Bản án 173/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 14/12/2024; quá trình tố tụng giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Văn D và đại diện hợp pháp ông Nguyễn Công B trình bày:

Vào ngày 29/3/2022, giữa ông D và ông T c ký “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với phần đất c diện tích khoảng 1.531,1 m2 (chiều ngang 19,50 m, chiều dài 78 m) thuộc thửa đất số 745, tờ ản đồ số 29, tọa lạc tại xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã L, Thành phố Hồ Chí Minh). Giá chuyển nhượng hai ên thỏa thuận là 4.387.000.000 đồng (bốn tỷ ba trăm tám mươi bảy triệu đồng). Sau khi ký hợp đồng, ông D đã đặt cọc cho ông T số tiền là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng), số tiền còn lại hai ên thỏa thuận đến ngày 08/5/2022 sẽ thanh toán sau khi ra công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, ên ông T cam kết sẽ lo mọi thủ tục giấy tờ, àn giao ranh mốc trước ngày ra công chứng.

Đến ngày 08/5/2022, do ông T chưa lo đầy đủ thủ tục giấy tờ hoàn tất nên chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông D. Ngày 25/6/2022, hai ên thỏa thuận gia hạn hợp đồng đặt cọc đến ngày 09/9/2022 sẽ ra công chứng, nếu hồ sơ c trước thì ên ông T sẽ áo cho ông D trước 10 ngày. Hai ên thỏa thuận, đến ngày 09/9/2022 nếu hồ sơ ản vẽ chưa ra được thì bên ông T sẽ đền cọc cho ông D theo hợp đồng đặt cọc nêu trên. Việc ký kết gia hạn hợp đồng đặt cọc này hai ên c ký và ghi họ tên, đồng thời đã lăn tay điểm chỉ vào mặt sau của hợp đồng đặt cọc ngày 29/3/2022.

Đến thời hạn ngày 09/9/2022, ông T vẫn chưa hoàn tất được hồ sơ ản vẽ để công chứng chuyển nhượng đất cho ông D. Ông T đưa ra lý do, thửa đất 745, tờ ản đồ số 29 nêu trên là ông T chỉ mới nhận chuyển nhượng lại của một người khác cũng mới ký kết hợp đồng đặt cọc và không thể tách thửa được, đồng thời ên chuyển nhượng đ đã trả lại tiền cọc cho ông T. Từ đ , ông T không thể tiếp tục chuyển nhượng khu đất nêu trên đúng thời hạn ngày 09/9/2022 được. Nhận thấy, ông T đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nêu trên nên ông D đã yêu cầu ông T phải trả lại số tiền nhận đặt cọc là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) và một khoản tiền phạt cọc. Thực hiện thỏa thuận trên thì ông T đã trả lại được một số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng), còn lại 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) cho đến nay ông T vẫn không trả cho ông D.

Theo đơn khởi kiện ngày 14/12/2024, ông D khởi kiện ông T với yêu cầu cụ thể:

- Tuyên vô hiệu “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ký kết ngày 29/3/2022 giữa ông Nguyễn Văn D và ông Nguyễn Công T;

- Ông D yêu cầu ông T phải thanh toán tổng số tiền là 130.000.000 đồng (một trăm ba mươi triệu đồng), trong đ số tiền cọc đã nhận còn lại là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) và tiền lãi phát sinh tương ứng 01%/tháng tính từ ngày 29/3/2022 đến ngày nộp đơn khởi kiện là 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng).

Tại phiên tòa, ông B đại diện hợp pháp cho ông D chỉ yêu cầu:

- Tuyên vô hiệu “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ký kết ngày 29/3/2022 giữa ông Nguyễn Văn D và ông Nguyễn Công T;

- Buộc ông T phải thanh toán cho ông D tổng số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) tiền cọc đã nhận chưa hoàn trả lại. Ông D không yêu cầu ông T phải trả tiền lãi phát sinh tương ứng 01%/tháng tính từ ngày 29/3/2022 đến ngày nộp đơn khởi kiện là 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng) theo đơn khởi kiện đề ngày 14/12/2024.

