Bản án 17/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét yêu cầu phản tố của bà G1: Năm 2009 bà G1 khởi kiện ông Gi về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” yêu cầu hủy hợp đồng, theo đó bà trả lại cho ông Gi 60% tiền cọc đã nhận, ông Gi chuyển trả lại quyền sử dụng đất trên giấy chứng nhận cho bà. Sau đó, yêu cầu này của bà G1 đã được Tòa án nhân dân huyện AM đình chỉ do hết thời hiệu khởi kiện, quyết định của Tòa án không bị kháng cáo, kháng nghị nên đã có hiệu lực pháp luật. Nay bà G1 là bị đơn có yêu cầu phản tố do cùng đương sự và quan hệ pháp luật không thay đổi, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm tiếp tục thụ lý giải quyết là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Bởi lẽ, căn cứ điểm c khoản 1 Điều 192, điểm g khoản 1 Điều 217 Bô luật Tố tụng dân sự 2015 thì sự việc đã được giải quyết bằng quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án. Do đó căn cứ Điều 311 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 hủy và đình chỉ một phần bản án sơ thẩm đối với yêu cầu phản tố của bà Lâm Thị Bé G1 đối với ông Nguyễn Thanh Gi và bà Châu Hồng G.

Sau đó, các bên đã ký một hợp đồng khác vào ngày 06/12/2004 được chứng thực theo quy định, hợp đồng này không trái pháp luật về nội dung và hình thức. Do quyền sử dụng đất là do bà G1 trúng đấu giá nên có quyền chuyển nhượng theo quy định tại khoản 6 Điều 49 Luật đất đai năm 2003, hơn nữa trên cơ sở hợp đồng này thì ông Gi, bà G được đứng tên trên giấy CNQSD đất được cấp ngày 15/12/2004. Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà G1 với ông Gi, bà G đã có hiệu lực theo quy định tại Điều 696 Bộ luật Dân sự 1995 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất, có đủ điều kiện để công nhận hợp đồng CNQSD đất theo Hướng dẫn tại điểm a mục 2.3 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.

Từ năm 2009-2010, bà G1 được thông báo nhận đất đáng lẽ bà G1 phải thực hiện nghĩa vụ tại hợp đồng CNQSD đất ngày 06/12/2004 (BL 68, 118) là “giao đủ diện tích, đúng hiện trạng và các giấy tờ liên quan đến thửa đất…”, đồng thời yêu cầu phía ông Gi thực hiện nghĩa vụ trả đủ số tiền nhận chuyển nhượng còn nợ lại là 250.000.000 đồng, nhưng do bà G1 không thực hiện nghĩa vụ như cam kết nên phát sinh tranh chấp.

Từ năm 2010 là thời điểm có đất, trường hợp bà G1 không thực hiện nghĩa vụ giao đất thì ông Gi phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Theo Điều 411 Bộ luật Dân sự 1995 quy định về việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ thì: “… bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn, không được hoãn với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình…”. Vì vậy, căn cứ theo nội dung hợp đồng CNQSD đất ngày 06/12/2004 các bên có thỏa thuận tại mục: “Cam kết khác: Bên nào không thực hiện những nội dung đã thỏa thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định pháp luật”. Theo đó, các bên phải chịu trách nhiệm đối với việc vi phạm hợp đồng. Do đó, việc chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền tại thời điểm có đất là lỗi của ông Gi, nên ông Gi yêu cầu tiếp tục thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thì phía ông Gi phải trả lãi chậm trả cho bà G1. Bà G1 cũng có lỗi vì không thực hiện nghĩa vụ bàn giao đất, nên hợp đồng bị chậm thực hiện. Tuy nhiên, trong vụ án này phía ông Gi không có yêu cầu xem xét lỗi vi phạm hợp đồng của bà G1 để yêu cầu bồi thường nên không xem xét.

Tại phiên tòa phúc thẩm ông Gi đồng ý trả cho bà G1 tiền chậm trả theo quy định từ năm 2010 đến nay là phù hợp với quy định pháp luật và tự nguyện hỗ trợ thêm 100.000.000 đồng cho việc di dời căn nhà đang cất trên đất là không trái pháp luật. Vì vậy, áp dụng Điều 313 Bộ luật dân sự 1995, số tiền ông Gi phải trả cho bà G1 được tính cụ thể như sau: 250.000.000 đồng x lãi suất từ năm 2010 đến năm 2020 (là 11 năm) x lãi suất 9%/năm (22.500.000 đồng/năm) = 247.500.000 đồng. Tổng số tiền ông Gi phải giao trả cho bà G1 là 597.500.000 đồng (trong đó, tiền nhận chuyển nhượng còn nợ là 250.000.000 đồng, tiền lãi là 247.500.000 đồng, tiền hỗ trợ di dời căn nhà 100.000.000 đồng).

- Án phí dân sự sơ thẩm:

+ Phần án phí khởi kiện của ông Gi bà G: Yêu cầu khởi kiện của ông Gi bà G về việc yêu cầu bà G1 thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng là bàn giao đất để ông, bà trả số tiền 250.000.000 đồng cho bà G1 được chấp nhận, nên bà G1 phải nộp án phí là 300.000 đồng.

Ông Gi, bà G phải chịu án phí đối với số tiền phải trả cho bà G1 là 250.000.000 đồng và số tiền lãi là 247.500.000 đồng, tổng cộng 497.500.000 đồng, nên phải nộp án phí {20.000.000 đồng + [4% x (497.500.000 đồng - 400.000.000 đồng)]} = 23.900.000 đồng, khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp.

