Bản án 17/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo nội dung đơn khởi kiện đề ngày 12/11/2008, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, các nguyên đơn A và B (do bà W là người đại diện hợp pháp) trình bày: Ông A, bà B có thỏa thuận mua căn nhà và đất của bà C tọa lạc tại ấp X, xã Y, huyện Z, tỉnh Sóc Trăng với giá 180.000.000 đồng. Ngày 11/6/2008 ông A, bà B đã đặt cọc cho bà C với số tiền 10.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận trong vòng 15 ngày kể từ ngày đặt cọc bà C sẽ chuộc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (do bà C cầm cho bà NLQ2) để cùng ông A, bà B đến Phòng công chứng nhà nước tỉnh Sóc Trăng lập hợp đồng mua bán nhà, đất và ông A, bà B sẽ trả đủ số tiền còn lại là 170.000.000 đồng cho bà C nhưng đến hẹn bà C không đến vì bản chính giấy chứng nhận bà C đang cầm cho bà NLQ2 nhưng bà NLQ2 cầm lại cho bà T, nên bà C hẹn thêm 02 ngày nữa sẽ chuộc giấy chứng nhận về. Đến ngày 24/6/2008 bà C, bà NLQ2 đến báo với ông A, bà B là bà T không đồng ý cho chuộc lại giấy chứng nhận. Đồng thời, bà C, bà NLQ2 yêu cầu ông A, bà B cho mượn lại giấy ủy quyền của ông NLQ1 để kiện đòi bà T phải trả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bà C.

Ông A, bà B rất có thiện chí mua căn nhà này để có nơi ăn, chốn ở nhưng bà C đã cố tình không thực hiện hợp đồng, cố tình kéo dài nhằm chiếm đoạt số tiền đặt cọc của ông A, bà B, nên vào ngày 22/7/2008 ông A, bà B đã làm đơn yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết nhưng bà C vẫn lánh mặt.

Nay ông A, bà B yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà C phải mang bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đến Phòng công chứng nhà nước tỉnh Sóc Trăng để lập hợp đồng mua bán nhà, đất theo như hai bên đã thỏa thuận. Nếu bà C không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì buộc bà C phải hoàn trả cho ông A, bà B số tiền 10.000.000 đồng tiền đặt cọc và 10.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 20.000.000 đồng, do việc bà C đơn phương không thực hiện theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc.

Tại biên bản lấy khai ngày 27/5/2015 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng và tại phiên tòa sơ thẩm bà W đại diện cho ông A, bà B yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà C phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất (theo Giấy chuyển nhượng nhà ở, đất ở ngày 11/6/2008) mà bà C đã ký kết với ông A, bà B.

- Bị đơn C, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan NLQ1, NLQ2, NLQ3, NLQ4 và NLQ5: Trong quá trình giải quyết vụ án không có ý kiến trình bày.

* Tại phiên tòa sơ thẩm hôm nay, người đại diện hợp pháp của các nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện; do các đương sự khác đều vắng mặt nên các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án.

* Kiểm sát viên phát biểu ý kiến Viện kiểm sát về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án trong giai đoạn xét xử sơ thẩm, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án.

Về nội dung vụ án, sau khi phân tích các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, phân tích yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn; tính có căn cứ, hợp pháp của yêu cầu khởi kiện, Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải hoàn trả cho các nguyên đơn số tiền đặt cọc 10.000.000 đồng và phạt cọc 10.000.000 đồng, tổng cộng là 20.000.000 đồng; không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất (theo Giấy chuyển nhượng nhà ở, đất ở ngày 11/6/2008) mà bị đơn đã ký kết với các nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, theo phát biểu và đề nghị của Kiểm sát viên, người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về tố tụng:

Căn cứ theo nội dung yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn trong đơn khởi kiện đề ngày 12/11/2008 và lời trình bày của người đại diện hợp pháp của các nguyên đơn tại biên bản lấy khai ngày 27/5/2015 cũng như tại phiên tòa sơ thẩm hôm nay, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng thụ lý vụ án và đưa vụ án ra xét xử với quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và đất” là đúng nhưng chưa đầy đủ, bởi vì ngoài việc các nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà, đất (theo Giấy chuyển nhượng nhà ở, đất ở ngày 11/6/2008) mà bị đơn đã ký kết với các nguyên đơn thì các nguyên đơn còn yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn phải hoàn trả cho các nguyên đơn số tiền đặt cọc 10.000.000 đồng và phạt cọc 10.000.000 đồng, tổng cộng là 20.000.000 đồng trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà, đất nêu trên không thể tiếp tục thực hiện được, cho nên trong vụ án này còn có quan hệ pháp luật cần phải giải quyết là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do đó, Hội đồng xét xử xác định lại quan hệ pháp luật trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và đất; tranh chấp hợp đồng đặt cọc” cho đầy đủ và đúng theo khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Trong vụ án này, bị đơn bà C và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông NLQ1 hiện nay đang định cư tại Thụy Điển; đồng thời, tranh chấp giữa các đương sự có liên quan đến quyền đối với tài sản là nhà, đất thuộc thửa số 575, tờ bản đồ số 08, diện tích 106m2, tọa lạc tại ấp X, xã Y, huyện Z, tỉnh Sóc Trăng là bất động sản nằm trên lãnh thổ Việt Nam. Do đó, Toà án nhân dân tỉnh Sóc Trăng thụ lý, xét xử vụ án là đúng thẩm quyền theo khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37, điểm a khoản 1 Điều 470 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

