Bản án 1762/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NHÂN DANH

ƢỚC CỘ G ÒA XÃ ỘI C Ủ G ĨA VIỆ AM

ÒA

À P Ố Ồ C Í MI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Th m phán - Ch t a phiên tòa: Bà Thái Thị Mỹ Hạnh

Các Hội th m nhân dân:

1/. Bà Nguyễn Thị Lệ Hoa

2/. Ông Lâm Hoàng Tuấn

Th ký phiên tòa: Ông Đoàn Quốc Dũng là thư ký Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Thị Ngọc - Kiểm sát viên.

Ngày 26 tháng 10 năm 2020, tại phòng x án Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh x t x s th m công khai v án th lý số: 1853/2018/TLST-DS ngày 28 tháng 9 năm 2018 về “Tranh chấp hợp đồng dân sự (Hứa mua hứa bán căn hộ)” theo Quyết định đưa v án ra x t x số: 312/2020/QĐXXST-DS ngày 03 tháng 9 năm 2020 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 239/2020/QĐST-DS ngày 30 tháng 9 năm 2020, giữa các đư ng sự:

Nguyên đơn: Ông Đ.

Địa chỉ: Số X, đường Nguyễn Bặc, Phường 3, quận Tân Bình, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo y quyền: Ông A, địa chỉ: Số Y, đường Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh (Giấy y quyền công chứng số 16362, quyển số 08/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 09/10/2018 tại Văn phòng công chứng Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh) (có mặt).

Bị đơn: Công ty THT

Địa chỉ trụ sở: Z, Đường Sư Vạn Hạnh (nối dài), Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo y quyền: Ông U, địa chỉ liên lạc: số XXK, Đường Sư Vạn Hạnh (nối dài), Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh (Giấy y quyền ngày 09/9/2019) (vắng mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà H.

Địa chỉ: Số Z, đường Phan Văn Trị, Phường 11, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo y quyền: Ông A, địa chỉ: Số X, đường Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh (Giấy y quyền công chứng số 16362, quyển số 08/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 09/10/2018 tại Văn phòng công chứng Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh) (có mặt).

ỘI

G VỤ :

* Theo đơn khởi kiện ngày 22/11/2017 của nguyên đơn bản khai và các biên bản lập tại òa án nhân dân uận 10 tại òa án nhân dân quận ình hạnh của ông A là ngƣời đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 01/8/2007, ông Đ (nguyên đ n) có ký Hợp đồng số A11/HĐHMHB-BT hứa mua hứa bán căn hộ cao cấp cao ốc Royal tại địa chỉ XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh với Công ty THT (bị đ n) có tr sở tại CX đường Lê Hồng Phong (nối dài), Phường 12, Qu n 10 do ông Th (Giám đốc) với nội dung như sau:

- Căn hộ loại: A; Diện tích: 76,10m2 ; Thuộc tầng: 11 (trên tổng số 13 tầng của cao ốc Royal); Đ n giá (chưa bao gồm 10% thuế GTGT): 12.900.000 đồng/m2 ; Tổng giá trị căn hộ (chưa bao gồm 10% thuế GTGT): 981.690.000 đồng; Phư ng thức thanh toán: Được chia 09 đợt.

- Thời gian bàn giao căn hộ: 08 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng hứa mua hứa bán này. Trong vòng 12 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ, bên bán sẽ thực hiện việc chuyển giao giấy tờ chứng nh n quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ cho bên mua. Trong trường hợp bên bán vi phạm điều khoản về thời hạn bàn giao Căn hộ, bên bán có trách nhiệm bồi thường cho bên mua. Số tiền bồi thường sẽ được tính theo mức lãi suất bằng 1,2%/tháng trên tổng số tiền bên B đã thanh toán cho bên A nhân với thời gian bàn giao căn hộ.

Thực hiện theo hợp đồng nêu trên, nguyên đ n đã đóng tiền đúng hạn cho bị đ n là 80% tổng giá trị hợp đồng theo đúng tiến độ 07 đợt. Bắt đầu từ ngày 01/8/2007 đến ngày 04/02/2008 với tổng số tiền là 785.352.000 đồng, thể hiện trên các phiếu thu của bị đ n đã nh n và nguyên đ n đã cung cấp cho Tòa.

