.000.000đ để mua 02 diện tích đất 760m2 (kế cạnh nhau) do ông Nguyễn Văn R đứng tên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS08090 do Sở T5 cấp ngày 04/3/2020) mang tên Nguyễn Văn R; cụ thể: Hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 380m2 ký ngày 09/6/2020 giữa ông Nguyễn Văn R với ông Dương Tấn T2 số tiền 320.000.000đ, hợp đồng chuyển nhượng diện tích 380m2 giữa ông Nguyễn Văn R với vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T số tiền 300.000.000đ. Việc thỏa thuận hùn số tiền để mua diện tích đất này nhằm mục đích cho đủ diện tích để thực hiện việc tách thửa, tuy nhiên thời điểm hiện tại luật không còn hạn chế diện tích đất tách thửa nữa.

Nay ông Dương Tấn T2 thống nhất theo yêu cầu của vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trình Thị T4 về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng 02 diện tích đất 760m2 có hiệu lực, buộc ông Nguyễn Văn R thực hiện thủ tục tách bộ chuyển quyền theo quy định pháp luật; đối với việc hùn số tiền để nhận chuyển nhượng đất giữa ông với vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T thì ông Dương Tấn T2 không tranh chấp, sẽ thỏa thuận giải quyết riêng.

* Theo biên bản thẩm định tại chỗ do Tòa án nhân dân huyện Châu Thành lập ngày 24/6/2022 thể hiện: Trên diện tích đất với diện tích khoảng 760m2 theo giấy chứng nhận số CS08090 do Sở T5 cấp ngày 04/3/2020 mang tên Nguyễn Văn R, trong đó: Toàn bộ diện tích đất được cải tạo và xan lấp bằng cát cồn, trên đất trồng một số loại cây ăn trái và kiểng bao gồm: Dừa, Sầu R1, M, C, S1 bô, C, M và M1; toàn bộ diện tích được bao bọc bởi hàng rào lưới B40 và đang do vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T đang quản lý, sử dụng.

* Theo Bản đồ hiện trạng ngày 09/3/2023 do Văn phòng Đ chi nhánh C1 thực hiện việc đo vẽ thể hiện: Diện tích đất các bên nhận chuyển nhượng và đang tranh chấp có diện tích 734m2 tại các điểm 22, 54, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 58, 62, 57, 56 và 61; toàn bộ diện tích thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS08090 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T5 cấp ngày 04/3/2020 (diện tích đo đạc thực tế có giảm hơn so với diện tích chuyển nhượng).

Tòa án nhân dân huyện Châu Thành có Công văn số 56/CV.TA ngày 03/7/2023 gửi Văn phòng Đ chi nhánh C1 yêu cầu cung cấp thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS08090 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T5 cấp ngày 04/3/2020 mang tên ông Nguyễn Văn R; đồng thời, Văn phòng Đ chi nhánh C1 có Công văn phúc đáp số 971/CNCT ngày 11/7/2023 xác định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này hiện tại không có đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành cũng đã có Thông báo số 432/2023/TB.TA ngày 10/10/2023 cho Văn phòng Đ chi nhánh C1 về việc đất đang có tranh chấp, đồng thời Ủy ban nhân dân huyện C đã có văn bản xác định diện tích đất các bên đang tranh chấp không nằm trong diện quy hoạch và không phải đất công do địa phương quản lý.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành phát biểu về việc tuân theo pháp luật: Việc Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết là đúng theo trình tự thủ tục và thẩm quyền, trong quá trình tiến hành tố tụng Thẩm phán cũng như Hội đồng xét xử tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự trong vụ án cũng thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định pháp luật, riêng đối với nguyên đơn không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ. Về quan điểm giải quyết nội dung vụ án: Do nguyên đơn vắng mặt lần thứ hai nên xem như từ bỏ quyền khởi kiện nên đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn; về yêu cầu phản tố của bị đơn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên mặc dù không tuân thủ đúng hình thức nhưng các bên hoàn toàn tự nguyện, các bên đã giao nhận đủ tiền và giao đất sử dụng nên cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, buộc các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính để bên nhận chuyển nhượng được đứng tên giấy chứng nhận; đồng thời, buộc các bên chịu án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ kiện và được thẩm tra tại phiên tòa, qua tranh luận công khai tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận xét như sau:

[1] Về tố tụng:

+ Đây là tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35, khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự thì Tòa án nhân dân huyện Châu Thành thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền. Tại phiên tòa, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Ngọc H, ông Dương Tấn T2 vắng mặt lần thứ hai không lý do, căn cứ khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử vẫn tiến hành mở phiên tòa theo quy định; riêng đối với nguyên đơn anh Nguyễn Văn R đã vắng mặt lần thứ hai nên căn cứ điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự để đình chỉ yêu cầu khởi kiện.

