Bản án 175/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Nguyễn Thành N và người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn ông Đỗ Hiền N1 trình bày:

Ngày 19/7/2022, ông Nguyễn Thành N và bà Châu Thanh Tr đã ký kết hợp đồng đặt cọc để tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 830, tờ bản đồ số 13, diện tích 556,8m2, đất toạ lạc tại khu phố T, phường H, thị xã C, tỉnh Bình Phước (sau đây viết tắt là thửa đất số 830). Thửa đất đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CS 12541 ngày 11/12/2020 mang tên bà Châu Thanh Tr đồng sử dụng với ông Nguyễn Huy H. Trị giá thửa đất là 3.500.000.000 đồng. Ông N đã đặt cọc là 1.000.000.000 đồng giao ngay cho bà Tr và ông H trong ngày 19/7/2022. Thời hạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thỏa thuận là 50 ngày kể từ ngày 19/7/2022 đến ngày 08/9/2022. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, ông N phải thanh toán số tiền còn lại là 2.500.000.000 đồng. Tuy nhiên, bà Tr và ông H đã không thực hiện hợp đồng này với lý do là đã có tranh chấp với lô đất liền kề bên cạnh. Sau đó khoảng 01 tháng, với tư cách là người vi phạm hợp đồng đặt cọc, bà Châu Thanh Tr và ông Nguyễn Huy H bất ngờ tuyên bố ra phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Mặc dù hợp đồng đặt cọc trên ông H, bà Tr đã vi phạm nhưng ông N vẫn muốn nhận chuyển nhượng thửa đất trên nên đã viết giấy hẹn với bà Tr, ông H là sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 01/12/2022. Ngày 01/12/2022, vợ chồng bà ông H đồng ý ra Văn phòng Công chứng Cđể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi nhân viên Văn phòng Công chứng yêu cầu xuất trình hồ sơ thì bà Tr và ông H không xuất trình và tự động bỏ về, ông N ngồi tại Văn phòng Công chứng C chờ vợ chồng bà Tr để ký kết hợp đồng nhưng vợ chồng bà Tr không quay lại. Tại hợp đồng đặt cọc các bên đã ký kết có nội dung: “… nếu bên A không bán cho bên B theo cam kết thì bên A phải bồi thường cho bên B gấp 02 lần số tiền bên B đã đặt cọc …”. Như vậy, số tiền bên A phải bồi thường số tiền đặt cọc cho bên B là 2.000.000.000 đồng. Nên ông N yêu cầu bà Châu Thanh Tr, ông Nguyễn Huy H có nghĩa vụ phải hoàn trả lại cho ông N số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng và bồi thường tiền cọc là 2.000.000.000 đồng. Tổng cộng là 3.000.000.000 (ba tỷ) đồng.

Bị đơn bà Châu Thanh Tr và ông Nguyễn Huy H và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị T thống nhất trình bày:

