Bản án 179/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn, quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày như sau: Ngày 07/8/2020 bà H Ner Êban và ông Nguyễn Thành L có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Lê Thanh V thửa đất có chiều rộng là 5m, chiều dài là 25m, diện tích là 125m2; địa chỉ thửa đất tại Hẻm A S, liên gia E, tổ dân phố I, phường E (cũ là phường E, thành phố B), tỉnh Đắk Lắk, với giá chuyển nhượng là 180.000.000 đồng. Ông V đã giao đủ tiền cho bà H N1 và ông L, đồng thời bà H N1 và ông Lê chỉ vị trí đất và vẽ sơ đồ thửa đất cho ông V. Việc thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất có mẹ của bà H N1 là bà H Bếc Êban và ông Y Lim N là Tổ phó - Tổ dân phố I, phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk) là người làm chứng.

Về nguồn gốc đất: diện tích đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do ông Y Rkinh N2 là bố đẻ để lại cho con là bà H N1.

Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng thì bà H N1 và ông Lê cam K đất không bị tranh chấp, đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian gần đây ông V có xuống thửa đất để rào lại thì bà H Ner không đồng ý cho vào đất và cho rằng bà không có bán đất cho ai cả, nên không chịu bàn giao. Đồng thời qua tìm hiểu ông V được biết thửa đất trên thuộc đất rừng phòng hộ nên không được chuyển nhượng dưới bất ký hình thức nào và đất không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình mình, ông V khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên hủy giấy chuyển nhượng đất, đặt cọc tiền chuyển nhượng và phương thức thanh toán đề ngày 07/8/2020 giữa bên chuyển nhượng là bà H Ner Ê và bên nhận chuyển nhượng là ông Lê Thanh V; buộc bà H Ner Ê và ông Nguyễn Thành L phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Lê Thanh V số tiền đặt cọc chuyển nhượng đất là 180.000.000 đồng. Ngày 08/4/2025 nguyên đơn có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên giấy chuyển nhượng đất, đặt cọc tiền chuyển nhượng và phương thức thanh toán đề ngày 07/8/2020 giữa bên chuyển nhượng là bà H Ner Ê và bên nhận chuyển nhượng là ông Lê Thanh V vô hiệu; buộc ông Nguyễn Thành L phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Lê Thanh V số tiền đặt cọc chuyển nhượng đất là 180.000.000 đồng.

Tuy nhiên qua xem xét lại thực tế việc chuyển nhượng nên nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên giấy chuyển nhượng đất, đặt cọc tiền chuyển nhượng và phương thức thanh toán đề ngày 07/8/2020 giữa bên chuyển nhượng là bà H Ner Ê và bên nhận chuyển nhượng là ông Lê Thanh V vô hiệu; buộc bà H Ner Ê và ông Nguyễn Thành L phải liên đới trả lại cho ông Lê Thanh V số tiền đặt cọc chuyển nhượng đất là 180.000.000 đồng.

2. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là ông Nguyễn Thành L trình bày như sau: Ông Lê K1 biết ông V là ai, bởi chưa bao giờ gặp và tiếp xúc với ông V. Việc ông V và bà H Ner tìm hiểu, thỏa thuận, mua bán đất đai như thế nào ông Lê hoàn T không biết. Ông Lê K2 vào giấy mua bán chỉ với tư cách là người làm chứng vì khi đó ông Lê Đ ở gần nhà bà H N1 thì được nhờ làm chứng cho vụ việc này. Các bên thỏa thuận, thống nhất mua bán và giao tiền bạc cho nhau như thế nào bản thân ông Lê K1 được chứng kiến. Khi ký làm chứng ông Lê Đ1 những người ở đó nói ghi hộ “đã nhận đủ tiền”, ông Lê K1 nhớ rõ là ai nói ghi hộ, nên ông Lê C1 ghi hộ và có ký tên. Việc ông V khởi kiện yêu cầu ông Lê T1 lại số tiền đặt cọc chuyển nhượng là không đúng vì ông Lê K1 liên quan gì đến đất đai mua bán mà chỉ là người vô tình làm chứng. Khi làm chứng ông V đã tìm hiểu về đất, thỏa thuận mua bán đã xong.

Bị đơn bà H Ner Ê đã được Tòa án đã triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vẫn vắng mặt không tham gia tố tụng.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Khu vực 1 – Đắk Lắk phát biểu quan điểm tại phiên tòa:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến trước khi xét xử Thẩm phán đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử (HĐXX), Thư ký phiên tòa đã tuân thủ theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án. Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn đã chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; bị đơn chưa chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung, đề nghị Hội đồng xét xử:

- Chấp nhận một phần khởi kiện của ông V. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bà H N1 với bên nhận chuyển nhượng là ông V theo Giấy chuyển nhượng đất, đặt cọc tiền chuyển nhượng và phương thức thanh toán, đề ngày 07/8/2020 vô hiệu.

Buộc bà H N1 phải có nghĩa vụ trả lại cho ông V số tiền đã nhận chuyển nhượng là 180.000.000 đồng.

- Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thanh V về việc buộc ông Lê P có nghĩa vụ liên đới với bà H N1 trả số tiền nhận chuyển nhượng là 180.000.000 đồng.

- Bà H N1 có quyền khởi kiện yêu cầu ông Lê đối V1 số tiền 180.000.000 đồng khi có căn cứ xác định ông L đã nhận số tiền nêu trên.

- Về chi phí tố tụng và án phí: Bà H N1 phải chịu chi phí tố tụng và án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và được thẩm tra tại phiên toà, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát, HĐXX nhận định:

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà H Ner Êban vắng mặt, không tham gia tố tụng. Nguyên đơn có đơn đề nghị Tòa án tiến hành giám định chữ ký, chữ viết và dấu vết đường vân của bà H Ner trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 07/8/2020.

Tại Kết luận giám định số 414/KL-KTHS ngày 10/9/2025 của Phòng K3 Công an tỉnh Đ kết luận: 02 (hai) dấu vân tay in bằng mực đỏ mang tên H Ner Êban dưới mục “Bên chuyển nhượng” trong Giấy chuyển nhượng đất – đặt cọc tiền chuyển nhượng và phương thức thanh toán, đề ngày 07/8/2020 với dấu vân tay in ở ô ghi “Ngón trỏ trái”, “Ngón trỏ phải” trong Tờ khai chứng minh nhân dân số xxxxxxxxx, mang tên H Ner Êban, đề ngày 29/6/2020 và dấu vân tay in ở ô ghi “Trỏ trái”, “Trỏ phải” trên Chỉ bản mang tên H Ner Êban, sinh ngày 18/7/63 do Phòng Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội Công an tỉnh Đ cung cấp là của cùng một người.

Tại Kết luận giám định số 445/KL-KTHS ngày 11/9/2025 của Phòng K3 Công an tỉnh Đ kết luận: Chữ ký, chữ viết ghi họ tên H Ner Êban dưới mục “Bên chuyển nhượng: (các thành viên trong gia đình ký, ghi rõ họ tên và điểm chỉ)” trên “Giấy chuyển nhượng đất – đặt cọc tiền chuyển nhượng và phương thức thanh toán”, đề ngày 07/8/2020, mang tên người chuyển nhượng: H Ner Êban và người nhận chuyển nhượng là Lê Thanh V so với chữ ký, chữ viết đứng tên bà H Ner Êban dưới các mục: “Người nộp phiếu” trên “Phiếu yêu cầu công chứng”, gửi Văn phòng C2, đề ngày 16/8/2021, đứng tên người nộp phiếu là H Ner Êban; “Bên A” (Ký/điểm chỉ và ghi rõ họ tên)” trên “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, đứng tên Bên chuyển nhượng là bà H Ner Ê và Bên nhận chuyển nhượng là bà H Nguyệt Ê1, có chứng thực của Văn phòng C2, đề ngày 16/8/2021, số công chứng: 000442, quyển số 08/2021 TP/CC-SCC/HĐGD và “Người khai ký tên” trên “Tờ khai chứng minh nhân dân”, số xxxxxxxxx, đứng tên bà H Ner Ê, sinh ngày 18/7/1963, nơi ĐKHK thường trú: Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk, đề ngày 29/6/2020, do cùng một người ký và viết ra.

Như vậy có căn cứ xác định bà H N1 và ông V có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – Giấy chuyển nhượng đất, đặt cọc tiền chuyển nhượng và phương thức thanh toán, đề ngày 07/8/2020.

Về hình thức của hợp đồng: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H N1 và ông V là chưa đảm bảo về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các quy định tại Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 119, 500, 502 của Bộ luật Dân sự 2015.

Về nội dung: Theo kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ và xác minh tại địa phương, thửa đất bà H N và ông Lê Thanh V thỏa thuận chuyển nhượng theo hợp đồng là thửa đất số 16, tờ bản đồ số 117, tọa lạc tại hẻm A S, tổ dân phố I, phường E (cũ là phường E, thành phố B), tỉnh Đắk Lắk, là đất rừng phòng hộ, hiện nay do Ủy ban nhân dân phường E, tỉnh Đắk Lắk quản lý.

Vì vậy xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đề ngày 07/8/2020 giữa bà H N1 và ông V vô hiệu là có căn cứ.

Theo Điều 131 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…… Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Quá trình tố tụng, ông V thừa nhận tại thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng không kiểm tra tình trạng pháp lý, chưa nhận đất, qua xác minh tại địa phương thửa đất nêu trên là đất đất rừng phòng; Do đó, xác định ông V và bà H N1 đều có lỗi ngang nhau dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên cần giao trả cho nhau những gì đã nhận là có căn cứ. Vì vậy, cần buộc bà H N1 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông V khoản tiền đã nhận là 180.000.000 đồng.

Tại chứng cứ khởi kiện là giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/8/2020, bên chuyển nhượng đất là bà H N1 và bên nhận chuyển nhượng là ông V, có chữ ký chữ viết được ông Lê thừa N3 nội dung “đã nhận đủ số tiền 180.000.000đ”, nhưng ông L xác định ông Lê Đ1 các bên nhờ ký xác nhận làm chứng; nguyên đơn không đưa ra được chứng cứ chứng minh việc ông L có nghĩa vụ cũng như nhận tiền, bà H N1 không tham gia tố tụng nên không có ý kiến đối với nội dung này. Vì vậy không có căn xứ xem xét toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông V đối với yêu cầu buộc ông Lê P có nghĩa vụ liên đới, mà chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông V về việc buộc bà H N1 trả toàn bộ số tiền chuyển nhượng đã nhận cho ông V là phù hợp.

Do bà H N1, ông L không có mặt để tham gia trình bày, đối chất làm rõ nội dung liên quan đến số tiền 180.000.000 đồng nên bà H N1, ông Lê C1 quyền khởi kiện bằng vụ án khác khi phát sinh tranh chấp là phù hợp.

Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn bà H N1 phải chịu chi phí về xem xét, thẩm định tại chỗ, số tiền là 2.000.000 đồng (đã chi phí xong). Ông V được nhận lại số tiền tạm ứng nộp nêu trên sau khi thu được của bà H Ner Ê.

Về chi phí giám định: Bà H Ner vắng mặt nên ông V yêu cầu trưng cầu giám định. Tại kết luận giám định chữ ký, chữ viết, đường vân là của bị đơn bà H Ner nên bà H N1 phải chịu chi phí giám định số tiền 12.000.000 đồng (đã chi phí xong). Ông V được nhận lại số tiền tạm ứng nộp nêu trên sau khi thu được của bà H N1.

Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn bà H Ner Ê phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật, cụ thể:

Số tiền 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với hợp đồng vô hiệu và (180.000.000 đồng x 5%) = 9.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền buộc bị đơn bà H Ner Ê phải trả cho nguyên đơn; tổng số tiền 9.300.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, 147, 157, 158, 161, 162, 227, 228, 238, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 117, 119, 122, 123, 129, 131, 357, 468, 500, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 167 Luật Đất đai năm 2013;

Căn cứ Điều 12, 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần khởi kiện của ông Lê Thanh V.

- Tuyên bố Giấy chuyển nhượng đất, đặt cọc tiền chuyển nhượng và phương thức thanh toán ngày 07/8/2020 giữa bên chuyển nhượng là bà H Ner Ê với bên nhận chuyển nhượng là ông Lê Thanh V vô hiệu.

- Buộc bà H Ner Ê phải có nghĩa vụ trả lại cho ông Lê Thanh V tổng số tiền đã nhận chuyển nhượng là 180.000.000 đồng (Một trăm tám mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thanh V về việc buộc ông Nguyễn Thành L phải có nghĩa vụ liên đới với bà H Ner Êban trả số tiền nhận chuyển nhượng là 180.000.000 đồng (Một trăm tám mươi triệu đồng).

3. Ông Nguyễn Thành L và bà H Ner Êban nếu phát sinh tranh chấp thì được quyền khởi kiện bằng vụ án khác theo quy định pháp luật.

4. Về chi phí tố tụng:

- Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Bà H Ner Êban phải chịu chi phí về xem xét, thẩm định tại chỗ, số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng). Ông Lê Thanh V được nhận lại tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ đã nộp số tiền là 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) sau khi thu được của bà H Ner Ê.

- Về chi phí giám định: Bà H Ner Ê phải chịu chi phí giám định số tiền 12.000.000 đồng (Mười hai triệu đồng). Ông Lê Thanh V được nhận lại tạm ứng chi phí giám định đã nộp số tiền là 12.000.000 đồng (Mười hai triệu đồng) sau khi thu được của bà H Ner Ê.

5. Về án phí:

- Bà H Ner Ê phải chịu số tiền 9.300.000 đồng (Chín triệu ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Ông Lê Thanh V là người cao tuổi nên được miễn nộp tiền tạm ứng án phí.

6. Về quyền kháng cáo: Đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án hợp lệ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.