Bản án 171/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Thửa đất thửa 126, tờ bản đồ 37, diện tích 2.200m2, tọa lạc tại khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh là của bà Kim Thị T, quá trình sử dụng thì bà T, ông T2 có chuyển nhượng cho ông Trịnh Hữu B với giá là 1.650.000.000đ (tức là 750.000.000đ/1000m2). Bà T, ông T2 đã nhận đủ tiền theo biên nhận ngày 07/4/2021 và ông B cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 126 xong (thửa này bà T không tranh chấp). Còn thửa đất giáp ranh với thửa 126 là thửa 904, tờ bản đồ 2, diện tích 320m2 (thường gọi là cái đìa) do bà T sử dụng một phần, ông Thạch L sử dụng một phần nhưng bị mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do, vị trí đất thửa 904 giáp ranh với thửa 126 của ông B nên ông B có hỏi mua nhưng bà T nói đã làm thất lạc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà T có ủy quyền cho ông B làm thủ tục cấp lại giấy mới cho bà T. Ông Trịnh Hữu B lợi dụng bà T là người dân tộc, cao tuổi, không biết chữ lại lãng tai nên ông B cho ông Trần Văn T3 và ông Thạch Ngọc Q (môi giới) đem Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 904 cho bà T, ông T2 ký vào ban đêm để chuyển nhượng thửa 904 cho ông Trịnh Hữu B. Bà T nghĩ rằng, ông B đưa giấy tờ cho bà ký là để làm thủ tục cấp lại giấy thửa 904 hoặc thửa 126 (đã chuyển nhượng) có trục trặc gì về giấy tờ nên bà T có ký. Sau khi ký vài ngày, có người thông báo cho bà T biết là bà đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng thửa 904 cho ông B, nên bà T đến Ủy ban nhân dân phường I ngăn chặn và phát đơn khởi kiện ông Trịnh Hữu B.

Nay, bà Kim Thị T yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có số công chứng 6983 quyển số 10/2021/TP/CC-SCC/HĐ ngày 20/10/2021 của Văn phòng C đối với thửa đất 904, tờ bản đồ 2, diện tích 320m2, tọa lạc tại khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh giữa bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2 với ông Trịnh Hữu B.

- Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 904, tờ bản đồ 2, diện tích 320m2, tọa lạc tại khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh do ông Trịnh Hữu B đứng tên.

- Yêu cầu ông B trả lại cho bà quyền sử dụng đất thửa đất 904, tờ bản đồ 2, diện tích 320m2, tọa lạc tại khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh.

Đại diện bị đơn ông Nguyễn Thanh H trình bày: Thông qua ông Trần Văn T3, ông Thạch Ngọc Q (anh T3 và anh Q là người môi giới), cho biết hiện bà T có bán đất. Ngày 07/4/2021, ông B có đến gặp bà Kim Thị T, anh Tô Văn T2 (con bà T), để nhận chuyển nhượng hai thửa đất, cụ thể: Thửa đất 126, tờ bản đồ 37, diện tích 2.200m2 và thửa 904, tờ bản đồ số 2, diện tích 320m2, cùng tọa lạc tại khóm E, Phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh.

Theo thỏa thuận giá 02 thửa đất nêu trên là 1.650.000.000đ (Một tỷ sáu trăm năm mươi triệu đồng). Trong đó: thửa 126 giá 1.500.000.000đ, thửa 904 giá là 150.000.000đ (Lẽ ra thửa đất 904 có giá 200.000.000đ, tuy nhiên hai bên thỏa thuận bên ông B chịu thuế, nên bà T, ông T2 lấy giá thửa đất 904 là 150.000.000đ).

