Bản án 173/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Nguyên đơn Nguyễn Đắc C và người kế thừa quyền và nghĩa vụ trình bày: Ông C và bà Giàng kết H1 năm 1982 và là chủ sử dụng thửa đất số 213, 211 tờ bản đồ số 5, tổng diện tích 1.135m2 tại thôn K, xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương (nay là thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng) đã được UBND tỉnh H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ngày 01/7/1995. Nguồn gốc đất do ông C, bà G được HTX T8 giao từ năm 1985. Ông C, bà G đã cải tạo đất, xây nhà cấp bốn, cải tạo ao và thực tế ngoài diện tích đất được cấp nêu trên, ông C, bà G còn quản lý sử dụng một phần diện tích đất ao của tập thể. Ông C làm việc tại Công ty X1 ở thị trấn M, thị xã K, tỉnh Hải Dương cũ và ở tập thể Công ty, không thường xuyên ở nhà.

Ngày 09/4/2012 bà G ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng thửa đất số 213 và 211 cùng diện tích đất tập thể bà G, ông C đang quản lý cho ông Nguyễn Đức S với giá 155.000.000đồng; thỏa thuận việc thanh toán thành 03 đợt: Đợt 1 trả trực tiếp ngày 09/4/2012 số tiền 50.000.000đồng, đợt 2 trả 35.000.000đồng, đợt 3 ấn định ngày 10/02/2013 trả số tiền còn lại là 70.000.000đồng. Hợp đồng do con dâu bà G là chị Trần Thị H trực tiếp viết giúp và chứng kiến việc thỏa thuận chuyển nhượng, giao nhận tiền. Bà G đã nhận của ông S 02 lần tổng số tiền 85.000.000đồng.

Sau khi nhận số tiền trên của ông S, bà Giàng D đến sống cùng ông C và các con, không sử dụng thửa đất đó và cũng ít khi về. Bà G xác định chưa thực hiện việc giao đất cho ông S sử dụng, quản lý. Ngày 14/5/2012, bà G và ông S ra UBND xã T để làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở. Bà G xác định giá chuyển nhượng là 155.000.000đồng nhưng trong Hợp đồng chuyển nhượng ghi 120.000.000 đồng, bà không biết vì khi ký hợp đồng tại UBND xã T, ông S gọi bà G về ký và nói ghi đúng như biên bản chuyển nhượng đất ở tại nhà ông S nên bà G không đọc lại và ký; khi đó bà G cũng không giao dịch với anh T1 (con ông S) và không liên quan gì đến anh T1, bà G không biết nội dung viết tay thêm vào Hợp đồng như nào. Bà cũng không nghe thấy ông S nói về việc mua đất cho ai, việc anh T1 ký vào Hợp đồng lúc nào bà không biết.

Tại đơn khởi kiện và lời khai tại Tòa án cấp sơ thẩm trước khi chết, ông C xác định không biết việc bà G chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông bà cho ông S. Năm 2021, ông C nghỉ hưu về thăm nhà thì mới biết nhà đất của ông C đã bị bà G chuyển nhượng cho ông S và ông S còn nợ tiền từ 2013 chưa trả hết. Ông C đã nhiều lần gặp ông S để đòi số tiền còn lại nhưng ông S không trả. Ông C xác định nhà đất là tài sản của vợ chồng, bà G không được quyền bán. Ông C đề nghị Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà G và ông S vô hiệu.

Ngày 01/6/2025, ông Nguyễn Đắc C chết: Bố mẹ của ông C là ông Nguyễn Đắc L1 (đã chết ngày 08/3/1997) và bà Nguyễn Thị T3 (đã chết ngày 21/4/2022) đều chết trước ông C; những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông C gồm có bà Phạm Thị G, chị Nguyễn Thị T, anh Nguyễn Đức C1 và anh Nguyễn Đức B yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa G và ông S đề ngày 09/4/2012 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở đề ngày 14/5/2012 giữa bên chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc C, bà Phạm Thị G với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc T1 là vô hiệu. Bà G có trách nhiệm hoàn trả lại ông S toàn bộ số tiền 85.000.000 đồng và tiền lãi kể từ thời điểm năm 2012 đến nay theo lãi suất quy định của Ngân hàng N2. Ông S có nghĩa vụ và trách nhiệm trả lại cho gia đình bà G toàn bộ diện tích đất tại thửa đất số 213, 211, tờ bản đồ số 5, có tổng diện tích 1.135m2 bà đã giao cho ông S sử dụng như hiện trạng ban đầu, các công trình phụ như nhà bếp, nhà vệ sinh, chuồng lợn ông S đã phá dỡ, bà không yêu cầu giải quyết. Các cây cối, công trình mà ông S trồng, xây dựng trên diện tích đất của vợ chồng bà, bà đề nghị tự gia đình ông S tháo dỡ và di chuyển, bà sẽ hỗ trợ ông S một phần chi phí.