Từ năm năm 2009 đến tháng 02/2016 nguyên đ n đã nhiều lần liên lạc điện thoại và gặp trực tiếp bị đ n để trao đổi việc bàn giao căn hộ nhưng lãnh đạo bị đ n né tránh không trả lời, không gặp mặt và chặn luôn số điện thoại của nguyên đ n.

Quá bức xúc nên ngày 14/03/2016, nguyên đ n đã nộp đ n khởi kiện bị đ n tại Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh. Ngày 12/7/2016 Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh đã ra Quyết định chuyển v án số 1321/2016/QĐST-DS đến Tòa án nhân dân Qu n 10 để giải quyết th m quyền (theo địa chỉ tr sở của bị đ n tại Qu n 10). Tại Tòa án nhân dân Qu n 10, sau khi được hòa giải, nguyên đ n đã rút đ n khởi kiện để 03 tháng sau bị đ n bàn giao căn hộ nên Tòa án nhân dân Qu n 10 đã ra Quyết định đình chỉ giải quyết v án dân sự số 127/2017/QĐST-DS ngày 06/6/2017.

Từ cuối tháng 8/2017 đến tháng 10/2017 bị đ n không bàn giao căn hộ như đã cam kết nên nguyên đ n đã nộp lại đ n khởi kiện bị đ n tại Tòa án nhân dân Qu n 10 (hồ s th lý hồ s số 413/2017/TLST-DS ngày 19/12/2017). Ngày 06/8/2018 Tòa án nhân dân Qu n 10 đã ra Quyết định chuyển v án số 337/2018/QĐST- DS đến Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh để giải quyết theo th m quyền (n i có bất động sản).

Ngày 28/9/2018, Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh đã th lý giải quyết v kiện trên cho đến nay, Tòa án đã hòa giải nhiều lần cho nguyên đ n, bị đ n nhưng không thỏa thu n được vì phư ng án bị đ n đưa ra không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đ n.

Nguyên đ n xác định có nh n số tiền lãi bồi thường của bị đ n do vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ (gọi tắt là tiền lãi bồi thường) theo Điều 7 của Hợp đồng nêu trên theo mức lãi suất là 1,2% là 25 tháng (mỗi tháng là 9.424.224 đồng x 25 tháng x 1,2%/tháng = 235.605.600 đồng). Từ ngày 01/10/2010 cho đến nay bị đ n đã ngưng không thanh toán tiền lãi bồi thường cho nguyên đ n.

Tính đến thời điểm x t x s th m ngày 26/10/2020 (là h n 13 năm), bị đ n không bàn giao căn hộ cho nguyên đ n theo đúng hợp đồng, bị đ n cũng không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ là sẽ tiếp t c thực hiện hợp đồng nêu trên nên nguyên đ n yêu cầu bị đ n trả lại số tiền gốc đã nh n là 785.352.000 đồng và tiền lãi bồi thường do vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ tính từ ngày 01/10/2010 đến 26/10/2020 là 120 tháng lẻ 26 ngày (nguyên đ n tính tròn là 120 tháng), được tính như sau:

785.352.000 đồngx 1.2%/tháng x 120 tháng = 1.130.986.880 đồng.

Tổng cộng: 785.352.000 đồng (gốc)+ 1.130.986.880 đồng (tiền lãi bồi thường) = 1.916.258.880 đồng.

Ngày 03/9/2020 người đại diện theo ủy quyền của nguyên đ n có đ n bổ sung yêu cầu chấm dứt Hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ nêu trên.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đ n xác định yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n như sau:

1/. Chấm dứt Hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ cao ốc Royal số A11/HĐHMHB-BT ngày 01/8/2007 tại địa chỉ số XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh được ký giữa ông D và U;

2/. Buộc bị đ n trả số tiền gốc đã nh n là 785.352.000 đồng cho ông Đ và bà H.