Ông H và bà Tr thừa nhận có ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền đặt cọc của ông N để chuyển nhượng cho ông Ntoàn bộ thửa đất số 830, với giá như ông N trình bày. Sau khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, ngày 06/9/2022 ông N người vào đo đạc kiểm tra diện tích, vị trí thửa đất. Sau khi kiểm tra thì ông N cho rằng thửa đất trên bị sai toạ độ và có đơn tranh chấp, nhưng thực tế thửa đất không có tranh chấp. Khoảng 01 tháng sau, ông H, bà Tr hỏi Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã C thì được trả lời là thửa đất trên của ông H, bà Tr đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng nên ông H, bà Tr liên hệ với ông N để được thực hiện việc chuyển nhượng. Các bên đã thống nhất đến ngày 01/12/2022 sẽ đến văn phòng công chứng để ký kết, công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông N sẽ thanh toán cho vợ chồng bà Tr số tiền 2.200.000.000 đồng, còn lại 300.000.000 đồng các bên thỏa thuận sau khi thực hiện xong các thủ tục đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông N thì ông N sẽ thanh toán. Sau đó, bà Tr đi gặp luật sư thì được tư vấn là đã sang sổ người ta (ông N) rồi thì sao lấy được tiền còn thiếu (300.000.000 đồng). Đến 7 giờ 30 phút ngày 01/12/2022, bà Tr ông H đến Văn phòng Công chứng Đỗ Đình Hiến yêu cầu Văn phòng làm hợp đồng chuyển nhượng làm sao để ông H bà Tr nhận được 300.000.000 đồng còn thiếu thì mới giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến 09 giờ 20 phút, ông N liên hệ với ông H, bà Tr thì ông N yêu cầu công chứng tại Văn phòng Công chứng C do bà Xuân làm công chứng viên. Ông H bà Tr nói đã làm hợp đồng tại Văn phòng Công chứng Đỗ Đình Hiến nên yêu cầu ông N đến Văn phòng Công chứng Đỗ Đình Hiến nhưng ông N không đồng ý. Sau đó, ông N gọi lại yêu cầu được coi lại diện tích, vị trí đất. Sau khi các bên cùng đi xem đất xong thì cùng nhau đi công chứng. Bà Tr ông H tới Văn phòng Công chứng Đỗ Đình Hiến nhưng ông N không đồng ý vì ông N nói ông quen bên công chứng viên là bà Xuân. Ông H bà Tr cầm hồ sơ qua Văn phòng Công chứng C gặp và nói với bà Xuân là ông H bà Tr đã lập hợp đồng tại Văn phòng Công chứng Đỗ Đình Hiến rồi nên bà Xuân thông cảm. Bà Xuân nói rằng đó là do thoả thuận của các bên không liên quan gì đến. Việc ông H bà Tr yêu cầu công chứng hợp đồng tại Văn phòng Công chứng Đỗ Đình Hiến là để đảm bảo ông Nsẽ thanh toán số tiền 300.000.000 đồng cho ông bà sau khi ông N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhận đất đúng diện tích, vị trí đất các bên đã thỏa thuận.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà Tr ông H không đồng ý vì ông N không chịu ký hợp đồng thì ông N phải chịu mất tiền đã đặt cọc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2023/DS-ST ngày 12 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã C, tỉnh Bình Phước tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành N.

Buộc ông Nguyễn Huy H và bà Châu Thanh Tr liên đới trả cho ông Nguyễn Thành N số tiền cọc là 1.000.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 2.000.000.000 đồng, tổng cộng là 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng).

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 22/4/2023 bà Châu Thanh Tr và ông Nguyễn Huy H kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về số tiền phạt cọc 2 tỷ đồng; ngày 25/4/2023, đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị T có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy Bản án sơ thẩm.

Ngày 26/4/2023 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã C, tỉnh Bình Phước có Quyết định kháng nghị phúc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2023/DS-ST ngày 12 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã C. Đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền cọc 1 tỷ đồng, không chấp nhận yêu cầu buộc bị đơn trả số tiền phạt cọc 2 tỷ đồng, chấp dứt việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn và người đại diện của bị đơn đồng ý trả lại cho nguyên đơn tiền nguyên đơn đã đặt cọc, không đồng ý phạt cọc. Về nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 19/7/2022 quy định trách nhiệm của các bên khi không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nội dung:“Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thỏa thuận trên… nếu bên A không bán cho bên B theo cam kết thì bên A phải bồi thường cho bên B gấp 02 lần số tiền bên B đã đặt cọc …”, bị đơn cho rằng quy định bị đơn phải bồi thường gấp 2 lần có nghĩa là trong đó có cả tiền nguyên đơn đặt cọc; cụ thể, nếu bị đơn có vi phạm, có lỗi thì trả lại 1 tỷ đồng tiền đặt cọc và 1 tỷ đồng tiền phạt cọc. Về nội dung kháng cáo trong đơn kháng cáo của người đại diện thì người đại diện có đề nghị hủy Bản án sơ thẩm nhưng thực chất là yêu cầu sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn chứ không phải đề nghị hủy Bản án sơ thẩm để giải quyết, xét xử sơ thẩm lại.

