Bản án 168/2017/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH KIÊN GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Đình Thi

Các Thẩm phán:

Ông Lê Lâm Sơn

Bà Ngô Thị Minh Trang

- Thư ký phiên tòa: Ông Lâm Nguyễn Thanh Huy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Lành - Kiểm sát viên.

Ngày 20 tháng 9 năm 2017, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 108/2017/TLPT-DS ngày 24 tháng 7 năm 2017 về tranh chấp hợp đồng dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2017/DS-ST ngày 05 tháng 4 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh Kiên Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 150/2017/QĐ-PT ngày 07 tháng 8 năm 2017 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Công ty TNHH MTV N (Viết tắt Công ty N). Địa chỉ: Số 166 N, phường V, thành phố R, tỉnh Kiên Giang.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Quang M - Chức vụ: Chủ tịch Công ty kiêm Giám đốc (Vắng mặt).

Người đại diện theo uỷ quyền tham gia tố tụng: Ông Trần Phương N - Cán bộ pháp lý của Công ty N (Theo văn bản ủy quyền ngày 31/7/2017) - (Có mặt).

- Bị đơn: Bà Lê Mỹ L, sinh năm: 1960. Địa chỉ: Tổ 7, khu phố 2, thị trấn Thứ B, huyện A, tỉnh Kiên Giang (Có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: NLQ, sinh năm: 1960. Địa chỉ: Tổ 7, khu phố 2, thị trấn Thứ B, huyện A, tỉnh Kiên Giang (Có mặt).

- Người làm chứng: NLC, sinh năm: 1953. Địa chỉ: Khu phố 2, thị trấn Thứ B, huyện A, tỉnh Kiên Giang (Có đơn xin vắng mặt).

- Người kháng cáo: Bị đơn bà Lê Mỹ L.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn Công ty N - Do ông Trần Phương N đại diện trình bày:

Vào năm 2013, Công ty N có chuyển nhượng cho bà Lê Mỹ L quyền sử dụng đất tại lô L3 nền 01 và 02 tại khu dân cư chợ Thứ B cụ thể:

Diện tích: Lô L3, nền 01 có diện tích là 110,5m2.

Diện tích: Lô L3, nền 02 có diện tích 92,25m2.

Giá chuyển nhượng hai nền đất nêu trên là 1.950.000.000 đồng, được thanh toán thành 2 đợt như sau:

Đợt 1: Ngay sau khi ký hợp đồng sẽ thanh toán 1.850.000.000 đồng.

Đợt 2: Ngay sau khi có sổ đỏ thanh toán 100.000.000 đồng.

Nhưng bà L chỉ thanh toán cho Công ty được 1.450.000.000 đồng, còn nợ lại 500.000.000 đồng.

Công ty N đã nhiều lần nhắc nhở bà L thanh toán số tiền trên, nhưng bà L không thực hiện.

Nay Công ty N yêu cầu bà L trả số tiền gốc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 500.000.000 đồng và lãi suất 1,125%/tháng của số tiền 400.000.000 đồng kể từ ngày trễ hạn cho đến ngày xét xử sơ thẩm.

Tại phiên tòa: Công ty vẫn giữ nguyên nội dung yêu cầu khởi kiện đối với bà Lê Mỹ L và cho rằng khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang tranh chấp Công ty làm việc và ký hợp đồng với bà Lê Mỹ L, không liên quan đến NLQ. Nên Công ty N chỉ yêu cầu bà Lê Mỹ L trả cho Công ty số tiền nợ từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nợ là 500.000.000 đồng và lãi suất theo quy định pháp luật kể từ ngày 08/10/2013 của số tiền 400.000.000 đồng cho đến ngày xét xử sơ thẩm theo hợp đồng đã ký kết, ngoài ra không có yêu cầu nào khác.

Bị đơn bà Lê Mỹ L trình bày:

Vào năm 2013, Công ty N có chuyển nhượng cho bà hai lô đất với số tiền 1.950.000.000 đồng, cụ thể như sau:

Lô L3, nền 01 có diện tích là 110,5m2 với giá 1.150.000.000 đồng.

Bà đã thanh toán được 1.050.000.000 đồng, còn nợ lại 100.000.000 đồng, hẹn đến khi nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thanh toán hết cho Công ty N.

Lô L3, nền 02 có diện tích 92,25m2 với giá 800.000.000 đồng.

