Bản án 17/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Nguyễn Thành T là ông Nguyễn Văn L trình bày:

Ngày 25/12/2020, ông Nguyễn Thành T và Công ty Cổ phần Đ (sau đây gọi là Công ty Đ) có ký thỏa thuận đặt cọc số: C1-16.09/TTĐC-LDGSKY/2020 về việc thỏa thuận đặt cọc - Dự án Khu chung cư L (Khu C) tại Lô C, khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Nội dung của Thỏa thuận đặt cọc: ông Nguyễn Thành T đồng ý giao cho Công ty Đ giữ một khoản tiền 554.183.000 đồng, thỏa thuận này như một biện pháp bảo đảm cho việc các bên sẽ xác lập và ký hết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Dự án Khu C (Khu C) tại Lô C, khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Căn hộ có đặc điểm: Ký hiệu Căn hộ: C1-16.09; Căn hộ số: 09; Thuộc khối: C1; Tầng số: 16; Diện tích sàn xây dựng tạm tính: 75,8m2; Diện tích sử dụng tạm tính: 69,7m2; Mục đích sử dụng: Dùng để ở. Giá bán căn hộ là 2.770.915.000 đồng, giá bán căn hộ đã bao gồm thuế giá trị gia tăng, chi phí xây dựng căn hộ và tiền sử dụng đất.

Về hình thức thanh toán tiền đặt cọc hai bên thống nhất việc thanh toán bằng tiền mặt hoặc được chuyển khoản vào tài khoản theo địa chỉ: địa chỉ thu tiền mặt tầng B, tòa nhà A G, số D, Phường B, quận B, Thành phố H; Tên tài khoản: Công ty Cổ phần Đ; Số tài khoản: 17710000082060; Ngân hàng TMCP Đ1 (B) - Chi nhánh T2. Tiến độ thanh toán tiền đặt cọc chia thành 05 đợt (đợt 1 đóng này khi ký Thỏa thuận đặt cọc). Theo tiền độ ghi trong biên bản Thỏa thuận đặt cọc thì từ ngày 17/12/2020 đến ngày 07/8/2021 ông T đã thanh toán tổng số tiền là 554.183.000 đồng theo đúng thỏa thuận đặt cọc mà hai bên đã ký.

Về thời hạn ký kết Hợp đồng mua bán Căn hộ hai bên thoả thuận như sau: Quy định tại khoản 1.1 sửa đổi Điều 4.1 của Thỏa thuận đặt cọc, Điều 1 Nội dung sửa đổi của Phụ lục 03 (kèm theo Thỏa thuận đặt cọc số: C1-16.09/TTĐC-LDGSKY/2020) có nêu rõ Hợp đồng mua bán căn hộ dự kiến ký kết vào ngày 30/6/2022, các bên đồng ý rằng thời gian ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn không quá 03 (ba) tháng so với thời hạn dự kiến. Nhưng đến nay đã 02 năm kể từ ngày Hợp đồng mua bán căn hộ dự kiến ký kết mà Công ty Đ vẫn không thực hiện ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ theo thỏa thuận. Mặc dù ông T đã thực hiện đầy đủ, đúng hạn các nghĩa vụ, trách nhiệm cam kết được nêu tại Thỏa thuận đặt cọc.

Căn cứ vào khoản 1.2 Sửa đổi Điều 5.3 của Thỏa thuận đặt cọc, Điều 1 nội dung sửa đổi của Phụ lục 03 (Kèm theo Thỏa thuận đặt cọc số: C1-16.09/TTĐC-LDGSKY/2020). Hai bên thống nhất, trường hợp ngày thực tế ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ vượt quá 31/12/2022 thì Công ty Đ được quyền lựa chọn một trong các giải pháp sau: (1) Tiếp tục thực hiện Thỏa thuận đặt cọc: Công ty Đ sẽ tiếp tục trả lãi suất cho ông T với mức lãi suất 0,04%/ngày tính trên số tiền ông T đã thanh toán từ ngày 01/01/2023 cho đến ngày dự án đáp ứng đủ điều kiện ký kết Hợp đồng mua bán Căn hộ theo quy định của pháp luật; hoặc (02) Đơn phương chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc: Công ty Đ sẽ hoàn trả cho ông T toàn bộ số tiền ông T đã thanh toán và khoản tiền lãi theo quy định tại điều 1.2.1 Phụ lục này, việc thanh toán được thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày hai Bên ký biên bản thanh lý Thỏa thuận đặt cọc và biên bản xác nhận khoản tiền lãi mà Công ty Đ phải trả cho ông T.

