Bản án 179/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

Theo đơn khởi kiện, tài liệu kèm theo và lời khai trong quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn là ông Nguyễn Minh Nguyên trình bày:

Ngày 06/12/2021, tại căn hộ 0912A tòa R2, khu đô thị Royal City, 72A Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội ông Nguyên có chuyển tiền đặt cọc cho ông Mạc Thủy Hồng để mua căn hộ 0912A tòa R2, khu đô thị Royal City, 72A Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội với giá bán là 5.525.000.000 đồng, bên mua đặt cọc 200.000.000 đồng cho bên bán và thỏa thuận chậm nhất đến ngày 10/01/2022 thì ông Hồng sẽ bàn giao đầy đủ giấy tờ hợp lệ của căn hộ để 02 bên làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản trên. Tuy nhiên quá thời hạn trên ông Hồng vẫn không cung cấp được các giấy tờ cần thiết.

Hai bên gia hạn thời gian đến ngày 22/02/2022 nhưng ông Hồng vẫn không tiếp tục bàn giao về giấy tờ về nhà đất trên. Ông có đồng ý gia hạn chậm nhất đến ngày 04/03/2022 thì ông Hồng phải hoàn thành các giấy tờ và thủ tục chuyển nhượng bất động sản trên cho ông. Sau ngày 04/03/2022, ông Hồng vẫn không hoàn thành những nghĩa vụ của bên bán nên ông đã thông báo chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ với ông Hồng và yêu cầu ông Hồng phải thanh toán số tiền đặt cọc là 200.000.000đồng và tiền phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc là 200.000.000đồng. Tổng cộng là: 400.000.000đồng.

Ngày 24/1/2022, ông cùng ông Hồng và Ngân hàng Vietinbank đã kí hợp đồng 03 bên về việc ủy nhiệm thanh toán tiền mua nhà ở, theo đó Ngân hàng sẽ cho ông vay tiền để mua nhà của ông Hồng và gửi vào tài khoản của ông Hồng, đồng thời phong tỏa số tiền này cho đến khi giữa ông và ông Hồng thực hiện xong việc chuyển nhượng căn hộ trên. Sau đó, Ngân hàng đã giải ngân số tiền 4.100.000.000 đồng vào tài khoản của ông Hồng và ông cũng phải chịu nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi hàng tháng đối với Ngân hàng kể từ thời điểm giải ngân. Việc ông Hồng vi phạm hợp đồng mua bán dẫn đến việc ông phải thanh toán với ngân hàng là: Tiền lãi 02 tháng tổng là 54.000.000 đồng; Tiền bị phạt do không hoàn thành hợp đồng: 82.000.000 đồng. Nay, ông yêu cầu ông Hồng phải thanh toán số tiền trên cho ông.

Bị đơn là ông Mạc Thủy Hồng trình bày: Ông thừa nhận 06/12/2021 ông và vợ chồng ông Nguyên ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ 0912A tòa R2, khu đô thị Royal City, 72A Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội. Ông Nguyên có đặt cọc cho ông số tiền: 200.000.000đồng và thỏa thuận sau khi ký công chứng thì sẽ bàn giao số tiền bán nhà. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc đến trước ngày 22/02/2022 ông Nguyên đã không liên hệ trực tiếp với ông để hoàn thiện việc mua bán căn hộ. Việc đó ông Nguyên đã từ bỏ nghĩa vụ thanh toán theo điều 06 của hợp đồng đặt cọc và đã vi phạm vào điều 03 của hợp đồng đặt cọc trên. Vì vậy, ông cho rằng ông Nguyên đã mất tiền đặt cọc theo điều 03 của hợp đồng đặt cọc.

Trong thời gian từ 22/02/2022 trên trang Facebook của bà Ngọc vợ ông Nguyên đã có những thông tin mang tính chất làm nhục, bôi nhọ danh dự của ông và còn vu khống bịa đặt lên nhóm dân cư nơi ông đang sinh sống. Việc này đã gây nhiều thiệt hại nghiêm trọng cho gia đình ông cụ thể:

- Thiệt hại do không bán được nhà là 250.000.000 đồng;

- Thiệt hại do bị đăng trên mạng xã hội, tổn thất về tinh thần do không làm

được việc gì trong 03 tháng 210.000.000 đồng.

- Tổng cộng: 460.000.000 đồng.