+ Trong quá trình tố tụng thì vợ chồng anh Nguyễn Văn R, chị Nguyễn Thị Ngọc H đã ủy quyền cho anh Nguyễn Phước H1 tham gia tố tụng. Tuy nhiên, sau đó anh Nguyễn Phước H1 đã có đơn từ chối và xin hủy hợp đồng ủy quyền, Tòa án nhân dân huyện Châu Thành đã có thông báo cho vợ chồng anh R, chị H biết về việc chấp dứt ủy quyền theo quy định nhưng anh chị đều không có ý kiến.

Về nội dung:

[2] Xét các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm: hợp đồng chuyển nhượng diện tích 190m2 ngày 04/4/2020 và diện tích 190m2 ngày 07/7/2020 giữa anh Nguyễn Văn R với vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T; hợp đồng chuyển nhượng diện tích 380m2 ngày 09/6/2020 giữa anh Nguyễn Văn R với ông Dương Tấn T2 đã thể hiện: “anh Nguyễn Văn R chuyển nhượng cho ông S, bà T tổng cộng diện tích 380m2 (ngang 20m dài 19m) với số tiền là tổng cộng là 300.000.000đ; anh Nguyễn Văn R chuyển nhượng cho ông Dương Tấn T2 diện tích 380m2 (ngang 20m dài 19m) với số tiền tổng cộng là 320.000.000đ. Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm chịu chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng và chịu các loại thuế trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển quyền”. Trong quá trình thu thập chứng cứ và hòa giải thì phía nguyên đơn anh Nguyễn Văn R cũng đều thừa nhận nội dung chuyển nhượng giữa anh với vợ chồng ông S, bà T và thừa nhận đã nhận đủ tiền, đã giao đất cho phía bị đơn quản lý, sử dụng và bị đơn đã đầu tư trên mặt đất; bên cạnh đó, mặc dù nguyên đơn không trực tiếp thừa nhận có chuyển nhượng toàn bộ nội dung như bị đơn và ông Dương Tấn T2 trình bày nhưng đều không phủ nhận và phản đối về yêu cầu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng của ông Dương Tấn T2 nên mặc nhiên đã thừa nhận.

[3] Xét thấy, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng thì các bên đã không tuân thủ về hình thức rằng không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuy nhiên, việc chuyển nhượng là do các bên tự nguyện thỏa thuận, nội dung hợp đồng chuyển nhượng không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng là vợ chồng ông S, bà T và ông Dương Tấn T2 đã trả đủ tiền, bên chuyển nhượng là anh Nguyễn Văn R đã giao đất để bên nhận chuyển nhượng quản lý, sử dụng, cải tạo, xan lấp và đầu tư trên đất mà không có ý kiến phản đối hay ngăn cản. Vì vậy, theo yêu cầu phản tố của bị đơn là ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông S, bà T và ông Dương Tấn T2 với anh Nguyễn Văn R đối với tổng diện tích 734m2 (theo đo đạc thực tế) có hiệu lực, đồng thời buộc anh Nguyễn Văn R thực hiện nghĩa vụ tách bộ chuyển quyền cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T là có căn cứ và phù hợp pháp luật nên được chấp nhận.

[4] Đối với thỏa thuận hợp đồng hùn vốn được ký ngày 04/4/2020 giữa vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T với ông Dương Tấn T2 trong việc cùng nhau bỏ ra số tiền 620.000.000đ để nhận chuyển nhượng diện tích đất 760m2 của anh Nguyễn Văn R, sau khi thực hiện thủ tục chuyển quyền và chuyển mục đích sử dụng cho ông S, bà T đứng tên xong thì sẽ thỏa thuận chuyển nhượng lại cho ông Dương Tấn T2; do các bên không có tranh chấp gì về việc hùn vốn này và cũng không yêu cầu xem xét giải quyết nên Hội đồng xét xử không đề cập xem xét. Ngoài ra, theo hợp đồng không thể hiện vợ của anh R là chị Nguyễn Thị Ngọc H có thỏa thuận và ký tên trong các hợp đồng chuyển nhượng; tuy nhiên đến thời điểm này anh chị vẫn đang sống chung nhưng chị H không có ý kiến ngăn cản, phản đối trong việc quản lý, bồi đắp và sử dụng đất của vợ chồng ông S, bà T nên đã mặc nhiên thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng nên cũng có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa tách bộ, sang tên toàn bộ diện tích đất đã chuyển nhượng (theo đo đạc thực tế là 734m2) cho bị đơn theo quy định pháp luật.

[7] Về án phí, lệ phí sơ thẩm: Do yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật. Ngoài ra, do anh Nguyễn Văn R có lỗi trong việc không thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền diện tích đất đã chuyển nhượng nên phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng trong vụ án; trong đó, phía bị đơn là ông S , bà T đã thực hiện nghĩa vụ tạm ứng số tiền tổng cộng 5.755.000đ và đã quyết toán xong tại Tòa án nên anh Nguyễn Văn R có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền này cho vợ chồng ông S, bà T. Về quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành tại phiên tòa hoàn toàn phù hợp với những nhận định trên nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 92; Điều 147, điểm c khoản 1 Điều 217, khoản 2 Điều 227, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Điều 166, Điều 167 và điểm b khoản 1 Điều 188 Luật đất đai; Điều 117, khoản 2 Điều 129, Điều 500, Điều 501 và Điều 502 của Bộ luật Dân sự 2015; khoản 5 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn anh Nguyễn Văn R về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 380m2 ký với ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T vô hiệu và buộc trả lại toàn bộ diện tích đất 380m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS08090 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T5 cấp ngày 04/3/2020 mang tên anh Nguyễn Văn R; đất tọa lạc tại khóm H, thị trấn A, huyện C, An Giang.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T (do ông Phan Văn T1, bà Phan Thị V đại diện);

2. 1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn R với vợ chồng ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T và ông Dương Tấn T2 có hiệu lực pháp luật.

2. 2. Buộc anh Nguyễn Văn R, chị Nguyễn Thị Ngọc H thực hiện thủ tục tách bộ, chuyển quyền sử dụng đất diện tích 734m2 nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS08090 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T5 cấp ngày 04/3/2020 mang tên Nguyễn Văn R; đất tọa lạc tại khóm H, thị trấn A, huyện C, An Giang, theo các điểm 22, 54, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 58, 62, 57, 56 và 61 (thuộc Bản đồ hiện trạng ngày 09/3/2023 của Văn phòng Đ chi nhánh C1 đo vẽ) cho ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T để được sử dụng hợp pháp.

3. Về án phí sơ thẩm, chi phí tố tụng:

3. 1. Về án phí sơ thẩm:

+ Sung công quỹ Nhà nước số tiền 300.000đ do anh Nguyễn Văn R đã nộp tạm ứng theo phiếu thu tạm ứng án phí số 0002944 ngày 15/12/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, An Giang; buộc anh Nguyễn Văn R phải chịu thêm 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

+ Ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T không phải chịu án phí nên được hoàn lại 300.000đ tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002900 ngày 18/02/2022 của chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh An Giang.

3. 2. Về chi phí tố tụng: Buộc anh Nguyễn Văn R trả lại cho ông Nguyễn Thanh S, bà Trịnh Thị T số tiền chi phí tố tụng tổng cộng là 5.755.000đ (Năm triệu bảy trăm năm mươi lăm ngàn đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận Thi hành án, quyền yêu cầu Thi hành án, tự nguyện Thi hành án hoặc bị cưỡng chế Thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu Thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Báo cho đương sự có mặt tại phiên tòa biết có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; riêng người vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày tống đạt bản án hợp lệ, để yêu cầu xét xử phúc thẩm.