Bản án 167/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 24/5/2022 và trong các biên bản làm việc tại Tòa án, nguyên đơn anh Lê Thanh T trình bày:

Vào ngày 08/4/2022, anh Lê Thanh T có làm hợp đồng đặt cọc mua bán đất với anh Đỗ Quốc T và chị Lê Thị Ngọc M mua thửa đất số 201 tờ bản đồ số 25 với giá chuyển nhượng là 2.270.000.000đ, đã giao tiền đặt cọc cho anh Th và chị M 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng). Hẹn đến ngày 23/5/2022 anh T, chị M giao đúng diện tích đất trong sổ và không tranh chấp còn anh Lê Thanh T sẽ thanh toán số tiền còn lại sau khi đã trừ đi số tiền đã đặt cọc. Đến ngày 23/5/2022 anh T và chị M không bàn giao đất được như hai bên thỏa thuận vì đất bị tranh chấp với chủ giáp ranh, nên anh Quốc T đã gặp anh Thanh T và chị M để thương lượng giải quyết nhưng anh Quốc T và chị không trả lại tiền, nay anh Thanh T khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc đã ký ngày 08/4/2022 giữa anh Lê Thanh T với chị Lê Thị Ngọc M, anh Đỗ Quốc T. Và buộc anh Quốc T và chị M phải hoàn trả lại 500.000.000 đồng tiền cọc đã nhận và số tiền 500.000.000 đồng phạt cọc;

Tại các bản tự khai và các biên bản làm việc phía bị đơn chị Lê Thị Ngọc M, anh Đỗ Quốc T và đại diện theo uỷ quyền của bị đơn trình bày:

Vào ngày 08/4/2022, anh Đỗ Quốc T và chị Lê Thị Ngọc M có ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán thửa đất số 201, tờ bản đồ số 25, đất tại Thôn 7, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước như anh Thanh Tuấn đã trình bày; có nhận 500.000.000đ tiền đặt cọc từ anh Thanh T. Do đất vẫn đủ diện tích và vẫn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được, nên đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên với anh Thanh T; không đồng ý trả tiền cọc và bồi thường.

Tại các bản tự khai và các biên bản làm việc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Đức L và bà Nguyễn Thị Y trình bày:

Ông L và bà Y có thửa đất giáp ranh với thửa 201, tờ bản đồ số 25 đất tại Thôn 7, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước. Thửa đất của vợ chồng ông trước đây có xảy ra tranh chấp với chủ cũ là Vũ Văn T nhưng không thông nhất được, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất của ông bà còn thiếu khoảng 6m ngang mặt đường, trước đây ông T sử dụng phần đất này và đã bán cho anh Quốc T và chị M. Ông L và bà Y yêu cầu chủ sử dụng đất hiện tại là anh Quốc T và chị M khi sang nhượng đất cho người khác thì phải trả lại phần đất khoảng 6m ngang mặt đường nhựa cho ông bà. Tuy nhiên, vợ chồng bà Yến không yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết trong vụ án này. Ông bà sẽ khởi kiện trong một vụ án khác.

Tại các bản tự khai và các biên bản làm việc người làm chứng ông Nguyễn Xuân T trình bày:

Ông có một thửa đất giáp ranh với thửa đất số 201, tờ bản đồ số 25 đất tại Thôn 7, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước, đất trước đây của Vũ Văn T đã bán lại cho Đỗ Quốc T và Lê Thị Ngọc M. Giữa đất của ông và với thửa đất số 201 có sự chồng lấn với nhau, sự chồng lấn này ông có biết và có nói chuyện với chủ cũ là Vũ Văn T và anh Đỗ Quốc T nhưng ông không có ý kiến cũng như không có yêu cầu gì trong vụ án này.

Tại các bản tự khai và các biên bản làm việc người làm chứng ông Vũ Văn T trình bày:

Thửa đất số 201, tờ bản đồ số 25 đất tại Thôn 7, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước là đất của ông bán lại cho anh Quốc T và chị M; trước khi bán cho anh Quốc T và chị M thì trong quá trình sử dụng đất ông không có tranh chấp đất với các chủ giáp ranh, đất đã có cột mốc rõ ràng, không đồng ý với ý kiến của ông L và bà Y việc tranh chấp. Về việc mua bán giữa anh Lê Thanh T với Đỗ Quốc T và Lê Thị Ngọc M ông không biết cụ thể.

Tại các bản tự khai và các biên bản làm việc người làm chứng bà Lê Thị N trình bày:

Bà có ký làm chứng trong hợp đồng đặt cọc giữa anh Lê Thanh T với Lê Thị Ngọc M, Đỗ Quốc T nhưng bà chỉ ký làm chứng việc ký kết hợp đồng còn việc thỏa thuận và kiểm tra đất giữa các bên bà không biết, không tham gia. Nay giữa hai bên xảy ra tranh chấp bà không biết lý do và không có ý kiến gì.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 05 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Lê Thanh T. Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa anh Lê Thanh T với anh Đỗ Quốc T và chị Lê Thị Ngọc M.

Buộc anh Đỗ Quốc T và chị Lê Thị Ngọc M phải liên đới trả lại cho anh Lê Thanh T số tiền đặt cọc đã nhận là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng) và số tiền lãi là 46.625.000đ (Bốn mươi sáu triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng). Tổng số tiền anh Quốc T và chị M phải liên đới trả cho anh Thanh T là 546.625.000đ (năm trăm bốn mươi sáu triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng)

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo theo quy định.

Không đồng ý với Bản án sơ thẩm đã tuyên. Ngày 14/6/2023, nguyên đơn anh Lê Thanh T kháng cáo một phần Bản án sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 05/6/2023, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng buộc bị đơn phải chịu 500.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Ngày 15/6/2023, bị đơn anh Đỗ Quốc T và chị Lê Thị M kháng cáo Bản án sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 05/6/2023, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn và bị đơn không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Nguyên đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm.

Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận kháng cáo của bị đơn sửa án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Quan điểm của Viện kiểm sát:

Về tố tụng: Kể từ thời điểm thụ lý giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm đến nay, Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, sửa Bản án Dân sự sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 05 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước, án phí các bên chịu theo luật định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Về sự vắng mặt của đương sự: Đối với bị đơn anh Quốc T, chị M vắng mặt nhưng có người đại diện theo ủy quyền chị Á, chị T tham gia, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà C, anh L vắng mặt nhưng họ có đầy đủ lời khai, không kháng cáo, đối với những người làm chứng có đầy đủ lời khai, tại phiên tòa các bên đương sự không yêu cầu triệu tập ai, do đó căn cứ khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục phiên tòa và xét xử vắng mặt họ.

Xét trong quá trình giao kết hợp đồng đặt cọc phía nguyên đơn và bị đơn đã thỏa thuận bàn giao đất đúng diện tích và không có tranh chấp, nếu vi phạm thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền đã đặc cọc. Ngày 23/5/2023 phía anh Lê Thanh T đã kiểm tra lại thửa đất nhận chuyển nhượng, kết quả đất có sự, chồng lấn ranh với các chủ giáp ranh liền kề.

Chính vì vậy phía bị đơn anh Quốc T mới ký xác nhận ở mặt sau của hợp đồng đặt cọc “hôm nay ngày 23 tháng 5 năm 2023 do chưa xác định được ranh giới bên bán đại diện tôi Đỗ Quốc T được quyền chờ đến ngày 24/5/2022 xác nhận lại hiện trạng tiến hành thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc BL 141”

Điều này phù hợp với Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ (BL 86) ngày 08/12/2022 của Tòa án nhân dân huyện B đối với thửa đất số 201, tờ bản đồ số 25 diện tích 12491,4m2 đất tọa lạc tại thôn 7, xã T, huyện B, tỉnh Bình Phước mà nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng với nhau. Kết quả xem xét thẩm định đã xác định thửa đất 201, tờ bản đồ số 25 có sự chồng lấn với hai thửa đất liền kề. Cụ thể đã chồng lấn với thửa số 200 của ông Nguyễn Xuân T và thửa 190 của hộ ông Trần Đức L (BL 45). Diện tích đất sử dụng thực tế nhiều hơn so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 449,2m2.

Kết quả làm việc với các chủ đất giáp ranh là ông Nguyễn Xuân T và ông Trần Đức L. Tại biên bản làm việc ngày 26/12/2022 và biên bản ngày 25/4/2023 (BL 43), ông Nguyễn Xuân T thừa nhận đất của ông có sự chồng lấn với thửa đất của anh Quốc T và chị M. Tại biên bản làm việc ngày 25/4/2023 và bản tự khai ngày 29/12/2022 của bà Nguyễn Thị Y (BL 45, 121), biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 09/9/2022 (BL 76), bà Nguyễn Thị Y thừa nhận đất có sự chồng lấn với thửa đất của anh Quốc T và chị M, cho rằng đất của bà bị thiếu 6m ngang so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất bị thiếu anh Quốc T và chị M đang quản lý và sử dụng. Như vậy, từ những căn cứ nêu trên, mặc dù các chủ giáp ranh là ông Quốc Th và bà Y, ông L chưa yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp, nhưng có đủ cơ sở xác định thửa đất số 201, tờ bản đồ số 25 mà chị Lê Thị Ngọc M và anh Đỗ Quốc T thỏa thuận chuyển nhượng cho anh Thanh T có sự chồng lấn và tranh chấp với các chủ giáp ranh liền kề trên thực tế, đất không đúng diện tích so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo như Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 08/12/2022 và bản đồ đo đạc hiện trạng thực tế thửa đất của Công ty TNHH MTV T.

Tuy nhiên, cần khẳng định, việc đất bị chồng lấn, có tranh chấp với hộ ông Trần Đức L, Nguyễn Thị Y phát sinh sau thời điểm giữa anh Quốc T ký hợp đồng đặt cọc với chị M và anh Quốc T (sau ngày 08/4/2022). Nguồn gốc thửa đất này là của anh Vũ Văn T, anh T đã chuyển nhượng cho anh Vũ Văn H vào năm 2021, đến tháng 6 năm 2021 anh H chuyển nhượng cho bà Lê Thị C, quá trình anh Tỉnh, anh H, bà C thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên thì đất chưa phát sinh tranh chấp, không có khiếu nại, khiếu kiện, kết quả xác minh tại Ủy ban nhân xã Thiện Hưng, huyện Bù Đốp thì trước ngày 08/4/2022 không có ai nộp đơn giải quyết tranh chấp đối với thửa đất số 201, tở bản đồ số 25, cũng như không có khiếu nại gì đối với thửa đất này, đồng thời việc chuyển nhượng đất giữa bà Chéc, anh Hơn, anh Tỉnh với nhau đã hoàn thành vào năm 2021. Ngày 28/3/2022 bà C ủy quyền cho chị M được quyền chuyển nhượng nhận cọc đối với thửa đất 201, tờ bản đồ 25 nên ngày 08/4/2022 chị Mai và chồng là Đỗ Quốc Thành được quyền ký hợp đồng đặt cọc với anh Thanh T là phù hợp. Thời điểm đặt cọc đất chưa phát sinh tranh chấp, việc đất tranh chấp trên thực tế và bị chồng lấn với các hộ giáp ranh là đến ngày 23/4/2022 sau khi anh Thanh T và anh Quốc T chị M kiểm tra mới biết. Do anh Quốc T và chị M không biết đất bị chồng lấn nên việc không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc không phải lỗi chủ quan của anh Quốc T và chị M, nên yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn là không đủ căn cứ chấp nhận. Thửa đất 02 bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc thỏa thuận để chuyển nhượng do có chồng lấn, tranh chấp với các hộ giáp ranh trên thực tế vì vậy không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như cấp sơ thẩm đã phân tích là có cơ sở, nên cấp sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 đã ký kết giữa anh Thanh T với anh Quốc T và chị M, buộc anh Quốc T và chị M hoàn trả lại cho anh Thanh T 500.000.000 (Năm trăm triệu đồng) tiền đã nhận cọc là có căn cứ chấp nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đề nghị HĐXX hủy bản án sơ thẩm để làm rõ số tiền 500.000.000 đồng tiền cọc hiện nay ai giữ vì đất là của bà C. Tuy nhiên bị đơn anh Quốc T, chị M vẫn khẳng định anh Quốc T chị M nhận 500.000.000 đồng tiền cọc và hiện nay anh Quốc T, chị M vẫn đang giữ số tiền 500.000.000 đồng tiền đặt cọc nêu trên. Do đó HĐXX cấp phúc thẩm thấy không cần thiết hủy án sơ thẩm về nội dung này.

Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn có giao nộp: Biên bản cam kết và biên bản làm việc đề ngày 14/8/2023 thể hiện các chủ giáp ranh liền kề với thửa đất số 201 tờ bản đồ số 25 thống nhất điều chỉnh, chỉnh sửa ranh giới, mốc giới thực địa so với sơ đồ địa chính.

Điều này càng chứng tỏ việc Tòa án sơ thẩm xác định đất có ranh chồng lấn là hoàn toàn phù hợp nên yêu cầu bác toàn bộ khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ.

Do đó HĐXX chỉ chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn sửa một phần án sơ thẩm về việc buộc bị đơn phải thanh toán tiền lãi trên số tiền đặt cọc phải trả.

Chi phí để thực hiện việc đo đạc trích đo bản đồ thửa đất hết 12.000.000 đồng, do anh Lê Thanh T đã chi trả. Tại phiên tòa, phía nguyên đơn không yêu cầu anh Quốc T, chị M phải hoàn trả số tiền này, nên HĐXX không xem xét giải quyết.

Bị đơn anh Quốc T và chị M phải chịu án phí có giá ngạch do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Thanh T đối với tiền đặt cọc 500.000.000 đồng được chấp nhận nên phải chịu án phí là 24.000.000 đồng

Nguyên đơn anh Lê Thanh T phải chịu 25.865.000 đồng do yêu cầu phạt cọc và tiền lãi không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 308, 309 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Lê Thanh T, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn anh Đỗ Quốc T, chị Lê Thị Ngọc M; sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 05 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước về phần tính lãi và án phí;

- Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 93, Điều 144, Điều 147, Điều 244, Điều 228, Điều 235, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Áp dụng Điều 278, 281, 292, 328, 357 423 và 427 Bộ luật dân sự 2015; Áp dụng Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Lê Thanh T. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa anh Lê Thanh T với anh Đỗ Quốc T và chị Lê Thị Ngọc M.

Buộc anh Đỗ Quốc T và chị Lê Thị Ngọc M phải liên đới trả lại cho anh Lê Thanh T số tiền đặt cọc đã nhận là 500.000.000 (Năm trăm triệu đồng)

Buộc anh Đỗ Quốc T và chị Lê Thị Ngọc M phải hoàn trả lại cho anh Lê Thanh T 1.600.000đ chi phí xem xét thẩm định tại chỗ.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Anh Quốc T và chị M phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm là 24.000.000 (Hai mươi bốn triệu đồng)

Nguyên đơn anh Lê Thanh T phải chịu 25.865.000 (Hai mươi lăm triệu tám trăm sáu mươi lăm nghìn đồng) được khấu trừ vào số tiền 28.500.000 (Hai mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0017618 ngày 17/06/2022 mà anh Thanh T đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Bình Phước. Số tiền còn sau khi khấu trừ án phí trả lại cho anh Lê Thanh T.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Anh Đỗ Quốc T, chị Lê Thị M, anh Lê Thanh T không phải chịu, được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà anh Quốc T, chị M, anh Thanh T đã nộp 300.000 (Ba trăm nghìn đồng) theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0017770 ngày 20 tháng 6 năm 2023 và số 0017774 ngày 26 tháng 6 năm 2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện B, tỉnh Bình Phước.

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, nếu người phải thi hành án không trả số tiền trên thì phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.