Bản án 1647/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn trình bày:

Bà N biết bà L là bạn của chồng bà N là Lê Thành M vào cuối tháng 12 năm 2023. Bà L hay nhờ bà N thực hiện dịch vụ đáo hạn thẻ tín dụng. Trong quá trình quen biết, bà L biết được nguồn thu vợ chồng bà N bị giảm sút thì có rủ vợ chồng bà N huy động tiền của những người thân đưa cho bà L để bà làm dịch vụ đáo hạn và bà L biết bà N đi mượn tiền của những người khác với tiền lãi 2000 đồng/triệu/ngày và bà L thoả thuận cho bà N thêm phần phí là 1000 đồng/triệu/ngày. Bà N bắt đầu huy động tiền người thân để đưa bà L làm đáo hạn từ khi đó chứ không phải là từ cuối năm 2023 như bà L khai nhận và việc làm ăn này cũng tuỳ theo từng tháng chứ không hề liên tục vì khi nào bà L cần tiền thì kêu bà N đi huy động cho bà L. Sau đó, bà N trực tiếp hoặc nhờ chồng bà N là ông Lê Thành M chuyển tiền vào tài khoản của bà L. Cụ thể:

Số tài khoản bà

Số tài

Số tiền bà

Số tiền bà

Nhã, ông Minh khoản của

Nhã, ông

Luyến chuyển

Ngày

chuyển tiền cho bà Luyến Ngân hàng Minh chuyển

trả cho bà

chuyển

bà Luyến

nhận

nhận tiền

đi

Nhã 11/04/2024 00004776134 15829079 V PBANK 300.000.000 11/04/2024

158259079 VPBANK 450.000.000

11/04/2024

450.000.000 11/04/2024

350.000.000 11/04/2024

450.000.000 11/04/2024

450.000.000 11/04/2024

158259079 VPBANK 450.000.000

11/04/2024 00004776134 15829079 V PBANK 100.000.000 11/04/2024

54.000.000 15/04/2024

500.000.000 15/04/2024

500.000.000 15/04/2024

500.000.000 15/04/2024

500.000.000 15/04/2024

500.000.000 15/04/2024

500.000.000 16/04/2024

132479615

190755789 VPBANK 500.000.000

16/04/2024

132479615

190755789 VPBANK 500.000.000

16/04/2024

132479615

190755789 VPBANK 500.000.000

16/04/2024

132479615

190755789 VPBANK 430.000.000

16/04/2024

132479615

190755789 VPBANK 20.000.000

22/04/2024

190755789

190755789 VPBANK 29.489.000 500.000.000 22/04/2024

2796868999 190755789 VPBANK

500.000

500.000.000 22/04/2024

2796868999 190755789 VPBANK 499.500.000 500.000.000 22/04/2024

2796868999 190755789 VPBANK 500.000.000 500.000.000 22/04/2024

2796868999 190755789 VPBANK 500.000.000

22/04/2024

2796868999 190755789 VPBANK 384.000.000

22/04/2024

2796868999 190755789 VPBANK 30.000.000

23/04/2024

2796868999 190755789 VPBANK 472.500.000

23/04/2024

2796868999 190755789 VPBANK

6.500.000 03/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 500.000.000 500.000.000 03/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 500.000.000 500.000.000 03/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 210.000.000 500.000.000 03/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 23.000.000

06/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 45.000.000

06/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 34.394.000

10/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 17.100.000 400.000.000 10/05/2024

66.500.000 16/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 500.000.000 500.000.000 16/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 500.000.000 500.000.000 16/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 500.000.000 500.000.000 16/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 430.000.000 400.000.000 16/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 18.000.000