Chứng cứ nguyên đơn ông D cung cấp: Đơn khởi kiện ngày 14/12/2024 của ông D ( ản gốc); “Giấy ủy quyền” số công chứng 07309, quyển số 11/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 18/11/2024 ( ản gốc); “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ký kết ngày 29/3/2022 giữa ông D và ông T ( ản sao); Bản tự khai ngày 14/12/2024 của ông D ( ản gốc); Bản tự khai ngày 11/8/2025 của ông B ( ản gốc); Đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện ngày 11/9/2025 của ông B ( ản gốc).

* Quá trình tố tụng bị đơn ông Nguyễn Công T:

Quá trình tố tụng giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành tống đạt các văn ản tố tụng và chứng cứ nguyên đơn ông D cung cấp ằng việc niêm yết công khai theo quy định của pháp luật cho ị đơn ông T, nhưng phía ị đơn ông T không cung cấp chứng cứ, không trình ày ý kiến và không tham gia tố tụng giải quyết vụ án.

* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 18 – Thành phố Hồ Chí Minh có ý kiến:

- Về tố tụng: Quá trình tố tụng cũng như diễn iến tại phiên tòa, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tòa án đã thực hiện việc thu thập chứng cứ, công khai chứng cứ, hòa giải và mở phiên tòa đúng quy định. Quan hệ pháp luật tranh chấp là tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn ông B c mặt; ị đơn ông T đã được Tòa án triệu tập đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không c lý do. Đề nghị Tòa án căn cứ vào Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt ị đơn ông T theo quy định.

- Về nội dung: Căn cứ vào các chứng cứ của đương sự cung cấp, Toà án thu thập và quy định định của pháp luật tại các Điều 116, 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự của Bộ luật Dân sự năm 2015 đề nghị Tòa án chấp nhận tòan ộ yêu cầu khởi kiện nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Từ những tài liệu chứng cứ đã thu thập c trong hồ sơ. Sau khi nghe lời trình ày của các đương sự tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định,

- Tuyên vô hiệu “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ký kết ngày 29/3/2022 giữa ông Nguyễn Văn D và ông Nguyễn Công T đối với phần đất khoảng 1.531,1 m2 (chiều ngang 19,50 m, chiều dài 78 m) thuộc thửa đất số 745, tờ ản đồ số 29, tọa lạc tại xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã L, Thành phố Hồ Chí Minh);

- Ông D yêu cầu ông T phải thanh toán tổng số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) tiền cọc đã nhận chưa hoàn trả lại.

Như vậy, quan hệ pháp luật các ên tranh chấp là tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Công văn số 110/CV-CAX ngày 19/6/2025 của Công an xã L, tỉnh Bình Dương (nay là xã L, Thành phố Hồ Chí Minh), xác định: Ông Nguyễn Công T c số căn cước công dân xxxxxxxxxxxx, hiện vẫn đang sinh sống tại ấp B, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã L, Thành phố Hồ Chí Minh). Xét thấy, ị đơn ông T c nơi cư trú tại xã L, Thành phố Hồ Chí Minh và tài sản tranh chấp cũng tọa lạc tại xã L, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 18 – Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại các Điều 26, 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Luật sửa đổi, ổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2025.

Theo trình ày của nguyên đơn ông D thì ngày 29/3/2022, giữa ông D với ông T c ký “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với phần đất c diện tích khoảng 1.531,1 m2 (chiều ngang 19,50 m, chiều dài 78 m) thuộc thửa đất số 745, tờ ản đồ số 29, tọa lạc tại xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã L, Thành phố Hồ Chí Minh); giá chuyển nhượng là 4.387.000.000 đồng (bốn tỷ ba trăm tám mươi bảy triệu đồng); ông D đặt cọc số tiền là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng). Hai ên thỏa thuận đến ngày 08/5/2022 sẽ công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, ngày 25/6/2022, hai ên thỏa thuận gia hạn hợp đồng đến ngày 09/9/2022 nhưng đến ngày 09/9/2022 vẫn không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng đất. Sau đ , ị đơn ông T xác định: Ông T chưa c chủ quyền quyền sử dụng đối với thửa đất 745, tờ ản đồ số 29 nêu trên nên hai ên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.

