Bản án 17/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 01 tháng 11 năm 2021 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:

Ngày 24 tháng 6 năm 2021, giữa bà Hà Thị N và ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T có viết giấy tay với tiêu đề “Giấy sang nhượng đất”, có chữ ký của các bên, thể hiện nội dung: Vợ chồng ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T chuyển nhượng cho bà Hà Thị N một thửa đất có diện tích chiều ngang là 24m, chiều sâu 42m, có vị trí: Phía Nam giáp rẫy ông Ng, phía Tây giáp rẫy ông Q, phía Bắc giáp rẫy ông A, phía Đông giáp rẫy ông A. Với số tiền 20.000.000 đồng/01 mét, tổng cộng là 480.000.000 đồng. Cùng ngày, bà N cọc trước 50.000.000 đồng, số tiền còn lại 430.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận bà N sẽ giao cho ông A trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký giấy (ngày 24-6-2021). Mọi thủ tục pháp lý liên quan việc cấp giấy chứng nhận đứng tên bà Hà Thị N thì ông A là người phải thực hiện, mọi chi phí do bà Hà Thị N chịu hết.

Việc viết “Giấy sang nhượng đất” đề ngày 24-6-2021 và có nội dung bà Hà Thị N đưa trước số tiền 50.000.000 đồng, là nhằm mục đích đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích chiều ngang là 24m, chiều sâu 42m, có vị trí: Phía Nam giáp rẫy ông Ng, phía Tây giáp rẫy ông Q, phía Bắc giáp rẫy ông A, phía Đông giáp rẫy ông A.

Bà N thừa nhận có nội dung như trong giấy viết tay đề ngày 24-6-2021 và chữ ký trong giấy là của bà Hà Thị N, ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T. Khi viết giấy và ký, hai bên hoàn toàn tự nguyện, minh mẫn, không bị ai ép buộc, đe dọa. Khi thực hiện việc đặt cọc, đều có mặt các bên gồm ông A, bà T và bà N. Trong tờ giấy có ghi tên ông Lê Đức B, nhưng thực tế không có mặt và ông B không ký vào giấy viết tay trên.

Bà N đã giao đủ số tiền 50.000.000 đồng, ông A và bà T đã nhận đủ số tiền 50.000.000 đồng. Tại thời điểm viết giấy đề ngày 24-6-2021, các bên chỉ mới đặt cọc và nhận tiền đặt cọc, ông A và bà T chưa giao đất, bà N chưa trực tiếp nhận đất và sử dụng đất. Các bên chưa thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Việc viết giấy và đặt cọc trên là để 01 tháng sau mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Sau khi đặt cọc, tuy chưa hết thời hạn để thực hiện nội dung các bên đã thỏa thuận là 30 ngày kể từ ngày ký giấy (ngày 24-6-2021), qua tìm hiểu bà N được biết thủ tục pháp lý và cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất trên phức tạp, bà N đã chủ động liên hệ phía gia đình ông A về việc không tiếp tục thực hiện thỏa thuận theo giấy đã viết ngày 24-6-2021, yêu cầu trả lại tiền cọc cho bà N là 50.000.000 đồng.

Khi đến liên hệ yêu cầu trả tiền cọc, phía bị đơn ông A và bà T vẫn muốn tiếp tục thực hiện chuyển nhượng, nếu bà N trả đủ số tiền 430.000.000 đồng còn lại thì ông A và bà T sẽ thực hiện thủ tục pháp lý thửa đất trên cho bà N. Tuy nhiên, bà N không đồng ý. Bà Ngân yêu cầu ông A, bà T trả số tiền đã đặt cọc và phải ấn định một thời gian cụ thể.

Bà Ngân thừa nhận bà chủ động liên hệ trực tiếp vợ chồng ông A, bà T để mua đất, tự đổi ý không mua đất, ông A và bà T không có lỗi.

Nay bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy hợp đồng đặt cọc trên, cụ thể là giấy viết tay có tiêu đề “Giấy sang nhượng đất” đề ngày 24-6-2021, buộc ông Nguyễn Văn A và bà Lê Thị T phải trả số lại tiền đã đặt cọc là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng), không yêu cầu phạt tiền đặt cọc.

Về chi phí tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án: Yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

Việc thỏa thuận chuyển nhượng, đặt cọc chỉ tiến hành giữa ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T và bà Hà Thị N. Bà Hà Thị N đã ly hôn chồng năm 2017, bà N cung cấp bản sao chứng thực Quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số 125/2017/QĐST-HNGĐ ngày 20-9-2017 của Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp. Các con đều đã trưởng thành, không liên quan việc chuyển nhượng, đặt cọc nêu trên. Số tiền đặt cọc là tài sản riêng của bà N. Bà N không yêu cầu Tòa án đưa người nào khác tham gia tố tụng.

Bị đơn ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T trình bày

Ông Nguyễn Văn A và bà Lê Thị T hoàn toàn đồng ý như trình bày của nguyên đơn bà Hà Thị N về việc các bên tiến hành đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng nêu trên.

Việc bà N đặt cọc nhằm mục đích để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích chiều ngang là 24m, chiều sâu 42m, có vị trí: Phía Nam giáp rẫy ông Ng, phía Tây giáp rẫy ông Q, phía Bắc giáp rẫy ông A, phía Đông giáp rẫy ông A. Bà N đã giao đủ số tiền 50.000.000 đồng, ông A và bà T đã nhận đủ số tiền 50.000.000 đồng. Các bên chỉ mới đặt cọc và nhận tiền đặt cọc, ông A và bà T chưa giao đất, bà Ngân chưa trực tiếp nhận đất và sử dụng đất. Ông A thừa nhận, nội dung trong giấy đề ngày 24-6-2021 là do ông viết, do không rành về câu chữ nên ông viết là “Giấy sang nhượng đất”, có nội dung bà Hà Thị N đưa trước số tiền 50.000.000 đồng. Nhưng bản chất là các bên viết giấy đặt cọc để sau này mới thực hiện việc chuyển nhượng.

Bà N chủ động liên hệ trực tiếp vợ chồng ông A để mua đất, sau đó dù chưa hết thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký giấy thì bà N tự đổi ý không mua đất, ông A và bà T không có lỗi. Do đó, ông bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Về chi phí tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

Việc thỏa thuận chuyển nhượng, đặt cọc chỉ tiến hành giữa ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T và bà Hà Thị N. Khi viết giấy và ký, hai bên hoàn toàn tự nguyện, minh mẫn, không bị ai ép buộc, đe dọa. Khi thực hiện việc đặt cọc, đều có mặt các bên ông A, bà T và bà N. Trong tờ giấy có ghi tên ông Lê Đức B, nhưng thực tế không có mặt và ông B không ký vào giấy viết tay trên. Bà Hà Thị N đã ly hôn chồng năm 2017. Các con đều đã trưởng thành, không liên quan việc chuyển nhượng, đặt cọc nêu trên. Số tiền đặt cọc là tài sản riêng của bà N. Ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T đồng ý không yêu cầu Tòa án đưa người nào khác tham gia tố tụng.

Tại phiên tòa: Nguyên đơn bà Hà Thị N và bị đơn ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T đã thống nhất thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án và đề nghị Tòa án công nhận những nội dung cụ thể sau:

- Hủy hợp đồng đặt cọc đề ngày 24-6-2021 (giấy viết tay, có tiêu đề là “Giấy sang nhượng đất” đề ngày 24-6-2021), được ký kết giữa bà Hà Thị N và ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T.

- Ông Nguyễn Văn A và bà Lê Thị T phải trả cho bà Hà Thị N số tiền 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

- Thời hạn trả: Chậm nhất là vào ngày 25-02-2023.

Trường hợp ông Nguyễn Văn A và bà Lê Thị T vi phạm nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận nêu trên và bà Hà Thị N có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng ông A, bà T phải trả tiền lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian và số tiền chậm thanh toán.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk R’Lấp phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Thư ký phiên tòa, các đương sự kể từ khi thụ lý vụ án đến đến khi xét xử vụ án đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử chấp hành đầy đủ và đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự, các đương sự thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình.

Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 213, Điều 246 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật Dân sự: Công nhận sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn bà Hà Thị N xác định khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc viết tay đề ngày 24 tháng 6 năm 2021 với bị đơn ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T và yêu cầu ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T trả số tiền đặt cọc để mua bán đất là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng), không yêu cầu bồi thường tiền đặt cọc. Bị đơn ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T trú tại Thôn 3, xã K, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

Giấy viết tay đề ngày 24-6-2021 có tiêu đề “Giấy sang nhượng đất” và có nội dung bà Hà Thị N đưa trước 50.000.000 đồng. Nhưng các đương sự đều thừa nhận, bản chất là viết giấy và đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời gian là 01 tháng sau kể từ ngày đặt cọc vì thực tế các bên chưa lý kết hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.

Do đó, căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp, tỉnh Đắk Nông.

Nguyên đơn bà Hà Thị N xác định khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc viết tay đề ngày 24-6-2021 với vị đơn ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T và yêu cầu ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T trả số tiền đặt cọc để mua bán đất là 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng), không yêu cầu bồi thường tiền đặt cọc. Hội đồng xét xử nhận định:

Các đương sự đều thừa nhận việc xác lập hợp đồng đặt cọc đề ngày 24-6-2021 và mục đích củaviệc xác lập hợp đồng, nguyên đơn đã giao tiền cọc và bị đơn đã nhận đủ tiền cọc. Các bên chưa thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Hợp đồng đặt cọc thể hiện rõ, bà N đã đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng, “Số tiền 430.000.000 đồng (Bốn trăm ba mươi triệu đồng) còn lại bà N sẽ giao cho ông A hết trong vòng 30 ngày kể từ ngày hai bên ký. Còn mọi thủ tục pháp lý ông Anh phải ký giấy cho bà N. Còn mọi chi phí bà Hà Thị N chịu toàn bộ hết, ông A không chịu một khoản chi phí nào”. Hợp đồng không quy định trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc, nguyên đơn bà Hà Thị N chủ động không muốn tiếp tục thực hiện nội dung đã thỏa thuận trong giấy viết tay đề ngày 24-6-2021. Bà N liên hệ ông A, bà T để yêu cầu trả tiền cọc, nhưng ông A, bà T vẫn muốn tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận. Bà N cũng thừa nhận, việc không muốn tiếp tục thực hiện là chủ ý của bà, ông A và bà T không có lỗi. Như vậy, bị đơn ông A và bà T không từ chối thực hiện hợp đồng, không vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, tại Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự quy định: “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Từ những phân tích trên, xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ chấp nhận.

- Hủy hợp đồng đặt cọc đề ngày 24-6-2021 (giấy viết tay, có tiêu đề là “Giấy sang nhượng đất” đề ngày 24-6-2021), được ký kết giữa bà Hà Thị N và ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T.

- Ông Nguyễn Văn A và bà Lê Thị T phải trả cho bà Hà Thị N số tiền 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

- Thời hạn trả: Chậm nhất là vào ngày 25-02-2023.

Trường hợp ông Nguyễn văn A và bà Lê Thị T vi phạm nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận nêu trên và bà Hà Thị N có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng ông A, bà T phải trả tiền lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian và số tiền chậm thanh toán.

Xét sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự ở trên là hoàn toàn tự nguyện, nội dung thoả thuận giữa các đương sự không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội, căn cứ Điều 246 của Bộ luật Tố tụng dân sự Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, Điều 213, Điều 246 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa, cụ thể như sau:

- Hủy hợp đồng đặt cọc đề ngày 24-6-2021 (giấy viết tay, có tiêu đề là “Giấy sang nhượng đất” đề ngày 24-6-2021), được ký kết giữa bà Hà Thị N và ông Nguyễn Văn A, bà Lê Thị T.

- Ông Nguyễn Văn A và bà Lê Thị T phải trả cho bà Hà Thị N số tiền 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

- Thời hạn trả: Chậm nhất là vào ngày 25-02-2023.

Trường hợp ông Nguyễn văn A và bà Lê Thị T vi phạm nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận nêu trên và bà Hà Thị N có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng ông A, bà T phải trả tiền lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian và số tiền chậm thanh toán.

2. Về án phí: Bà Hà Thị N tự nguyện nộp 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 1.250.000 đồng (Một triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng đã nộp theo biên lai số 0004603 ngày 30-11-2021 của Chi cục thi hành án huyện Đ, bà Hà Thị N còn phải nộp thêm 1.250.000 đồng (Một triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng).

3. Về quyền kháng cáo: Các đương sự, có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.