16/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK

2.000.000 17/05/2024

2017383701 190755789 VPBANK 67.827.000

20/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK

4.000.000

20.000.000 24/05/2024

100.000.000 24/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 18.000.000

66.500.000 30/05/2024

2796868999 190755789 VPBANK 16.000.000

57.000.000 04/06/2024

500.000.000 04/06/2024

2796868999 190755789 VPBANK 20.000.000 500.000.000 12/07/2024

2796868999 190755789 VPBANK 2.000.000.000

12/07/2024

2796868999 190755789 VPBANK 1.000.000.000

13/07/2024

2796868999 190755789 VPBANK 100.000.000

15/07/2024

2796868999 190755789 VPBANK 10.000.000 1.000.000.000 15/07/2024

1.000.000.000 15/07/2024

500.000.000 19/07/2024

1.100.000.000 19/07/2024

44.000.000 22/07/2024

300.000.000 22/07/2024

7.700.000 23/07/2024

2796868999 190755789 VPBANK 380.000.000

26/07/2024

200.000.000 22/08/2024 71001252755 190755789 VPBANK 20.000.000 22/08/2024

2796868999 190755789 VPBANK 499.999.999

20.000.000 22/08/2024 0071001252755 190755789 VPBANK 183.050.000 27/08/2024

300.000.000 27/08/2024

300.000.000 27/08/2024

200.000.000 27/08/2024

300.000.000 27/08/2024

4.000.000 31/08/2024

2796868999 190755789 VPBANK 97.650.000

04/09/2024

2796868999 190755789 VPBANK 693.000.000

06/09/2024

250.000.000 06/09/2024

200.000.000 06/09/2024

100.000.000 06/09/2024

1.500.000 07/09/2024

2796868999 190755789 VPBANK 99.000.000

09/09/2024

200.000.000 10/09/2024

150.600.000 12/09/2024

xxxxxxxxxx 158259079 VPBANK 400.000.000

12/09/2024

400.000.000 14/09/2024

2796868999 190755789 VPBANK 686.000.000

19/09/2024

100.000.000 19/09/2024

600.000.000 23/09/2024

2796868999 190755789 VPBANK 1.867.700.000

27/09/2024

44.650.000 08/10/2024

32.300.000 08/10/2024

44.650.000 22/10/2024

38.000.000 29/10/2024

19.000.000 31/10/2024

1.900.000.000 04/11/2024

132479615

190755789 VPBANK 970.000.000

08/11/2024 0071001252755 190755789 VPBANK 150.000.000 09/11/2024 0071001252755 190755789 VPBANK 329.709.000 13/11/2024

20.000.000 15/11/2024 0071001252755 190755789 VPBANK 490.000.000 15/11/2024 0071001252755 190755789 VPBANK 490.000.000 18/11/2024 0071001252755 158259079 VPBANK 400.000.000 18/11/2024 0071001252755 158259079 VPBANK 300.000.000 19/11/2024

2796868999 190755789 VPBANK 490.000.000

20/11/2024

15.000.000 21/11/2024

10.000.000 22/11/2024

10.000.000 23/11/2024

10.500.000 25/11/2024

1.000.000.000 25/11/2024

45.000.000 26/11/2024

3979168

500.000.000 28/11/2024

2796868999 190755789 VPBANK 499.999.999

28/11/2024

132479615

190755789 VPBANK 47.108.000

29/11/2024

132479615

190755789 VPBANK 980.000.000

03/12/2024

45.000.000 04/12/2024

132479615

190755789 VPBANK 792.000.000

05/12/2024

20.000.000 07/12/2024

117.000.000 12/12/2024 0071001252755 158259079 VPBANK 41.208.000 13/12/2024

2796868999 190755789 VPBANK 830.000.000

13/12/2024

2796868999 190755789 VPBANK 10.200.000

14/01/2025

500.000.000 18/01/2025

20.000.000

Tính từ ngày 11/4/2024 đến ngày 13/12/2024, bà N đã chuyển cho bà L vay tổng số tiền 25.634.434.998 đồng và bà L đã thanh toán cho bà N tổng số tiền 21.832.900.000 đồng.

Ngày 02/12/2024 bà L bảo bà N huy động thêm số tiền 800.000.000 đồng nhưng vì tổng số tiền bà L đã mượn của bà N chưa trả khoảng 3.500.000.000 đồng. Đồng thời, khi đó bà L có ý định bán lại tài sản là thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22 tọa lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương do bà L đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng để bảo đảm cho số tiền bà N đã cho bà L mượn vì số tiền bà N cho bà L vay là do bà N đi vay của người khác nên các bên thoả thuận thống nhất ký hợp đồng đặt cọc và số tiền bà L còn nợ bà N sẽ chuyển thành tiền đặt cọc.

Đến ngày 03/12/2024 giữa bà L và bà N ký hợp đồng đặt cọc với nhau, các bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng thửa đất là 4.000.000.000 đồng và số tiền bà N đã đặt cọc là 3.500.000.000 đồng. Giữa bà N và bà L có thoả thuận trường hợp trong 60 ngày nếu bà L trả hết số tiền còn nợ cho bà N thì sẽ huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc thì bà N biết thửa đất nêu trên đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP V.

Toàn bộ số tiền bà N cho bà L mượn bao gồm số tiền những lần bà N nhờ chồng là ông Lê Thành M chuyển cho bà L đều là tài sản riêng của bà N.

Do đó, bà N yêu cầu Toà án giải quyết các vấn đề sau: Buộc bà Cao Thị L tiếp tục thực hiện hiệp hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 giữa bà Cao Thị L và bà Cao Huỳnh Trúc N; buộc bà Cao Thị L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22, diện tích 290m2 tọa lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương cho bà Cao Huỳnh Trúc N.

Đối với yêu cầu phản tố của bà L và yêu cầu độc lập của bà D1 thì bà N không đồng ý.

Tại phiên toà, bà N xác định: Trường hợp hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 giữa bà N và bà L vô hiệu thì bà N yêu cầu Toà án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Cụ thể: Bà N yêu cầu bà L trả số tiền bà L còn nợ là 3.801.534.998 đồng và trả tiền lãi từ ngày 14/02/2025 cho đến ngày xét xử với mức lãi suất 20%/năm.

* Theo bản tự khai, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp bị đơn trình bày:

Cao Thị L và bà Cao Huỳnh Trúc N có mối quan hệ làm ăn và vay mượn tiền lãi với nhau trong một thời gian dài, mức lãi suất vay là 108%/ năm.

Khi cho bà L vay tiền, giữa bà L và bà N không có ký giấy vay tiền mà bà N yêu cầu bà L ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thể hiện số tiền cho bà L vay. Theo đó, từ khoảng cuối năm 2023, đầu năm 2024, giữa bà L và bà N đã ký 02 Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất tại phường L, thành phố T, thành phố Hồ Chí Minh và thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22 toạ lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Trong suốt quá trình vay, bà L đã trả tiền gốc và lãi đầy đủ theo thoả thuận. Tuy nhiên, đến cuối năm 2024 do bà L bị lừa đảo với số tiền khá lớn nên ảnh hưởng đến việc thanh toán tiền nợ. Biết được tình trạng bà L bị lừa đảo, bà N và chồng bà N tên là M (lúc đó đang làm công an hình sự thành phố T) đã nhiều lần trực tiếp cũng như nhắn tin hù doạ bà L, buộc bà L phải nhanh chóng trả nợ. Bà N còn đưa thông tin liên lạc của bà L để người khác liên hệ đòi nợ số tiền bà L vay của bà N, làm cho bà L tinh thần hoang mang, lo sợ, bấn loạn. Trước tình hình đó, với đề xuất của bà N là viết lại giấy đặt cọc tài sản là quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22 toạ lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương như những lần trước với số tiền là 3.500.000.000 đồng (giá trị căn nhà này lúc đó ngân hàng Đ là 5.100.000.000 đồng) để bán cho bà N với giá 4.000.000.000 đồng để bà N nói chuyện với những người cho bà N vay tiền để họ khỏi tạo áp lực và để bà L có thời gian xoay xở trả nợ. Khi bà L trả hết số tiền nợ cho bà N thì sẽ huỷ giấy tờ đặt cọc này và bà L nghĩ rằng như các lần trước đây và cũng vì áp lực từ phía vợ chồng bà N cùng những người liên quan đòi nợ và nghĩ rằng đây là giấy tờ giả tạo để có thời gian cho bà L xoay xở tiền để trả cho bà N nên bà L đã ký giấy tờ đặt cọc ngày 03/12/2024. Để minh chứng cho điều này là không ai đặt cọc số tiền là 3.500.000.000 đồng để đảm bảo việc chuyển nhượng thửa đất với giá trị 4.000.000.000 đồng và giá trị tài sản ngân hàng định giá là 5.100.000.000 đồng và giá thị trường thì còn cao hơn nhiều nhưng giá bán lại chỉ 4.000.000.000 đồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì do bà L giữ chứ không phải bà N giữ trong khi số tiền đặt cọc gần bằng số tiền mua… Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024, bà L cũng đã xoay xở chuyển trả cho bà N số tiền lần 1 là ngày 14/01/2025 số tiền 500.000.000 đồng (ghi rõ nội dung chuyển là: Chị L trả nợ N thêm 500 còn 2 tỷ 600 triệu) và lần 2 là ngày 18/01/2025 (gần tết Nguyên đán) với số tiền 20.000.000 đồng. Mặt khác, đối với tài sản mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 là quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22, diện tích 290m2 toạ lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương thì bà N biết rõ đây là thửa đất do bà Nguyễn Thị Thùy D1 đứng tên đăng ký quyền sử dụng đất và là người trực tiếp sử dụng nhưng do bà D1 có lịch sử tín dụng xấu nên chuyển cho bà L đứng tên giùm để vay ngân hàng cho bà D1 vì chồng bà N và bà D1 quen biết nhau, đồng thời bà N là người đưa người của ngân hàng đến thẩm định giá khi làm hồ sơ cho X vay tiền cho bà D1. Như vậy, đây là một thoả thuận giả tạo xuất phát từ khoản tiền vay mượn chứ không phải các bên thoả thuận chuyển nhượng thật sự, một thoả thuận nhằm đảm bảo, che đậy việc vay mượn với lãi suất cao và bị bên cho vay tạo áp lực buộc bà L phải ký theo yêu cầu của họ để bà L có thời gian xoay xở trả nợ, chứ không phải ý chí nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng đối với thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22 toạ lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Số tiền bà L nhận của bà N là 25.083.199.998 đồng và số tiền bà L đã chuyển lại cho bà N là 25.070.507.000 đồng.

Do đó, đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà N thì bị đơn bà L không đồng ý.

Đối với yêu cầu độc lập của bà D1 thì bị đơn bà L thống nhất.

Bị đơn yêu cầu phản tố đề nghị Toà án giải quyết các vấn đề sau đây: Tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22 toạ lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương giữa bà Cao Thị L và bà Cao Huỳnh Trúc N ngày 03/12/2024.

* Theo bản ý kiến, quá trình tố tụng, tại phiên toà người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thùy D1 trình bày:

Trước đây, bà D1 là người quản lý sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22, diện tích 290m2 tọa lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Giữa bà D1 và bà L có mối quan hệ quen biết và do bà L, bà D1 đều có nhu cầu vay tiền ngân hàng nhưng do bà D1 đang là nợ xấu của ngân hàng nên giữa bà L và bà D1 thỏa thuận với nhau là bà D1 sẽ sang tên cho bà L đứng tên quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên để bà L đứng ra vay ngân hàng.

Sau khi bà L đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 22, diện tích 290m2 tọa lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương thì bà L đứng ra vay ngân hàng và dùng thửa đất nêu trên làm tài sản bảo đảm. Theo thỏa thuận thì sau khi bà L vay tiền của ngân hàng thì hàng tháng bà L phải đưa cho bà D1 một ít tiền để lo cuộc sống nhưng bà L không thực hiện dù bà D1 đã nhiều lần đề nghị.

Trên thửa số 22, diện tích 290m2 tọa lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương có tồn tại căn của bà D1 và 01 căn nhà là của em của bà D1 là bà Nguyễn Thị Thủy T3 và chồng là Nguyễn Minh T2.

Trước yêu cầu khởi kiện của bà N thì bà D1 không đồng ý.

Đối với yêu cầu phản tố của bà L thì bà D1 thống nhất.

Bà D1 có yêu cầu độc lập đề nghị Toà án giải quyết các vấn đề sau: Tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22, diện tích 290m2 toạ lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương giữa bà Cao Thị L và bà Cao Huỳnh Trúc N ngày 03/12/2024.

* Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP V trình bày:

Bà Cao Thị L đang có tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP V theo Hợp đồng thế chấp số công chứng 11132/2024, quyển số 10 – 2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/10/2024 là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DO 116982 số vào sổ cấp Giấy chứng nhận CN10831 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T, tỉnh Bình Dương cấp ngày 15/7/2024 (sau đây gọi tắt là “tài sản”). Tài sản trên được dùng để bảo đảm cho khoản vay của bà Cao Thị L theo Hợp đồng cho vay số LN2410234108632 ngày 30/10/2024.

Ngân hàng TMCP V đã thực hiện công chứng các Hợp đồng thế chấp nêu trên và đăng ký giao dịch bảo đảm vào ngày 30/10/2024 theo đúng quy định của pháp luật, cụ thể:

Hợp đồng thế chấp tài sản khác được công chứng tại Văn phòng C, số công chứng 11132/2024, quyển số 10 – 2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/10/2024 theo đúng quy định tại khoản 2 Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Ngân hàng TMCP V đã thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm và được chấp thuận tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T, tỉnh Bình Dương theo đúng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Căn cứ điểm b Khoản 1 Điều 4 Hợp đồng thế chấp nêu trên quy định: “Trường hợp Bên Thế Chấp có nhu cầu cho thuê, cho mượn Tài Sản Thế Chấp hay thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan tới Tài Sản Thế Chấp, thì phải thông báo và được sự đồng ý bằng văn bản của Bên Ngân Hàng trước khi thực hiện đồng thời bảo đảm bên thuê, bên mượn sử dụng Tài Sản Thế Chấp phù hợp với quy định pháp luật”

Trên cơ sở các căn cứ đã trình bày, V1 nhận thấy đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật trong quá trình cho vay và nhận thế chấp tài sản của Bà Cao Thị L, đồng thời thực hiện đúng chức năng của tổ chức tín dụng theo quy định tại Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Do đó, đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì ngân hàng không đồng ý và thống nhất với yêu cầu phản tố của bà L, yêu cầu độc lập của bà D1.

* Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T3, ông T2 thống nhất trình bày:

Bà T3, ông T2 là em của bà Nguyễn Thị Thùy D1 và hiện đang có 01 căn nhà xây dựng trên thửa đất do bà D1 đứng tên và đang sinh sống trên đó. Bà T3, ông T2 không biết sự việc bà D1 nhờ bà L đứng tên dùm đối với thửa đất mà có căn nhà của bà T3, ông T2 đang ở để vay ngân hàng và cũng không biết việc giao dịch chuyển nhượng giữa bà L và bà N.

Bà T3, ông T2 thống nhất với mọi ý kiến và yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thùy D1. Do bận công việc không thể đến Tòa án tham gia giải quyết trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án nên đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt.

* Theo bản ý kiến, quá trình tố tụng, tại phiên toà người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Thành M trình bày:

Ông M và bà N có quan hệ vợ chồng. Ông M thống nhất với ý kiến và yêu cầu khởi kiện của bà N. Số tiền bà N cho bà L vay, kể cả số tiền bà N nhờ ông M chuyển giùm cho bà L là tài sản riêng của bà N. Trường hợp Toà án tuyên buộc bà L trả tiền còn nợ bà N thì đề nghị buộc bà L trả cho cá nhân bà Cao Huỳnh Trúc N.

* Quan điểm của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn:

Hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 giữa bà Cao Huỳnh Trúc N và bà Cao Thị L có hiệu lực pháp luật vì Hợp đồng đặt cọc đáp ứng đủ mọi điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự. Cụ thể: Các chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện và mục đích, nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đồng thời, căn cứ Án lệ số 79 của Toà án nhân dân tối cao thì hợp đồng đặt cọc không vô hiệu khi thửa đất các bên thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc đang thế chấp tại ngân hàng.

Theo thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024, bị đơn bà L có nghĩa vụ chuẩn bị các giấy tờ pháp lý liên quan đến thửa đất chuyển nhượng cho bà N như giải chấp tại ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà N nhưng bà L không thực hiện. Như vậy, bà L đã vi phạm nội dung thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự, bà L phải bị phạt cọc tương ứng với số tiền đặt cọc. Tuy nhiên, tại phiên tòa nguyên đơn bà N xác định nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu thì chỉ yêu cầu bà L phải trả số tiền đã nhận của bà N chưa trả và trả tiền lãi với mức lãi suất 20%/năm tính từ ngày 14/02/2025 (là ngày bà N yêu cầu là L trả tiền theo tin nhắn zalo) cho đến ngày xét xử nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà N và không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bà L, yêu cầu độc lập của bà D1.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 246/2026/DS-ST ngày 19 tháng 5 năm 2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Cao Huỳnh Trúc N đối với bị đơn bà Cao Thị L về việc buộc bà Cao Thị L tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 giữa bà Cao Thị L và bà Cao Huỳnh Trúc N và yêu cầu buộc bà Cao Thị L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22, diện tích 290m2 tọa lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Cao Thị L và yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị Thùy D1.

- Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 giữa bà Cao Huỳnh Trúc N và bà Cao Thị L vô hiệu.

- Buộc bà Cao Thị L có trách nhiệm trả số tiền vay gốc 3.801.534.998 đồng (ba tỷ tám trăm lẻ một triệu năm trăm ba mươi bốn nghìn chín trăm chín mươi tám đồng) và 946.582.214 đồng (chín trăm bốn mươi sáu triệu năm trăm tám mươi hai nghìn hai trăm mười bốn đồng) tiền lãi cho bà Cao Huỳnh Trúc N.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thanh toán và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, 02/6/2026 bị đơn bà Cao Thị L có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy một phần hoặc sửa một phần bản án về việc tuyên buộc bà Cao Thị L có trách nhiệm trả số tiền vay gốc 3.801.534.998 đồng và 946.582.214 đồng tiền lãi cho bà Cao Huỳnh Trúc N và tính lại án phí sơ thẩm. Các phần khác của bản án dân sự sơ thẩm không kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn thay đổi nội dung kháng cáo, đề nghị hủy một phần bản án sơ thẩm. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến khi đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng pháp luật tố tụng.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sư sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của các đương sự, Luật sư, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 03/12/2024 nguyên đơn và bị đơn có ký hợp đồng đặt cọc với nội dung bà L chuyển nhượng cho bà N thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22, diện tích 290m2, toạ lạc tại khu phố H, phường V, thành phố T, tỉnh Bình Dương với giá 4.000.000.000 đồng và bà N đặt cọc số tiền 3.500.000.000 đồng nhưng thực tế bà N không giao tiền đặt cọc cho bà L. Đồng thời, bà N cũng xác định giữa bà N và bà L có thoả thuận là trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 nếu bà L trả hết số tiền đã nhận còn nợ của bà N thì các bên sẽ huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc đã ký kết ngày 03/12/2024. Ngoài ra, theo thoả thuận trong hợp đặt cọc thì giá trị chuyển nhượng là 4.000.000.000 đồng và bà N đặt cọc số tiền 3.500.000.000 đồng, số tiền còn lại 500.000.000 đồng sẽ thanh toán khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đến ngày 04/12/2024, 13/12/2024 bà N lại tiếp tục chuyển cho bà L số tiền 1.527.108.000 đồng và trong các ngày 05/12/2024, 07/12/2024, 14/01/2025, 18/01/2025 bà L chuyển trả cho bà N số tiền 657.000.000 đồng.

Tại thời điểm đặt cọc, thửa đất số 1027, tờ bản đồ số 22, diện tích 290m2, bà Cao Thị L đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T, tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DO 116982 số vào sổ cấp Giấy chứng nhận CN10831 ngày 15/7/2024. Cả hai bên đều biết Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DO 116982 số vào sổ cấp Giấy chứng nhận CN10831 ngày 15/7/2024 bà L đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP V theo Hợp đồng thế chấp số công chứng 11132/2024, quyển số 10 – 2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/10/2024 để vay vốn, nhưng thỏa thuận thời gian giao kết hợp đồng đặt cọc là ngày 03/12/2024. Việc các bên ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại ngân hàng và không được sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm quy định tại Điều 320 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên Hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 giữa bà N và bà L vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015

Như vậy, Hội đồng xét xử có cơ sở xác định việc Ký hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 giữa bà Cao Huỳnh Trúc N và bà Cao Thị L là giả tạo để bảo đảm cho việc bà Cao Huỳnh Trúc N cho bà Cao Thị L vay tiền.

Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Điều 124 của Bộ Luật Dân sự xác định Hợp đồng đặt cọc ngày 03/12/2024 giữa bà Cao Huỳnh Trúc N và bà Cao Thị L vô hiệu là phù hợp.

Bà Cao Thị L kháng cáo cho rằng quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý quan hệ tranh chấp vay tài sản nhưng khi xét xử lại giải quyết quan hệ vay tài sản và buộc bà L trả số tiền vay gốc 3.801.534.998 đồng và 946.582.214 đồng là vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu. Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

Theo bảng sao kê tài khoản của bà Cao Huỳnh Trúc N, ông Lê Thành M và bà Cao Thị L thể hiện từ ngày 11/4/2024 đến ngày 18/01/2025, bà Cao Huỳnh Trúc N đã trực tiếp chuyển và nhờ ông Lê Thành M (chồng của bà N) chuyển cho bà Cao Thị L với tổng số tiền là 25.634.434.998 đồng.

Bà L cho rằng đã chuyển trả cho bà N với số tiền 25.070.507.000 đồng nhưng không cung cấp được các tài liệu chứng minh đã thanh toán cho bà N số tiền trên. Theo các phiếu chuyển tiền bà L cung cấp cho Tòa án thì số tiền bà L đã chuyển cho bà N số tiền 18.765.872.000 đồng.

Theo đơn kháng cáo, bà L cung cấp thêm bảng sao kê chuyển tiền cho bà N và trình bày rằng đã chuyển trả cho bà N số tiền 27.239.493 đồng, nhưng số tiền theo bảng sao kê này đã được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, thực tế chỉ chuyển 18.765.872.000 đồng.

Tuy nhiên, theo bảng sao kê tài khoản của bà Cao Huỳnh Trúc N thì từ ngày 11/4/2024 cho đến nay, bà L đã chuyển trả cho bà N số tiền 21.832.900.000 đồng; đồng thời bà N cũng thừa nhận số tiền bà L đã trả cho bà N là 21.832.900.000 đồng. Do đó, tính đến ngày xét xử bà L còn nợ bà N số tiền 3.801.534.998 đồng. Ngoài ra, bà N và bà L đều thống nhất khi bà N cho bà L vay tiền thì các bên có thỏa thuận mức lãi suất cho vay là từ 0,2%/ngày đến 0,25%/ngày, (tương ứng với từ 06%/tháng đến 7,5%/tháng).

Căn cứ theo Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc bà Cao Thị L phải có nghĩa vụ trả số tiền vay gốc còn nợ là 3.801.534.998 đồng và 946.582.214 đồng tiền lãi tính từ 14/02/2025 cho đến ngày xét xử sơ thẩm (15 tháng x 1.66%/tháng x 3.801.534.998 đồng) là có căn cứ.

Do đó, Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng cáo yêu cầu hủy một phần bản án sơ thẩm của bà Cao Thị L .

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Cao Thị L

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 246/2026/DS-ST ngày 19 tháng 5 năm 2026 của Tòa án nhân dân Khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà Cao Thị L phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0036271 ngày 09/6/2026 của Thi hành án dân sự Thành phố H.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.