Người đại diện của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu, ý kiến đã trình bày,

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:

- Về việc tuân thủ pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý đến khi xét xử phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Đề nghị Hội hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS chấp nhận một phần Kháng nghị của Viện trưởng VKSND thị xã C; chấp nhận một kháng cáo của bị đơn: Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng nhận định quyết định kê biên khẩn cấp tạm thời số 25 ngày 14/12/2022 của TAND thị xã C và tuyên trong Bản án tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời số 25 ngày 14/12/2022 của TAND thị xã C. Buộc bà Tr, ông H phải chịu 92.000.000đ án phí dân sự có giá ngạch. Buộc ông H, bà Tr phải có nghĩa vụ liên đới trả cho ông N số tiền cọc và phạt cọc là 2.000.000.000đ. Về án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm đương sự phải chịu theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét thấy, theo nội dung hợp đồng đặt cọc và lời trình bày của các bên thể hiện các bên đã không thỏa thuận cụ thể văn phòng công chứng nào sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên. Quá trình thực hiện hợp đồng, các bên đã không thống nhất, có tranh chấp về nội dung này. Vì vậy, cần áp dụng quy định về giải thích giao dịch, giải thích hợp đồng quy định tại Điều 121, Điều 404 của Bộ luật Dân sự và các nguyên tắc của pháp luật dân sự để giải thích và làm căn cứ giải quyết tranh chấp. Việc bà Tr ông H lấy lý do công chứng tại Văn phòng công chứng Đỗ Đình Hiến để đảm bảo việc thanh toán là vượt quá thỏa thuận ban đầu, không đúng với ý chí đích thực của các bên khi xác lập giao dịch trong khi ông N đã có biện pháp bảo đảm thực hiện giao kết hợp đồng bằng cách đặt cọc cho ông H bà Tr số tiền 1 tỷ đồng. Như vậy, phải xác định ông N là người yếu thế về kinh tế hơn trong việc ký kết giao dịch bảo đảm (đặt cọc) với bà Tr ông H nên phải giải thích hợp đồng đặt cọc theo hướng có lợi cho ông N là bên đã có tài sản bảo đảm. Cụ thể, trường hợp các bên không thỏa thuận rõ một văn phòng công chứng cụ thể nào để công chứng hợp đồng thì phải ưu tiên bên đặt cọc được quyền lựa chọn. Việc ông H bà Tr lấy lý do không chính đáng buộc bên đặt cọc phải theo thể hiện sự thiếu thiện chí, dẫn tới việc các bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi của ông H bà Tr nên ông bà phải chịu phạt theo hợp đồng các bên đã giao kết.

Vì các lẽ nêu trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Châu Thanh Tr, ông Nguyễn Huy H, đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị T.

Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thị xã C.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2023/DS-ST ngày 12 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã C, tỉnh Bình Phước.

Căn cứ các điều 117, 121, 138, 288, 328, 404, 421 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 37 của Luật Hôn nhân và gia đình; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án; Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP ngày 24/9/2020 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Hướng dẫn áp dụng một số quy định về các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thành N.

1. Buộc ông Nguyễn Huy H và bà Châu Thanh Tr liên đới trả cho ông Nguyễn Thành N số tiền ông N đã đặt cọc 1.000.000.000 đồng và số tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng, tổng cộng là 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

2. Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “phong tỏa tài sản có nghĩa vụ” số 25/2022/QĐ-BPKCTT ngày 14/12/2022 của Tòa án nhân dân thị xã C để đảm bảo cho việc thi hành án. Tài sản phong tỏa là thửa đất số 830, tờ bản đồ số 13, diện tích 556,8m2, tại khu phố T, phường H, thị xã C, tỉnh Bình Phước, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CS 12541 ngày 11/12/2020 Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Phước cấp cho bà Châu Thanh Tr và ông Nguyễn Huy H.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn ông Nguyễn Huy H và bà Châu Thanh Tr phải chịu 72.000.000 (bảy mươi hai triệu) đồng.

Nguyên đơn ông Nguyễn Thành N phải chịu 42.000.000 (bốn mươi hai triệu) đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông N đã nộp. Trả lại ông Nguyễn Thành N 4.000.000 đồng trong tổng số tiền 46.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí ông N đã nộp theo biên lai thu tiền số 0012140 ngày 19/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã C, tỉnh Bình Phước.

4. Án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Châu Thanh Tr, ông Nguyễn Huy H không phải chịu.

Trả lại bà Châu Thanh Tr 300.000 đồng, ông Nguyễn Huy H 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí bà Tr, ông H đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0012285 và số 0012286 ngày 25/4/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự thị xã C, tỉnh Bình Phước.

5. Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền) nếu bên phải thi hành chậm thi hành thì bên phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

6. Trong trường hợp Bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.