Lô đất này Công ty N và Ủy ban nhân dân huyện A bàn bạc và đi đến thống nhất số tiền 400.000.000 đồng và giao cho Ủy ban nhân dân huyện A đền bù theo chế độ cho hộ bị giải toả. Riêng Công ty N nhận lại một lô đất khác của Ủy ban nhân dân huyện An trị giá 400.000.000 đồng. Như vậy, hộ bị giải toả là NLC đã đến nhận đất và chuyển nhượng lại cho bà. Do đó, trong lô đất này Công ty N đã nhận của bà số tiền 400.000.000 đồng và Ủy ban nhân dân huyện A đền bù đất 400.000.000 đồng, tổng cộng là đủ số tiền 800.000.000 đồng.

Nay Công ty N khởi kiện yêu cầu bà trả số tiền gốc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 400.000.000 đồng là không đúng sự thật, nên bà không đồng ý trả. Đối với khởi kiện bổ sung yêu cầu bà trả 100.000.000 đồng, bà chỉ đồng ý trả cho Công ty, khi đã giao hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho bà.

NLQ trình bày: Thống nhất trình bày của vợ ông là bà Lê Mỹ L.

Nay Công ty N khởi kiện yêu cầu bà L - là vợ ông trả số tiền gốc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 400.000.000 đồng là không đúng sự thật, ông không đồng ý. Đối với khởi kiện bổ sung, yêu cầu bà L trả 100.000.000 đồng, thì ông chỉ đồng ý trả cho Công ty, khi đã giao hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho ông.

Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2017/DS-ST ngày 05 tháng 4 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh Kiên Giang đã quyết định:

1- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH MTV N về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn bà Lê Mỹ L.

2- Buộc bị đơn bà Lê Mỹ L phải có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn Công ty TNHH MTV N số tiền nợ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với số tiền nợ là 500.000.000 đồng và lãi suất 125.500.000 đồng, tổng cộng nợ gốc và lãi là 625.500.000 đồng (Sáu trăm hai mươi lăm triệu năm trăm nghìn đồng).

3- Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn Công ty TNHH MTV N giao tất cả giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bị đơn bà Lê Mỹ L làm thủ tục sang tên theo quy định khi bị đơn bà Lê Mỹ L đã thanh toán xong số tiền trên cho nguyên đơn Công ty TNHH MTV N.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên phần án phí, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, lãi suất chậm trả và báo quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 05 và 16 tháng 5 năm 2017, bị đơn bà Lê Mỹ L có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung:

Bà không đồng ý trả số tiền gốc 400.000.000 đồng và tiền lãi 125.500.000 đồng, vì Công ty N đã đồng ý cho Ủy ban nhân dân huyện A cấp nền số 2 Lô 3 cho bà để hoán đổi nền chế độ của NLC Lô 1 ô 8. Vì vào ngày 28/03/2014 ông Nguyễn Minh N - Giám đốc Ban quản lý dự án đầu tư và xây dựng huyện A tiến hành đo đạc bàn giao cho bà. Nền được hoán đổi là Lô 1, ô số 8 Ủy ban nhân dân huyện cấp cho NLC.

Bà đồng ý trả cho Công ty N số tiền 100.000.000 đồng, tiền dằn cọc của hai nền Lô 3 nền số 01 và số 02.

Bà yêu cầu Công ty N có trách nhiệm giao trả cho bà hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Lô 3 nền 01 và Lô 3 nền 02.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn bà Lê Mỹ L vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Ngược lại, ông Trần Phương N - người đại diện hợp pháp của Công ty N không đồng ý nội dung kháng cáo của bị đơn, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Các đương sự không tự hòa giải với nhau được, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến kết luận vụ án: Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm và các đương sự từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm nghị án đã thực hiện và chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Lê Mỹ L. Sửa bản án sơ thẩm về phần tiền lãi.

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, các quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Tại hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Khu dân cư phố chợ thị trấn Thứ B số 08/2013/HĐ-ND ngày 07 tháng 10 năm 2013 giữa bên chuyển nhượng là Công ty N (bên A) với bên nhận chuyển nhượng là bà Lê Mỹ L (bên B) thể hiện hai bên đồng ý thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số Lô L3 - 01 và L3 - 02 với số tiền chuyển nhượng là 1.950.000.000 đồng. Phương thức thanh toán trả tiền hai lần:

Đợt 1: Ngay sau khi ký hợp đồng, bên B thanh toán cho bên A số tiền 1.850.000.000 đồng.

Đợt 2: Ngay sau khi có sổ đỏ, bên B thanh toán dứt điểm phần tiền còn lại cho bên A với số tiền 100.000.000 đồng.

Tuy nhiên, từ khi ký hợp đồng đến nay, bà Lê Mỹ L chỉ thanh toán cho Công ty N số tiền 1.450.000.000 đồng theo các phiếu thu ngày 28/10/2013, 19/02/2014, 14/10/2014 (BL 23, 24, 25) và tại biên bản đối chiếu công nợ ngày 16/10/2014 (BL 14).

Bà Lê Mỹ L cho rằng Lô L3 nền 02 có diện tích 92,25m2 giá nhận chuyển nhượng là 800.000.000 đồng. Lô đất này Công ty N, Ủy ban nhân dân huyện A bàn bạc và đi đến thống nhất giá là 400.000.000 đồng và giao cho Ủy ban nhân dân huyện đền bù theo chế độ giải tỏa cho NLC. Công ty Nam Dương được nhận lại một lô đất khác của Ủy ban nhân dân huyện A trị giá 400.000.000 đồng. NLC đã đến nhận diện tích đất này và chuyển nhượng cho bà, bà đã trả cho Công ty N 400.000.000 đồng. Do đó, trong lô đất này Công ty N đã nhận của bà L số tiền 400.000.000 đồng và một lô đất khác do Ủy ban nhân dân huyện đền bù trị giá 400.000.000 đồng, tổng cộng là đủ số tiền 800.000.000 đồng. Nhưng thực tế đến thời điểm này Công ty N chưa nhận được lô đất khác tương đương giá 400.000.000 đồng từ Ủy ban nhân dân huyện A.

Tại Công văn số 01/CV-BQL ngày 19/9/2016 của Ban quản lý các dự án đầu tư và xây dựng huyện A (BL 88) xác định: Không có văn bản nào thể hiện việc thỏa thuận của Ủy ban nhân dân huyện A với Công ty N và hộ ông NLC về việc bán nền nhà lô L3 ô số 02 với giá 400.000.000 đồng cho hộ NLC. Hộ NLC đăng ký một nền nhà thương mại tại lô L3 ô số 02 là đúng quy chế đền bù giải tỏa được hội đồng đền bù giải tỏa thống nhất. Việc nhà đầu tư - Công ty N bán nền nhà cho các hộ dân là theo thỏa thuận giữa hai bên về vị trí, giá cả và điều kiện thanh toán ký kết giữa hai bên. Việc hộ NLC sang bán một nền nhà thương mại tại L3 ô số 02 cho bà Lê Mỹ L là giao dịch dân sự giữa hai bên, Ủy ban nhân dân huyện A và Ban quản lý các dự án đầu tư và xây dựng huyện không can thiệp.

Bên cạnh đó, tại biên bản ghi nhận ý kiến của ông Lê Văn H - Nguyên phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện A (BL 63) xác định: Bà L có nhờ ông H liên hệ qua điện thoại với Công ty N thỏa thuận về nội dung bà L trình bày, nhưng không thỏa thuận được, nên ông H cho rằng việc tranh chấp giữa Công ty N với bà L không liên quan gì đến Ủy ban nhân dân huyện A.

Mặt khác, tại đơn yêu cầu đề ngày 26/3/2017 của bà Lê Mỹ L và NLQ (BL 129) yêu cầu xem xét cho ông bà hoãn lại số tiền 400.000.000 đồng còn nợ lại đối với Công ty N, đến khi nào ông bà nhận được nền Lô 1 ô 8 theo chế độ bị giải tỏa của NLC hợp pháp, khi đó ông bà sẽ có đủ điều kiện kinh tế để trả số tiền còn lại cho Công ty N. Yêu cầu này của bà L và ông NLQ thể hiện ông bà thừa nhận vẫn còn nợ Công ty N số tiền 400.000.000 đồng từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Lô L3 nền 02.

[2] Đối với đơn khởi kiện bổ sung của Công ty N yêu cầu bà L trả 100.000.000 đồng. Hội đồng xét xử xét thấy: Theo quy định trong hợp đồng ngay sau khi có sổ đỏ, bên B (bà Lê Mỹ L) thanh toán dứt điểm phần tiền còn lại cho bên A (Công ty N) số tiền 100.000.000 đồng. Nền L3-01 đã có sổ đỏ, Công ty N đã trực tiếp thông báo cho bà L thanh toán 100.000.000 đồng để nhận sổ đỏ. Ngày 01/12/2015, bà L yêu cầu Công ty đem sổ đỏ của nền Lô L3-01, kèm theo phiếu thu 100.000.000 đồng bà sẽ thanh toán, nhưng bà L không thanh toán, mà bà yêu cầu giao sổ đỏ Lô L3-02 và L3-01 cho bà, Công ty không đáp ứng được, vì bà L đã vi phạm hợp đồng, chưa thanh toán đủ tiền chuyển nhượng nền Lô L3-02. Nên Công ty N đã tiếp tục ra Thông báo ngày 07/12/2015, yêu cầu bà L thực hiện đúng hợp đồng trong thời hạn 05 ngày đến hết ngày 11/12/2015. Nhưng bà L vẫn không thanh toán tiền 100.000.000 đồng để nhận sổ đỏ Lô L3-01.

