Bản án 178/2019/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 16/10/2018 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vợ chồng ông P bà N là chủ sử dụng lô đất thửa số 84, tờ bản đồ số 01, diện tích 370 m2 tại tổ dân phố D, thị trấn B (nay là tổ dân phố S, phường A, thị xã B) được Ủy ban nhân dân huyện K (nay là Ủy ban nhân dân thị xã B) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ 780312 ngày 03/7/2006.

Ngày 13-8-2018, vợ chồng ông P và bà N thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 272,5 m2 (chiều rộng theo mặt đường N 12 m, chiều dài dọc theo đường bê tông đến hết đất 22,66 m, trong đó có 180m2 đất ở cho ông Lê Bá T) với giá thỏa thuận là 270.000.000đ/m ngang. Tức là 12m ngang x 270.000.000đ = 3.240.000.000đ.

Sau khi lập thủ tục chuyển nhượng ông T được Ủy ban nhân dân thị xã B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) số CM 456199 ngày 18-9-2018, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này ông T được UBND thị xã B công nhận diện tích đất là 275,5 m2. Tuy nhiên, tại sơ đồ thửa đất kèm theo GCNQSDĐ cơ quan Tài nguyên và môi trường thị xã B vẽ thửa đất số 133 mà ông T nhận chuyển nhượng của ông P và bà N có cạnh phía Đông giáp với đường Y quy hoạch 15m nên ông T cho rằng chiều rộng của lô đất chỉ còn 10m ngang và ông chỉ trả cho ông P, bà N số tiền 2.740.000.000 đ, số tiền còn lại ông T cho rằng đất quy hoạch nên không trả cho ông P, bà N. Do không hiểu biết nhìn vào sơ đồ địa chính kèm theo GCNQSDĐ số CM 456199 ngày 18/9/2018 vợ chồng ông P, bà N nhầm lẫn lô đất chỉ còn lại 10 m ngang nên đã chấp nhận giảm cho ông T, bà H số tiền 500.000.000 đồng.

Sau đó, vợ chồng ông P bà N phát hiện ra lô đất họ chuyển nhượng cho ông T có cạnh phía Đông không phải giáp với đường Y nên đã khiếu nại đến cơ quan tài nguyên thị xã B. Tại biên bản làm việc ngày 15-10- 2018 với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã B đã xác định: Việc cấp Giấy CNQSDĐ cho ông T theo Giấy CNQSDĐ số CM 456199 ngày 18-9-2018 có sai sót về vị trí tứ cận và chiều dài các cạnh nhưng về diện tích là đúng 272,5 m2. Sau khi phát hiện ra sự sai sót UBND thị xã B đã ra quyết định thu hồi hủy bỏ giá trị pháp lý đối với Giấy CNQSDĐ này và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới số CM 655430 ngày 09/10/2018 kèm theo sơ đồ địa chính có cạnh phía Đông giáp với đường bê tông quy hoạch rộng 12 m (không phải 15m).

Như vậy, diện tích mà vợ chồng ông P bà N bán cho ông T là 272,5m2 có cạnh chiều rộng theo đường N là 12 m x 270.000.000đ = 3.240.000.000đ. Ông T đã trả cho ông P bà N số tiền 2.740.000.000đ, còn lại 500.000.000đ. Nay ông P, bà N đề nghị Tòa án buộc ông T, bà H thanh toán số tiền còn thiếu cho ông P bà N số tiền là 500.000.000 đồng.

Bị đơn ông Lê Bá T trình bày: Vợ chồng ông và vợ chồng ông Phạm Văn P có lập biên bản cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mua bán một phần diện tích đất của thửa đất số 84, tờ bản đồ số 01 với diện tích khoảng 264 m2 số công chứng 008244 ngày 13-8-2018 tại Văn phòng công chứng B. Đến ngày 02-10-2018, ông cùng vợ chồng ông P bà N đã giao nhận tiền và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã cam kết xong. Sau khi lập thủ tục chuyển nhượng, vợ chồng ông được Ủy ban nhân dân thị xã B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) số CM 456199 ngày 18-9-2018, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này vợ chồng ông được UBND thị xã B công nhận diện tích đất là 275,5 m2. Sau khi vợ chồng ông được cấp bìa thì phát hiện thửa đất có 2,5 mét ngang nằm trong phần quy hoạch đường bê tông. Nên hai bên đã ngồi lại với nhau và thống nhất giá trị chuyển nhượng của thửa đất được xác định như sau: (9,5 mét ngang x 270.000.000 đồng/mét ngang) + (2,5 mét ngang do bị quy hoạch x 70.000.000 đồng/mét ngang) = 2.740.000.000 đồng và ông đã giao đủ số tiền 2.740.000.000 đồng cho vợ chồng ông P, bà N. Vì vậy, ông không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn.

