Bản án 17/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Toà án, nguyên đơn là ông Phạm Đình C và người đại diện hợp pháp là bà Bùi Thanh Y trình bày:

Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 07-6-2017, ông Phạm Đình C và bà Trần Thị Minh T1 cùng ký tên đồng ý đặt cọc 500.000.000đ cho ông Đào Trung K và bà Nguyễn Thị Khánh V để cam kết nhận chuyển nhượng thửa đất số 92, tờ bản đồ số 90, diện tích 2.686,1m2 đất trồng cây lâu năm tại ấp F, thị trấn A, huyện P, tỉnh Kiên Giang của ông Đào Trung K và bà Nguyễn Thị Khánh V.

Cùng ngày 07-6-2017, ông C đã chuyển khoản 500.000.000 đồng tiền cọc cho bà V, ông K và ông C đã trả tiền dịch vụ môi giới là 120.000.000đ (một trăm hai mươi triệu đồng) cho ông S thay cho bà V, ông K.

Vào ngày 27-6-2017 tại P, ông C đã chuyển khoản 2.300.000.000đ (hai tỷ, ba trăm triệu đồng) và trả tiền mặt 380.000.000đ (ba trăm tám mươi triệu đồng) cho bà V, cộng với số tiền 500.000.000đ đặt cọc trước đó, tổng cộng ông C đã thanh toán cho ông K, bà V số tiền là 3.215.000.000đ (ba tỷ, hai trăm mười lăm triệu đồng) để nhận chuyển nhượng thửa đất nói trên. Tuy nhiên, sau khi thanh toán tiền cho bà V thì ông C và bà V không liên lạc được với bà T1 nên không ký Hợp đồng công chứng được, ông C có việc đột xuất phải về thành phố Hồ Chí Minh ngay nên đã để lại bản sao giấy tờ cá nhân để bà V soạn sẵn Hợp đồng chuyển nhượng sang tên cho ông C và bà T1, khi xong việc thì ông C sẽ ra lại P để ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngày 28-6-2017, ông C lại đi ra P để ký Hợp đồng chuyển nhượng thì mới biết bà V đã mang toàn bộ giấy tờ về V. Ngày 29-6-2017, ông C xuống V thì gặp cả bà V và bà T1; do đã thỏa thuận ông K, bà V ký Hợp đồng chuyển nhượng cho cả ông C và bà T1, hơn nữa ông C là người đã chuyển tiền đặt cọc và đã thanh toán hết tiền mua đất phần của ông cho bà V nên các bên thống nhất chọn lại ngày để ký Hợp đồng chuyển nhượng. Do đó bà V đã ký Giấy cam kết ngày 29-6-2017, nội dung ghi rõ: “Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 29-6-2017, vợ chồng ông K, bà V ra Văn phòng công chứng ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức cho đồng sở hữu là ông Phạm Đình C và bà Trần Thị Minh T1 để đăng bộ, sang tên cho ông C và bà T1. Nếu không thực hiện đúng cam kết này thì vợ chồng ông K, bà V đồng ý chịu phạt vi phạm hợp đồng và sẽ bồi thường cho ông C và bà T1 gấp 02 (hai) lần số tiền 6.430.000.000 đồng đã nhận, kể cả 120.000.000 đồng tiền cò”.

Tuy nhiên sau ngày 29-6-2017, ông C liên lạc với bà V để thống nhất ngày ra công chứng thì bà V nói hồ sơ đã đưa cho bà T1 và đã công chứng sang tên cho bà T1. Do đó ông C đã đến Công an huyện P ngăn chặn việc giao dịch nhưng công an P cho rằng đây là việc dân sự nên đã hướng dẫn ông C khởi kiện ra Tòa án.

Ông C yêu cầu ông K và bà V thực hiện nghĩa vụ như cam kết trong “Hợp đồng đặt cọc” và “Giấy cam kết”, trả một lần ngay sau khi Bản án có hiệu lực pháp luật cho ông C là 9.765.000.000 đồng, cụ thể:

- Trả số tiền đã nhận là 3.215.000.000đ (ba tỷ, hai trăm mười lăm triệu đồng);

- Bồi thường gấp 02 lần số tiền đã nhận là 6.430.000.000đ (sáu tỷ, bốn trăm ba mươi triệu đồng);

- Trả tiền dịch vụ môi giới là 120.000.000đ (một trăm hai mươi triệu đồng).

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Phạm Đình C xác nhận tổng cộng số tiền ông C đã trả cho bà V là 3.180.000.000đ (ba tỷ, một trăm tám mươi triệu đồng). Số tiền còn lại trong tổng số tiền chuyển nhượng 6.430.000.000 đồng, bà T1 và ông C thỏa thuận với nhau là bà T1 sẽ trả toàn bộ cho bà V và ông K.

Bị đơn là ông Đào Trung K và bà Nguyễn Thị Khánh V thông qua người đại diện hợp pháp là ông Nguyễn Văn N trình bày:

Ông Đào Trung K và bà Nguyễn Thị Khánh V xác nhận có ký hợp đồng đặt cọc với ông Phạm Đình C và bà Trần Thị Minh T1 ngày 07-6-2017 để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nhận của ông C 500.000.000 đồng tiền đặt cọc và sau đó nhận thêm của ông C 3.180.000.000đ (ba tỷ, một trăm tám mươi triệu đồng) giống như nguyên đơn đã trình bày.

Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thì sau 20 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, các bên tới Văn phòng công chứng để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông K và bà V đã thực hiện đúng quy định của hợp đồng đặt cọc và có tới Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 27-6-2017 cho bà T1.

