Bản án 178/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH AN GIANG

-Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lý Đông Hòa

Các Hội thẩm nhân dân:

Ông Phan Văn Dân

Bà Hồ Thị Minh Tâm

-Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Kim Sơn là Thư ký Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh An Giang.

-Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành tham gia phiên tòa: Bà Cao Thị Thu Hồng Em – Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 11 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Châu Thành xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 45/2020/TLST-DS ngày 22 tháng 4 năm 2020 về “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định Đưa vụ án ra xét xử số 222/2020/QĐXXST-DS ngày 15 tháng 10 năm 2020 và Quyết định Hoãn phiên tòa số 189/2020/QĐST-DS ngày 10 tháng 11 năm 2020 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: 1/ Ông N V N, sinh ngày 31-12-1959

2/ Bà B T Nă, sinh ngày 21-9-1957

Nơi cư trú: Số nhà 11/16, Tổ 24, hẽm D Đ 7, khóm Đ T 2, phường M P, thành phố L X, tỉnh An Giang.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông N T P, sinh năm 1985 (có mặt)

Nơi cư trú: Số nhà 157B, đường L V N, phường M B, thành phố L X, tỉnh An Giang.

Theo văn bản ủy quyền ngày 11-5-2020 2. Bị đơn: 1/ Ông N T P, sinh năm 1986 (vắng mặt)

2/ Bà P T T B L, sinh năm 1981 (vắng mặt) Nơi cư trú: Tổ 02, ấp V L, xã V B, huyện C T, tỉnh An Giang. 3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà B T K, sinh năm 1941 Nơi cư trú: Số nhà 1117, ấp H H, xã H B T, huyện C T, tỉnh An Giang, tỉnh An Giang. Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông P T T, sinh năm 1984 (có mặt) Nơi cư trú: Số nhà 1117, ấp H H, xã H B T, huyện C T, tỉnh An Giang, tỉnh An Giang. Theo văn bản ủy quyền ngày 16-7-2020.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện, Bản tự khai ngày 28-02-2015 và ngày 03-5-2020, Đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 14-9-2020, nguyên đơn ông N V N, bà B T Nă đã trình bày. Quá trình tố tụng, tại Biên bản hòa giải ngày 15-6-2020 và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông N T P trình bày: Vào ngày 31-7-2018, ông N V N, bà B T Nă có nhận chuyển nhượng một phần đất của ông N T P và bà P T T B L (chuyển nhượng trọn thửa). Đất chuyển nhượng có diện tích 237,9m2, thửa đất số 16, tờ bản đồ số 38, mục đích sử dụng: Đất ở tại nông thôn. Đất toạ lạc tại ấp H H, xã H B T, huyện C T, tỉnh An Giang. Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành Số CC 200079, số vào sổ câp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH09751, do UBND huyện C T cấp ngày 16-5-2016, đứng tên bà B T K, sinh năm 1941. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận: Tặng cho quyền sử dụng đất cho bà P T T B L, sinh năm 1981, CMND số xxxxxxxxx; địa chỉ thường trú: ấp H H, xã H B T, huyện C T, tỉnh An Giang và chồng là ông N T P, sinh năm 1986, CMND số xxxxxxxxx, địa chỉ thường trú: ấp V L, xã V B, huyện C T, tỉnh An Giang. Giá chuyển nhượng là 200.000.000đ. Hai bên đã lập thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật là lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn Phòng Công chứng N Q vào ngày 31-7- 2018. Ông N, bà Nă đã giao đủ tiền cho ông P, bà L. Do chưa có nhu cầu sử dụng đất nên ông N, bà Nă có cho ông P, bà L thuê lại đất. Sau đó do có nhu cầu sử dụng ông N, bà Nă có yêu cầu ông P, bà L bàn giao đất. Ngày 10-6-2019, ông P, bà L có lập cam kết sẽ bàn giao đất vào ngày 10-7-2019, nhưng không thực hiện. Trên đất căn nhà cấp 4 kết cấu khung cột gỗ, vách xây tường, mái lợp tole, ngang 4m dài 8m, nền lát gạch men, nhà cất năm 2002 chưa được cấp quyền sở hữu nên khi chuyển nhượng không lập văn bản bán nhà. Nay anh đại diện theo ủy quyền cho ông N, bà Nă yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Châu Thành xem xét tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 31-7-2018; yêu cầu ông N T P, bà P T T B L trả lại tiền chuyển nhượng là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) và tính lãi theo mức 2%/tháng tính từ ngày 31-7-2018.

Tại Biên bản hòa giải ngày 15-6-2020, bị đơn bà P T T B L trình bày: Vào ngày 31-7-2018, bà và chồng bà là ông N T Ph có chuyển nhượng một phần đất (chuyển nhượng trọn thửa) cho ông N V N, bà B T Nă. Đất chuyển nhượng có diện tích 237,9m2, thửa đất số 16, tờ bản đồ số 38, mục đích sử dụng: Đất ở tại nông thôn. Đất toạ lạc tại ấp H H, xã H B T, huyện C T, tỉnh An Giang. Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành Số CC 200079, số vào sổ câp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH09751, do UBND huyện C T cấp ngày 16-5-2016, đứng tên bà B T K, sinh năm 1941. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận: Tặng cho quyền sử dụng đất cho bà P T T B L, sinh năm 1981, CMND số xxxxxxxxx; địa chỉ thường trú: ấp H H, xã H B T, huyện C T, tỉnh An Giang và chồng là ông N T P, sinh năm 1986, CMND số xxxxxxxxx, địa chỉ thường trú: ấp V L, xã V B, huyện C T, tỉnh An Giang. Giá chuyển nhượng là 200.000.000đ. Hai bên đã lập thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật là lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn Phòng Công chứng N Q vào ngày 31-7- 2018. Ông N, bà Nă đã giao đủ tiền cho ông P và bà. Trên đất có căn nhà cấp 4 kết cấu khung cột gỗ, vách xây tường, mái lợp tole, ngang 4m dài 8m, nền lát gạch men, nhà cất năm 2002. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có bán nhà; không lập văn bản bán nhà. Do chưa có nhu cầu sử dụng đất nên ông N, bà Nă có cho ông P và bà thuê lại đất, nhưng không nhớ giá thuê, khi cho thuê bà không đóng đủ tiền thuê đất. Sau đó do có nhu cầu sử dụng đất nên ông N, bà Nă có yêu cầu ông P và bà bàn giao nhà đất. Ngày 10-6-2019, ông P và bà có lập cam kết sẽ bàn giao nhà đất cho ông N, bà Nă vào ngày 10-7-2019, nhưng không thực hiện. Nhà đất trên hiện bà B T K, sinh năm 1941 đang quản lý sử dụng.

Nay ông N, bà Nă yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Châu Thành xem xét buộc ông P và bà bàn giao đủ diện tích đất đã chuyển nhượng cùng căn nhà cho ông N, bà Nă để ông N, bà Nă làm thủ tục sang tên tách thửa theo quy định pháp luật. Bà có yêu cầu được chuộc lại nhà đất đã chuyển nhượng theo giá chuyển nhượng 200.000.000đ và bà đồng ý tính lãi theo ngân hàng 2%/tháng kể từ thời điểm cam kết giao nhà đất ngày 10-7-2019 cho đến ngày Tòa án xét xử vụ án.

Sau khi thụ lý vụ án,

Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo về việc thụ lý vụ án và thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải đối với bị đơn ông N T P, nhưng ông P không gửi văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Ngày 15-10-2020, Tòa án đến nhà ông P để ghi lời khai nhưng ông P vắng mặt tại nhà. Do đó, Tòa án không nhận được ý kiến của ông P.

Tòa án đã tống đạt hợp lệ thông báo về việc đưa người tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải đối với người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà B T K nhưng bà Kim và người đại diện hợp pháp của bà K là ông P T T không gửi văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ý kiến trình bày của bị đơn. Tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà B T K là ông P T T trình bày: Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 31-7-2018 giữa ông N V N, bà B T Năm với ông N T P, bà P T T B L, ông đồng ý. Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh An Giang phát biểu quan điểm như sau: 1/Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án đã thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục tố tụng được pháp luật quy định tại Bộ Luật Tố tụng Dân sự. 2/Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 31-7-2018; buộc bị đơn trả lại nguyên đơn 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) và tính lãi theo mức 2%/tháng, kể từ thời điểm xác lập hợp đồng ngày 31-7-2018 cho đến ngày Tòa án xét xử vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đối với bị đơn, Tòa án đã tống đạt hợp lệ Quyết định đưa vụ án ra xét xử và Quyết định hoãn phiên tòa, bị đơn vẫn vắng mặt không có lý do. Căn cứ Điều 227 và Điều 228 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vắng mặt theo thủ tục chung đối với bị đơn. [2] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Căn cứ vào đơn khởi kiện, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn Phòng Công chứng N Q công chứng ngày 31-7- 2018. Đối chiếu quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 26 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự; Điều 500 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, thì vụ án có quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất mà cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. [3] Về thẩm quyền giải quyết: Căn cứ địa chỉ bị đơn, đối chiếu với quy định của pháp luật tại Khoản 3 Điều 26; Điểm a Khoản 1 Điều 35; Điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự; thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh An Giang. [4] Về thời hiệu khởi kiện: Căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn Phòng Công chứng N Q công chứng ngày 31-7- 2018. Ngày 28-02-2020, nguyên đơn khởi kiện. Đối chiếu với quy định của pháp luật tại Điều 429 của Bộ Luật Dân sự năm 2015; khoản 1 Điều 184 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự; thì vụ án còn trong thời hiệu khởi kiện (Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm).

[5] Về nội dung giải quyết yêu cầu của đương sự:

Căn cứ Đơn khởi kiện ngày 28-02-2020 và ngày 03-5-2020; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn Phòng Công chứng N Q công chứng ngày 31-7- 2018; Biên bản hòa giải ngày 15-6-2020. Từ đó có cơ sở kết luận vào ngày 31-7-2018, giữa nguyên đơn và bị đơn có xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 237,9m2, thửa đất số 16, tờ bản đồ số 38, mục đích sử dụng: Đất ở tại nông thôn. Đất toạ lạc tại ấp H H, xã H B T, huyện C T, tỉnh An Giang. Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng là 200.000.000đ. Hai bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn Phòng Công chứng N Q vào ngày 31-7-2018. Quá trình thực hiện hợp đồng nguyên đơn đã giao đủ tiền cho bị đơn. Do chưa có nhu cầu sử dụng đất nên nguyên đơn có cho bị đơn thuê lại đất. Sau đó do có nhu cầu sử dụng nên nguyên đơn có yêu cầu bị đơn bàn giao đất. Ngày 10-6-2019, bị đơn có lập cam kết sẽ bàn giao đất vào ngày 10-7-2019, nhưng không thực hiện dẫn đế phát sinh tranh chấp.

Ngày 14-9-2020, nguyên đơn có đơn xin thay đổi yêu cầu khởi kiện, đồng ý theo yêu cầu của bị đơn là hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập, chỉ yêu cầu bị đơn trả lại số tiền chuyển nhượng đất đã nhận là 200.000.000đ và tính lãi theo yêu cầu của bị đơn là 2%/tháng tính từ ngày xác lập hợp đồng cho đến ngày Tòa án xét xử vụ án. Bị đơn yêu cầu tính lãi từ ngày cam kết bàn giao đất vào ngày 10-7-2019 cho đến ngày Tòa án xét xử vụ án.

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn, bị đơn thống nhất hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập và được Văn Phòng Công chứng N Q công chứng ngày 31-7- 2018. Đối chiếu với quy định của pháp luật tại Các Điều 422, 425 và 427 của Bộ Luật Dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử xem xét hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập ngày 31-7-2018. Buộc bị đơn phải trả lại nguyên đơn số tiền chuyển nhượng đất đã nhận là 200.000.000đ.

Đối với yêu cầu tính lãi:

Về lãi suất: Nguyên đơn và bị đơn thống nhất thỏa thuận lãi suất là 2%/tháng. Việc thỏa thuận này là tự nguyên, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Do đó, Hội đồng xét xử công nhận lãi suất là 2%/tháng.

Về thời gian tính lãi: Nguyên đơn trình bày sau khi xác lập hợp đồng có cho bị đơn thuê lại và có thu tiền thuê đất của bị đơn. Đến ngày 10-6-2019, bị đơn có lập cam kết sẽ bàn giao đất vào ngày 10-7-2019. Do đó, thời điểm bị đơn vi phạm nghĩa vụ bàn giao tài sản là ngày 10-7-2019, nên được xác lập là thời điểm vi phạm nghĩa vụ của bị đơn.

Từ ngày 10-7-2019 đến ngày xét xử 26-11-2020 là 504 ngày. Tiền lãi bị đơn phải trả cho nguyên đơn là 67.200.000đ (200.000.000đ x 2%/tháng x 504 ngày).

Tổng cộng bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) và tiền lãi là 67.200.000đ (sáu mươi bảy triệu hai trăm ngàn đồng). Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm (26-11-2020) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất các bên thỏa thuận là 2%/tháng. [6] Về án phí: Đối chiếu với quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều 147 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự; khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30-12-2016, của Ủy Ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án. Do chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nên không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Do nguyên đơn thuộc trường hợp miễn nộp tiền tạm ứng án phí nên không phải hoàn trả tiền tiền tạm ứng án phí. Do buộc bị đơn phải trả lại nguyên đơn 267.200.000đ nên bị đơn phải chịu 13.360.000đ án phí dân sự sơ thẩm. [7] Về quyền kháng cáo: Đối chiếu với quy định của pháp luật tại Điều 271 và Điều 273 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự. Nguyên đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày 26-11-2020. Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết. Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26; Điểm a khoản 1 Điều 35; Điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; khoản 1 Điều 184; Các Điều 227, 228, 266, 271 và 273 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự; Các Điều 119, 422, 425, 427, 429, 468 và Điều 500 của Bộ Luật Dân sự năm 2015; Điều 166 của Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30-12-2016, của Ủy Ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, Xử: [1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông N V N, bà B T Nă. [2] Tuyên bố hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông N V N, bà B T Nă với ông N T P, bà P T T B L; được Văn Phòng Công chứng N Q công chứng ngày 31-7- 2018, số công chứng 291, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD.

[3] Buộc bị đơn ông N T P, bà P T T B L phải trả một lần cho nguyên đơn ông N V N, bà B T Nă số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng) và tiền lãi là 67.200.000đ (sáu mươi bảy triệu hai trăm ngàn đồng).

[4] Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm (26-11-2020) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất các bên thỏa thuận là 2%/tháng.

[5] Buộc nguyên đơn ông N V N, bà B T Nă phải trả lại cho bị đơn ông N T P, bà P T T B L bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành Số CC 200079, số vào sổ câp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH09751, do UBND huyện C T cấp ngày 16-5-2016, đứng tên bà B T K, sinh năm 1941. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận: Tặng cho quyền sử dụng đất cho bà P T T B L, sinh năm 1981, CMND số xxxxxxxxx; địa chỉ thường trú: ấp H H, xã H B T, huyện C T, tỉnh An Giang và chồng là ông N T P, sinh năm 1986, CMND số xxxxxxxxx, địa chỉ thường trú: ấp V L, xã V B, huyện C T, tỉnh An Giang. Diện tích 237,9m2, thửa đất số 16, tờ bản đồ số 38, mục đích sử dụng: Đất ở tại nông thôn. Đất toạ lạc tại ấp H H, xã H B T, huyện C T, tỉnh An Giang và hồ sơ kỹ thuật thửa đất.

[6] Về án phí: Bị đơn ông N T P, bà P T T B L phải chịu 13.360.000đ (mười ba triệu ba trăm sáu mươi ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

[7] Về quyền kháng cáo:

Nguyên đơn ông N V N, bà B T Nă (có người đại diện hợp pháp là ông N T P); người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà B T K (có người đại diện hợp pháp là ông P T T) có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày 26-11-2020.

Bị đơn ông N T P, bà P T T B L vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM