Bản án 176/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, nguyên đơn bà Lư Thị N trình bày:

Vào ngày 19/04/2015, bà có chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, bà Bích N1 phần đất diện tích 17.483 m2, gồm 02 phần đất: diện tích 11.471 m2 thuộc thửa 165, tờ bản đồ số 02 và diện tích 6.012m2 thửa đất 166 tờ bản đồ số 02 cùng tọa lạc tại Ấp T, xã C, huyện B và căn nhà cấp 4 trên thửa đất 165, hợp đồng hai bên chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã C ngày 20/04/2015.

Giá tiền thỏa thuận với giá mỗi một công đất 1.000 m2 là 150.000.000 đồng, tổng giá trị chuyển nhượng là 2,7 tỷ đồng. Trả làm 3 lần tiền: Lần 1 ngày 19/04/2015 trả 1 tỷ, lần 2 cuối tháng 12 năm 2015 trả 1 tỷ, lần 3 tháng 12 năm 2016 trả 700.000.000 đồng.

Do diện tích 6.012 m2 thửa đất 115, tờ bản đồ số 02 có tranh chấp nên hai bên đã không mua bán phần diện tích đất này mà chỉ chuyển nhượng phần đất 11.471 m2 thuộc thửa 165, tờ bản đồ số 02 tại xã C và căn nhà tọa lạc trên đất với giá là 150.000.000 đồng. Tổng cộng nhà và đất là 1.800.000.000 đồng. Thửa 165 bà đã tách giấy chứng nhận quyển sử dụng đất riêng.

Ngày 20/04/2015 ông H, bà N1 trả cho bà 1 tỷ đồng, số tiền còn lại 800.000.000 đồng ông H, bà N1 phải trả cho bà vào tháng 12 năm 2015.

Do hai bên không đo đất mà làm thủ tục chuyển tên quyền sử dụng, và có thỏa thuận bằng lời nói sau khi chuyển tên xong ông H phải yêu cầu đo đạc đo đạc lại, nếu đủ 11.000 m2 thì đủ số tiền 1,8 tỷ đồng, còn thiếu thì bà sẽ bù lại, còn nếu dư ra thì ông H bà N1 phải trả tiền thêm vì còn phần 471 m2 chưa có tính tiền, tương đương giá 471m2 thời điểm năm 2015 là 70.650.000 đồng. Đến nay ông H, bà N1 đã sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa trả cho bà số tiền của 471m2 là 70.650.000 đồng.

Đến tháng 12 năm 2015, ông H, bà N1 không trả tiền mà xin hẹn lại phần 800.000.000 đồng này. Đến ngày 14/07/2016, ông H, bà N1 trả cho bà được 550.000.000 đồng. Ngày 21/01/2017, trả bà được 50.000.000 đồng. Ngày 14/02/2017 trả bà 10.000.000 đồng. Ngày 03/04/2017, trả bà 10.000.000 đồng. Ngày 10/03/2017, trả bà 10.000.000 đồng. Ngày 26/03/2017, trả bà 10.000.000 đồng. Ngày 10/03/2018, trả bà 3.000.000 đồng. Tổng số tiền ông H bà N1 trả cho bà là 1.643.000.000 đồng, hiện còn nợ lại là 157.000.000 đồng.

Như vậy, tổng số tiền chuyển nhượng đất mà ông H bà N1 còn nợ bà là 157.000.000 đồng + 70.650.000 đồng là 227.650.000 đồng.

Trước đây, bà khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện B yêu cầu giải quyết buộc vợ chồng Nguyễn Văn H và Nguyễn Thị Bích N1 phải trả cho bà số tiền là 227.650.000 đồng còn nợ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng nay do bà và bà Bích N1 thống nhất số nợ còn thiếu từ hợp đồng chuyển nhượng đất là 144.000.000 đồng nên bà thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, yêu cầu ông H, bà Bích N1 phải trả cho bà số tiền 214.650.000 đồng, yêu cầu tính lãi theo mức lãi suất 1%/tháng từ ngày 10/3/2018 đến ngày giải quyết xong vụ án.

