Bản án 172/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Phùng Thị Ánh N trình bày:

Ngày 20/7/2010, bà Phùng Thị Ánh N có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Vũ Xuân Đ, bà Trần Thị Mỹ N1 diện tích đất 231m2, trong đó có 50m2 đất thổ cư, thuộc thửa đất số 13, tờ bản đồ số 44, tọa lạc tại đường D, phường A, thành phố B với giá 238.000.000 đồng, vị trí tứ cận: Phía đông giáp đường D, phía tây giáp đường đi nhà ông C, phía nam giáp đất ông Đ, phía Bắc giáp đất bà K.

Sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng, các bên giao tiền và giao đất nhận sử dụng từ thời gian đó cho đến nay không có tranh chấp, bà N đã làm nhà ở trên đất từ năm 2010. Bà N đã yêu cầu ông Đ, bà N1 thực hiện thủ tục để bà N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông Đ, bà N1 không thực hiện.

Việc diện tích đất khi đo vẽ kỹ thuật địa chính có chênh lệch so với giấy tờ chuyển nhượng là do khi nhận chuyển nhượng, ông Đ, bà N1 giao đất cho bà N bao nhiêu thì bà N sử dụng bấy nhiêu, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Viết tắt là HĐCNQSDĐ) chỉ ghi diện tích đất 231m2, không ghi chiều dài tứ cận là bao nhiêu, khi mua đất bà N giao cho ông Đ trực tiếp đo đất và xây nhà cho bà N, về ranh giới các bên đã thống nhất việc bà N đã xây dựng nhà hết trên đất, quá trình sử dụng đất không có tranh chấp với ông Đ, bà N1 và các hộ liền kề.

Do đó, bà N làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 20/7/2010 giữa bà N với vợ chồng ông Vũ Xuân Đ, bà Trần Thị Mỹ N1. Đối với diện tích đất thổ cư sau này đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết bao nhiêu tiền bà N sẽ chịu chi phí số tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tại bản tự khai ngày 22/10/2014 (Bút lục 51), bị đơn ông Vũ Xuân Đ trình bày:

Ngày 20/7/2010, vợ chồng ông Đ, bà N1 chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Phùng Thị Ánh N diện tích đất 231m2, thửa đất số 13, tờ bản đồ số 44, tọa lạc tại đường D, phường A, thành phố B với giá 238.000.000 đồng. Hợp đồng CNQSDĐ đã được ký và thanh toán xong, không còn tranh chấp gì. Bà N có nói với ông Đ sau này nếu đất của ông Đ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Viết tắt là GCNQSDĐ) thì để lại cho bà N mấy chục mét vuông đất thổ cư để bà N có cơ sở đi tách bìa đỏ, nên ông Đ đã đồng ý và đính chính sau Hợp đồng sang nhượng là ông Đ phải có trách nhiệm nhượng lại cho bà N 50m2 đất thổ cư trong diện tích đất của ông Đ, bà N1.

Đến năm 2012, ông Đ có đi làm GCNQSDĐ được 100m2 đất ở (Chưa nộp thuế nên chưa được cấp GCNQSDĐ), ông Đ có báo cho bà N biết để thỏa thuận nhượng lại cho bà N 50m2 đất thổ cư như đã hứa, nhưng bà N yêu cầu ông Đ phải tách bìa cho bà N, nên ông Đ không đáp ứng được yêu cầu của bà N. Sau đó bà N làm đơn khiếu nại lên phường và khởi kiện ra Tòa án, thì ông Đ có ý kiến là việc chuyển nhượng đất như trên ông Đ đã làm đầy đủ thủ tục, không còn tranh chấp gì nữa nên đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Đại diện ủy quyền của bị đơn là bà Vũ Thị Tuyết N2 trình bày:

Bà N2 là con của ông Đ, bà N1, diện tích đất chuyển nhượng bao nhiêu thì bà không rõ. Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà N đã nhận đất làm nhà ở cho đến nay. Nay bà N khởi kiện thì bà N2 chưa đồng ý vì muốn bà N rút đơn khởi kiện để hai bên thỏa thuận đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không muốn bà N kiện tranh chấp với bố mẹ của bà N2 là ông Đ, bà N1.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 38/2020/DS-ST ngày 08 và 11 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 9 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 688, Điều 689, Điều 691, Điều 692, Điều 697, Điều 698, Điều 699, Điều 700, Điều 701, Điều 702 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 95 của Luật đất đai năm 2013; điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Phùng Thị Ánh N.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phùng Thị Ánh N với ông Vũ Xuân Đ, bà Trần Thị Mỹ N1 ký ngày 20/7/2010, đối với diện tích đất thực tế 273,3m2, thuộc thửa đất số 13, tờ bản đồ số 44, đất tọa lạc tại địa chỉ: Đường D, phường A, thành phố B, có vị trí tứ cận:

Phía Bắc giáp thửa đất số 25 dài 34,79m; phía Nam giáp đất nhà ông Đ, bà N1 dài 33,51m2, phía Đông giáp đường D dài 7m; phía Tây giáp đường hẻm D dài 8,88m. Sau khi trừ lộ giới, diện tích còn lại là 224,2m2 theo trích lục bản vẽ ngày 25/10/2019 của Công ty đo đạc tư vấn nông lâm nghiệp Đ1.

Bà Phùng Thị Ánh N được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải chịu các khoản phí, lệ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Về chi phí tố tụng:

Ông Vũ Xuân Đ, bà Trần Thị Mỹ N1 phải chịu 4.876.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định, định giá tài sản và đo vẽ kỹ thuật thửa đất.

Hoàn trả cho bà Phùng Thị Ánh N số tiền 4.876.000 đồng tạm ứng chi phí xem xét thẩm định, định giá tài sản và đo vẽ kỹ thuật thửa đất sau khi thu được của ông Vũ Xuân Đ, bà Trần Thị Mỹ N1.

- Về án phí:

Ông Vũ Xuân Đ, bà Trần Thị Mỹ N1 phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho bà Phùng Thị Ánh N 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu số AA/2017/000122384 ngày 07/5/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 22/6/2020, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Vũ Xuân Đ, bà Trần Thị Mỹ N1 là bà Vũ Thị Tuyết N2 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện; người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Vũ Thị Tuyết N2 giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Tại phần tranh luận đại diện theo uỷ quyền của bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn; nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Biên bản xác minh ngày 03/3/2020 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố B để xác định thửa đất các bên đang tranh chấp là đất thuộc quy hoạch khu dân cư nên đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ theo quy hoạch; căn cứ vào điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và căn cứ vào Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 để công nhận Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 20/7/2010 giữa bà N với ông Đ, bà N1. Tuy nhiên, tại biên bản xác minh ngày 22/9/2020 của Tòa án cấp phúc thẩm thể hiện thửa đất số 13, tờ bản đồ số 44, tọa lạc tại phường A, thành phố B thuộc quy hoạch khu đô thị hồ E, trong đó có phần diện tích quy hoạch đường giao thông, có phần diện tích quy hoạch đất ở liên kế và quy hoạch cây xanh, hiện quy hoạch đang được thực hiện. Đồng thời, diện tích và hình thể của thửa đất tại hồ sơ đo đạc kỹ thuật do Tòa án thu thập trong hồ sơ vụ án có sai khác so với hình thể và diện tích thửa đất trong bản đồ địa chính do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B đang quản lý. Do đó, không xác định được diện tích từng phần và vị trí cụ thể từng loại quy hoạch đối với thửa đất nói trên. Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh, làm rõ vấn đề này nên chưa đủ căn cứ để công nhận HĐCNQSDĐ đề ngày 20/7/2010 giữa bà N với ông Đ, bà N1.

Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308; Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự – Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là bà Vũ Thị Tuyết N2, huỷ bản án dân sự sơ thẩm số số 38/2020/DS-ST ngày 08 và 11 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm đã tiến hành các biện pháp xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định, đồng thời đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ đối với diện tích đất nói trên. Cấp sơ thẩm đã tiến hành xác minh tại UBND phường A và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố B về quy hoạch đối với thửa đất số 13, tờ bản đồ số 44, tọa lạc tại đường D, phường A, thành phố B, mà nguyên đơn nhận chuyển nhượng của bị đơn (Bút lục số 65, 81), cơ quan chuyên môn cung cấp thông tin thửa đất trên thuộc đất quy hoạch khu đô thị hồ E, nhưng không xác định rõ chi tiết quy hoạch.

Quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã tạm ngừng phiên toà để tiến hành xác minh bổ sung. Kết quả xác minh tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố B và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B về quy hoạch, kế hoạch đất đối với thửa đất trên, thì cơ quan chuyên môn cho biết:

Thửa đất số 13, tờ bản đồ số 44, tọa lạc tại phường A, thành phố B thuộc quy hoạch khu đô thị hồ E, trong đó một phần diện tích quy hoạch đường giao thông, một phần diện tích đất quy hoạch khu dân cư liên kế và quy hoạch cây xanh, hiện quy hoạch đang được triển khai thực hiện.

Về hình thể và diện tích thửa đất tại hồ sơ kỹ thuật thửa đất do Toà án thu thập trong hồ sơ vụ án, có sai khác so với hình thể và diện tích thửa đất theo bản đồ địa chính do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B đang quản lý. Do đó, không xác định được diện tích từng phần và vị trí từng loại quy hoạch đối với thửa đất nói trên.

Theo số liệu tại hồ sơ kỹ thuật thửa đất và biên bản xác định ranh giới sử dụng đất đô thị do Toà án cấp sơ thẩm thu thập thì thửa đất nói trên có diện tích 640,7m2, cạnh phía Bắc giáp thửa đất số 12; theo tài liệu tại bản đồ địa chính do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B cung cấp thì thửa đất có diện tích 477,9m2, phía Bắc giáp thửa đất số 25.

Như vậy, Toà án cấp sơ thẩm đã không xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ để xác định cụ thể diện tích, vị trí đất hiện tại bà N đang sử dụng so với diện tích, vị trí đất bị đơn đã đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vị trí và diện tích cụ thể từng loại quy hoạch đối với toàn bộ diện tích đất bị đơn đã chuyển nhượng cho nguyên đơn, đối chiếu với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của UBND thành phố B (đã được UBND tỉnh Đăk Lăk phê duyệt), làm căn cứ giải quyết vụ án; mà chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn là xác minh, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, không đủ căn cứ để chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, mà cấp phúc thẩm không thể bổ sung được. Do đó cần huỷ toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân Tp. Buôn Ma Thuột giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Nhận thấy, quá trình giải quyết vụ án tại cấp tại cấp sơ thẩm, Tòa án đã tống đạt và niêm yết hợp lệ giấy triệu tập và Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cho bị đơn, nhưng bị đơn vẫn vắng mặt không có lý do tại các phiên họp. Tại cấp phúc thẩm bị đơn đã được tiếp cận và sao chụp tài liệu chứng cứ, đã được Toà án cấp sơ thẩm thu thập có trong hồ sơ vụ án. Mặt khác, các đương sự có quyền tiếp cận, công khai tài liệu, chứng cứ khi vụ án được giải quyết lại ở cấp sơ thẩm, theo quy định của pháp luật.

Bị đơn cho rằng tại phiên toà sơ thẩm ngày 11/6/2020, Toà án cấp sơ thẩm không lập biên bản làm việc, bà N2 không được ký vào giấy xác nhận buổi làm việc là vi phạm thủ tục tố tụng.

Theo quy định của pháp luật thư ký phiên toà ghi lại toàn bộ nội dung diễn biến tại phiên toà, kết thúc phiên toà chủ tọa và thư ký ký vào biên bản phiên tòa, hồ sơ vụ án không thể hiện có biên bản làm việc vào ngày 11/6/2020. Do đó các nội dung kháng cáo nêu trên của bị đơn không có căn cứ để chấp nhận.

Từ phân tích nhận định nêu trên, nhận thấy cấp sơ thẩm điều tra, xác minh, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ. Do đó chưa đủ căn cứ để chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được. Vì vậy, cần chấp nhận một phần đơn kháng cáo của bị đơn, huỷ toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 38/2020/DS-ST ngày 08 và 11 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân Tp. Buôn Ma Thuột giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

[1] Căn cứ khoản 3 Điều 308, 310 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Vũ Xuân Đ, bà Trần Thị Mỹ N1 là bà Vũ Thị Tuyết N2.

Huỷ toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 38/2020/DS-ST ngày 08 và 11 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[2] Về chi phí tố tụng: Sẽ được xác định khi vụ án được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[3] Về án phí:

[3.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Sẽ được xác định khi vụ án được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[3.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Vũ Xuân Đ, bà Trần Thị Mỹ N1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, mỗi người được nhận lại 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo các biên lai thu số AA/2019/0008411 ngày 17/7/2020 và số 0012667 ngày 19/8/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.