Bản án 173/2018/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Trần Quốc H trình bày:

Khoảng năm 2003, vợ chồng ông có thiếu nợ ông Nguyễn Văn T1 và bà Lê Thị Kiều N1 số tiền 152.000.000 đồng. Năm 2012, ông T1 bà N1 khởi kiện vợ chồng ông ra tòa, tại Quyết định số 60/2012/QĐST-DS ngày 12-01-2012 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tây Ninh buộc vợ chồng ông phải trả cho ông T1, bà N1 số tiền trên. Trong quá trình thi hành án vào năm 2015, vợ chồng ông tự nguyện giao đất cho ông T1 để trừ số nợ 152.000.000 đồng và tiền chậm trả ở Chi cục Thi hành án dân sự với tổng số tiền 200.000.000 đồng; sau đó, vợ chồng ông đã làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T1, bà N1. Đồng thời, hai bên làm giấy thỏa thuận cam kết có nội dung sau này có tiền thì vợ chồng ông T1 cho vợ chồng ông chuộc lại QSDĐ với giá 200.000.000 đồng, nếu không chuộc thì vợ chồng ông T1 có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho người khác và giá chuyển nhượng nếu vượt số tiền 200.000.000 đồng thì phải trả cho vợ chồng ông số tiền chênh lệch.

Đến ngày 07-5-2016, vợ chồng ông xin chuộc lại QSDĐ có đưa tiền cọc cho ông T1 là 10.000.000 đồng, hẹn một tháng sau đưa đủ, nhưng đến hẹn thì vợ chồng ông chưa có đủ tiền giao cho ông T1 nên bị mất tiền cọc và ông T1 đến đòi nhà đất. Hiện tại, ông T1 đã chuyển nhượng nhà đất cho người khác nhưng không biết giá bao nhiêu. Nay ông yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông với ông T1, bà N1 và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bà T2 (do con bà T2 là Hoàng Công D1 đứng tên QSDĐ) nếu không hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì ông T1 phải trả cho vợ chồng ông số tiền chênh lệch tính theo giá của Hội đồng định giá.

Bà Võ Thị Y thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của chồng bà là ông H.

Bị đơn ông Nguyễn Văn T1 trình bày:

Ngày 10-6-2011, ông H, bà Y có nợ vợ chồng ông số tiền 152.000.000 đồng. Khoản nợ này đã giải quyết tại Tòa án và được thỏa thuận trong giai đoạn thi hành án như lời trình bày của ông H. Sau khi thỏa thuận, vợ chồng ông cùng ông H, bà Y đến UBND xã B làm thủ tục sang tên QSDĐ diện tích 278,1 m2 trên đất có căn nhà tường và vợ chồng ông đã được UBND huyện C, tỉnh Tây Ninh giấy chứng nhận QSDĐ số CH03612 ngày 25-3-2015. Sau đó, ông H, bà Y và chị N (con của ông H, bà Y) xin cho chị N được ở lại trên nhà đất và xin chuộc lại trong thời hạn 03 tháng, việc này có làm giấy tay với nội dung “nếu như trong 03 tháng vợ chồng ông H và chị N không chuộc lại thì ông bán cho người khác”. Sau 03 tháng, ông có đòi lại nhà đất, ông H, bà Y, chị N hẹn nhiều lần để chuộc lại nhà đất nhưng không thực hiện. Vì vậy, tháng 3 năm 2017 vợ chồng ông đã chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho ông Đỗ Quang K với giá 200.000.000 đồng, chị N hẹn với ông K trong vòng 01 tháng sẽ giao nhà đất nhưng vẫn không thực hiện được. Việc chuyển nhượng giữa ông và ông K chỉ làm giấy tay chưa sang tên, sau đó ông K chuyển nhượng lại cho người khác. Ngày 07-4-2017, chị N có làm giấy cam kết đến ngày 17-4-2017 sẽ giao nhà đất cho ông nhưng đến thời hạn vẫn không thực hiện. Nay ông H, bà Y yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc trả lại tiền bán đất chênh lệch do vượt số tiền 200.000.000 đồng ông không đồng ý, vì hợp đồng chuyển nhượng giữa vợ chồng ông với ông H, bà Y là hợp pháp và ông chuyển nhượng lại cho ông K cũng với giá 200.000.000 đồng.