3/. Buộc bị đ n trả tiền lãi bồi thường do vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ là 1.130.986.880 đồng.

Tổng cộng: 1.916.258.880 đồng, trả một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp lu t.

Ông Đ có vợ hợp pháp là bà H, số tiền gốc đã ứng trước cho bị đ n để mua căn hộ nêu trên vào năm 2007 là tài sản chung của vợ chồng. Hiện nay ông Đ và bà H đã ly hôn theo Quyết định ly hôn số 1473/2017/QĐST-VHNGĐ ngày 26/7/2017 của Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh.

* Theo các văn bản của ông Th - ngƣời đại diện theo pháp luật của bị đơn lập tại òa án nhân dân uận 10 tại òa án nhân dân quận ình hạnh. Các văn bản và biên bản hòa giải lập tại òa án nhân dân quận ình hạnh của ông U là ngƣời đại diện theo ủy quyền của bi đơn trình bày:

Bị đ n thừa nh n giữa bị đ n và nguyên đ n có ký hợp đồng số A11/HĐHMHB-BT ngày 01/8/2007 (Hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ cao ốc Royal tại địa chỉ sốXX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh).

Căn cứ theo Hợp đồng nêu trên thì tổng số tiền gốc mà bị đ n đã nh n của nguyên đ n là 785.352.000 đồng và bị đ n đã trả tiền lãi cho nguyên đ n là 25 tháng x 9.424.224 đồng/1tháng x 1,2%/tháng = 235.605.600 đồng. Bị đ n đã ngưng trả tiền lãi cho nguyên đ n từ tháng 10/2010 cho đến nay.

Việc mua bán căn hộ nêu trên cho đến nay không tiếp t c thực hiện được, bị đ n đã xin giấy ph p xây dựng lại ở Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh theo công năng mới nhưng hiện nay Sở xây dựng không cấp ph p cho bị đ n vì nhiều lý do khác nhau. Bị đ n đồng ý chấm dứt Hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ cao ốc Royal số A11/HĐHMHB-BT ngày 01/8/2007 giữa ông D và Công ty THT.

Nay bị đ n có thiện chí trả cho nguyên đ n số tiền gốc đã nh n là 785.352.000 đồng và sẽ trả số tiền này trong thời hạn 05 tháng (ch m nhất đến tháng tháng 3/2020), mỗi tháng trả 164.922.400 đồng. Riêng tiền lãi về việc ch m bàn giao căn hộ thì bị đ n không đồng ý trả vì lý do bất khả kháng chứ không phải do lỗi của nguyên đ n.

Tại phiên tòa ông U đại diện theo ủy quyền của bị đ n vắng mặt.

* Theo bản khai và các biên bản hòa giải lập tại òa án nhân dân uận 10 tại òa án nhân dân quận ình hạnh của ông A là ngƣời đại diện theo ủy quyền của ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà H trình bày:

Bà H là vợ hợp pháp của nguyên đ n ông Đ theo Giấy chứng nh n kết hôn số 48/1999, quyển số I/P2 do Ủy ban nhân dân Phường 2, qu n Tân Bình cấp ngày 13/5/1999. Hiện nay nguyên đ n và bà H ly hôn theo quyết định số 1473/2017/QĐST-VHNGĐ ngày 26/7/2017 của Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh.

Bà H xác định số tiền 785.352.000 đồng mua căn hộ nêu trên vào năm 2007 là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân nên bà H thống nhất với yêu cầu nêu trên của nguyên đ n.

Bà H có mặt tại phiên tòa, đồng ý và thống nhất ý kiến của ông A đại diện theo ủy quyền của bà H như trên.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận ình hạnh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật nhƣ sau:

Thông qua bài phát biểu số 220/PB-DS ngày 26/10/2020 của Viện kiểm sát nhân dân qu n Bình Thạnh:

1/. Về việc tuân theo pháp lu t tố t ng:

- Trong quá trình giải quyết v kiện và tại phiên tòa, Th m phán và Hội đồng x t x đã tuân thủ đúng các quy định của pháp lu t. Tuy nhiên có vi phạm về thời hạn chu n bị x t x . Nguyên đ n, người có quyền lợi, nghĩa v liên quan chấp hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp lu t về tố t ng dân sự; bị đ n không chấp hành nhưng đã được Tòa án tống đạt niêm yết hợp lệ các văn bản tố t ng, quyền và lợi ích hợp pháp được đảm bảo.

- Không chấp nh n yêu cầu hoãn phiên tòa để th m định lại giá căn hộ theo đ n th m định ngày 22/10/2020 và đ n xin hoãn phiên tòa ngày 23/10/2020 của bị đ n theo qui định tại Điều 104, Điều 210, Điều 233 Bộ lu t Tố t ng dân sự năm 2015.

- Không chấp nh n Giấy ủy quyền ngày 22/10/2020 của ông Th (Giám đốc đại diện Công ty THT) ủy quyền cho ông N tham gia tố t ng trong v kiện này vì Giấy ủy quyền không có chữ ký của ông Th, không đóng dấu Công ty.

2/. Về pháp lu t nội dung:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ s v án và được th m tra tại phiên tòa;

Căn cứ vào Điều 425, Điều 351 Bộ lu t Dân sự 2015;

Đề nghị Hội đồng x t x chấp nh n yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n nêu trên.

Về án phí dân sự s th m: Bị đ n phải chịu án phí s th m theo quy định của pháp lu t.

ĐỊ CỦA ÒA :

[1]. Về pháp lu t tố t ng:

- Quan hệ pháp lu t tranh chấp và th m quyền giải quyết v án: Giữa nguyên đ n và bị đ n đã ký kết Hợp đồng dân sự (hứa mua hứa bán căn hộ). Trong quá trình thực hiện hợp đồng có phát sinh tranh chấp về nghĩa v bàn giao căn hộ và số tiền gốc ứng trước nên đây là tranh chấp về Hợp đồng dân sự. Bất động sản tọa lạc tại qu n Bình Thạnh nên thuộc th m quyền giải quyết của Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ lu t Tố t ng dân sự năm 2015. Đồng thời ngày 06/8/2019 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có Công văn số 661/TATP-KTNV&THA g i Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh về việc xác định th m quyền về tranh chấp nêu trên thuộc th m quyền của Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh (Tòa án n i có bất động sản).

Theo kết quả trả lời về việc cung cấp thông tin doanh nghiêp số 07189/ĐKKD-THKT ngày 19/11/2018 của Sở kế hoạch đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cho Tòa án như sau: “Công ty THT (mã số doanh nghiêp: 0303.4249.53), hiện có tại Cổng thông tin đăng ký doanh nghệp quốc gia do Bộ kế hoạch và Đầu tư quản lý. Đến nay Công ty THT chưa đăng ký giải thể (đính kèm Giấy chứng nh n đăng ký doanh nghiệp Công ty TNHH hai thành viên trở lên, Công ty THT, có địa chỉ tr sở chính: XXK, Sư Vạn Hạnh (nối dài), Phường 12, Qu n 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo pháp lu t của Công ty: Ông Th (chức danh: Giám đốc).

- Quá trình giải quyết v kiện, Tòa án đã thực hiện việc tống đạt và niêm yết hợp lệ các văn bản tố t ng cho người đại diện theo ủy quyền của bị đ n là ông U theo địa chỉ liên lạc mà ông U đã cung cấp cho Tòa tại địa chỉ XXK, Đường đường Sư Vạn Hạnh (nối dài), Phường 12, Qu n 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, ông U đã vắng mặt trong hai lần Tòa án mở phiên tòa (lúc 08 giờ 30 phút, ngày 30/9/2020 và 13 giờ 30 phút, ngày 26/10/2020). Do ông U là người đại diện theo ủy quyền của bị đ n vắng mắt nên căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 227 Bộ lu t Tố t ng dân sự năm 2015, Hội đồng x t x quyết định xét x vắng mặt bị đ n là đúng quy định của pháp lu t.

- X t đ n xin th m định ngày 22/10/2020 và đ n xin hoãn phiên tòa ngày 23/10/2020 của bị đ n để th m định lại giá căn hộ nêu trên là không có căn cứ để hoãn phiên tòa vì trong suốt quá trình giải quyết v kiện, bị đ n không có đ n yêu cầu Tòa án xem x t th m định, đến phiên tòa x t x lần 2 vào ngày 26/10/2020 thì bị đ n có đ n xin hoãn phiên tòa để th m định nêu trên là không phù hợp với quy định tại Điều 104, Điều 210 và Điều 233 Bộ lu t tố t ng dân sự năm 2015.

- X t Giấy ủy quyền l p ngày 22/10/2020 của ông Th và đ n xin hoãn phiên tòa ngày 23/10/20220 của ông N với nội dung: “Ông Th Giám đốc đại diện cho Công ty THT ủy quyền cho anh N, sinh năm 1980 được thay mặt Công ty tham gia toàn bộ quá trình tố t ng theo hồ s th lý số 1853/TLST-DS với tư cách bị đ n và toàn quyền quyết định mọi vấn đề liên quan để giải quyết v án”. Qua xem x t nh n thấy Giấy ủy quyền không có chữ ký và họ, tên của ông Th, không có dấu mộc của Công ty THT (bị đ n) nên ông N chưa được xác định là người đại diện theo ủy quyền bị đ n. Ông U vẫn được xác định là người là người đại diện theo ủy quyền của bị đ n trong v kiện này.

[2].Về pháp lu t nội d ng:

+ Về tính hợp pháp của ợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ số A11/ Đ M -BT ngày 01/8/2007:

Hợp đồng nêu trên được giao kết giữa khách hàng Đ (nguyên đ n) và chủ đầu tư dự án là Công ty THT (bị đ n). Công ty THT có chức năng kinh doanh bất động sản, xây dựng công trình theo Kết quả th m định thiết kế c sở số 156/KQ-SXD-TĐTKCS ngày 02/11/2006 của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh. Công trình được khởi công xây dựng từ tháng 02/2007 đến tháng 11/2007, các bên đã ký kết hợp đồng, nguyên đ n đã ứng tiền cho bị đ n được 07 đợt, bị đ n đã thanh toán tiền lãi ch m bàn giao căn hộ cho nguyên đ n được 25 tháng như trên. Như v y, nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định tại Điều 14 Lu t kinh doanh bất động sản và các quy định của Bộ lu t Dân sự về hợp đồng dân sự. Hội đồng x t x xác định Hợp đồng số A11/HĐHMHB-BT ngày 01/8/2007 nói trên hoàn toàn hợp pháp, có giá trị làm phát sinh, quyền và nghĩa v của các bên giao kết hợp đồng.

+ Xét yêu c u chấm dứt hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ nêu trên và yêu c u trả số tiền gốc 785.352.000 đồng của nguyên đơn:

Qua các tài liệu, chứng cứ có trong hồ s v án và lời trình bày của các đư ng sự tại phiên tòa, có đủ c sở để khẳng định giữa nguyên đ n và bị đ n vào ngày 01/8/2007 có ký Hợp đồng số A11/HĐHMHB-BT về việc hứa mua hứa bán căn hộ cao cấp cao ốc Royal tại địa chỉ XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. Quá trình thực hiện hợp đồng, nguyên đ n đã nộp cho bị đ n 07 đợt tiền là 785.352.000 đồng, trong khi đó phía bị đ n vẫn chưa bàn giao căn hộ đúng theo thời gian thỏa thu n, tính đến nay là h n 13 năm.

Hội đồng x t x x t thấy: Căn cứ Điều 3 của hợp đồng nêu trên thì thời gian bàn giao và chuyển quyền sở hữu Căn hộ là 08 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ ngày 01/8/2007. Bên bán được ph p gia hạn 01 tháng kể từ thời hạn bàn giao Căn hộ nếu được bên mua đồng ý và bên bán phải thông báo về sự k o dài thời hạn bàn giao cho bên mua. Theo đó thời hạn bàn giao căn hộ tối đa của bị đ n cho nguyên đ n là ngày 01/5/2008. Đến nay là đã h n 13 năm kể từ ngày ký hợp đồng (ngày 01/8/2007) phía bị đ n đã không bàn giao được căn hộ nêu trên, đã vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ cho nguyên đ n, làm ảnh đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đ n. Do đó nguyên đ n yêu cầu chấm dứt hợp đồng nêu trên với bị đ n là có c sở chấp nh n.

Căn cứ vào các Phiếu thu của bị đ n đã thu tiền của nguyên đ n theo Hợp đồng nêu trên với số tiền là 785.352.000 đồng mà nguyên đ n đã cung cấp cho Tòa gồm: Phiếu thu đợt 1 (10%): 98.169.000 đồng, ngày 01/8/2007; Phiếu thu đợt 2 (20%): 196.338.000 đồng, ngày 13/9/2007; Phiếu thu đợt 3 (10%): 98.169.000 đồng, ngày 10/10/2007; Phiếu thu đợt 4 (10%): 98.169.000 đồng, ngày 05/11/2007; Phiếu thu đợt 5 (10%): 98.169.000 đồng, ngày 07/11/2007; Phiếu thu đợt 6 (10%): 98.169.000 đồng, ngày 07/12/2007; Phiếu thu đợt 7 (10%): 98.169.000 đồng, ngày 04/02/2008. Có c sở xác định bị đ n đã nh n tiền ứng trước của nguyên đ n là 785.352.000 đồng nên chấp nh n yêu cầu của nguyên đ n buộc bị đ n trả số tiền gốc 785.352.000 đồng.

- Xét yêu c u trả tiền lãi bồi thƣờng do vi phạm về thời hạn bàn giao căn hộ với số tiền 1.130.986.880 đồng của nguyên đơn:

Hội đồng x t x x t thấy: Căn cứ các Phiếu chi tiền của bị đ n cho nguyên đ n và việc thừa nh n của nguyên đ n thể hiện bị đ n đã thanh toán tiền lãi bồi thường cho nguyên đ n từ ngày 08/5/2008 đến ngày 27/9/2010 là 25 tháng (mỗi tháng là 9.424.224 đồng x 25 tháng x 1,2%/tháng = 235.605.600 đồng). Căn cứ nội dung của Điều 7 về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng của Hợp đồng: “Trong trường hợp bên bán vi phạm điều khoản về thời hạn bàn giao Căn hộ, bên bán có trách nhiệm bồi thường cho bên mua. Số tiền bồi thường sẽ được tính theo mức lãi suất bằng 1,2%/tháng trên tổng số tiền bên B đã thanh toán cho bên A nhân với thời gian bàn giao Căn hộ”. Từ ngày 01/10/2010 đến ngày 26/10/2020 là 120 tháng (lẻ 26 ngày) bị đ n không tiếp t c trả tiền lãi bồi thường cho nguyên đ n, vi phạm đến thỏa thu n tại Điều 7 của hợp đồng nên chấp nh n yêu cầu của nguyên đ n buộc bị đ n thanh toán tiền lãi nêu trên là 1.130.986.880 đồng.

+ Xét yêu c u của ông U là ngƣời đại diện theo quyền của bị đơn nhƣ sau: Bị đ n chỉ đồng ý trả tiền gốc đã nh n như trên cho nguyên đ n và không phải trả tiền lãi bồi thường theo mức lãi suất 1.2%/tháng cho nguyên đ n về việc ch m bàn giao căn hộ theo Điều 7 của Hợp đồng vì lý do bất khả kháng, không phải do lỗi của nguyên đ n.

Hội đồng x t x x t thấy: Nguồn gốc Cao ốc Royal tại địa chỉ XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh là của bà C. Bà C đã xin phép xây dựng và được cấp ph p xây dựng số 12/GPXD ngày 13/4/2005 và được gia hạn giấy ph p xây dựng đến ngày 13/4/2007. Sau đó bà C không tiến hành xây dựng mà chuyển nhượng lại khu đất cho bị đ n và bị đ n đã tiến hành xây dựng Cao ốc Royal tại địa chỉ nêu trên.

Căn cứ công văn số 6058/SXD-TĐTKCK ngày 03/9/2008 của Sở xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh (được viết tắt là Sở xây dựng) về việc trả lời đ n cứu x t của bà L (Giám đốc Công ty THT - là người đại diện theo pháp lu t của bị đ n) thể hiện: “Theo quy định của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP và nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006, sau khi có Kết quả th m định thiết kế c sở, chủ đầu tư phải tiến hành xin ph p xây dựng nhưng chủ đầu tư đã tiến hành xây dựng công trình mà không tiến hành xin ph p xây dựng. Trong quá trình thi công đến lầu 7 (1 hầm, 1 trệt, l ng và 06 lầu) đã gây lún nứt các hộ dân kế c n, dẫn đến việc các hộ dân khiếu nại. Sau khi tiến hành kiểm tra và l p biên bản tại hiện trường ngày 27/11/2007 và thông báo cho bị đ n biết việc Giấy ph p xây dựng đã hết hiệu lực. Ngày 30/11/2007 Sở xây dựng đã ban hành quyết định số 4802/QĐ-SXD-QLCLXD đình chỉ việc thi công công trình”. Điều này đã thể hiện khi ký Hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ ngày 01/8/2007 với nguyên đ n và cho đến sau này thì bị đ n vẫn chưa được cấp lại giấy ph p xây dựng.

Căn cứ công văn số 15077/SXD-VP ngày 19/11/2019 của Sở xây dựng phúc đáp Quyết định cung cấp tài liệu chứng cứ số 1200 ngày 09/10/2019 của Tòa án nhân dân qu n Bình Thạnh như sau: “ Qua rà soát, đến nay chủ đầu tư (Công ty THT) vẫn chưa hoàn chỉnh các thủ t c pháp lý về đầu tư xây dựng đối với công trình tại số XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh”. Đồng thời qua phối hợp kiểm tra hiện trạng, công trình vẫn đang ngưng thi công, không có hoạt động xây dựng”, đính kèm là các văn bản sau:

1/. Giấy ph p xây dựng số 122 ngày 13/4/2005 của Sở xây dựng;

2/. Công văn số 156 ngày 02/11/2006 của Sở xây dựng về Kết quả th m định thiết kế c sở dự án đầu tư xây dựng công trình;

3/. Công văn số 8281 ngày 17/10/2007 của Sở xây dựng về việc x lý vi phạm đối với công trình XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh;

4/. Quyết định số 4802 ngày 30/11/2007 của Sở xây dựng về việc đình chỉ thi công xây dựng công trình đối với Căn hộ cao cấp Văn phòng cho thuê THT tại số XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh;

5/. Quyết định số 875 ngày 19/3/2008 của Sở xây dựng về việc giải tỏa lệnh đình chỉ thi công xây dựng công trình;

6/. Công văn 6058 ngày 03/9/2008 của Sở xây dựng về việc giải quyết đ n xin cứu x t của U về việc th m định thiết kế c sở và cấp ph p xây dựng công trình căn hộ cao cáp – văn phòng cho thuê THT tại số XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh;

7/. Công văn số 10681 ngày 20/11/2009 của Sở xây dựng về đ n xin cứu x t của các hộ dân liên quan đến dự án công trình xây dựng tại số XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh;

8/. Công văn số 573 ngày 22/01/2010 của Sở xây dựng về dự án đầu tư xây dựng tại số XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh;

9/. Thông báo số 5389/TB-SXD-VP ngày 08/7/2010 của Sở xây dựng về nội dung kết lu n của Sở xây dựng tại buổi họp với Công ty THT;

10/. Công văn số 7245 ngày 13/9/2010 của Sở xây dựng về việc trả lời đ n của bà L là người đại diện theo pháp lu t của Công ty THT;

11/. Công văn 1316 ngày 03/3/2011 của Sở xây dựng về việc cung cấp thông tin liên quan đến công trình Royal, số XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh;

12/. Công văn số 4169 ngày 09/6/2011 của Sở xây dựng về việc cung cấp thông tin liên quan đến công trình Royal, số XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh;

13/. Công văn 5098 ngày 02/8/2018 của Sở xây dựng về việc cung cấp thông tin liên quan đến công trình Royal, số XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh.

Từ những căn cứ trên, Hội đồng x t x x t thấy việc ch m bàn giao căn hộ nêu trên của bị đ n cho nguyên đ n là do lỗi chủ quan của bị đ n, không phải do nguyên nhân bất khả kháng như người đại diện theo ủy quyền bị đ n trình bày nên yêu cầu không phải trả tiền lãi bồi thường cho nguyên đ n là không có c sở để chấp nh n.

Tại phiên tòa, Viện Kiểm sát nhân dân qu n Bình Thạnh đề nghị chấp nh n yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n và từ những phân tích nêu trên, Hội đồng x t x chấp nh n yêu cầu khởi kiện của nguyên đ n về việc chấm dứt Hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ nêu trên với bị đ n. Buộc bị đ n phải trả cho nguyên đ n tổng số tiền là 1.916.258.880 đồng (trong đó tiền gốc 785.352.000 đồng và 1.130.986.880 đồng tiền lãi bồi thường do vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ), trả một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp lu t.

[3]. Về án phí dân sự s th m: Do yêu cầu của nguyên đ n được chấp nh n nên bị đ n phải chịu án phí là 69.487.766 đồng (sáu mư i chín triệu bốn trăm tám mư i bảy nghìn bảy trăm sáu mư i sáu đồng).

Vì các lẽ trên,

YẾ ĐỊ :

Căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm a Khoản 1 Điều 37, Điểm c, Khoản 1 Điều 39, Khoản 2 Điều 92, Điều 104, Điều 210, Điểm b Khoản 2 Điều 227, Điều 233, Điều 271, Điều 273 Bộ lu t Tố t ng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 451, Điều 452, Điều 453, Điều 454 Bộ lu t Dân sự năm 2005;

Căn cứ Điều 14 Lu t kinh doanh bất động sản;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và s d ng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nh n yêu cầu khởi kiện của ông Đ.

Chấm dứt Hợp đồng hứa mua hứa bán căn hộ cao ốc Royal tại địa chỉ XX, Đường Đinh Bộ Lĩnh, Phường 24, qu n Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh số A11/HĐHMHB-BT ngày 01/8/2007 được ký giữa ông Đ với Công ty THT .

Buộc Công ty THT (Mã số doanh nghiệp: 0303.4249.53) trả cho ông Đ và bà H tổng số tiền là 1.916.258.880 đồng (Một tỷ chín trăm mười sáu triệu hai trăm năm mư i tám nghìn tám trăm tám mư i đồng) (trong đó tiền gốc 785.352.000 đồng và 1.130.986.880 đồng tiền lãi bồi thường do vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ), trả một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp lu t.

Kể từ ngày có đ n yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền trên, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ lu t dân sự năm 2015, trừ trường h p pháp lu t có quy định khác.

2. Các quyền và nghĩa v thi hành án của các đư ng sự được thực hiện tại c quan Thi hành án dân sự có th m quyền.

3. Về án phí dân sự s th m: 69.487.766 đồng (sáu mư i chín triệu bốn trăm tám mư i bảy nghìn bảy trăm sáu mư i sáu đồng), Công ty THT chịu.

Hoàn lại cho ông Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 29.654.802 đồng (hai mư i chín triệu sáu trăm năm mư i bốn nghìn tám trăm lẻ hai đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2017/0040129 ngày 01/12/2017 của Chi c c Thi hành án dân sự Qu n 10, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Về quyền kháng cáo:

Nguyên đ n; người có quyền lợi, nghĩa v liên quan được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đ n vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày được giao bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp lu t.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu t Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thu n thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Lu t Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Lu t Thi hành án dân sự.