+ Phần án phí đối với yêu cầu phản tố của bà G1: Do yêu cầu phản tố của bà G1 bị hủy và đình chỉ theo quy định tại khoản 3 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, nên bà G1 được trả lại tiền án phí là 300.000 đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của vợ chồng ông Gi, bà G được Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận, nên không phải nộp án phí. Hoàn trả lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm cho ông Gi, bà G theo quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, 309, 311 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 313, 705,707, 696 Bộ luật dân sự 1995; Điều 127, khoản 6 Điều 49 Luật Đất đai năm 2003; Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.

Áp dụng Điều 147, khoản 2 Điều 148, khoản 3 Điều 217 Bộ luật dân sự 2015 và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng cáo của đồng nguyên đơn ông Nguyễn Thanh Gi và bà Châu Hồng G.

Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện AM, tỉnh Kiên Giang.

Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 33/2019/DS-ST ngày 18 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện AM, tỉnh Kiên Giang đối với yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh Gi, bà Châu Hồng G.

Hủy một phần bản án sơ thẩm số 33/2019/DS-ST ngày 18 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện AM, tỉnh Kiên Giang và và đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố của bà Lâm Thị Bé G1.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh Gi và bà Châu Hồng G về việc yêu cầu bà Lâm Thị Bé G1 thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng ngày 06/12/2004.

Buộc bà Lâm Thị Bé G tháo dỡ, di dời tài sản trên đất để bàn giao cho ông Nguyễn Thanh Gi bà Châu Hồng G diện tích đất 60m2, tại thửa (ô) 25 lô 7 tọa lạc tại Trung tâm thương mại thị trấn Thứ X, thuộc kp1, thị trấn Thứ X, huyện AM, tỉnh Kiên Giang và giao trả cho ông Gi, bà G giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 037826 do Ủy ban nhân dân huyện AM, tỉnh Kiên Giang cấp ngày 15/12/2004 do ông Nguyễn Thanh Gi và bà Châu Hồng G đứng tên (Chi tiết thửa đất được thể hiện theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 10/7/2019 của Tòa án nhân dân huyện AM, tỉnh Kiên Giang và Trích lục bản đồ địa chính số TL 369-2019 ngày 19/7/2019 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện AM, tỉnh Kiên Giang).

Trường hợp, bà Lâm Thị Bé G1 không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên, thì ông Nguyễn Thanh Gi bà Châu Hồng G có quyền yêu cầu Cơ quan có thẩm quyền thu hồi và hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên, để đăng ký cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. NLQ1, NLQ4, NLQ5 đang ở trên đất và mượn nhà bà G1 để ở, phải tháo dỡ, di dời tài sản giao trả lại quyền sử dụng đất cho ông Gi, bà G.

3. Bà Lâm Thị Bé G1 và những người có quyền, nghĩa vụ liên quan đang ở trên đất được quyền lưu cư (được ở lại trên đất) trong thời hạn 02 (Hai) tháng kể từ ngày tuyên án (02/3/2020).

4. Buộc ông Nguyễn Thanh Gi và bà Châu Hồng G phải thực hiện nghĩa vụ giao trả đủ số tiền cho bà G1 là 597.500.000đ (Năm trăm chín mươi bảy triệu năm trăm nghìn đồng). Trong đó, tiền nhận chuyển nhượng còn nợ là 250.000.000 đồng, lãi chậm trả 247.500.000 đồng, tiền hỗ trợ di dời căn nhà 100.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

“Mức lãi suất hai bên thỏa thuận” là mức lãi suất nợ quá hạn các bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc tại Tòa án. Trường hợp, các bên không có thỏa thuận về mức lãi suất nợ quá hạn thì mức lãi suất nợ quá hạn bằng 150% mức lãi suất trong hạn.

5. Đối với các tài sản trên đất bà Lâm Thị Bé G1 và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không yêu cầu giải quyết, nên không xem xét.

Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật các bên phải thực hiện quyền, nghĩa vụ như bản án tuyên.

6. Hủy một phần bản án sơ thẩm và đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố của bà Lâm Thị Bé G1 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Nguyễn Thanh Gi và bà Châu Hồng G.

7. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lâm Thị Bé G1 được hoàn trả tiền tạm ứng án phí (phản tố) là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí số 0006397 ngày 03/6/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện AM, tỉnh Kiên Giang.

Yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh Gi, bà Châu Hồng G được Hội đồng xét xử chấp nhận, nên buộc bà Lâm Thị Bé G1 phải nộp án phí là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng).

+ Ông Nguyễn Thanh Gi, bà Châu Hồng G phải nộp án phí dân sự sơ thẩm 23.900.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông Gi, bà G đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0006328 ngày 14/5/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện AM, tỉnh Kiên Giang. Ông Gi, bà G còn phải nộp thêm số tiền 23.600.000đ (Hai mươi ba triệu sáu trăm nghìn đồng).

- Án phí dân sự phúc thẩm:

+ Hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh Gi và bà Châu Hồng G số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 600.000 đồng theo các biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí số 0007516 và 0007517 cùng ngày 31/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện AM, tỉnh Kiên Giang.

8. Về chi phí tố tụng đo vẽ, thẩm định giá: Buộc bà Lâm Thị Bé G1 phải hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh Gi, bà Châu Hồng G số tiền là 7.031.000đ (Bảy triệu không trăm ba mươi mốt nghìn đồng).

9. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung.

10. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.