2. Bị đơn Nguyễn Đức S trình bày: Ông S và vợ là bà L có mua cho con trai là Nguyễn Đắc T1 mảnh đất của ông C, bà G. Lúc đầu hai bên thỏa thuận ngoài mua bán diện tích 1.135 m2 đã có GCNQSDĐ tên ông C và một phần đất ngoài GCNQSDĐ với số là 155.000.000 đồng nhưng sau đó hai bên chỉ thỏa thuận mua bán diện tích đất trong GCNQSDĐ với giá 120.000.000đồng và đã ra xã làm thủ tục ký hợp đồng. Số tiền trả bằng 03 đợt theo hợp đồng; đợt 1 đã trả 50.000.000 đồng vào ngày 09/4/2012; đợt 2 đã trả vào ngày 14/5/2012 số tiền 35.000.000 đồng; còn đợt 03 ông S chờ gia đình ông C bàn giao bìa đỏ như thoả thuận ban đầu, sẽ trả hết số tiền còn lại nhưng gia đình ông C không thực hiện. Ông S không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đề nghị Toà án yêu cầu bà G tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bà G. Giá mua bán thực tế là 120.000.000 đồng như Hợp đồng mua bán, không phải giá 155.000.000 đồng như biên bản chuyển nhượng đất ở giấy viết tay vì khi thoả thuận, thống nhất giữa ông và bà G là mua cả diện tích đất ngoài trong GCNQSDĐ của ông C (là diện tích đất của em trai ông C) với giá trị là 35.000.000 đồng nhưng em trai ông C không nhất trí bán, do vậy trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở ghi giá trị mua bán thực tế là 120.000.000 đồng có xác nhận của chính quyền địa phương là tổng diện tích đất có trong GCNQSDĐ cấp cho ông C. Ông S biết đất là tài sản chung của vợ chồng ông C và bà G, đã được xem GCNQSDĐ do Nhà nước cấp, đứng tên ông C. Tại biên bản chuyển nhượng đất ở viết tại nhà ông S có mặt bà G, chị H là con dâu của bà G, ông S và bà G thống nhất việc mua bán, giá bán và nhờ ông M1 viết giấy tay hộ, có sự chứng kiến của tất cả mọi người. Diện tích bà G bán cho ông S là toàn bộ đất ở có nhà vợ chồng bà Giàng X và diện tích đất ao theo như hiện trạng GCNQSDĐ và thêm phần diện tích đất ao ngoài không có trên GCNQSDĐ. Sau lần 02 giao tiền tổng là 85.000.000đồng, bà G đã bàn giao toàn bộ diện tích đất đã thoả thuận bán cho ông S và ông đã sử dụng, tu bổ, cải tạo đất như hiện trạng bây giờ. Số tiền còn lại ông S chưa thanh toán là do bà G chưa giao GCNQSDĐ và làm thủ tục, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông, số tiền còn lại ông chưa thanh toán là 35.000.000đồng. Ông S xác định mua đất của bà G với mục đích là để cho con trai Nguyễn Đắc T1 sử dụng, trong tất cả các giao dịch mua bán với bà G đều do ông thực hiện. Ông là người đến UBND xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương đề xuất lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở, tại buổi ký Hợp đồng chỉ có ông, bà G, chị H (con dâu bà G) và ông T4 (Chủ tịch xã T), không có mặt anh T1. Hợp đồng được lập thành 03 bản, sau khi bà G ký Hợp đồng có xác nhận của xã thì UBND xã lưu giữ 01 bản, bà Giàng giữ 01 bản Hợp đồng, ông giữ 01 bản Hợp đồng, ông mang về nhà cho anh T1 ký vào hợp đồng. Ông S đề nghị nếu bà G muốn lấy lại đất thì phải trả tiền giá trị đất cho ông hợp lý và tiền san lấp đất của ông theo thực tế, ông đã tự san lấp khoảng 300 m3 trong nhiều năm, với giá khoảng 50.000 đồng/m3.

