Bản án 18/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và tại phiên tòa, nguyên đơn Công ty cổ phần J trình bày: Ngày 28 tháng 12 năm 2009, Công ty TNHH một thành viên L (Hiện là công ty cổ phần J) có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn P và bà Võ Thị L thửa đất số 40, tờ bản đồ số 11 diện tích 700 m2, tại Khu phố 10, thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên. Đất đã được UBND huyện S cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 03 tháng 12 năm 2009, hợp đồng được UBND thị trấn H huyện S chứng thực ngày 28/12/2009, công ty đã trả đủ số tiền 140.000.000 đồng cho vợ chồng ông P thể hiện tại phiếu chi ngày 06 tháng 01 năm 2010, nhưng hiện nay công ty chưa sang tên. Đến ngày 11/7/2019 Công ty cổ phần J yêu cầu vợ chồng ông P, bà L giao đất nhưng không giao. Ngày 10/10/2019 UBND thị trấn H, huyện S mời các bên hoà giải nhưng không thành, nên yêu cầu Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 28/12/2009.

Bị đơn vợ chồng Nguyễn Thị L và ông Nguyễn Văn P trình bày: Thửa đất chuyển nhượng cho Công ty J là do vợ chồng nhận chuyển nhượng lại của người khác vào năm 2001, đến năm 2009 do làm ăn thua lỗ không am hiểu pháp luật nên ông P tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mặc dù vợ con không đồng ý chuyển nhượng cho nguyên đơn. Thực tế vợ chồng ông vẫn canh tác cho đến nay, nên yêu cầu toà tuyên bố hợp đồng vô hiệu vợ chồng ông đồng ý hoàn trả lại số tiền đã nhận như hợp đồng là 140.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2021/DS-ST ngà y 19/5/2021 của Tòa án nhân dân huyệ n S, tỉnh Phú Yên đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, các Điều 147,

165 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Căn cứ các Điều 116, 119, 129, 502 và 503 Bộ luât dân sự; Điều 188 Luật đất đai; Căn cứ án lệ số Án lệ số 04/2016/AL về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”;

Tuyên xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty Cổ phần J và ông Nguyễn Văn P, bà Võ Thị L về việc chuyển nhượng thửa đất số 40, tờ bản đồ số 11 tại Khu phố 10, thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AG 977775, số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 00697 do UBND huyện S cấp ngày 03/12/2009; buộc ông P, bà L phải thu dọn toàn bộ cây trồng, bàn giao toàn bộ thửa đất nêu trên cho Công ty cổ phần J. Công ty Cổ phần J được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí, chi phí định giá và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 28/5/2021 bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn P và bà Võ Thị L kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2021/DS-ST ngày 19 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện S, tỉnh Phú Yên.

Ngày 01/6/ 2021, Viện kiểm sát nhân dân huyện S, tỉnh Phú Yên có quyết định số: 01/QĐKNPT-VKS-DS kháng nghị phúc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2021/DS-ST ngày 19 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện S, tỉnh Phú Yên với nội dung đề nghị Tòa cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm; giao lại hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện S giải quyết lại theo thủ tục chung.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Bị đơn đề nghị Tòa tuyên bố hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyền sử dụng đấ t vô hiệ u, và xử lý hậ u quả của hợ p đồ ng theo quy đị nh của pháp luật . Luậ t sư của bị đơn đề nghị hủy bản án sơ thẩm và tuyên bố hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t vô hiệ u.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Yên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa tiến hành tố tụng đúng pháp luật tố tụng dân sự, các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng pháp luật. Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự hủy bản án sơ thẩm; giao lại hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện S giải quyết lại đúng quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào ý kiến các bên đương sự, Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân huyện S và Ủy ban nhân dân thị trấn H, huyện S vắng mặt đã có văn bản xin vắng mặt nên Căn cứ Điều 227, 228 BLTTDS năm 2015 Tòa án vẫn xét xử vụ án.

[2] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất ngày 28/12/2009.

Diệ n tí ch đ ất tranh chấ p tạ i thửa đất số 40, tờ bản đồ số 11 diện tích 700 m2, tại Khu phố 10, thị trấn H, huyện S, tỉnh Phú Yên tạ i thờ i điể m ký kế t hợ p đồ ng và tớ i hiệ n nay là đấ t trồ ng cây hà ng năm khá c thuộ c nhó m đấ t nông nghiệ p . Theo quy đị nh tạ i điề u 100 NĐ 181/2004/NĐ-CP về thi hà nh Luậ t đấ t đai 2003 “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau: Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; Được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này”

Hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng

đấ t đượ c xá c lậ p từ ngà y 18/12/2009, vợ chồ ng ông Phụ ng đã nhậ n đủ tiề n nhưng chưa thự c hiệ n việ c giao đấ t, công ty Jonton chưa đăng ký vớ i cơ quan có thẩ m quyề n về đấ t đai do đo căn cứ quy đị nh về Đấ t đai hợ p đồ ng nà y chưa phá t sinh hiệ u lự c phá p luậ t . Hợ p đồ ng xác lập từ năm 2009 đến nay chưa thự c hiệ n xong , nên cầ n á p dụ ng quy đị nh tạ i Bộ luậ t dân sự 2015 để xem xét hiệu lực của hợp đồng ngày 28/12/2009.

Xét về điều kiện chủ thể thực hiện giao dịch

: Công ty J đăng ký kinh doanh ngà nh nghề không liên quan đế n nông nghiệ p do đó theo quy đị nh tạ i NĐ 181/2004/NĐ-CP khi nhậ n chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t là đấ t nông nghiệ p thì công ty phải đảm bảo điều kiện là có kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nướ c có thẩ m quyề n xé t duyệ t , cho phé p chuyể n mụ c đí ch sử dụ ng đấ t và t hự c hiệ n nghĩ a vụ tà i chí nh đố i vớ i việ c chuyể n mụ c đí ch sử dụng đất, nên về chủ thể thờ i điể m thự c hiệ n việ c chuyể n nhượ ng quyền sử dụng đất công ty Jonton chưa hội đủ điề u kiệ n. Mặ t khá c, kể từ khi thự c hiệ n giao dị ch chuyể n nhượ ng quyề n sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2009 đến nay, công ty Jonton vẫ n chưa thự c hiệ n cá c điề u kiệ n về chủ thể giao dị ch đố i vớ i đấ t nông nghiệ p , gia đì nh bị đơn vẫn đang trực tiếp sả n xuấ t trên diệ n tí ch đấ t và đượ c UBND huyệ n S cấ p giấ y chứ ng nhậ n QSDĐ đứng tên vợ chồ ng ông P vào ngà y 03/12/2009.

Tính đến thời điểm hiện nay công ty J vẫ n chưa hội đủ điề u kiệ n về chủ thể để tham gia hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng đấ t nông nghệ p, quy định tại Điề u 100 NĐ 181/NĐ-CP, Điề u 193 Luậ t đấ t đai 2013, nên cần căn cứ Điề u 117, 122 BLDS 2015 tuyên bố hợp đồng lập ngày 28/12/2009 vô hiệ u. Tại phiên tòa phúc thẩm đương sự yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, khôi phục lại tình trạng ban đầu và phạt vi phạm theo quy định của pháp luật. Nếu xử lý hậu quả thì dẫn đến mất quyền kháng cáo của đương sự, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của từng bên. Đây là tình tiết mới phát sinh ở cấp phúc thẩm nên cần hủy án sơ thẩm để giải quyết lại là phù hợp

Tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn cung cấp thêm một bản chính của hợp đồng chuyể n nhượ ng quyền sử dụng đất, có sự khác nhau vớ i bản hợp đồng do nguyên đơn cung cấ p kè m theo đơn khở i kiệ n. Hợp đồng này có thêm từ Mượn đất tại tên hợp đồng và tại mục bên chuyển nhượng có nộ i dung “Công ty chỉ mượn đất trong khoản 10 năm”. Tuy nhiên, phần nội dung còn lại hai hợp đồng là giống nhau đều thể hiện nội dung chuyển nhượng thửa đất 40 tờ bản đồ 11 diện tích 700 m2, giá chuyển nhượng 140.000.000 đồng. Hai hợ p đồ ng do nguyên đơn và bị đơn c ung cấ p có nộ i dung mâu thuẩn nhau, nên cầ n thiế t phả i xác minh làm rõ để đánh giá chứng cứ khách quan và giải quyết vụ án đượ c đú ng đắ n.

Từ những căn cứ như trên cần chấp nhận quan điểm của Viện kiểm sát tại phiên tòa, hủy bản án giao lại Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

[3] Về á n phí : Đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoả n 3 Điề u 308 BLTTDS 2015.

Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 04/2021/DS-ST ngà y 19/5/2021 của Tòa án nhân dân huyệ n S về “Tranh chấp hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn Công ty TNHH J và bị đơn vợ chồ ng ông Nguyễ n Văn P, bà Võ Thị L. Giao lại hồ sơ cho TAND huyện S giải quyết lại theo đúng quy định của pháp luật.

Về án phí:

Hoàn trả cho bị đơn vợ chồng ông Nguyễ n Văn P 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí DSPT đã nộp ở Biên lai thu tiền số 0005823 ngày 11/6/2021 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Sông H.

Nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm và lệ phí định giá tài sản sẽ được xác định lại khi vụ án được tiếp tục giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.