Quá trình tố tụng, Tòa án an hành và tống đạt hợp lệ Thông áo số 03/TB-TA ngày 07/7/2025 về việc yêu cầu ị đơn ông T c ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông D và cung cấp chứng cứ chứng minh cho ý kiến của mình nhưng phía ị đơn ông T vẫn không cung cấp ý kiến và chứng cứ chứng minh theo quy định. Do đ , ị đơn ông T được xem như từ ỏ quyền cung cấp chứng cứ và nghĩa vụ chứng minh của mình theo quy định tại các Điều 70, 72, 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ vào tài liệu chứng cứ nguyên đơn ông D cung cấp và theo quy định của pháp luật thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông T là vi phạm điều cấm của pháp luật (chủ thể tham gia giao dịch ông T chưa phải là chủ của quyền sử dụng đất) như phía nguyên đơn ông D xác định. Do đ , giao dịch nêu trên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại các Điều 116, 117, 122, 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo nguyên đơn ông D xác định, ngay sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì cùng ngày 29/3/2022 ông D đã thanh toán cho ông T số tiền cọc là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng). Đối chiếu với chứng cứ là “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ký kết ngày 29/3/2022 thì c thể hiện vào ngày 29/3/2022 ông D đã thanh toán tiền cọc cho ông T là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng). Như vậy, ý kiến của nguyên đơn ông D về việc c thanh toán cho ị đơn ông T số tiền cọc 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) là c căn cứ.

Theo nguyên đơn ông D xác định, sau khi hai ên thỏa thuận hủy giao dịch thì phía ông T đã hoàn trả lại ông D một phần số tiền cọc đã nhận là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) và còn nợ lại là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Hiện tại, không c chứng cứ nào thể hiện việc nguyên đơn ông D đã nhận của ị đơn ông T số tiền là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) nhưng đây là sự tự nguyện xác nhận của nguyên đơn ông D nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Theo nguyên đơn ông D xác định thì phía ị đơn ông T còn nợ lại 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) chưa thanh toán nên ị đơn ông T phải c trách nhiệm thanh toán lại cho nguyên đơn ông D theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ các Điều 5, 26, 39, 147, 217, 227, 228, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Luật sửa đổi, ổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự, Luật tố tụng hành chính, Luật tư pháp người chưa thành niên, Luật phá sản và Luật hòa giải, đối thoại tại Tòa án năm 2025;

- Căn cứ Điều 116, 117, 122, 123, 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy an Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Căn cứ Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định pháp luật về lãi suất.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của ông Nguyễn Văn D đối với ông Nguyễn Công T.

1.1. Tuyên ố “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ký kết ngày 29/3/2022 giữa ông Nguyễn Văn D và ông Nguyễn Công T đối với phần đất khoảng 1.531,1 m2 (chiều ngang 19,50 m, chiều dài 78 m) thuộc thửa đất số 745, tờ ản đồ số 29, tọa lạc tại xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã L, Thành phố Hồ Chí Minh) là vô hiệu.

1.2. Buộc ông Nguyễn Công T c trách nhiệm trả lại cho ông Nguyễn Văn D tổng số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) là một phần tiền cọc đã nhận chưa hoàn trả lại theo hợp đồng n i trên.

Sau khi ản án c hiệu lực pháp luật, kể từ ngày người được thi hành án c đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thanh toán số tiền nêu trên thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

2. Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu khởi kiện về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của ông Nguyễn Văn D đối với ông Nguyễn Công T đối với số tiền lãi là 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng) theo đơn khởi kiện ngày 14/12/2024.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Buộc ông Nguyễn Công T phải chịu toàn ộ tiền án phí dân sự sơ thẩm là 5.300.000 đồng (năm triệu ba trăm nghìn đồng).

3.2. Hoàn trả cho ông Nguyễn Văn D toàn ộ số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 1.050.000 đồng (một triệu không trăm năm mươi nghìn đồng) theo iên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007344 ngày 27/02/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 18 – Thành phố Hồ Chí Minh).

4. Quyền kháng cáo:

Nguyên đơn c mặt tại phiên tòa c quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án, ngày 29/9/2025.

Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa c quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được ản án hoặc ản án được niêm yết công khai theo quy định.

Quyền yêu cầu thi hành án: Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự c quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc ị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự./.