3. Bị đơn Nguyễn Đắc T1 trình bày: Anh là con của ông Nguyễn Đức S. Từ khi anh còn nhỏ, ông Nguyễn Đắc C bà Phạm Thị G là hàng xóm với nhà anh, anh ít khi gặp ông C, chỉ thường xuyên gặp mẹ con bà G; sau này bà G cùng các con chuyển đi nơi khác sinh sống, thỉnh thoảng mới về qua. Anh nhất trí với các nội dung mà ông Nguyễn Đức S trình bày, đề nghị Toà án xem xét buộc bà G tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với gia đình anh.

4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị L (vợ ông S) trình bày: Đồng ý nội dung trình bày của ông S và uỷ quyền cho ông S tham gia tố tụng và quyết định mọi vấn đề liên quan đến vụ án.

5. Người làm chứng là ông Nguyễn Ngọc T4 trình bày: Ông nguyên là Chủ tịch UBND xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương (nay là xã C, thành phố Hải Phòng) giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2019. Ông đã được xem Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở đề ngày 14/5/2012 giữa bên chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc C, bà Phạm Thị G với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc T1, ông xác định chữ ký tại Hợp đồng này đúng là chữ ký của ông tại phần lời chứng của Chủ tịch UBND xã. Về thông tin về hợp đồng bên A, bên B, thông tin về thửa đất là do cán bộ địa chính xã kiểm tra, đối chiếu xong rồi chuyển cho ông ký. Khi đó cán bộ địa chính là bà Mai Thị T5; chữ viết trên hợp đồng ghi đầy đủ thông tin, ông ký chứng thực hợp đồng tại thời điểm đó theo mẫu hợp đồng này. Tại thời đó việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương xã T đều thực hiện theo quy trình như trên. Trong quá trình ký chứng thực ông không kiểm soát hết thông tin và chữ ký của các bên, cán bộ chuyên môn chuyển lên là ký để cho việc giải quyết cho công dân được kịp thời nên có trường hợp thiếu chữ ký trong hợp đồng.

6. Người làm chứng là bà Mai Thị T5 trình bày: Bà nguyên là công chức địa chính xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2020. Bà đã được xem Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở đề ngày 14/5/2012 giữa bên chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc C, bà Phạm Thị G với bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Đắc T1, bà xác định chữ viết trên hợp đồng này không phải chữ viết của bà, hợp đồng này bà không làm nên bà không nắm được. Về quy trình chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã T giai đoạn đó là người dân đến đề nghị chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì công chức tư pháp sẽ chứng thực nội dung, chứng thực chữ ký và trình lãnh đạo ký chứng thực theo chức năng, thẩm quyền. Đối với trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà sẽ kết hợp với lãnh đạo các thôn xác minh nguồn gốc đất theo hồ sơ lưu qua các thời kỳ lưu giữ tại địa phương khi công dân có yêu cầu cung cấp thông tin. Tại thời điểm đó ông Nguyễn Minh L2 là cán bộ tư pháp của xã, hiện tại ông L2 đã nghỉ hưu và đã đi làm ăn ở nơi khác.