Do Công ty Đ vi phạm Thỏa thuận đặt cọc nói trên, ông T đã nhiều lần liên hệ với Công ty Đ để yêu cầu thực hiện theo nghĩa vụ đã cam kết trong Thỏa thuận đặt cọc, nhưng Công ty Đ không có thiện chí hợp tác. Nhận thấy Công ty Đ không thực hiện nghĩa vụ theo Thỏa thuận đặt cọc, xâm phạm đến quyền và lợi ích của mình. Vì vậy, ông Nguyễn Thành T yêu cầu Tòa án nhân thành phố D, tỉnh Bình Dương:

1. Tuyên chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số C1-16.09/TTĐC-LDGSKY/2020, phụ lục 01, phụ lục 02 kèm Thoả thuận đặt cọc và phụ lục 03 ngày 22/11/2021 giữa ông Nguyễn Thành T và Công ty Cổ phần Đ.

2. Buộc Công ty Cổ phần Đ trả lại số tiền gốc mà ông Nguyễn Thành T đã đóng là: 554.183.000 đồng.

3. Buộc Công ty Cổ phần Đ có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Thành T tiền phạt vi phạm hợp đồng mà hai bên đã thỏa thuận tạm tính là:

(1) 554.183.000 x 0.02%/ngày x 180 ngày = 19.950.588 đồng (Mức lãi suất này áp dụng trong khoản thời gian từ ngày 01/01/2022 - 30/6/2022).

(2) 554.183.000 x 0.03%/ngày x 91 ngày = 15.129.195 đồng (Mức lãi suất này áp dụng trong khoản thời gian từ ngày 01/07/2022 - 30/9/2022).

(3) 554.183.000 x 0.04%/ngày x 699 ngày = 154.949.567 đồng (Mức lãi suất này áp dụng trong khoản thời gian từ ngày 01/10/2022 - 30/8/2024).

Tổng số tiền lãi là 19.950.588 (1) + 15.129.195 (2) + 154.949.567 (3) = 190.029.350 đồng.

Tổng số tiền mà Công ty Cổ phần Đ phải trả cho ông Nguyễn Thành T là: 554.183.000 đồng + 190.029.350 đồng = 744.212.350 đồng (bằng chữ: bảy trăm bốn mươi bốn triệu hai trăm mười hai nghìn ba trăm năm mươi đồng).

Tại bản tự khai và lời khai trong quá trình tố tụng, người đại diện hợp pháp của bị đơn là ông Dương Kim C:

Thống nhất về việc ký kết thỏa thuận đặt cọc, nội dung đặt cọc, số tiền đặt cọc như nguyên đơn trình bày. Do thời điểm mới ký thỏa thuận đặt cọc với khách hàng xong thì dịch Covid 19 bùng phát ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành dự án, mặc dù Công ty Đ đã rất cố gắng nhưng vẫn không đảm bảo được tiến độ như đã cam kết với khách hàng. Sau đó, phía Công ty đã rất nỗ lực để thuyết phục khách hàng tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng khách hàng vẫn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn có ý kiến:

1. Công ty sẽ thanh toán cho nguyên đơn số tiền là: 554.183.000 đồng (năm trăm năm mươi bốn triệu một trăm tám mươi ba nghìn đồng) mà đã nhận tiền cọc từ nguyên đơn.

