Bản án 170/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, nguyên đơn ông Đặng Văn N trình bày:

Vào khoảng tháng 6/2020, ông Cao Văn M cùng con của ông M là Cao Văn M1 và Cao Văn S muốn bán cho ông phần đất thuộc thửa số 386, tờ bản đồ số 10, diện tích 5.488,7 m2 và thửa số 1738, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.045 m2 cùng tọa lạc tại Ấp T, xã M, huyện M, tỉnh Bến Tre, loại đất: Đất trồng cây lâu năm.

Đến ngày 13/7/2020, ông M giao cho ông giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 386, tờ bản đồ số 10 và thửa số 1738, tờ bản đồ số 2 cùng tọa lạc tại Ấp T, xã M, huyện M, tỉnh Bến Tre. Dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì con ông là Đặng Tấn C lập hợp đồng đặt cọc. Ông và ông M thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đối với hai phần đất nêu trên. Theo hợp đồng, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1.500.000.000 đồng và số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông đã giao cho ông M số tiền cọc là 150.000.000 đồng, có sự chứng kiến của anh Cao Văn M1, số tiền chuyển nhượng còn lại 1.350.000.000 đồng, ông sẽ giao đủ cho ông M sau khi ông M thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng đất cho ông. Ngoài ra, hai bên có thỏa thuận trường hợp ông M không thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông M phải có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc là 150.000.000 đồng và chịu trách nhiệm bồi thường cho ông số tiền tương đương tiền cọc là 150.000.000 đồng.

Sau ngày ký hợp đồng đặt cọc, ông M đã giao hai thửa đất nêu trên cho ông quản lý, thu hoạch dừa. Khi quản lý đất, ông có thuê người làm cỏ, bón phân cho vườn dừa với tổng chi phí là 7.520.000 đồng.

Sau khi quản lý đất, ông đã nhiều lần yêu cầu ông M thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông nhưng ông M viện lý do hai thửa đất trên cấp quyền sử dụng đất cho hộ, các thành viên còn lại trong hộ không đồng ý chuyển nhượng đất nên đến nay không thực hiện được. Do đó, ông không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất theo hợp đồng đặt cọc ngày 13/7/2020.

Nay ông yêu cầu ông Cao Văn M có nghĩa vụ trả lại số tiền cọc là 150.000.000 đồng, tiền phạt cọc là 150.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc ngày 13/7/2020 và chi phí tu bổ đối với hai thửa đất là 7.520.000 đồng.

Trong quá trình tố tụng, bị đơn ông Cao Văn M trình bày:

Phần đất thuộc thửa số 386, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại Ấp T, xã M, huyện M, tỉnh Bến Tre có nguồn gốc do cha mẹ ông Cao Văn M là ông Cao Văn T3 và bà Phạm Thị K cho ông Cao Văn M cùng vợ và các con canh tác. Ông M đăng ký kê khai và được Ủy ban nhân dân huyện M (nay là huyện M), tỉnh Bến Tre cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1999 (ngày 26/7/2018 được cấp đổi). Phần đất này do vợ chồng và các con của ông M cùng quản lý, sử dụng cho đến khi ông M ký hợp đồng đặt cọc với ông N.

Phần đất thuộc thửa số 1738, tờ bản đồ số 2, tọa lạc tại Ấp T, xã M, huyện M, tỉnh Bến Tre có nguồn gốc do ông M nhận chuyển nhượng từ ông Phạm Văn Sanh với giá 8.000.000 đồng vào năm 2003. Ông M là người đại diện đứng tên nhận chuyển nhượng nhưng nguồn tiền để mua đất là tiền của vợ chồng ông M. Đến ngày 06/10/2003, hộ ông M được Ủy ban nhân dân huyện M (nay là huyện M), tỉnh Bến Tre cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần đất này do vợ chồng và các con của ông M cùng quản lý, sử dụng cho đến khi ông M ký hợp đồng đặt cọc với ông N.

Hộ của ông M từ ngày 26/02/1999 đến ngày 06/10/2003 gồm: ông Cao Văn M, bà Bùi Thị B, ông Cao Văn T2, ông Cao Văn M1, ông Cao Văn Đ, ông Cao Văn T và ông Cao Văn T1.

Hộ ông M vào thời điểm ngày 26/7/2018 gồm: Ông Cao Văn M, bà Bùi Thị B, ông Cao Văn M1, ông Cao Văn Đ và ông Cao Văn T1.

Ông M muốn bán cho ông Đặng Văn N phần đất thuộc thửa số 386, tờ bản đồ số 10, diện tích 5.488,7 m2 và thửa số 1738, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.045 m2 cùng tọa lạc tại Ấp T, xã M, huyện M, tỉnh Bến Tre với giá chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng, ông N đồng ý mua. Ngày 13/7/2020, ông M và ông N có ký hợp đồng đặt cọc với nội dung như ông N trình bày, ông M đã nhận số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng. Khi ký hợp đồng đặt cọc, ông M biết quyền sử dụng hai thửa đất nêu trên cấp cho hộ nhưng ông nghĩ một mình ông vẫn có quyền định đoạt, chuyển nhượng cho người khác mà không cần sự đồng ý của các thành viên còn lại trong hộ. Tuy nhiên, sau đó các thành viên còn lại trong hộ không đồng ý ký tên chuyển nhượng đất nên đến nay ông M chưa thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N được.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông M giao hai thửa đất cho ông N quản lý, thu hoa lợi được khoảng 04 tháng. Khi phát sinh tranh chấp, ông M lấy lại đất và quản lý, sử dụng cho đến nay.

Nay ông M đồng ý trả cho ông N số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng và chi phí tu bổ đối với hai thửa đất là 7.520.000 đồng. Đối với yêu cầu trả tiền phạt cọc là 150.000.000 đồng, ông M không đồng ý. Bởi lẽ, lý do đến nay vẫn chưa chuyển nhượng được đất cho ông N là do vợ và các con của ông M không đồng ý ký tên, ông M vẫn đồng ý chuyển nhượng đất cho ông N.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị B, anh Cao Văn M1, anh Cao Văn Đ, anh Cao Văn T, anh Cao Văn T1 cùng trình bày:

Phần đất thuộc thửa số 386, tờ bản đồ số 10, diện tích 5.488,7 m2 và thửa số 1738, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.045 m2 cùng tọa lạc tại Ấp T, xã M, huyện M, tỉnh Bến Tre mà ông Cao Văn M ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đặng Văn N đã được cơ quan có thẩm quyền cấp quyền sử dụng đất cho hộ ông Cao Văn M. Nguồn gốc và quá trình sử dụng phần đất như bị đơn trình bày.

Khi ông M ký hợp đồng đặt cọc với ông N, ông M không hỏi ý kiến của Bà B và các thành viên còn lại trong hộ mà tự định đoạt, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N. Do đó, bà Bùi Thị B, anh Cao Văn M1, anh Cao Văn Đ, anh Cao Văn T, anh Cao Văn T1 không đồng ý việc ông M ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông N, hợp đồng đặt cọc đề ngày 13/7/2020 được ký kết giữa ông N và ông M nên ông M và ông N tự thỏa thuận, giải quyết đối với số tiền đặt cọc và tiền phạt cọc. Bà B, anh M1, anh Đ, anh T và anh T1 không nhận tiền đặt cọc nên không có nghĩa vụ gì đối với ông N.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Cao Văn T2 trình bày:

Phần đất thuộc thửa số 386, tờ bản đồ số 10, diện tích 5.488,7 m2 và thửa 1738, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.045 m2 cùng tọa lạc tại Ấp T, xã M, huyện M, tỉnh Bến Tre là tài sản của ông M và Bà B, ông không có công sức đóng góp gì đối với phần đất này. Đối với hợp đồng đặt cọc giữa ông N và ông M, ông không biết và không nhận tiền đặt cọc nên ông không có nghĩa vụ gì đối với ông N.

Sau khi hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện M đưa vụ án ra xét xử. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 21/2021/DS – ST ngày 10 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện M đã tuyên:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Văn N, cụ thể: Buộc ông Cao Văn M có nghĩa vụ trả cho ông Đặng Văn N số tiền 257.520.000 đồng (hai trăm năm mươi bảy triệu năm trăm hai mươi nghìn đồng), trong đó: Tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng), tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) và chi phí tu bổ là 7.520.000 đồng (bảy triệu năm trăm hai mươi nghìn đồng).

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Văn N đối với yêu cầu bồi thường tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 24/5/2021 ông Cao Văn M kháng cáo, đơn kháng cáo có nội dung yêu cầu yêu cầu bác khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn ông M đồng ý trả cho ông N 150.000.000 đồng tiền cọc và lãi phát sinh theo quy định pháp luật, tiền cải tạo đất là 7.520.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo, yêu cầu xem xét phần hoa lợi trên đất mà ông N đã thu hoạch trong 04 tháng canh tác đất. Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, riêng về hoa lợi thu hoạch dừa 04 tháng ông N đồng ý giao lại cho ông M sau khi kết thúc vụ kiện.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày: Vào thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, ông N biết rõ đất chuyển nhượng là đất cấp cho hộ nhưng vẫn tiến hành đặt cọc nên ông N cũng có lỗi dẫn đến việc ông M không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Ông M vẫn đồng ý chuyển nhượng nhưng gia đình ông M không đồng ý nên lỗi không phải của ông M, đề nghị chấp nhận kháng cáo của ông M, ông M đồng ý trả cho ông N 150.000.000 đồng và lãi phát sinh theo quy định pháp luật, tiền cải tạo đất là 7.520.000 đồng và yêu cầu ông N trả cho ông M hoa lợi trên đất trong vòng 04 tháng mà ông N đã thu lợi, không đồng ý phần bồi thường thiệt hại cho ông N 100.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật tố tụng; về nội dung: kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ, đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Bị đơn thừa nhận khi ký hợp đồng đặt cọc hai bên có thỏa thuận về bồi thường tiền phạt cọc khi vi phạm nghĩa vụ. Tuy nhiên, bị đơn cho rằng việc không tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn không phải là lỗi hoàn toàn của bị đơn nên không đồng ý bồi thường theo yêu cầu của nguyên đơn, vì không thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên đơn có lỗi do biết hai thửa đất chuyển nhượng là đất cấp quyền sử dụng cho hộ và hộ của bị đơn vào thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngoài bị đơn còn có các thành viên khác. Xét thấy, khi xác lập giao dịch đặt cọc, nguyên đơn và bị đơn là những người có năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch đặt cọc; các đương sự tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch đặt cọc không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; việc đặt cọc được các bên lập thành văn bản, phù hợp với Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Cũng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, “trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, thỏa thuận bồi thường tiền phạt cọc khi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc ngày 13/7/2020 là thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật, hợp đồng đặt cọc cũng không quy định về chủ thể giao kết phải là tất cả các thành viên trong hộ gia đình, hợp đồng đặt cọc nêu trên không có vô hiệu mà cấp sơ thẩm xác định yếu tố lỗi để tính giá trị bồi thường thiệt hại là chưa thỏa đáng, đáng lẽ ra cấp sơ thẩm phải chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn nhưng do nguyên đơn không kháng cáo nên không có cơ sở xem xét. Bị đơn kháng cáo cho rằng nguyên đơn cũng có lỗi do biết đất cấp cho hộ mà vẫn tiến hành đặt cọc dẫn đến việc không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không đồng ý phạt cọc là không có căn cứ, kháng cáo của ông M là không có cơ sở nên không chấp nhận, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Cao Văn M.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2021/DS – ST ngày 10 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện M.

Cụ thể tuyên:

Căn cứ các Điều 117, 328, 351, 360, 363, 364, 418 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Văn N, cụ thể: Buộc ông Cao Văn M có nghĩa vụ trả cho ông Đặng Văn N số tiền 257.520.000 đồng (hai trăm năm mươi bảy triệu năm trăm hai mươi nghìn đồng), trong đó: Tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng), tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) và chi phí tu bổ là 7.520.000 đồng (bảy triệu năm trăm hai mươi nghìn đồng).

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Văn N đối với yêu cầu bồi thường tiền phạt cọc là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Chi phí thu thập chứng cứ: Ông Cao Văn M tự nguyện chịu chi phí thu thập chứng cứ là 174.000 đồng (một trăm bảy mươi bốn nghìn đồng) và đã thanh toán xong.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Cao Văn M được miễn án phí.

- Ông Đặng Văn N phải chịu án phí dân sự là 2.500.000 đồng (hai triệu năm trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ vào tạm ứng án phí đã nộp số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0003019, số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0003021, số tiền 3.750.000 đồng (ba triệu bảy trăm năm mươi nghìn đồng) theo biên lai thu số 0003020, cùng ngày 26 tháng 10 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện M. Hoàn trả cho ông Đặng Văn N số tiền chênh lệch là 1.850.000 đồng (một triệu tám trăm năm mươi nghìn đồng)

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Cao Văn M được miễn án phí.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.