[3] Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty N về việc tranh chấp hợp đồng dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn bà Lê Mỹ L. Buộc bị đơn bà Lê Mỹ L phải có nghĩa vụ trả cho Công ty N số tiền nợ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 500.000.000 đồng là có căn cứ.

Tuy nhiên, theo Thư báo lần 3 ngày 28/10/2014 (BL 28) của Công ty N yêu cầu bà Lê Mỹ L đến hết ngày 04/11/2014 phải thanh toán số tiền còn nợ của Công ty là 400.000.000 đồng. Vì vậy, yêu cầu tính lãi theo quy định pháp luật của Công ty N trên số tiền 400.000.000 đồng kể từ ngày 08/10/2013 cho đến ngày xét xử sơ thẩm theo hợp đồng đã ký kết là không phù hợp. Cho nên, Hội đồng xét xử phúc thẩm phải điều chỉnh thời gian tính lãi là cần thiết. Từ ngày 05/11/2014 đến ngày 05/4/2017 là 29 tháng x 400.000.000 đồng x 0,75% = 87.000.000 đồng.

Tổng cộng, nợ gốc và nợ lãi bà Lê Mỹ L phải trả cho Công ty N là 587.000.000 đồng. Vì vậy, kháng cáo của bị đơn bà Lê Mỹ L có cơ sở để Hội đồng xét xử chấp nhận một phần.

Từ những nhận định trên, sau khi thảo luận, Hội đồng xét xử nghị nên chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Lê Mỹ L. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 08/2017/DS-ST ngày 05 tháng 4 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh Kiên Giang.

[4] Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lê Mỹ L phải chịu án phí trên số tiền phải trả cho Công ty N là 587.000.000 đồng = {20.000.000 đồng + [4% x (587.000.000 đồng - 400.000.000 đồng)]} = 27.480.000 đồng.

Công ty N không phải nộp, hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho Công ty N

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Mỹ L không phải nộp, hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho bà L.

[5] Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ (đo vẽ) là 150.000 đồng. Công ty N đã nộp chi trả xong theo phiếu thu ngày 21/01/2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện A, tỉnh Kiên Giang, nhưng yêu cầu khởi kiện của Công ty N được Tòa án chấp nhận, nên buộc bà Lê Mỹ L trả lại cho Công ty N 150.000đ (Một trăm năm mươi nghìn đồng).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ vào các Điều 91, 147, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Áp dụng các khoản 2 Điều 305, Điều 697, 698, 700 và Điều 701 Bộ luật dân sự năm 2005.

Áp dụng Điều 8, khoản 4 Điều 18, khoản 2 Điều 27 Pháp lệnh số 10/2009/PL-UBTVQH12 ngày 27/2/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Lê Mỹ L.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 08/2017/DS-ST ngày 05 tháng 4 năm 2017 của Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh Kiên Giang.

- Phần tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH MTV N về việc “Tranh chấp hợp đồng dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn bà Lê Mỹ L.

2. Buộc bị đơn bà Lê Mỹ L phải có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn Công ty TNHH MTV N số tiền nợ theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 500.000.000 đồng và lãi 87.000.000 đồng, tổng cộng nợ gốc và lãi là 587.000.000 đồng (Năm trăm tám mươi bảy triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không trả số tiền nêu trên thì còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

3. Buộc nguyên đơn Công ty TNHH MTV N giao tất cả giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bị đơn bà Lê Mỹ L, làm thủ tục sang tên theo quy định, khi bị đơn bà Lê Mỹ L đã thanh toán xong số tiền trên cho Công ty.

4. Về án phí

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lê Mỹ L phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 27.480.000đ (Hai mươi bảy triệu bốn trăm tám mươi nghìn đồng).

Hoàn trả cho Công ty TNHH MTV N số tiền tạm ứng án phí đã nộp 14.975.000đ (Mười bốn triệu chín trăm bảy mươi lăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0001140 ngày 07/10/2015 và 0000778 ngày 15/7/2016 của Cơ quan Thi hành án dân sự huyện A, tỉnh Kiên Giang (Do ông Trần Phương N nộp).

- Án phí dân sự phúc thẩm:

Hoàn trả cho bà Lê Mỹ L tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo lai thu tiền tạm ứng án phí số 0004165 ngày 18/5/2017 của Cơ cục Thi hành án dân sự huyện A, tỉnh Kiên Giang (Do Nguyễn Lê Thúy A nộp thay).

5. Về chi phí tố tụng khác:

Buộc bà Lê Mỹ L có nghĩa vụ hoàn trả lại chi phí đo đạc cho Công ty TNHH MTV N số tiền 150.000đ (Một trăm năm mươi nghìn đồng).

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.