2. Đối với yêu cầu trả lãi từ ngày 01/01/2022 đến ngày 30/8/2024 với số tiền: 190.029.350 đồng thì Công ty Cổ phần Đ không đồng ý thanh toán do Nguyên đơn và Công ty chưa thực hiện ký biên bản thanh lý và thống nhất lãi với nhau.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 277/2024/DS-ST ngày 30/8/2024 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thành T đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

- Chấm dứt Thoả thuận đặt cọc số C1-16.09/TTĐC-LDGSKY/2020, phụ lục 01, phụ lục 02 kèm Thoả thuận đặt cọc và phụ lục 03 ngày 22/11/2021 giữa ông Nguyễn Thành T với Công ty Cổ phần Đ.

- Buộc Công ty Cổ phần Đ phải trả cho ông Nguyễn Thành T tổng số tiền 744.212.350 (bảy trăm bốn mươi bốn triệu hai trăm mười hai ngàn ba trăm năm mươi) đồng, trong đó: tiền cọc 554.183.000 (năm trăm năm mươi bốn triệu một trăm tám mươi ba ngàn) đồng và tiền lãi 190.029.350 (một trăm chín mươi triệu không trăm hai mươi chín ngàn ba trăm năm mươi) đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 05/9/2024, bị đơn Công ty Cổ phần Đ kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 277/2024/DS-ST ngày 30/8/2024 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ nội dung vụ án nêu trên theo đúng quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Công ty Cổ phần Đ.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn và đại diện hợp pháp của nguyên đơn có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt và đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận kháng cáo đối với phần tiền lãi.

Đại diện hợp pháp của bị đơn ông Dương Kim C trình bày: Bị đơn không đồng ý phần tiền lãi là 190.029.350 (một trăm chín mươi triệu không trăm hai mươi chín ngàn ba trăm năm mươi) đồng. Ông C cho rằng nếu tính toán theo Phụ lục 03, việc tính lãi 0,04% chỉ được tính từ ngày 01/10/2022 đến ngày 31/12/2022 là 20.712.461 đồng. Từ ngày 31/12/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm, giữa các bên không có thoả thuận. Do đó, phải tính toán theo mức lãi suất theo quy định.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát tại phiên tòa:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Quá trình xét xử, sau khi xem xét toàn bộ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của đại diện hợp pháp của bị đơn, xét thấy bị đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án xem xét phần lãi suất. Đối với phần lãi tính từ 31/10/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm là 10%/năm. Tuy nhiên, theo Mục 1.2.2 Phụ lục 03 ngày 22/11/2021 giữa ông Nguyễn Thành T giữa Công ty Cổ phần Đ, có căn cứ để yêu cầu lãi theo thoả thuận giữa các bên. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, kết quả tranh tụng của các đương sự tại phiên tòa, ý kiến đại diện Viện kiểm sát,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nguyên đơn ông Nguyễn Thành T và bị đơn Công ty Cổ phần Đ thống nhất về thời gian, nội dung của Thoả thuận đặt cọc số: C1-16.09/TTĐC-LDGSKY/2020 ngày 25/12/2020, phụ lục 01, phụ lục 02 và phụ lục 03 (gọi chung là Thoả thuận đặt cọc) giữa ông T và Công ty Đ; theo đó ông T đã đặt cọc cho Công ty Đ 554.183.000 đồng. Các đương sự đã thừa nhận các nội dung, tình tiết này nên đây là tình tiết không phải chứng minh theo Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Theo Điều 1 của Thoả thuận đặt cọc thì ông T đồng ý giao cho Công ty Cổ phần Đ giữ một khoản tiền (không tính lãi) như một biện pháp bảo đảm cho việc hai bên sẽ xác lập và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với căn hộ thuộc Dự án Khu chung cư Lô C (Khu C) tại Lô C, Khu đô thị M, phường B, thành phố D, tỉnh Bình Dương khi Dự án đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật. Tại thời điểm ký kết Thoả thuận đặt cọc, các bên đã xác định sẽ “ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi Dự án đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật” và thực tế là các bên chưa ký kết hợp đồng mua bán. Do đó, thoả thuận giữa các bên vẫn phù hợp theo Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Theo điểm b khoản 6.2 Điều 6 của Thoả thuận đặt cọc: “Bên B (ông T) không phải là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết với Bên A”. Mục đích của Thoả thuận đặt cọc là để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, không phải nhằm huy động vốn và không thuộc các trường hợp vi phạm theo Điều 68 của Luật Nhà ở 2014 và Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.

Xét thấy, nội dung và hình thức của thoả thuận đặt cọc phù hợp với quy định tại Điều 117 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 68 của Luật Nhà ở 2014, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nên thoả thuận có giá trị pháp lý và có giá trị thi hành đối với các bên như Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định.

Căn cứ theo điểm b khoản 6.1 Điều 6 của Thoả thuận đặt cọc, Công ty Cổ phần Đ phải đảm bảo các điều kiện cần thiết theo quy định của pháp luật để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với ông T. Tuy nhiên, theo Công văn số 3290/SXD-TTrXD, Sở Xây dựng tỉnh B xác nhận rằng tính đến ngày 13/9/2023 thì Dự án Khu C chưa được thông báo đủ điều kiện huy động vốn theo hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án theo quy định của Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Trong khi đó, theo khoản 1.1 Điều 1 của Phụ lục 03 kèm theo Thoả thuận đặt cọc, các bên thoả thuận dự kiến ký kết hợp đồng mua bán căn hộ vào ngày 30/6/2022 với điều kiện Bên B đã thực hiện đầy đủ, đúng hạn các nghĩa vụ, trách nhiệm, cam kết được nêu tại Thoả thuận này; thời hạn ký kết có thể sớm hơn hoặc muộn hơn không quá 03 (ba) tháng so với thời hạn dự kiến ký kết. Tuy nhiên, theo Biên bản xác minh ngày 10/01/2024, công trình chung cư L hiện đang ngưng hoạt động.

Công ty Cổ phần Đ không cung cấp được các chứng cứ cho thấy công ty đã đảm bảo các điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ và đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, Công ty Cổ phần Đ cũng không cung cấp bất kỳ chứng cứ nào cho thấy có sự kiện bất khả kháng xảy ra.

Xét thấy, Công ty Cổ phần Đ là bên vi phạm hợp đồng nên phải chịu phạt vi phạm theo thoả thuận giữa các bên tại khoản 1.2 Điều 1 của Phụ lục 03 kèm theo Thoả thuận đặt cọc, cụ thể:

+ Từ ngày 01/01/2022 đến ngày 30/6/2022: 554.183.000 đồng x 0,02% x 180 ngày = 19.950.588 đồng.

+ Từ 01/7/2022 đến 30/9/2022: 554.183.000 đồng x 0,03% x 91 ngày = 15.129.195 đồng.

+ Từ 01/10/2022 đến ngày 30/8/2024 (ngày xét xử sơ thẩm): 554.183.000 đồng x 0,04% x 699 ngày = 154.949.567 đồng.

Tổng số tiền lãi: 19.950.588 đồng + 15.129.195 đồng + 154.949.567 đồng = 190.029.350 đồng. Do đó, bản án sơ thẩm tuyên buộc Công ty Cổ phần Đ phải trả lãi do vi phạm theo thoả thuận đặt cọc với số tiền là 190.029.350 đồng là có căn cứ.

Bị đơn kháng cáo nhưng tại Tòa án cấp phúc thẩm không cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác làm thay đổi nội dung vụ án nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 148, khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 117 và 328 Bộ luật Dân sự, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 68 Luật Nhà ở;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần Đ.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 277/2024/DS-ST ngày 30/8/2024 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn Công ty Cổ phần Đ phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm tại Biên lai số 0001510 ngày 12/9/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố D.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.