Tại phòng công chứng có mặt vợ chồng bà V, ông K và bà T1, ông C cùng người môi giới. Bà T1 có trao đổi với ông K và bà V rằng, ông C và bà T1 thường xuyên mua chung với nhau nhiều lô đất, tùy từng trường hợp thỏa thuận mà bà T1 và ông C sẽ phân công nhau đứng tên độc lập trong các hợp đồng mua bán các lô đất này. Trong việc nhận chuyển nhượng đất của ông bà thì ông C, bà T1 có thoả thuận chỉ để bà T1 đứng tên một mình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ vợ chồng ông bà. Do vậy, ông K và bà V đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với một mình bà T1.

Ngày 27-6-2017 ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng do mới nhận số tiền 3.180.000.000 đồng từ ông C, số tiền còn lại bà T1, ông C hứa hẹn sẽ trả sau do đó bà V đã cầm toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng về lại V.

Ngày 29-6-2017, bà T1 chuyển khoản đủ số tiền nhận chuyển nhượng đất, các bên hẹn nhau tại thành phố V để bà V bàn giao hồ sơ chuyển nhượng cùng bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T1. Tại buổi gặp này, theo yêu cầu của ông C, bà T1 nên bà V có ký xác nhận đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng là 6.430.000.000đ (sáu tỷ, bốn trăm ba mươi triệu đồng) vào tờ giấy trắng, ngoài ra không có nội dung đánh máy nào khác. Nay phần mặt trước của tờ giấy này có nội dung Giấy cam kết đánh máy và không có chữ ký nháy của các bên cũng như không có chữ ký của ông K thì ông K và bà V không đồng ý nội dung Giấy cam kết ngày 29-6-2017 vì ông bà hoàn toàn không biết nội dung cam kết trên.

Nếu bà T1 với ông C không thỏa thuận để mình bà T1 đứng tên trên hợp đồng nhận chuyển nhượng đất thì ông C đã khởi kiện ông K, bà V hoặc bà T1 hoặc có đơn ngăn chặn việc sang tên đất cho bà T1 ngay sau khi hợp đồng mới được ký kết, không phải đợi đến 03 năm sau ngày ký hợp đồng thì ông C mới đi kiện. Trong suốt thời gian từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng sang tên bà T1 đến khi ông C khởi kiện thì ông K, bà V không nhận được bất kỳ phản hồi hay ý kiến nào của ông C về việc này. Nay ông K và bà V không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông C.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Minh T1: Quá trình tố tụng tại Tòa án, bà T1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt nên không có ý kiến của bà T1.

Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2024/DS-ST ngày 24-4-2024 của Tòa án nhân dân thành phố V, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Đình C. Buộc bị đơn ông Đào Trung K và bà Nguyễn Thị Khánh V phải trả cho ông C 2.930.000.000đ (hai tỷ, chín trăm ba mươi triệu đồng).

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Đình C về việc buộc bị đơn thanh toán các khoản: tiền đặt cọc là 500.000.000đ; tiền phải trả theo Giấy cam kết ngày 29-6-2017 là 6.430.000.000đ và tiền trả cho môi giới là 120.000.000đ. Tổng cộng là 7.050.000.000đ.

Kháng cáo:

Ngày 07-5-2024, nguyên đơn ông Phạm Đình C kháng cáo yêu cầu sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Cùng ngày, bị đơn ông Đào Trung K, bà Nguyễn Thị Khánh V kháng cáo yêu cầu sửa Bản án sơ thẩm theo hướng tuyên ông K, bà V không phải trả cho ông C số tiền 2.930.000.000 đồng, đồng thời không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo.

- Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến thời điểm xét xử thì Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự có mặt tại phiên tòa phúc thẩm chấp hành tốt quy định pháp luật tố tụng.

Về nội dung vụ án: Các đương sự có lời khai khác nhau về sự có mặt của các đương sự tại Văn phòng công chứng nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập chứng cứ để làm rõ về thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng. Ngoài ra, hồ sơ vụ án cũng chưa làm rõ việc một thửa đất mà bị đơn ông K, bà V làm hợp đồng chuyển nhượng cho hai người là bà Trần Thị Minh T1 và bà Nguyễn Thị T2 (thông qua việc ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu D), chưa làm rõ việc người môi giới ông S có nhận tiền môi giới hay không. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm không đưa những người có liên quan là ông D, bà T2, ông S vào tham gia vụ án là chưa đúng quy định pháp luật. Mặt khác, các đương sự đều yêu cầu cho giám định tờ Giấy cam kết ngày 29-6-2017 cũng là chứng cứ quan trọng phục vụ việc giải quyết vụ án. Những thiếu sót này không thể thực hiện bổ sung được tại phiên tòa phúc thẩm, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự hủy Bản án sơ thẩm để giải quyết lại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

Vì các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng Khoản 3 Điều 148; Điều 293, 296, 310, 313 Bộ luật Tố tụng dân sự; Khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án,

Tuyên xử:

1. Huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 38/2024/DS-ST ngày 24-4-2024 của Tòa án nhân dân thành phố V, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân thành phố V giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Phạm Đình C không phải chịu, được trả lại tiền tạm ứng án phí 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0005829 ngày 10-5-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố V.

Ông Đào Trung K và bà Nguyễn Thị Khánh V không phải chịu, được trả lại tiền tạm ứng án phí 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0005799 ngày 09-5-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố V.

Bản án này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (16-01-2025).