Tại bản án số 16/2019/DS-ST ngày 26/6/2019 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; các điều 144; 147; 157; 158 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 373; 500 Bộ luật dân sự;

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn P và bà Nguyễn Thị N về việc yêu cầu ông Lê Bá T và bà Ngô Thị H phải có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Văn P và bà Nguyễn Thị N số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) còn lại theo thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn P, bà Nguyễn Thị N với vợ chồng ông Lê Bá T, bà Ngô Thị H.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 02/7/2019, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Phạm Thị Bích C kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, bà đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk giải quyết theo hướng chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn P và bà Nguyễn Thị N buộc ông Lê Bá T và bà Ngô Thị H phải trả cho ông P bà N số tiền 500.000.000 đồng.

Ngày 05/7/2019, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Buôn Hồ có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 01/QĐKNPT-VKS-DS kháng nghị bản án dân sự sơ thẩm số 16/2019/DS-ST ngày 26/6/2019 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ với nội dung: Đề nghị HĐXX phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận nội dung đơn khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Phạm Thị Bích C vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện và đơn kháng cáo.

Người bảo vệ quyền và lợi ích của bị đơn Luật sư Đặng Ngọc H đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận đơn kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Phạm Thị Bích C, giữ nguyên bản án sơ thẩm đã tuyên.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk giữ nguyên Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 01/QĐKNPT-VKS-DS của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân thị xã Buôn Hồ và phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, thẩm phán, Hội đồng xét xử, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị HĐXX phúc thẩm chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 01/QĐKNPT-VKS-DS ngày 5/7/2019 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Buôn Hồ - Sửa bản án sơ thẩm số 16/2019/DSST ngày 26/6/2019 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ theo hướng chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn buộc ông Lê Bá T, bà Ngô Thị H có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Văn P, bà Nguyễn Thị N số tiền 500.000.000 đồng theo như hợp đồng sang nhượng đất ngày 13/8/2018.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, HĐXX nhận định:

Nguyên đơn cho rằng do không am hiểu nhìn vào sơ đồ địa chính nên tại sơ đồ thửa đất kèm theo GCNQSDĐ cơ quan Tài nguyên và môi trường thị xã B vẽ thửa đất số 133 mà ông T nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông bà có cạnh phía Đông giáp với đường Y quy hoạch 15m tức là lô đất trên chiều rộng của lô đất chỉ còn 10m ngang, 2m còn lại đã đã bị quy hoạch vào đường Y nên đồng ý giảm cho ông T 500.000.000 đồng. Sau đó, vợ chồng ông P, bà N phát hiện ra lô đất họ chuyển nhượng cho ông T có cạnh phía Đông không phải giáp với đường Y nên khởi kiện đề nghị Tòa án buộc ông T, bà H thanh toán số tiền còn thiếu cho ông P bà N số tiền là 500.000.000 đồng.

Phía bị đơn cho rằng sau khi vợ chồng ông được cấp bìa thì phát hiện thửa đất có 2,5 mét ngang nằm trong phần quy hoạch đường bê tông. Nên hai bên đã ngồi lại với nhau và thống nhất giá trị chuyển nhượng của thửa đất được xác định như sau: (9,5 mét ngang x 270.000.000 đồng/mét ngang) + (2,5 mét ngang do bị quy hoạch x 70.000.000 đồng/mét ngang) = 2.740.000.000 đồng và ông đã giao đủ số tiền 2.740.000.000 đồng cho vợ chồng ông P, bà N.

Phía bị đơn cho rằng, sau khi vợ chồng ông được cấp bìa và thực hiện việc trả tiền thì các bên nhầm lẫn về quy hoạch giao thông, cụ thể nhầm đường Y với đường bê tông (Đường Yquy hoạch 15m, đường bê tông quy hoạch 12m) nên ông P, bà N thỏa thuận chuyển nhượng lô đất trên cho ông T, bà H với giá 2.740.000.000 đồng, các bên đã thực hiện xong việc giao đất và giao tiền nên ông không đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền 500.000.000 đồng còn lại là không có căn cứ, bởi lẽ:

Tại Điều 1 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên có nội dung: “Bên A đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên B một phần thửa đất, cụ thể: Thửa đất số 133, tờ bản đồ số 43, địa chỉ thửa đất Phường A, thị xã B, tỉnh Đắk Lắk, diện tích 272,5m2 mục đích sử dụng, 180m2 ODT + 92,5m2 HNK; thời hạn sử dụng lâu dài + 15/10/20163, thửa đất có 117,2m2 thuộc QHGT. Điều này chứng tỏ, khi nhận chuyển nhượng lô đất trên bị đơn ông T, bà H đã biết có 117,2m2 thuộc quy hoạch giao thông nhưng ông T, bà H không có ý kiến gì về điều này và đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là hoàn toàn tự nguyện không bị ai ép buộc. Việc chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi chuyển nhượng ông P, bà N đã bàn giao đầy đủ thửa đất cho ông T, bà H. Ông T, bà H đã giao đủ tiền cho ông P, bà N. Đồng thời, ông T, bà H cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi ông T, bà H được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên bị nhầm lẫn cạnh phía Đông giáp với đường Y quy hoạch 15m nên ông T cho rằng chiều rộng của lô đất chỉ còn 10m ngang nên trả cho ông P, bà N số tiền 2.740.000.000 đ, ông P, bà N cũng cho rằng cạnh phía Đông nếu giáp với đường Y bị quy hoạch 15m thì đồng ý với việc ông T, bà H trả số tiền này. Điều này có thể thấy, các bên chỉ thỏa thuận về việc con đường phía đông là đường Y quy hoạch 15m thì sẽ giảm số tiền chuyển nhượng còn 2.740.000.000 đồng nhưng thực tế cạnh phía Đông chỉ là con đường bê tông, quy hoạch 12m, không phải quy hoạch 15m.

Việc ông P, bà N nhầm lẫn về chỉ giới kích thước lô đất sang nhượng là có thật và đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã B giải thích, được Văn phòng đăng ký đất đai Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk điều chỉnh, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM456199 ngày 18/9/2018 và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM655430 ngày 09/10/2018 cho ông T, bà H diện tích 272,5m2 trong đó có 180m2 đất ở, 92,5m2 đất trồng cây lâu năm phù hợp với Báo cáo số 94/BC-CNBH ngày 31-10-2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã B và tại biên bản xác minh tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã B ngày 28-3-2019 của Tòa án nhân dân thị xã B xác định: “…Nguyên nhân do trong quá trình thực hiện trích lục thửa đất số 133, tờ bản đồ số 43, bộ phận chuyên môn của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã B có sự sai sót, nhầm lẫn vị trí tên đường phía đông thửa đất số 133, tờ bản đồ số 43 dẫn đến sự tăng giảm diện tích trong chỉ giới quy hoạch giao thông. Tuy nhiên, diện tích của thửa đất số 133 là (272,5 m2) trước và sau khi cấp đổi giấy chứng nhận là không thay đổi phù hợp với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kết quả xem xét thẩm định của Tòa án.

Mặt khác, tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/8/2018, các bên thỏa thuận trong diện tích chuyển nhượng có 117,2m2 đất thuộc quy hoạch giao thông, tuy nhiên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM655430 ngày 09/10/2018 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp cho ông T, bà H diện tích 272,5m2, trong đó chỉ có 87,7m2 đất thuộc quy hoạc giao thông là đã có lợi cho ông T, bà H. Do đó, HĐXX nhận thấy cần chấp nhận đơn kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 16/2019/DS-ST ngày 16/6/2018 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ theo hướng đã phân tích ở trên.

Về án phí DSPT: Do được chấp nhận kháng cáo nên nguyên đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

[1]. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ vào khoản 9 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; các điều 144;147; 157; 158 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Chấp nhận đơn kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Phạm Thị Bích C.

- Chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 01/QĐKNPT-VKS-DS ngày 5/7/2019 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã Buôn Hồ.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 16/2019/DS-ST ngày 26/6/2019 của Tòa án nhân dân thị xã Buôn Hồ, tỉnh Đắk Lắk

[2].Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn P và bà Nguyễn Thị N. Buộc ông Lê Bá T và bà Ngô Thị H phải có nghĩa vụ trả cho ông Phạm Văn P và bà Nguyễn Thị N số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) còn lại theo thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn P, bà Nguyễn Thị N với vợ chồng ông Lê Bá T, bà Ngô Thị H.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi đối với số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

[3]. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Bị đơn ông Lê Bá T, bà Ngô Thị H phải chịu tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ số tiền là 1.200.000 đồng. Ông Lê Bá T, bà Ngô Thị H đã chi phí xong 600.000 đồng. Ông Lê Bá T, bà Ngô Thị H còn phải nộp tiếp 600.000 đồng. Ông Phạm Văn P, bà Nguyễn Thị N được nhận lại 600.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ sau khi thu được từ ông Lê Bá T, bà Ngô Thị H.

[4]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn ông Lê Bá T, bà Ngô Thị H phải chịu 24.000.000 đồng tiền án phí DSST.

Hoàn trả cho ông Phạm Văn P và bà Nguyễn Thị N 12.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí ông Phạm Văn P và bà Nguyễn Thị N đã nộp theo biên lai thu số 0005489 ngày 29-10-2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B, tỉnh Đắk Lắk.

[5].Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Phạm Văn P, bà Nguyễn Thị N không phải chịu án phí DSPT. Hoàn trả lại cho ông P, bà N số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm mà ông Phạm Văn P đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0000179 ngày 31/07/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã B.

[6].Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.