Trong quá trình tố tụng, bị đơn ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Bích N1 cùng trình bày:

Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Lư Thị N chuyển nhượng cho vợ chồng ông bà hai thửa đất gồm thửa 165, tờ bản đồ số 02 tại xã C diện tích 11.000 m2 và thửa 115, tờ bản đồ số 02 tại xã C diện tích 6.012 m2. Trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng do có tranh chấp nên thửa 115 chờ làm sau.

Bà Lư Thị N chuyển nhượng cho vợ chồng ông bà thửa đất 165, tờ bản đồ số 02 tại xã C diện tích 11.471 m2 và một nhà cấp 4 với tổng số tiền là 1.800.000.000 (một tỷ tám trăm triệu đồng), có xác nhận của bà Lư Thị N kiện vợ chồng ông bà. Đến nay vợ chồng bà chưa trả hết và còn lại 144.000.000 đồng. Lý do: vợ chồng bà đã đầu tư trồng cây trên thửa 115.

Thửa 115, tờ bản đồ số 02 tại xã C kéo dài trên 04 năm mà không làm thủ tục chuyển nhượng được, trên phần đất này ông bà đã trồng 177 cây bưởi da xanh – giá 2.000.000/cây bưởi, 510 cây hạnh – giá 500.000/cây. Việc trồng và chăm sóc cây kéo dài 04 năm đã được bà Lư Thị N đồng ý bằng chứng từ là đơn xác nhận bà N1 đã kí vào ngày 25/08/2018. Giá trị cây trồng 04 năm là 609.000.000 đồng, trừ phần vợ chồng ông bà chưa trả 144.000.000 đồng thì bà Lư Thị N còn phải trả lại cho ông bà số tiền là 465.000.000 đồng.

Ông bà có thay đổi yêu cầu phản tố, yêu cầu bà Lư Thị N trả số tiền chăm sóc cây trồng là 164.000.000 đồng và tiền mua cây giống là 21.500.000 đồng.

Từ những lý do nêu trên, vợ chồng ông bà yêu cầu bà Lư Thị N phải trả số tiền 185.500.000 đồng, không yêu cầu tính lãi.

Sau khi hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện B đưa vụ án ra xét xử. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2021/DS – ST ngày 04 tháng 02 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện B đã tuyên:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lư Thị N về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Bích N1 phải trả lại số tiền còn nợ trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Bích N1 phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Lư Thị N số tiền 181.440.000 đồng (một trăm tám mươi mốt triệu bốn trăm bốn mươi nghìn đồng). Trong đó, tiền vốn là 144.000.000 đồng, tiền lãi là 37.440.000 đồng.

Kể từ ngày quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Bích N1 về việc yêu cầu bà Lư Thị N bồi thường số cây trồng là 176.500.000 đồng.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 19/02/2021, ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Bích N1 kháng cáo, đơn kháng cáo có nội dung yêu cầu cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm vì Tòa sơ thẩm vi phạm tố tụng, cụ thể: Tòa sơ thẩm xác minh đối với bà Phạm Thị L là người bị bệnh tâm thần nặng để làm chứng cứ xét xử vụ án; không thẩm định phần cây trồng trên phần đất thuộc thửa đất số 115, tờ bản đồ số 02 tại xã C; Tòa án xác định lãi suất phần tiền còn lại của hợp đồng chưa thực hiện là 1%/tháng là không đúng theo thỏa thuận của hợp đồng vì hợp đồng thỏa thuận lãi là lãi tiết kiệm tiền gởi không kỳ hạn của ngân hàng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn rút một phần yêu cầu kháng cáo đối với yêu cầu xác định lãi suất phần tiền còn lại của hợp đồng chưa thực hiện là lãi tiết kiệm tiền gởi không kỳ hạn của ngân hàng. Bị đơn đồng ý tính lãi 1%/tháng theo bản án sơ thẩm. Thay đổi phần kháng cáo còn lại, yêu cầu sửa án sơ thẩm, buộc nguyên đơn bồi thường thiệt hại cho bị đơn số cây trồng trên thửa đất số 115 là 177 cây bưởi, 510 cây hạnh, giá cây trồng đồng ý theo giá của Phòng tài chính kế hoạch huyện B cung cấp nhưng yêu cầu xác định tuổi cây trồng là 06 năm tuổi vì ông H, bà N1 đã trồng cây từ năm 2016 (thời điểm được giao đất canh tác) cho đến nay.

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả số tiền còn lại của hợp đồng là 144.000.000 đồng, yêu cầu tính lãi 1%/tháng, về phần bồi thường thiệt hại, bà N đồng ý chịu 50% thiệt hại và đồng ý giá cây trồng theo giá của Phòng tài chính kế hoạch huyện B cung cấp, số lượng cây trồng thống nhất theo Đơn xin xem xét của ông Nguyễn Văn H gởi Ủy ban nhân dân xã C ngày 25/8/2018 có xác nhận của bà.

Các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật tố tụng; về nội dung: đề nghị đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần kháng cáo mà bị đơn rút yêu cầu, đối với phần kháng cáo còn lại của bị đơn là không có cơ sở nên đề nghị không chấp nhận, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ông H, bà Bích N1 yêu cầu bà Lư Thị N phải trả lại phần thiệt hại đối với số cây trồng đã trồng số tiền 167.500.000 đồng (bao gồm tiền cây giống 21.500.000 đồng và tiền công thuê người chăm sóc là 146.000.000 đồng/02 năm). Căn cứ để bị đơn yêu cầu là đơn xin xem xét của ông Nguyễn Văn H gởi Ủy ban nhân dân xã C ngày 25/8/2018 có xác nhận của bà Lư Thị N và giấy xác nhận của bà Nguyễn Thị Thu T1 (người bán cây giống cho bà Bích N1) và ông Lương Thanh T2 (người làm công). Nội dung đơn xin xem xét này thể hiện việc bà Lư Thị N xác nhận cho ông H về việc do có sự tranh chấp nên ông H không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 115, bà N xác nhận ông H đã trồng và chăm sóc cây từ tháng 4/2015 cho đến ngày 25/8/2018 gồm: Bưởi da xanh 177 cây – 4 năm tuổi; cây Hạnh 510 cây – 04 năm tuổi; hệ thống tưới nước.

Thực tế do có sự tranh chấp đối với thửa đất số 115 nên phần đất này các bên không thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Lư Thị N cho ông Nguyễn Văn Hung, bà Nguyễn Thị Bích N1 và các bên đồng ý chấm dứt hợp đồng đối với thửa đất này. Bà Lư Thị N không có nhận khoản tiền nào của ông H, bà Bích N1 về việc chuyển nhượng này, ông H bà Bích N1 cũng thống nhất di dời hệ thống tưới tiêu và trả lại đất cho bà Lư Thị N. Như vậy, tại thời điểm chuyển nhượng cả hai bên bà N và vợ chồng ông H đều biết đất đang tranh chấp nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng, bà Lư Thị N còn giao thửa đất số 115 cho ông H quản lý sử dụng và đồng ý cho ông H trồng cây trên đất. Nhưng cấp sơ thẩm cho rằng lỗi hoàn toàn thuộc về ông H là gây thiệt hại đến quyền lợi của ông H, cần thiết xem xét lỗi của bà Lư Thị N trong trường hợp này. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Lư Thị N cũng đã tự xác định đất đang tranh chấp nhưng bà chuyển nhượng và giao đất cho vợ chồng ông H quản lý sử dụng thì bà cũng có lỗi và tự chịu bồi thường cho vợ chồng ông H 50% giá trị thiệt hại. Xét thấy, vợ chồng ông H là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà Lư Thị N là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả hai bên đều biết đất bị người thứ ba tranh chấp nhưng vẫn thực hiện giao dịch, bà Lư Thị N giao đất cho vợ chồng ông H quản lý sử dụng, vợ chồng ông H biết rõ có người thứ ba tranh chấp quyền sử dụng đất với bà Lư Thị N nhưng vẫn trồng cây lâu năm trên đất nên xác định lỗi của hai bên là ngang nhau, mỗi bên phải chịu 50% thiệt hại là phù hợp. Do đó, kháng cáo của ông H, bà Bích N1 về phần này là có căn cứ và được chấp nhận 01 phần. Các bên đương sự thống nhất số lượng cây trồng theo đơn xin xem xét của ông Nguyễn Văn H gởi Ủy ban nhân dân xã C ngày 25/8/2018 là 177 cây bưởi da xanh, 510 cây hạnh và giá xác định theo thông báo giá của Phòng tài chính kế hoạch huyện B. Về tuổi cây trồng, bị đơn yêu cầu xác định tuổi cây 6 năm tuổi là chưa phù hợp. Bởi lẽ, vào thời điểm năm 2018 bà N xác nhận số cây trồng trên đất thì các bên đã biết đất đang tranh chấp, cùng thỏa thuận được số cây và tuổi cây là 3 năm kể từ 4/2015 cho đến ngày 25/8/2018 nên xem như đã cùng nhau xác định được thiệt hại vào thời điểm này. Do đó, tuổi cây trồng được xác định là 3 năm tuổi. Theo thông tin của Phòng tài chính kế hoạch huyện B, cây bưởi 2 năm tuổi (dưới 5 tuổi) có giá 700.000 đồng/cây, cây hạnh 02 năm tuổi (dưới 5 tuổi) có giá 100.000 đồng/cây. Từ đó, số tiền cây trồng được xác định là (177 x 700.000) + (510 x 100.000) = 174.900.000 đồng, buộc bà Lư Thị N có nghĩa vụ hoàn trả cho vợ chồng ông H số tiền 50% x 174.900.000 đồng = 87.450.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309, khoản 1 Điều 289 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Đình chỉ xét xử phúc thẩm phần nội dung xem xét lại tiền lãi của ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Bích N1.

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Bích N1.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2021/DS – ST ngày 04 tháng 02 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện B.

Cụ thể tuyên:

Căn cứ Điều 274, 275, 352, 357, 468, 584, 589 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Lư Thị N về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Bích N1 trả số tiền còn nợ trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Buộc ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị Bích N1 phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Lư Thị N số tiền 181.440.000 đồng (một trăm tám mươi mốt triệu bốn trăm bốn mươi nghìn đồng). Trong đó, tiền vốn là 144.000.000 đồng, tiền lãi là 37.440.000 đồng.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị Bích N1 về việc yêu cầu bà Lư Thị N bồi thường thiệt hại số cây trồng trên thửa đất số 115.

Buộc bà Lư Thị N có nghĩa vụ bồi thường cho ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị Bích N1 số tiền 87.450.000 đồng (tám mươi bảy triệu bốn trăm năm mươi nghìn đồng).

Sau khi khấu trừ các khoản, buộc ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị Bích N1 phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Lư Thị N số tiền 93.990.000 đồng (chín mươi ba triệu chín trăm chín mươi nghìn đồng).

Kể từ ngày quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lư Thị N, ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị Bích N1 được miễn án phí.

Hoàn trả cho bà Lư Thị N tạm ứng án phí đã nộp số tiền 7.171.000 đồng (bảy triệu một trăm bảy mươi mốt nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0000595 ngày 04 tháng 6 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị Bích N1 được miễn án phí.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.