- Đối với bị đơn bà C và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông NLQ1: Theo các tài liệu chứng cứ do các nguyên đơn cung cấp đã có căn cứ xác định hiện nay bà C, ông NLQ1 đã sang Thụy Điển định cư và có địa chỉ rõ ràng tại Thụy Điển, từ sau khi sang Thụy Điển cho đến nay thì bà C, ông NLQ1 không có trở về Việt Nam. Sau khi thụ lý vụ án này, Toà án nhân dân tỉnh Sóc Trăng đã thực hiện rất nhiều biện pháp để thông báo cho bà C, ông NLQ1 biết về yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn như xác minh về thông tin xuất nhập cảnh của bà C, ủy thác tư pháp tống đạt Thông báo thụ lý vụ án cho bà C, ông NLQ1… nhưng đều không có kết quả. Về việc xác minh thông tin xuất nhập cảnh của bà C: Phòng quản lý xuất nhập cảnh - Công an tỉnh Sóc Trăng đã có Văn bản số 1372/CV-PA18, ngày 29/9/2008 và Văn bản số 2077/XNC, ngày 15/12/2014, đều có nội dung xác nhận bà C đã xuất cảnh ra khỏi Việt Nam vào ngày 17/8/2008, cho đến hiện nay vẫn chưa có thông tin về việc bà C nhập cảnh trở lại Việt Nam. Về việc ủy thác tư pháp tống đạt Thông báo thụ lý vụ án cho bà C, ông NLQ1: Vào ngày 22/8/2013, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng đã lập hồ sơ ủy thác tư pháp tống đạt Thông báo thụ lý vụ án số 3641/2008/TB.TLVA ngày 05/12/2008 cho bà C, ông NLQ1 để thông báo cho bà C, ông NLQ1 biết về nội dung yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn. Sau đó, Bộ Tư pháp đã có Văn bản số 4479/BTP-PLQT ngày 26/9/2013 thông báo cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng được biết là Bộ Tư pháp đã chuyển hồ sơ ủy thác tư pháp cho Bộ ngoại giao (Cục Lãnh sự) để thực hiện ủy thác tư pháp. Đến ngày 08/12/2017, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng có Văn bản số 1459/2017/CV-TA đề nghị Bộ Tư pháp thông báo về kết quả thực hiện việc tống đạt Thông báo thụ lý vụ án số 3641/2008/TB.TLVA ngày 05/12/2008 cho bà C, ông NLQ1, nhưng cho đến nay Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng vẫn không nhận được thông báo trả lời của Bộ Tư pháp. Tại phiên tòa sơ thẩm hôm nay, người đại diện hợp pháp của các nguyên đơn yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt bà C, ông NLQ1. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ vào điểm c khoản 5 Điều 477 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, quyết định tiến hành xét xử vắng mặt bà C, ông NLQ1.

- Đối với những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà NLQ2, ông NLQ3, ông NLQ4 và bà NLQ5: Những người này đều đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không rõ lý do, cho nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, quyết định tiến hành xét xử vắng mặt bà NLQ2, ông NLQ3, ông NLQ4 và bà NLQ5.

* Về nội dung:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37, khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 235, Điều 266, khoản 1 Điều 273, điểm a khoản 1 Điều 470, điểm c khoản 5 Điều 477 và khoản 3 Điều 479 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Áp dụng các Điều 122, 124, 127, 134, 137, 410, 689, 692, 697, 698, 699, 700, 701 và 702 Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều 105, 106, 107 và 127 Luật Đất đai năm 2003; các Điều 26 và 203 của Luật đất đai năm 2013; Nghị định số 70-CP ngày 12/6/1997 của Chính phủ về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn ông A và bà B về việc buộc bị đơn bà C phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất (theo Giấy chuyển nhượng nhà ở đất ở ngày 11/6/2008) đối với nhà, đất thuộc thửa số 575, tờ bản đồ số 08, diện tích 106m2, tọa lạc tại ấp X, xã Y, huyện Z, tỉnh Sóc Trăng.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn ông A và bà B về việc buộc bị đơn bà C phải hoàn trả tiền đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất và tiền phạt cọc.

Buộc bà C hoàn trả cho ông A và bà B số tiền đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất là 10.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 10.000.000 đồng, tổng cộng là 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng).

Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, ông A và bà B có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bà C chưa thanh toán số tiền nêu trên thì hàng tháng bà C còn phải trả lãi cho ông A và bà B đối với số tiền chậm trả theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, tương ứng với số tiền và thời giam chậm trả tại thời điểm thanh toán.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Các nguyên đơn ông A và bà B không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm; hoàn trả lại cho các nguyên đơn ông A và bà B số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 4.100.000 đồng (Bốn triệu một trăm nghìn đồng), theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 008907, ngày 03 tháng 12 năm 2008 của Cục thi hành án dân sự tỉnh Sóc Trăng.

- Bị đơn bà C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 1.000.000 đồng (Một triệu đồng).

- Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (đối với đương sự vắng mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết) để yêu cầu Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo trình tự phúc thẩm. Riêng đối với bị đơn bà C và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông NLQ1 đang cư trú ở nước ngoài và không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo bản án là 12 tháng, kể từ ngày tuyên án theo khoản 3 Điều 479 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM