Bản án 179/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, sự việc đư c tóm tắt như sau:

Theo đơn khởi kiện ngày 15/3/2021 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là bà Trần Ng c M trình bày:Ngày 27/8/2020 bà và bà ê Hà P ký H p đồng thuê căn h số T2 -29.03/2020. N i dung của h p đồng “...bà đồng ý cho bà M thuê căn h số 29.03, Tháp T2, Chung cư T, ố 159 Đư ng X, Phư ng Đ, thành phố S, Thành phố H. Th i hạn thuê 02 (Hai) năm, kể t ngày 10/9/2020 đ n ngày 10/9/2022. H t th i hạn thuê 01 (M t) năm có thể ti p tục h p đồng thuê cho năm th hai, n u các bên th a thu n đư c giá thuê. Tiền thuê nhà năm đ u tiên là 15.000.000 đồng/tháng, s đư c bên thuê trả m i tháng m t l n trong vòng 05 ngày đ u của m i kỳ thanh toán, cụ thể t ngày 10 đ n ngày 15 của m i tháng. Tiền thuê nhà trả trư c t ngày 10/9/2020 đ n ngày 10/10/2020 là 15.000.000 đồng (Mư i lăm triệu đồng) và tiền đ t c c là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng). Trư ng h p ch m trả tiền thuê nhà vào ngày th 16 phải chịu tiền phạt ch m n p 0,1%/ngày … ”.

Ngày 10/9/2020, bà P giao căn h nêu trên cho bà thuê nên cùng ngày bà đã thanh toán trư c tiền thuê cho bà P 15.000.000 đồng (Mư i lăm triệu đồng) và đ t c c 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng). Trong quá trình thuê nhà, bà thanh toán đúng theo th a thu n của h p đồng, chỉ có tháng 02/2021, bà thanh toán ch m cho bà P 03 ngày (t c ngày 18/02/2021 bà m i thanh toán tiền thuê cho bà P). o bà ch m thanh toán tiền thuê nên ngày 24/02/2021, bà P khóa nư c sinh hoạt và khóa thẻ an ninh của căn h thuê T2A-29.03. Vì v y, bà cùng con phải về nhà anh của bà t ngày 24/02/2021 đ n ngày 10/3/2021 thì Ban uản lý Tòa nhà Chung cư báo cho bà bi t việc bà P đã m nư c và không còn khóa thẻ an ninh tại căn h thuê nữa nên cùng ngày bà tr lại căn h thuê . Việc bà P khóa nư c và khóa thẻ an ninh là vi phạm h p đồng thuê mà hai bên đã ký. Nay, bà kh i kiện yêu c u bà P trả lại cho bà tiền thuê nhà, tương ng v i những ngày bà phải d n ra kh i căn h thuê; Bu c bà P phải trả lại số tiền đã đ t c c 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) và Bồi thư ng tiền phạt c c là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).

Bị đơn bà Lê Hà P trình bày:Bà th a nh n l i trình bày của nguyên đơn về h p đồng thuê căn h số T2 -29.03/2020 Tháp T2, Chung cư T, ố 159 Đư ng X, Phư ng Đ , thành phố S, Thành phố H giữa bà và bà M và n i dung của h p đồng đúng như nguyên đơn trình bày. Việc bà khóa nư c tại căn h cho bà M thuê, là vì bà M có những l i l xúc phạm bà và do ch m thanh toán tiền nhà (ngày 18/02/2021, bà M m i chuyển tiền cho bà, ch m thanh toán 03 ngày, nên bà M phải chịu phí phạt là 45.000 đồng). Ngày 18/02/2021, bà M chuyển cho bà 15.000.000 đồng (Mư i lăm triệu đồng). Ngày 15/3/2021, bà M chuyển cho bà 15.045.000 đồng (Gồm: 15.000.000 đồng tiền thuê nhà và 45.000 đồng tiền phạt do đóng tr hạn). o đó, bà không đồng ý v i toàn b yêu c u kh i kiện của bà M.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

Nguyên đơn bà M giữ nguyên yêu c u kh i kiện. Bà tự nguyện trả cho bà P 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) là chi phí sửa chữa, hư h ng các hạng mục trong quá trình bà thuê căn h số 29.03, Tháp T2, Chung cư T, ố 159 Đư ng X, Phư ng Đ , thành phố S, Thành phố H.

Tại Bản án sơ thẩm số:3432/2022/DS-ST ngày 08-9-2022 của Tòa án nhân dân thành phố S, Thành phố H, tuyên xử:

1. Chấp nh n m t ph n yêu c u của nguyên đơn bà Tr n Ng c M.

Tuyên bố chấm d t H p đồng thuê căn h số T2 -29.03/2020 ngày 27/8/2020 ký giữa bà Tr n Ng c M và bà Lê Hà P kể t ngày 10/9/2021.