Hai bên có lập giấy tay giao nhận tiền, giao nhận đất ngày 07/4/2021, khi giao đất có cặm trụ ranh rõ ràng và có sự chứng kiến của ông Trần Văn T3, ông Thạch Ngọc Q, ký tên chứng kiến trực tiếp việc giao tiền, giao đất cùng ngày 07/4/2021. Phía bà T gồm có bà T, cùng hai người con là anh Tô Văn T2 trong hộ và chị Tô Thị Thanh N, đếm tiền xong cùng ký tên nhận tiền đầy đủ và đóng trụ đá giao đất.

- Đối với thửa đất 126, tờ bản đồ 37, diện tích 2.200m2 (thửa này ông B đã được cấp giấy xong, không có tranh chấp).

- Đối với thửa đất 904, tờ bản đồ số 2, diện tích 320m2 bà T và ông T2 nói chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, bà T, ông T2 và B có thỏa thuận: Bà T ủy quyền cho ông B lập thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong thì hộ bà T sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho ông B, giống như thửa đất 126 nêu trên. Tiếp đến ông B tiến hành các thủ tục pháp lý để xin cấp quyền sử dụng đất cho bà T theo luật định.

+ Ngày 15/10/2021, bà T được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 904, tờ bản đồ số 2 diện tích 320m2.

+ Ngày 20/10/2021, hộ bà T gồm bà T và con là anh Tô Văn T2, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B theo thỏa thuận. Tiếp đến ông B đến Trung tâm hành chính công của Ủy ban Nhân dân thành phố T thực hiện thủ tục xin cấp quyền sử dụng đất đối với thửa 904 nêu trên theo qui định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, không rõ vì sao ông B không được cấp quyền sử dụng đất.

Nay, ông H đại diện cho ông B yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh giải quyết: Bác yêu cầu khởi kiện của bà Kim Thị T. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2 với bên nhận chuyển nhượng ông Trịnh Hữu B là hợp pháp để ông B lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông H xác nhận đã trao đổi với ông B, là bà H1 không liên quan gì đến giao dịch này, nếu sau này ông B thắng kiện, ông B được cấp giấy sẽ giao lại cho bà H1, thì đó là giao dịch giữa ông B với bà H1 sau. Nên ông H không đề cập đến việc triệu tập bà Nguyễn Thị H1 tham gia tố tụng trong vụ án này.

Ông Tô Văn T2 trình bày tại Biên bản ghi lời khai ngày 29/6/2023: Ông xác nhận ông có ký tên “Thành” trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2021, do ông Trần Văn T3 và ông Thạch Ngọc Q đem hợp đồng đến nhà ông khoản 6 giờ mấy đến 07 giờ mấy tối (không nhớ ngày). Ông T3 nói ký giùm cho ông Trịnh Hữu B vài chữ ký để làm giấy (ông Q1 thì ở ngoài sân), lúc này trong người ông T2 có rượu và ông nghĩ do thửa 126 đã bán cho ông B có trục trặc gì về giấy tờ nên ông B nhờ ông ký lại nên ông T2 có ký. Ông T2 xác nhận không có nhận tiền bán cái đìa (thửa 904) và cũng không có nhận bất cứ khoản tiền nào khác ngoài số tiền 1.650.000.000đ bán thửa đất số 126 diện tích 2.200m2 cho ông B. Nay, ông không đồng ý chuyển nhượng thửa 904 (cái đìa) cho ông B.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 128/2024/DS-ST ngày 17 tháng 10 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh (nay là Tòa án nhân dân khu vực 10 – Vĩnh Long) đã xử:

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Kim Thị T.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 6983 quyển số 10/2021/TP/CC-SCC/HĐ ngày 20/10/2021 của Văn phòng C đối với thửa đất số 904, tờ bản đồ 2, diện tích 320m2 (thực đo là phần A diện tích 54,8m2; phần B diện tích 64,1m2 và phần C1 diện tích 195,3m2), loại đất chuyên trồng lúa nước tọa lạc tại khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh giữa bên chuyển nhượng bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2 với bên nhận chuyển nhượng ông Trịnh Hữu B là vô hiệu. Do, ông Trịnh Hữu B không giao tiền cho bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2. Bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2 cũng không giao quyền sử dụng đất cho ông Trịnh Hữu B nên Tòa án không giải quyết hậu quả của hợp đồng về lỗi và trượt giá. Buộc ông Trịnh Hữu B phải có nghĩa vụ nộp lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 904 số phát hành DC 777125 Số vào sổ cấp GCN: CS 17822 đối với thửa đất số 904 diện tích 320m2 loại đất chuyên trồng lúa nước, tờ bản đồ số 2, tọa lạc khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh do hộ bà Kim Thị T được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 15/10/2021 cho Chi cục thi hành án dân sự thành phố Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh để đảm bảo thi hành án. Phần đất có tứ cận chung như sau:

- Hướng Đông giáp thửa 126 có các số đo 2,00m; 4,78m; 8,05m.

- Hướng Tây giáp thửa 13, thửa 142, giáp phần (A1) có các số đo 14,56m; 7,82m; 1,88m; 6,14m; 2,76m.

- Hướng Nam giáp phần (B1), thửa 135, phần (C2) có các số đo 1,53m; 6,20m; 0,25m; 8,41m; 5,80m; 2,56m.

- Hướng Bắc giáp thửa 14, giáp phần (C) có số đo 2,48m; 7,11m (kèm theo sơ đồ bản vẽ), trên đất không có tài sản. Hộ bà Kim Thị T, ông Thạch L được quyền tiếp tục sử dụng phần đất này.

Đồng thời, không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trịnh Hữu B về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2021 giữa bên chuyển nhượng bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2 với bên nhận chuyển nhượng ông Trịnh Hữu B đối với quyền sử dụng đất thửa 904 diện tích 320m2 loại đất chuyên trồng lúa nước tờ bản đồ 2 tọa lạc tại khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh (phần đất nêu trên).

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về đình chỉ yêu cầu độc lập, chi phí kháo sát đo đạc định giá, án phí, quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 28/10/2024 ông Trịnh Hữu B kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm: Sửa bản án sơ thẩm số 128/2024/DS-ST ngày 17 tháng 10 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh (nay là Tòa án nhân dân khu vực 10 – Vĩnh Long), theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Kim Thị T.

- Chấp nhận đơn phản tố của ông đối với yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với bà Kim Thị T và ông Tô Văn T2 hợp pháp. Buộc bà T và ông T2 giao thửa đất 904, tờ bản đồ số 2, diện tích 320m2, tọa lạc tại: Khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh cho ông.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ kiện và không cung cấp tài liệu, chứng cứ tại phiên tòa phúc thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến như sau: Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử. Từ khi thụ lý vụ án đến khi quyết định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán đã thực hiện đúng, đầy đủ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 trong quá trình giải quyết vụ án. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về việc xét xử phúc thẩm. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Đối với đương sự từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay các đương sự đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung vụ án: Xét kháng cáo bị đơn ông Trịnh Hữu B yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 904, nhận thấy: Biên nhận ngày 07/4/2021 (Bl 127) không thể hiện có thỏa thuận chuyển nhượng cái đìa thửa đất 904 số tiền 150.000.000 đồng và cũng không có biên nhận giao nhận số tiền 150.000.000 đồng sau khi làm giấy chứng nhận cho bà T và bà T cũng không thừa nhận có chuyển nhượng thửa đất 904 cho ông B như lời ông B trình bày. Lời khai nhân chứng ông Thạch Ngọc Q1 ngày 09/11/2021 (BL 19) ông T2 trình bày ông T2 kêu bán đất 2 phần, 01 phần có giấy lấy tiền trước giá 750.000.000 đồng một công và thửa đất 126 diện tích 2.200m2 x 750.000.000 đồng = 1.650.000.000 đồng, 01 phần không có giấy khi nào làm giấy xong lên công chứng lấy tiền tiền đủ, còn đêm đi với ông T3 không biết ký giấy gì. Lời khai này phù hợp với biên nhận lập ngày 07/4/2021 mà ông B thỏa thuận giá chuyển nhượng thửa đất 126 số tiền 1.650.00.000 đồng, còn các lời khai của ông T3, ông Q1 trong quá trình Tòa án thụ lý, giải quyết đã thay đổi, nên lời khai sau này không khách quan. Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bà T, ông T2 khi ký kết có sự nhầm lẫn. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của ông Trịnh Hữu B, giữ nguyên án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ của các đương sự và quan điểm của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long. Hội đồng xét xử nhận định:

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị tiếp tục có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 117; khoản 2 Điều 119; Điều 122; Điều 123; Điều 126; Điều 131; Điều 501; Điều 502; Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ khoản 29 Điều 3; khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Căn cứ khoản 2 Điều 47 Luật Công chứng năm 2014.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông bị đơn ông Trịnh Hữu B.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 128/2024/DS-ST ngày 17 tháng 10 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh (nay là Tòa án nhân dân khu vực 10 – Vĩnh Long)

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Kim Thị T.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 6983 quyển số 10/2021/TP/CC-SCC/HĐ ngày 20/10/2021 của Văn phòng C đối với thửa đất số 904, tờ bản đồ 2, diện tích 320m2 (thực đo là phần A diện tích 54,8m2; phần B diện tích 64,1m2 và phần C1 diện tích 195,3m2), loại đất chuyên trồng lúa nước tọa lạc tại khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh (nay là phường T, tỉnh Vĩnh Long) giữa bên chuyển nhượng bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2 với bên nhận chuyển nhượng ông Trịnh Hữu B là vô hiệu và hủy hợp đồng trên. Phần đất có tứ cận chung như sau:

- Hướng Đông giáp thửa 126 có các số đo 2,00m; 4,78m; 8,05m.

- Hướng Tây giáp thửa 13, thửa 142, giáp phần (A1) có các số đo 14,56m; 7,82m; 1,88m; 6,14m; 2,76m.

- Hướng Nam giáp phần (B1), thửa 135, phần (C2) có các số đo 1,53m; 6,20m; 0,25m; 8,41m; 5,80m; 2,56m.

- Hướng Bắc giáp thửa 14, giáp phần (C) có số đo 2,48m; 7,11m (kèm theo sơ đồ bản vẽ), trên đất không có tài sản. Hộ bà Kim Thị T, ông Thạch L được quyền tiếp tục sử dụng phần đất này.

Do, ông Trịnh Hữu B không giao tiền cho bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2. Bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2 cũng không giao quyền sử dụng đất cho ông Trịnh Hữu B nên Tòa án không giải quyết hậu quả của hợp đồng về lỗi và trượt giá.

Buộc ông Trịnh Hữu B phải có nghĩa vụ nộp lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 904 số phát hành DC 777125 Số vào sổ cấp GCN: CS 17822 đối với thửa đất số 904 diện tích 320m2 loại đất chuyên trồng lúa nước, tờ bản đồ số 2, tọa lạc khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh do hộ bà Kim Thị T được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 15/10/2021 cho Chi cục thi hành án dân sự thành phố Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10 – Vĩnh Long) để đảm bảo thi hành án.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trịnh Hữu B về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng số 6983 quyển số 10/2021/TP/CC-SCC/HĐ ngày 20/10/2021 giữa bên chuyển nhượng bà Kim Thị T, ông Tô Văn T2 với bên nhận chuyển nhượng ông Trịnh Hữu B đối với quyền sử dụng đất thửa 904 diện tích 320m2 loại đất chuyên trồng lúa nước tờ bản đồ 2 tọa lạc tại khóm E, phường I, thành phố T, tỉnh Trà Vinh (phần đất nêu trên).

Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trịnh Hữu B phải nộp` 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0000994 ngày 28/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 10 – Vĩnh Long).

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, không liên quan đến kháng cáo tiếp tục có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.