Nay, ông yêu cầu bác đơn khởi kiện của ông Nguyên, chấp nhận đơn phản tố của ông. Đề nghị xem xét hủy giao dịch đặt cọc và tuyên ông Nguyên mất 200.000.000đồng tiền đặt cọc. Buộc vợ chồng ông Nguyên phải bồi thường thiệt hại là 460.000.000đồng.

Tại bản án sơ thẩm số 78/2022/DS-ST ngày 31/8/2022, Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân quyết định:

* Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của ông Nguyễn Minh Nguyên.

- Buộc ông Mạc Thủy Hồng phải trả ông Nguyễn Minh Nguyên 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng).

- Bác yêu cầu đòi tiền phạt cọc và tiền lãi, tiền lãi phạt của ông Nguyễn Minh Nguyên.

- Bác yêu cầu phản tố của ông Mạc Thủy Hồng.

Ngoài ra bản án quyết định về án phí sơ thẩm; quyền thỏa thuận thi hành án và quyền kháng cáo của đương sự.

* Không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm:

Ngày 13/9/2022, nguyên đơn là ông Nguyên làm đơn kháng cáo toàn bộ bản án.

Ngày 13/9/2022, bị đơn là ông Hồng làm đơn kháng cáo đề nghị Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội:

Hủy bỏ một phần bản án ngày 31/8/2022 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân ngày 31/8/2022 nội dung tranh chấp về hợp đồng đặt cọc giữa ông Hồng và nguyên đơn là Nguyễn Minh Nguyên.

Đề nghị chấp nhận việc ông Hồng rút lại đề nghị yêu cầu bồi thường thiệt hại 460.000.000 đồng là số tiền ông Hồng chịu thiệt hại do bị bôi nhọ danh dự và không bán được nhà.

Đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội tuyên ông Nguyễn Minh Nguyên mất số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là Luật sư Hồi trình bày vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử xem xét buộc ông Mạc Thủy Hồng là bị đơn phải trả cho ông Nguyên số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng, số tiền phạt cọc là 140.000.000 đồng, số tiền lãi mà ông Nguyên phải trả cho Ngân hàng là 69.062.473 đồng.

Bị đơn là ông Mạc Thủy Hồng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện và yêu cầu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Ông Hồng vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo của mình và đề nghị Hội đồng xét xử xem xét buộc ông Nguyên phải mất số tiền đặt cọc cho ông là 200.000.000 đồng.

* Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu:

- Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và các quy định pháp luật liên quan. Đối với các đương sự đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng của họ theo quy định của pháp luật. Người kháng cáo thực hiện quyền kháng cáo trong thời hạn luật định đã nộp tiền tạm ứng án phí về hình thức là kháng cáo hợp lệ.

- Về nội dung:

Sau khi phân tích nội dung vụ án Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm số 78/2022/DS-ST ngày 31/8/2022 của Toà án nhân dân quận Thanh Xuân theo hướng ông Hồng phải trả cho ông Nguyên số tiền cọc là 200.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 140.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên toà. Hội đồng xét xử nhận định:

Các đương sự trong vụ án có tranh chấp về hợp đồng đặt cọc nên hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật trong vụ án này tranh chấp hợp đồng đặt cọc nên sửa án sơ thẩm ở nội dung này.

Nguyên đơn là ông Nguyễn Minh Nguyên làm đơn kháng cáo trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo về hình thức là hợp lệ.

Bị đơn là ông Mạc Thủy Hồng làm đơn kháng cáo trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo về hình thức là hợp lệ.

3.1. Xét kháng cáo của ông Nguyễn Minh Nguyên

Ngày 06/12/2021, ông Nguyên Minh Nguyên là bên đặt cọc (Gọi là Bên A) và ông Mạc Thủy Hồng là bên nhận đặt cọc (Gọi là Bên B) có bên môi giới (Gọi là Bên C) có ký kết một hợp đồng đặt cọc về việc mua bán bất động sản là căn hộ chung cư 0912A tòa R2, khu đô thị Royal City, 72A Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội với giá bán là 5.525.000.000 đồng và ông Nguyên đã đặt cọc cho ông Hồng số tiền là 200.000.000 đồng và ông Hồng xác nhận đã nhận đủ số tiền đặt cọc.

Về hình thức: Hợp đồng đặt cọc nêu trên được lập thành văn bản và được hai bên ký kết trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc và tại thời điểm ký kết các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nên hợp đồng đặt cọc nêu trên về hình thức là hợp lệ.

Về nội dung: Hợp đồng đặt cọc lập ngày 06/12/2021 giữa ông Nguyễn Minh Nguyên và ông Mạc Thủy Hồng nhằm mục đích đảm bảo việc các bên ký hết hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư 0912A tòa R2, khu đô thị Royal City, 72A Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội của ông Hồng.

Theo quy định tại Điều 6 của Hợp đồng quy định:

“...Điều 6. Phương thức thanh toán

Chậm nhất giờ hành chính ngày 10/01/2021 bên mua và bên bán đồng thời làm nhứng việc sau:

- Hai bên ký hợp đồng mua bán công chứng căn hộ trên.

- Bên mua thanh toán cho bên bán một phần tiền mặt số tiền mua căn hộ trên còn lại sẽ do ngân hàng bên mua làm thủ tục vay có trách nhiệm giải ngân phong tỏa cho bên bán. Ngay sau khi sổ đỏ đứng tên bên mua bên mua, Ngân hàng mở phong tỏa cho bên bán.

- Bên bán bàn giao sổ đỏ và toàn bộ giấy tờ liên quan cho bên bán.

Bên bán bàn giao nhà cho bên mua...”

Ngày 26/01/2022, các bên trong hợp đồng đặt cọc nói trên tiếp tục gặp nhau và ký kết phụ lục hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại Điểm 1 của phụ lục hợp đồng quy định:

“...1.Ba bên thống nhất gia hạn việc thanh toán và kí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên đến chậm nhất trong giờ hành chính ngày 20/02/2022...”.

Ngày 22/02/2022, các bên trong hợp đồng đặt cọc nói trên tiếp tục gặp nhau và ký kết biên bản thỏa thuận. Theo quy định tại Điểm 1 của biên bản thỏa thuận quy định:

“...1 Các bên thống nhất gia hạn thời gian ký mua bán công chứng căn hộ trên là chậm nhất vào ngày 04/03/2022...”.

Sau ngày 04/03/2022 các bên bán và bên mua căn hộ nêu trên không ký kết được hợp đồng công chứng mua bán căn hộ và xảy ra tranh chấp.

Hội đồng xét xử xét thấy trong hợp đồng đặt cọc các đương sự có thỏa thuận vay ngân hàng để thực hiện một phần nghĩa vụ thanh toán việc mua bán căn hộ. Trên thực tế, ngày 24/01/2022 ông Nguyễn Minh Nguyên và vợ là bà Đặng Hồng Ngọc có ký kết hợp đồng cho vay số 01-NMN/2022HĐCV/NHCT166 với Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam – Chi Nhánh Hồng Bàng với mục đích để mua bán căn hộ chung cư 0912A tòa R2, khu đô thị Royal City, 72A Nguyễn Trãi, phường Thượng Đình, quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội và Ngân hàng đã có ủy nhiêm chi số tiền 4.100.000.000 đồng để ông Nguyên thanh toán tiền mua nhà cho ông Hồng. Tuy nhiên ngoài số tiền 200.000.000 đồng đặt cọc ngày 26/01/2021 và số tiền vay Ngân hàng là 4.100.000.000 đồng (Ông Hồng thực tế chưa nhận được vì số tiền này bị phong tỏa theo thỏa thuận của các đương sự) thì ông Nguyên chưa thanh toán cho ông Hồng thêm số tiền nào khác. Trong quá trình thực hiện hợp đồng các bên có ký kết phụ lục hợp đồng ngày 26/01/2022 và biên bản thỏa thuận ngày 22/02/2022; trong biên bản thỏa thuận thì các bên không gia hạn nghĩa vụ thanh toán. Như vậy, ông Nguyên đã không thực hiện đúng các thỏa thuận tại Điều 6 của hợp đồng là thanh toán cho ông Hồng một phần tiền mặt số tiền mua căn hộ.

Tuy nhiên, trong quá thực hiện hợp đồng đặt cọc thì bản thân ông Hồng cũng không có ý kiến với ông Nguyên về vần đề này và các bên đều có mong muốn thực hiện hợp đồng đặt cọc thể hiện qua việc sau ngày 10/01/2022 các bên tiếp tục gặp nhau để ký kết phụ lục hợp đồng 26/01/2022 cũng như biên bản thỏa thuận ngày 22/02/2022.

Hội đồng xét xử xét thấy lỗi vi phạm hợp đồng đặt cọc của hai bên là ngang nhau nên theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự về đặt cọc:

“…1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác…”.

Ông Hồng đã nhận số tiền đặt cọc 200.000.000đồng thì có trách nhiệm trả lại cho ông Nguyên; Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Minh Nguyễn buộc ông Mặc Thủy Hồng phải trả ông Nguyễn Minh Nguyên số tiền 200.000.000 đồng là có căn cứ.

Đối với số tiền phạt cọc và số tiền lãi, tiền lãi phạt như đã phân tích ở trên, Hội đồng xét xử xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu đòi tiền phạt cọc và tiền lãi, tiền lãi phạt của ông Nguyễn Minh Nguyên là có căn cứ.

3.2. Xét kháng cáo của ông Mạc Thủy Hồng

Đối với việc ông Hồng trình bày ông Hồng rút lại đề nghị yêu cầu bồi thường thiệt hại 460.000.000 đồng là số tiền ông Hồng chịu thiệt hại do bị bôi nhọ danh dự và không bán được nhà, Hội đồng xét xử xét thấy việc rút yêu cầu này của ông Hồng là hoàn toàn tự nguyện nên được chấp nhận và xem xét sửa án sơ thẩm ở nội dung này,

Đối với yêu cầu kháng cáo của ông Hồng đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội tuyên ông Nguyễn Minh Nguyên mất số tiền đặt cọc 200.000.000đồng như đã phân tích ở trên không có căn cứ để chấp nhận.

3.3. Quan điểm của Hội đồng xét xử phúc thẩm:

- Không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Minh Nguyên; có căn cứ để chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn là ông Mạc Thủy Hồng; Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm như đã phân tích ở trên.

- Quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên tòa có phần phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

4.1. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên nguyên đơn phải chịu phần án phí không được chấp nhận, đối trừ với số tiền tạm ứng án phí mà nguyên đơn đã nộp ngày 06/05/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Thanh Xuân. Ông Mạc Thủy Hồng phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

4.2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên!

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Các Điều 147; Điều148; Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Các Điều 116, 117, 328, 351 và Điều 423 của Bộ luật Dân sự 2015;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 78/2022/DS-ST ngày 31/8/2022 của Tòa án nhân dân quận Thanh Xuân và quyết định cụ thể như sau:

1.1. Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của ông Nguyễn Minh Nguyên.

- Buộc ông Mạc Thủy Hồng phải trả ông Nguyễn Minh Nguyên số tiền 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng).

- Không chấp nhận yêu cầu đòi tiền phạt cọc và tiền lãi, tiền lãi phạt của ông Nguyễn Minh Nguyên.

1.2. Đình chỉ một phần yêu cầu phản tố của ông Mạc Thủy Hồng yêu cầu ông Nguyễn Minh Nguyễn phải thanh toán số tiền 460.000.000đ (Bốn trăm sáu mươi triệu đồng) bồi thường thiệt hại do ông Hồng bị bôi nhọ danh dự và không bán được nhà.

- Không chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Mạc Thủy Hồng buộc ông Nguyễn Minh Nguyên phải mất số tiền đặt cọc 200.000.000 đ (Hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong khoản tiền nêu trên mà bên phải thi hành án chưa thi hành thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chưa thi hành án, nếu có thỏa thuận về lãi chậm trả thì tính theo thải thuận đó nhưng không được vượt quá mức lãi xuất quy định tại khoản 1, nếu không có thỏa thuận thì tính theo mức lãi xuất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự, tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí:

2.1. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Minh Nguyên phải nộp số tiền 12.700.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm; ông Nguyên đã nộp số tiền 5.000.000 đồng tại biên lai số AA/2020/0007656 ngày 06/5/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Xuân; ông Nguyễn Minh Nguyên phải nộp tiếp 7.700.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Mạc Thủy Hồng phải nộp 22.400.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm; ông Hồng đã nộp số tiền 11.500.000 đồng tại biên lai số AA/2020/0007944 ngày 18/07/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Xuân; ông Mạc Thủy Hồng phải nộp tiếp 10.900.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

2.2. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Nguyễn Minh Nguyên và ông Mạc Thủy Hồng không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Hoàn trả cho ông Nguyên số tiền 300.000 đồng là tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai số AA/2020/0008105 lập ngày 15/9/2022 của Chi cục thi hành án dân sự quận Thanh Xuân (Bút lục số 118).

Hoàn trả cho ông Hồng số tiền 300.000 đồng là tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai số AA/2020/0008119 lập ngày 22/9/2022 của Chi cục thi hành án dân sự quận Thanh Xuân (Bút lục số 116).

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Án xử công khai, phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tòa tuyên án./.