Bu c bà ê Hà P trả lại cho bà Tr n Ng c M số tiền đ t c c là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) và số tiền tương ng v i những ngày bà M phải d n ra kh i căn h thuê là 7.500.000 đồng (Bảy triệu năm ngàn đồng).

Ghi nh n sự tự nguyện của bà M trả cho bà P số tiền 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) để sửa chữa các hạng mục hư h ng trong th i gian thuê tại Căn h số T2 -29.03, ô , T ng 29, Chung cư T, ố 159 Đư ng X, phư ng Đ, thành phố D, Thành phố H.

Đối tr ngh a vụ, bà P còn phải thanh toán cho bà M t ng số tiền là 34.500.000 đồng (Ba mươi bốn triệu năm trăm nghìn) đồng.

2. Không chấp nh n yêu c u của bà Tr n Ng c M về việc bu c bà ê Hà P bồi thư ng 02 tháng tiền thuê số tiền 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự và quy định về Thi hành án.

Ngày 08/11/2022 Bị đơn - bà ê Hà P có đơn kháng cáo toàn b bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các đương sự không th a thu n đư c v i nhau về việc giải quy t tranh chấp vụ án.

Bị đơn bà ê Hà P v n kháng cáo không đồng ý trả lại tiền đ t c c cho thuê căn h là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) và 7.500.000 đồng (Bảy triệu năm trăm ngàn đồng) là số tiền tương ng v i những ngày nguyên đơn d n ra kh i căn h thuê t ngày 24/02/2021 đ n ngày 10/3/2021.

êu c u nguyên đơn phải có trách nhiệm thanh toán cho bị đơn chi phí sửa chữa căn h cho thuê là 25.000.000 đồng (Hai mươi lăm triệu đồng).

Nguyên đơn bà Tr n Ng c M không đồng ý kháng cáo của bà ê Hà P, yêu c u giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H phát biểu - đ nghị:

Về tố tụng:T khi thụ lý vụ án cho đ n khi có uy t định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán thực hiện đúng theo quy định của pháp lu t và tại phiên tòa, H i đồng xét xử thực hiện đúng theo trình tự của B lu t Tố tụng dân sự năm 2015. Các đương sự chấp hành đúng theo quy định của phát lu t.

Về n i dung:Đối v i yêu c u kháng cáo của bà P không đồng ý trả lại tiền đ t c c cho thuê căn h là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) và 7.500.000 đồng (Bảy triệu năm trăm ngàn đồng) là số tiền tương ng v i những ngày nguyên đơn d n ra kh i căn h thuê t ngày 24/02/2021 đ n ngày 10/3/2021 là không có căn c nên không chấp nh n yêu c u kháng cáo của bà P.

Đối v i yêu c u kháng cáo của bà P yêu c u bà M phải có trách nhiệm thanh toán cho bà P chi phí sửa chữa căn h cho thuê là 25.000.000 đồng (Hai mươi lăm triệu đồng). êu c u này của bà P không yêu c u cấp sơ thẩm xem xét nên cấp phúc thẩm c ng không xem xét giải quy t yêu c u này của bà P.

T những phân tích trên, đề nghị H i đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

au khi nghiên c u các tài liệu, ch ng c có trong hồ sơ vụ án đư c thẩm tra tại phiên tòa và căn c vào k t quả tranh tụng, tranh lu n tại phiên tòa và ý ki n phát biểu của Viện kiểm sát, H i đồng xét xử nh n định:

Tại Điều 8.2 của H p đồng thuê căn h ngày 27/8/2020, có n i dung: “Nếu sang năm thứ 02 của h n hợp đồng thuê, Hai bên không thỏa thuận được giá thuê và ên thuê muốn trả nhà hay bên Cho thuê muốn lấy l i nhà thì sẽ không phải mất cọc hay đền cọc cho đối phương Mà chỉ cần báo trước cho đối phương 30 ngày trước khi hết h n hợp đồng thuê năm đầu tiên”.

Xét, ngày 09/8/2021 giữa bà M và bà P đều xác nh n không ti p tục th a thu n giá thuê nên đều thống nhất thanh lý h p đồng. o v y, ngày 10/9/2021 bà M đã d n ra kh i căn h T2A-29.03, Lô A T ng 29, số 159 Đư ng X, Phư ng Đ , u n F (nay là thành phố D) Thành phố Hồ Chí Minh. Phía bà P c ng xác nh n việc bà M đã d n đi kh i căn h thuê vào ngày 10/9/2021 nên đã cho ngư i khác thuê. Như v y, hai bên chấm d t h p đồng thuê do không th a thu n đư c giá thuê năm th hai là đúng th a thu n tại h p đồng và bà M c ng đã thông báo việc thanh lý h p đồng cho bà P đúng th i hạn. Bà P cho rằng do bà M ch m thanh toán tiền thuê căn h 03 (Ba) ngày là vi phạm h p đồng nên bà không đồng ý trả lại số tiền đ t c c 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) cho bà M là không có cơ s . o đó, Tòa án cấp sơ thẩm bu c bà P phải có trách nhiệm trả lại cho bà M số tiền đ t c c 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) là có căn c nên không chấp nh n yêu c u kháng cáo của bà P.

Ghi nh n sự tự nguyện của bà Tr n Ng c M trả cho bà ê Hà P số tiền 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) để sửa chữa các hạng mục hư h ng trong th i gian thuê tại căn h số T2 -29.03, Lô A, T ng 29, Chung cư T, ố 159 Đư ng X, phư ng Đ, thành phố D, Thành phố H... ”.

[12Trong quá trình thu th p ch ng c tại Tòa án cấp sơ thẩm, bị đơn không có yêu c u phản tố này đối v i nguyên đơn nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét giải quy t là phù h p qui định pháp lu t tố tụng.

Xét đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H tham gia phiên tòa đề nghị không chấp nh n yêu c u kháng cáo của bị đơn là có căn c chấp nh n.

Vì các lẽ trên;

UYẾT ĐỊNH:

- Căn c vào khoản 2 Điều 148 và khoản 2 Điều 308 của B lu t Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn c Nghị quy t số:326/2016/UBTV H14 ngày 30/12/2016 của y ban Thư ng vụ uốc h i quy định về m c thu, mi n, giảm, thu n p, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án;

- Căn c u t thi hành án dân sự sửa đ i, b sung năm 2014.

Tuy n :

1. Không chấp nh n yêu c u kháng cáo của bị đơn là Bà ê Hà P.

2. ửa m t ph n bản án sơ thẩm số:3432/2022/DS-ST ngày 08-9-2022 của Tòa án nhân dân thành phố S, Thành phố H.

3. Chấp nh n m t ph n yêu c u kh i kiện của nguyên đơn.

3.1.Chấm d t H p đồng thuê căn h số T2 -29.03/2020 ngày 27/8/2020 giữa bà Tr n Ng c M và bà Lê Hà P kể t ngày 10/9/2021.

3.2.Bu c bà ê Hà P phải có trách nhiệm trả lại cho bà Tr n Ng c M số tiền đ t c c là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng) và số tiền 7.500.000 đồng (Bảy triệu năm trăm ngàn đồng), tương ng v i những ngày bà M phải d n ra kh i căn h thuê T2A-29.03, ô , T ng 29, Chung cư T, ố 159 Đư ng X, phư ng Đ, thành phố D, Thành phố H, tính t 25/02/2021 đ n ngày 09/3/2021. T ng c ng: 37.500.000 đồng (Ba mươi bảy triệu năm trăm ngàn đồng).

3.3.Ghi nh n sự tự nguyện của bà Tr n Ng c M trả cho bà ê Hà P số tiền 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) để sửa chữa các hạng mục hư h ng trong th i gian thuê tại căn h số T2 -29.03, ô , T ng 29, Chung cư T, ố 159 Đư ng X, phư ng Đ, thành phố D, Thành phố H.

Thực hiện tại Chi cục Thi hành án ân sự có thẩm quyền.

Kể t ngày có đơn yêu c u thi hành án của ngư i đư c thi hành án cho đ n khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền nêu trên thì bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo m c lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của B lu t dân sự năm 2015.

4. Không chấp nh n yêu c u của bà Tr n Ng c M về việc bu c bà ê Hà P bồi thư ng 02 tháng tiền thuê là 30.000.000 đồng (Ba mươi triệu đồng).

5. Về án phí dân sự sơ thẩm: 1.875.000 đồng (M t triệu tám trăm bảy mươi lăm ngàn đồng) do bà ê Hà P chịu.

Bà Tr n Ng c M phải chịu là 1.500.000 đồng (M t triệu năm trăm ngàn đồng), đư c tr vào số tiền tạm ng án phí mà bà M đã n p là 1.700.000 đồng (M t triệu bảy trăm ngàn đồng) theo Biên lai n p tiền tạm ng án phí số AA/2018/0028600 ngày 07/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố D, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà M còn đư c nh n lại 200.000 đồng (Hai trăm ngàn đồng).

6. n phí dân sự phúc thẩm: Hoàn lại cho bà ê Hà P tiền tạm ng án phí phúc thẩm đã n p là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ng án phí, lệ phí Tòa án số: /2022/0006747 ngày 09/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố S, Thành phố H.

Trư ng h p bản án, quy t định đư c thi hành theo quy định tại Điều 2 u t thi hành án dân sự, thì ngư i đư c thi hành án dân sự, ngư i phải thi hành án dân sự có quyền th a thu n thi hành án, quyền yêu c u thi hành án, tự nguyện thi hành án ho c bị cư ng ch thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 u t thi hành án dân sự; th i hiệu thi hành án đư c thực hiện theo quy định tại Điều 30 u t thi hành án dân sự sửa đ i, b sung năm 2014.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp lu t kể t ngày tuyên án.