7. UBND xã C, thành phố Hải Phòng xác định: Thửa đất số 213, 211, tờ bản đồ số 5, có tổng diện tích 1.135 m2, tại thôn K, xã T, huyện T, tỉnh Hải Dương (nay là thôn K, xã C, thành phố Hải Phòng) đã được cấp GCNQSDĐ ngày 01/7/1995 mang tên ông Nguyễn Đắc C (GCNQSDĐ đóng dấu chữ ký, chưa xác nhận trang III). Theo hồ sơ 299, thửa đất được thể hiện tại thửa đất số 134, tờ bản đồ số 07, diện tích 2120 m2, loại đất Ch; không có tên chủ sử dụng trong sổ đăng ký. Theo bản đồ đo vẽ năm 1992: Thửa số 211, tờ bản đồ số 5, có diện tích 865 m2, trong sổ mục kê năm 1992 thể hiện chủ sử dụng ruộng đất: Chuộng, loại đất: Ao; thửa số 213, tờ bản đồ số 5, có diện tích 270 m2 thể hiện chủ sử dụng ruộng đất: Chuộng, loại ruộng đất: T. Theo bản đồ đo vẽ duyệt ngày 11/4/2000: Thửa số 560, tờ bản đồ số 08, diện tích 545 m2, loại đất (T); trong sổ mục kê năm 2000 thể hiện chủ sử dụng đất Nguyễn Thị C2 (được chỉnh sửa bằng bút mực đỏ thành Nguyễn Đắc C); thửa số 530, tờ bản đồ số 08, diện tích 755 m2, loại đất: A; trong sổ mục kê năm 2000 thể hiện chủ sử dụng đất: UB. Theo bản đồ đo vẽ tháng 8 năm 2015, được duyệt ngày 16/8/2016 và sổ mục kê: Thửa số 1, tờ bản đồ số 19, diện tích 2.954,3 m2, loại đất: ONT (ở nông thôn) + CLN (cây lâu năm) + NTS (nuôi thuỷ sản); sổ mục kê ghi tên người sử dụng, quản lý đất: Hộ ông bà Nguyễn Đắc C, Nguyễn Thị Giàng .1 Hiện thửa đất đang do gia đình ông Nguyễn Đức S quản lý sử dụng. Hiện tại, UBND xã C không có thông tin về Hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở đề ngày 14/5/2012 giữa ông Nguyễn Đắc C, bà Phạm Thị G và ông Nguyễn Đắc T1.

8. Kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ xác định: Tổng diện tích hiện trạng 1.705,7 m2. Trên đất có 01 nhà cấp 4 xây năm 1988 có diện tích 33,1 m2 đã bị xuống cấp nghiêm trọng, đã bỏ lâu ngày không sử dụng (do ông C, bà G xây dựng); 01 đoạn tường xây giáp nhà ông N1 được xây bằng gạch papanh năm 2014 dài 9,84 m, cao 01 m; 01 đoạn tường xây gạch papanh có chiều dài 13,61m, cao 1,2 m giáp nhà bà M do ông S xây năm 2013; bờ kè ao được xây bằng gạch papanh có chiều dài 32,56 + 43,7 + 13,77, độ cao trung bình 2 m tường 110, trong đó phần móng được xây 40 cao 0,8 m, tường 10 cao 1,2 m; bể phốt diện tích 3,7 m2, sâu 1,2 m do ông S xây dựng năm 2021; ngoài ra, trên đất còn có nhiều cây cối.

9. Kết quả định giá tài sản: Đất ở nhóm A, khu vực 1, vị trí 3 tương ứng 2.400.000 đồng/m2 ; 270 m2 x 2.400.000 đồng/m2 = 648.000.000 đồng. Đất NTS: 75.000 đồng/m2 ; 865 m2 x 75.000 đồng/m2 = 64.875.000 đồng. Tài sản trên đất: Nhà cấp 4 xây năm 1988 đã hết khấu hao = 0 đồng. T6 xây phía nhà ông N1 dài 9,84 m giá trị hiện tại 4.036.000 đồng. Tường xây phía nhà bà M 13,61 m giá trị hiện tại 5.583.000 đồng. Bờ kè 90,03 m giá trị hiện tại 45.639.000 đồng (móng) + 36.929.000 đồng (tường) = 82.568.000 đồng. Bể phốt 4,44 m3, giá trị hiện tại 5.814.000 đồng. Vải to thân 0,3 m giá trị 1.555.000 đồng/cây x 2 cây = 3.110.000 đồng. Cau thân 0,1 m giá trị 249.000 đồng/cây x 8 cây = 1.992.000 đồng. Mít thân 0,15 m giá trị 1.493.000 đồng, mít thân 0,1 m giá trị 398.000 đồng, mít thân 0,05 m giá trị 149.000 đồng. Bưởi thân 0,1 m giá trị 162.000 đồng/cây x 2 cây = 324.000 đồng. Khế thân 0,2 m giá trị 1.045.000 đồng. Nhãn thân 0,15 m giá trị 366.000 đồng/cây x 4 cây = 1.464.000 đồng. Dừa thân 0,5 m giá trị 1.866.000 đồng. Xoài thân 0,1 m giá trị 274.000 đồng. Tổng giá trị tài sản 822.991.000 đồng.

10. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2025/DS-ST ngày 28/11/2025, Tòa án nhân dân khu vực 11 - Hải Phòng quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở” đề ngày 14/5/2012 giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Đắc C, bà Phạm Thị G và bên nhận chuyển nhượng là anh Nguyễn Đắc T1 đối với quyền sử dụng thửa đất số 213, 211, tờ bản đồ số 05, diện tích 1.135m2, địa chỉ: xã C, thành phố Hải Phòng vô hiệu.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại “Biên bản chuyển nhượng đất ở” đề ngày 09/4/2012 giữa đại diện bên bán ông Nguyễn Đắc C, bà Phạm Thị G và đại diện bên mua ông Nguyễn Đức S, bà Nguyễn Thị L đối với quyền sử dụng thửa đất số 213, 211, tờ bản đồ số 05, diện tích 1.135 m2, địa chỉ: xã C, thành phố Hải Phòng có hiệu lực. Buộc các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng, ông Nguyễn Đức S, bà Nguyễn Thị L phải thực hiện các thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất nêu trên tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền theo quy định pháp luật và có trách nhiệm nộp các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc đăng ký sang tên theo quy định hiện hành. Buộc ông Nguyễn Đức S, bà Nguyễn Thị L phải trả cho ông Nguyễn Đắc C (nay là những người kế thừa quyền, nghĩa vụ của ông C), bà Phạm Thị G số tiền chưa thanh toán tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất hiện tại là 29,2% x 712.875.000 đồng = 208.160.000 đồng (hai trăm linh tám triệu một trăm sáu mươi nghìn đồng).

Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ chậm thi hành án, án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo.

11. Ngày 09/12/2025, bà Phạm Thị G kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và giải quyết diện tích đất dôi dư hiện gia đình ông S đang quản lý, sử dụng.

12. Tại Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 11/12/2025, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11-Hải Phòng đề nghị cấp phúc thẩm hủy một phần bản án sơ thẩm về công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại "Biên bản chuyển nhượng đất ở" đề ngày 09/4/2012 để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa:

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bà Phạm Thị Giàng G1 nguyên yêu cầu kháng cáo. Bị đơn không chấp nhận kháng cáo của bà G, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Các đương sự trình bày ý kiến như đã trình bày tại cấp sơ thẩm.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm. Do cấp phúc thẩm đã thu thập chứng cứ khắc phục sai sót của cấp sơ thẩm, không cần thiết phải hủy một phần bản án sơ thẩm như kháng nghị, căn cứ khoản 3 Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự rút kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11 do có tình tiết mới. Đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng nghị nêu trên và không chấp nhận kháng cáo của bà G, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 09/4/2012, bà G và ông S đã ký "Biên bản chuyển nhượng đất ở", theo đó: Ông C, bà G chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và toàn bộ tài sản trên đất cho ông S, bà L; ngoài diện tích đất nêu trên, bà G còn thỏa thuận chuyển nhượng cho ông S, bà L một phần diện tích ao thuộc đất tập thể mà gia đình bà G đang quản lý sử dụng (chưa vào bìa đỏ). Tổng số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong biên bản là 155.000.000 đồng, trong đó có thỏa thuận giá chuyển nhượng phần đất tập thể là 35.000.000đồng. Hai bên thống nhất ông S trả thành 3 đợt: Đợt 1 ông S giao tiền cho ông C bà G 50.000.000 đồng vào ngày 09/4/2012. Đợt 2 ông S trả cho ông C, bà G số tiền 35.000.000 đồng vào ngày 05/5/2012. Đợt 3 đến ngày 10/02/2013. "Biên bản chuyển nhượng đất ở" có chữ ký của bà G, ông S, người làm chứng là ông Nguyễn Văn D1, chị Trần Thị H2 và ông Trần Công M1. Bà G đã nhận đủ số tiền của đợt 1 và đợt 2, tổng là 85.000.000 đồng và ông S đã sử dụng toàn bộ mảnh đất này từ tháng 5/2012. Ngày 14/5/2012 hai bên làm “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở” theo mẫu tại trụ sở UBND xã có lời chứng của Chủ tịch UBND xã, nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 213, 211 tờ bản đồ số 05 như trong GCNQSDĐ với giá 120.000.000 đồng. Tại thời điểm lập Hợp đồng chuyển nhượng lập theo mẫu tại UBND xã có mặt bà G và ông S; hợp đồng do bà Giàng G1 mới chỉ có chữ ký của bà G và xác nhận của Chủ tịch UBND xã; bản Hợp đồng do ông S giữ có chữ ký của bà G là bên chuyển nhượng, anh T1 là bên nhận chuyển nhượng, có xác nhận của Chủ tịch UBND xã T.

“Biên bản chuyển nhượng đất ở” đề ngày 09/4/2012 và “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở” đề ngày 14/5/2012 phía bên chuyển nhượng chỉ có bà G tham gia thỏa thuận, ông C không tham gia ký hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế ông S sử dụng đất từ năm 2012 nhưng ông C không có ý kiến phản đối; số tiền bà Giàng nhận của ông S 85.000.000đồng tại thời điểm năm 2012 là số tiền có giá trị lớn; ngay sau khi nhận số tiền trên, bà G chuyển xuống sống cùng ông C nhưng thực tế vợ chồng ông C, bà G vẫn còn nhà đất tại thôn K (gần diện tích đất đã chuyển nhượng) và vẫn thường xuyên về đây, chứng kiến việc gia đình ông S san lấp ao, sử dụng đất; mặt khác, tại đơn khởi kiện và biên bản ghi lời khai khi ông C còn sống, ông C đều xác định ông C nhiều lần gặp ông S để đòi số tiền bán đất ông S còn nợ nhưng hai bên không thống nhất được số tiền ông S phải trả nên ông C mới khởi kiện. Như vậy, có căn cứ xác định ông C có biết bà G chuyển nhượng đất cho ông S và đã đồng ý việc chuyển nhượng đó.

Cả bà G và ông S thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có bà G và ông S. Bà G xác định chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S, chưa bao giờ thỏa thuận với anh T1. Tài liệu xác minh tại UBND xã cũng xác định chỉ có bà G có mặt ký vào “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở” đề ngày 14/5/2012 tại UBND xã. Hợp đồng tuy có lời chứng của Chủ tịch UBND xã nhưng tại thời điểm chứng thực không có mặt đầy đủ các bên trong hợp đồng (ông C và anh T1 đều không có mặt) và chưa có đầy đủ chữ ký của các bên, cả hai bản Hợp đồng thu thập được đều không có số chứng thực và quyển số chứng thực, tại UBND xã không có bản lưu, do đó việc chứng thực này là không hợp lệ nên hợp đồng này vi phạm về hình thức. Cấp sơ thẩm xác định hợp đồng này vô hiệu là có căn cứ theo quy định tại các Điều 106, 127 của Luật Đất đai 2003, các Điều 122, 134 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Nội dung này của bản án không bị kháng cáo, kháng nghị.

Do vậy, có căn cứ xác định bằng "Biên bản chuyển nhượng đất ở" ngày 09/4/2012, vợ chồng ông C, bà G đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông S, bà L. Theo hợp đồng, ông C, bà Giàng bán mảnh đất và toàn bộ tài sản trên đất tại thửa số 213, tờ bản đồ số 5, diện tích 270m2 và thửa số 211, tờ bản đồ số 5, diện tích 865 m2, tổng diện tích được giao 1.135m2 với giá 120.000.000đồng. Hợp đồng này được lập thành văn bản, chưa có công chứng, chứng thực vi phạm quy định về hình thức của giao dịch. Tuy nhiên như đã phân tích ở trên, hợp đồng có sự đồng ý của ông C, bên chuyển nhượng đã bàn giao đất, bên nhận chuyển nhượng đã trả hơn 2/3 giá trị hợp đồng nên căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực nội dung này của hợp đồng là phù hợp. Kháng cáo của bà G về nội dung này không có căn cứ chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

Căn cứ khoản 3 Điều 284, khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11 - Hải Phòng.

2. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà Phạm Thị G. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 35/2025/DS-ST ngày 28/11/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Hải Phòng.

3. Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bà Phạm Thị G.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.