Bà Lê Thị Kiều N1 thống nhất với lời trình bày của chồng bà là ông T1.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Chị Trần Thị Huỳnh N trình bày: Chị là con của ông H, bà Y, hiện chị đang sinh sống tại nhà đất tranh chấp. Chị thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của cha mẹ chị, vì ông T1 không thực hiện đúng giấy thỏa thuận ngày 27-01-2015, ông T1 đã chuyển nhượng nhà đất cho người khác với giá 350.000.000 đồng.

Bà Nguyễn Thị T2 trình bày: Khoảng tháng 4 năm 2017, bà nhận chuyển nhượng từ ông K phần đất có diện tích 278,1 m2 tọa lạc tại ấp T, xã B, huyện C, tỉnh Tây Ninh, trên đất có căn nhà tường cấp 4 đã cũ, giá chuyển nhượng là 320.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng này có làm giấy tay, ông K là người trực tiếp chuyển nhượng nhà đất và nhận tiền, khi mua ông K có nói là đất hiện do ông T1 đứng tên QSDĐ. Sau đó, ông T1 trực tiếp làm thủ tục sang tên QSDĐ cho con của bà tên Hoàng Công D1 đứng tên giùm cho bà. Nay bà yêu cầu ông H, bà Y và chị N phải trả lại nhà đất cho bà.

Anh Hoàng Công D1 trình bày: Anh là con của bà T2, việc anh được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp giấy chứng nhận QSDĐ số CS05388 ngày 18-4-2017 là do anh đứng tên giùm mẹ của anh. Đất này là mẹ của anh mua, anh thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của mẹ anh, anh không có yêu cầu gì khác, mọi vấn đề do mẹ của anh quyết định.

Ông Đỗ Quang K trình bày: Nguồn gốc đất ông chuyển nhượng cho bà T2 là do ông mua của ông T1, bà N1 vào tháng 3 năm 2017 với giá 200.000.000 đồng, khi mua hai bên có làm giấy tay nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên QSDĐ. Đến tháng 4-2017, ông chuyển nhượng lại cho bà T2 với giá 320.000.000 đồng và đồng thời yêu cầu ông T1 sang tên trực tiếp cho bà T2 nhưng bà T2 để cho con tên Hoàng Công D1 đứng tên QSDĐ.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số 15/2018/DS-ST ngày 21 tháng 3 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc H và bà Võ Thị Y về việc “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi bồi thường tiền chênh lệch giá đất”.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của bà Nguyễn Thị T2 về việc “Đòi tài sản”.

Buộc ông Trần Quốc H, bà Võ Thị Y, chị Trần Thị Huỳnh N trả lại cho bà Nguyễn Thị T2 01 phần đất có diện tích 278,1 m2 trị giá 424.050.000 đồng do anh Hoàng Công D1 đứng tên quyền sử dụng đất số CS03588, thửa số 575, tờ bản đồ số 27, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp ngày 18-4-2017; có tứ cận: Đông giáp đất ông Đạt dài 6,19m; Tây giáp đường nhựa dài 7,71m; Nam giáp đường đất dài 40,01m; Bắc giáp ông Đỗ dài 40,04m.

Và căn nhà tường gạch quét vôi, cửa kính sắt, trần tole lạnh, mái tole, đòn tay gỗ xẽ, nền gạch trị giá 59.892.120 đồng; nhà vệ sinh diện tích 2,38m2 nền xi măng, tường gạch tô quét vôi, cửa kính sắt, mái tole, không trần trị giá 1.400.000 đồng; mái hiên diện tích 15,75m2 sắt tiền chế, nền xi măng trị giá 2.003.000 đồng; 01 cây xoài trị giá 400.000 đồng; 01 cây mận trị giá 240.000 đồng; 01 cây dừa trị giá 150.000 đồng; 09 bụi chuối trị giá 450.000 đồng.

Thời hạn lưu cư của chị N là 03 tháng kể từ khi án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 03 tháng 4 năm 2018, ông Trần Quốc H và bà Võ Thị Y có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa, chị N là người đại diện theo ủy quyền của ông H giữ nguyên kháng cáo.

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án ra xét xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt nội quy phiên tòa.

+ Về nội dung: Việc chuyển nhượng nhà đất tranh chấp giữa các bên là có thật, hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp; phía ông H, bà Y và chị N nhiều lần cam kết giao nhà đất nhưng vẫn không thực hiện. Do vậy, cấp sơ thẩm xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, bà Y; chấp nhận yêu cầu độc lập của bà T2, buộc ông H, bà Y và chị N có trách nhiệm trả lại nhà đất tranh chấp cho bà T2 là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của ông H, bà Y, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy :

1.1 Tại phiên tòa phúc thẩm, chị N trình bày kháng cáo của ông H, bà Y yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông bà với ông T1, bà N vì cho rằng cha mẹ của chị chỉ chuyển nhượng QSDĐ chứ không có nhà; căn nhà trên phần đất chuyển nhượng đã được UBND huyện C cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà số 29/2009/QĐ-UBND ngày 14-8-2009 cho ông H, bà Y đứng tên. Hội đồng xét xử nhận thấy, trong suốt quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn không cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nêu trên để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình; chị N cho rằng đã thất lạc từ năm 2015 nhưng qua xác minh tại Phòng Kinh tế hạ tầng – UBND huyện C thể hiện từ năm 2015 đến nay phía ông H, bà Y cũng như chị N không có nộp tờ cớ mất hay làm bất kỳ thủ tục nào để xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Mặt khác, tuy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập ngày 28-01-2015 không bao gồm căn nhà nhưng căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thấy rằng: Tại giấy sang nhượng nhà và đất lập ngày 27-01-2015 (bút lục 32) ông H, bà Y và chị N chuyển nhượng cho ông T1, bà N1 QSDĐ tại thửa 575, tờ bản đồ 27, trên đất có căn nhà cấp 4, giá chuyển nhượng nhà đất là 200.000.000 đồng; đồng thời, giấy giao nhà đất do bà Võ Thị Y lập ngày 12-01-2016 (bút lục 35), giấy hẹn của ông Trần Quốc H lập ngày 09-11-2016 (bút lục 33) và giấy giao nhà đất do chị Trần Thị Huỳnh N lập ngày 24-12-2016 (bút lục 34) đều thể hiện nội dung “…đồng ý chuyển nhượng nhà đất cho ông T1…”.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng nhà đất giữa các bên xuất phát từ sự tự nguyện thỏa thuận trong quá trình thi hành án đối với số tiền 152.000.000 đồng gốc và tiền lãi phát sinh theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận từ năm 2012 mà ông H, bà Y phải có nghĩa vụ trả cho ông T1, bà N1; các bên đã thực hiện thủ tục sang tên và ông T1, bà N1 được UBND huyện C cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Sự việc này đã kéo dài từ năm 2015 đến nay vẫn chưa thực hiện xong, thậm chí ông T1 còn tạo điều kiện cho chuộc lại nhà đất cụ thể ngày 07-5-2016 lập giấy bán đất cho anh Trần Phương T3 (con ruột của ông H, bà Y) trước khi chuyển nhượng lại cho ông K ngày 04-3-2017; mặc dù ông H, bà Y, chị N đã nhiều lần làm giấy hẹn mà gần nhất là Biên bản cam kết giao nhà ngày 07-4-2017 (bút lục 30) chị N cam kết đến ngày 17-4-2017 sẽ giao nhà và đất cho ông T1 nhưng đến nay đã không thực hiện theo đúng cam kết.

Do đó, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông H, bà Y là có căn cứ.

1.2 Đối với yêu cầu buộc ông T1, bà N1 thanh toán cho ông H, bà Y tiền chênh lệch giá trị đất theo giá Hội đồng định giá, vì cho rằng ông T1, bà N1 đã chuyển nhượng nhà đất cho người khác vượt giá 200.000.000 đồng. Xét thấy, cùng với việc viết giấy sang nhượng nhà đất, ngày 27-01-2015 giữa ông H và ông T1 có lập giấy thỏa thuận cam kết với nội dung “…tôi đồng ý giao đất nhà, xin gia hạn nhà ở 03 tháng và xin chuộc lại, nếu không có tiền chuộc lại thì ông T1 được quyền sử dụng mua bán; số tiền mua bán vượt trội số tiền thi hành án thì tôi được hưởng lại số tiền trên, vì hiện nay số tài sản chưa có định giá”. Thực tế phần đất đang tranh chấp hiện do anh Hoàng Công D1 đứng tên GCNQSDĐ, quá trình giải quyết vụ án cả ông T1, ông K và bà T2 đều thống nhất trình bày: Ông K là người trực tiếp nhận chuyển nhượng nhà đất tranh chấp từ ông T1 với giá 200.000.000 đồng, việc chuyển nhượng có làm giấy tay (bút lục37) chưa sang tên nên khi ông K chuyển nhượng lại cho bà T2 thì ông T1 là người trực tiếp thực hiện thủ tục sang tên GCNQSDĐ cho anh D1 là con của bà T2; còn anh D1 cũng cho rằng bà T2 là người nhận chuyển nhượng nhà đất, anh chỉ đứng tên giùm. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T2 xác định khi nhận chuyển nhượng QSDĐ tranh chấp bà không biết ông T1 mà chỉ trực tiếp nhận chuyển nhượng và giao tiền cho ông K. Như vậy, không có cơ sở xác định ông T1 chuyển nhượng nhà đất tranh chấp vượt quá số tiền 200.000.000 đồng mà hai bên đã thỏa thuận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 255, 256, 688, 689, 692 của Bộ luật Dân sự 2005; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Trần Quốc H, bà Võ Thị Y.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2018/DS-ST ngày 21 tháng 3 năm 2018 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tây Ninh về phần án phí.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Quốc H và bà Võ Thị Y về việc “Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi bồi thường tiền chênh lệch giá đất”.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện độc lập của bà Nguyễn Thị T2 về việc “Đòi tài sản”.

Buộc ông Trần Quốc H, bà Võ Thị Y, chị Trần Thị Huỳnh N trả lại cho bà Nguyễn Thị T2 phần đất có diện tích 278,1 m2 trị giá 424.050.000 đồng do anh Hoàng Công D1 đứng tên quyền sử dụng đất số CS03588, thửa số 575, tờ bản đồ số 27, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tây Ninh cấp ngày 18-4-2017; có tứ cận: Đông giáp đất ông Đạt dài 6,19m; Tây giáp đường nhựa dài 7,71m; Nam giáp đường đất dài 40,01m; Bắc giáp ông Đỗ dài 40,04m.

Cùng các tài sản trên đất gồm: Căn nhà tường gạch quét vôi, cửa kính sắt, trần tole lạnh, mái tole, đòn tay gỗ xẽ, nền gạch trị giá 59.892.120 đồng; nhà vệ sinh diện tích 2,38m2 nền xi măng, tường gạch tô quét vôi, cửa kính sắt, mái tole, không trần trị giá 1.400.000 đồng; mái hiên diện tích 15,75m2 sắt tiền chế, nền xi măng trị giá 2.003.000 đồng; 01 cây xoài trị giá 400.000 đồng; 01 cây mận trị giá 240.000 đồng; 01 cây dừa trị giá 150.000 đồng; 09 bụi chuối trị giá 450.000 đồng.

Thời hạn lưu cư của chị N là 03 tháng kể từ khi án có hiệu lực pháp luật.

2. Về án phí:

2.1 Án phí dân sự sơ thẩm:

Miễn án phí cho ông Trần Quốc H, bà Võ Thị Y; hoàn trả cho ông H, bà Y tiền tạm ứng án phí đã nộp với số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0017891 ngày 31-5-2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Tây Ninh.

Chị Trần Thị Huỳnh N phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).

Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T2 tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp với số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0018538 ngày 23-11-2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Tây Ninh.

2.2 Án phí dân sự phúc thẩm: Miễn án phí cho ông Trần Quốc H, bà Võ Thị Y; hoàn trả cho ông H, bà Y tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp với số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0018998 ngày 03-4-2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Tây Ninh.

3. Về chi phí tố tụng:

Ông Trần Quốc H và bà Võ Thị Y phải chịu 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) chi phí đo đạc, định giá đất (đã nộp xong).

Chị Trần Thị Huỳnh N phải chịu chi phí xem xét, thẩm định lại nhà đất tranh chấp tại cấp phúc thẩm với số tiền 500.000 đồng (Năm trăm nghìn đồng), đã nộp xong.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM