Bản án 164/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, các bản khai và quá trình tố tụng tại phiên tòa, nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 28/12/2021 ông có đặt cọc để mua thửa đất số 130, tờ bản đồ số 153 tọa lạc tại xã H, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu của ông T và bà T1. Khi đặt cọc thì ông và ông T, bà T1 có lập hợp đồng sang nhượng đất (không có công chứng, chứng thực) ngày 28/12/2021.

Thỏa thuận tại “Hợp đồng đặt cọc” là ông thỏa thuận nhận chuyển nhượng các thửa đất trên của ông T, bà T1 với giá là 1.000.000.000đ (một tỷ đồng). Ngày 28/12/2021 ông đặt cọc cho vợ chồng ông T, bà T1 số tiền 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng), hẹn trong vòng 115 ngày kể từ ngày 28/12/2021 đến ngày 13/4/2022 sẽ làm thủ tục công chứng chồng số tiền còn lại. Ông giao cho ông T và bà T1 bằng tiền mặt tại nhà của ông T, bà T1. Tại phiên tòa ông H cho rằng trong hợp đồng đặt cọc ghi số tiền 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng), nhưng lúc đặt cọc bà T1, ông T cho lại ông 10.000.000đ (mười triệu đồng), nên số tiền ông giao cho ông T, bà T1 là 290.000.000đ (hai trăm chín mươi triệu đồng) đúng như lời khai của bà T1.

Khi đến thời hạn công chứng, nhiều lần ông yêu cầu ông T, bà T1 phải làm thủ tục công chứng chuyển nhượng đất cho ông nhưng ông T và bà T1 không làm. Khi ông nhận chuyển nhượng đất thì ông T, bà T1 nói đất này là của vợ chồng ông bà thì ông mới đồng ý mua, nhưng hiện nay qua tìm hiểu thông tin ông biết được thửa đất trên ông T, bà T1 mua lại của vợ chồng ông Phan Quang D, đang trú tại tổ C, ấp P, xã H, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang nhượng.

Nhiều lần ông yêu cầu ông T, bà T1 phải trả lại tiền đặt cọc đã nhận cho ông nhưng ông T, bà T1 chỉ chuyển khoản trả được cho ông 40.000.000đ (bốn mươi triệu đồng). Còn lại 250.000.000đ (hai trăm năm mươi triệu đồng) ông yêu cầu nhiều lần mà ông T, bà T1 không trả.

Tại phiên tòa ông thay đổi yêu cầu khởi kiện như sau:

Yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021 giao kết giữa ông và ông Phạm Trọng T, bà Nguyễn Thị T1.

Yêu cầu vợ chồng ông T và bà T1 liên đới trả lại cho ông số tiền cọc đã nhận là 250.000.000đ (hai trăm năm mươi triệu đồng).

2. Theo các bản tự khai, biên bản lấy lời khai và quá trình tố tụng tại Tòa án, bị đơn trình bày:

Ngày 28/12/2021, ông H có nhu cầu mua đất nên đến nhà gặp vợ chồng bà để hỏi nhận chuyển nhượng đất. Vợ chồng bà và ông H thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 130, tờ bản đồ số 153, diện tích 10m ngang x 30m chiều dài; thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Để đảm bảo việc chuyển nhượng đất thì vợ chồng bà và ông H ký hợp đồng đặt cọc, ông H đưa cho vợ chồng bà số tiền đặt cọc là 290.000.000 đồng; thỏa thuận từ 10 đến 20 ngày bên ông H sẽ bồi (đưa thêm) 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng để vợ chồng bà làm thủ tục tách thửa cho ông H. Nhưng quá thời gian 20 ngày, ông H không đưa thêm cho vợ chồng bà số tiền nào, vợ chồng bà yêu cầu ông H thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì ông H không chịu mà đề nghị vợ chồng bà trả lại tiền cọc đã đưa. Do ông H và ông Phan Quang T2 (người làm chứng) đến nhà vợ chồng bà hăm dọa con bà, không cho con bà đi học, nhắn tin hăm dọa bà, đến nhà bà nằm ăn vạ nên vợ chồng bà đã chuyển khoản trả lại cho ông H số tiền là 40.000.000 đồng, chỉ còn lại số tiền cọc là 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng). Vợ chồng bà có nhận được thông báo về việc Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc thụ lý vụ án về việc ông H khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà phải trả lại số tiền đặt cọc là 260.000.000 đồng, nhưng do bà bị bệnh nên không đến Tòa án để tham gia hòa giải được.

Tại phiên tòa, bà T1 cho rằng, thửa đất số 130, tờ bản đồ số 153, diện tích 1.053,8m2 có nguồn gốc do vợ chồng bà nhận chuyển nhượng của ông Phan Quang D và bà Nguyễn Thị Ngọc H1, với giá là 1.280.000.000đ (một tỷ hai trăm tám mươi triệu đồng), vợ chồng bà mới trả được 964.300.000đ (chín trăm sáu mươi bốn triệu ba trăm nghìn đồng), do chưa trả hết tiền nên vợ chồng ông D chưa làm thủ tục sang tên cho vợ chồng bà. Qua yêu cầu khởi kiện của ông H thì vợ chồng bà không đồng ý. Bà đề nghị ông H đưa thêm cho vợ chồng bà số tiền là 500.000.000 đồng để vợ chồng bà làm thủ tục tách thửa đất cho ông H, số tiền 250.000.000 đồng còn lại thì bà và ông H sẽ thỏa thuận đưa sau.

3. Trong quá trình tố tụng người làm chứng ông Phạm Quang T3 trình bày:

Ngày 28/12/2021 ông có chứng kiến ông Nguyễn Mạnh H đặt cọc cho ông Phạm Trọng T và bà Nguyễn Thị T1 số tiền 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng) để mua thửa đất số 130 tờ bản đồ số 153 tọa lạc tại ấp P, xã H, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Giá chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 1.000.000.000đ (một tỷ đồng), ông H đặt cọc bằng tiền mặt cho ông T, bà T1 và các bên có ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021 tại nhà của ông T, bà T1. Ông H cam kết nhận chuyển nhượng thửa đất có chiều ngang 10m chiều sâu 30m, có 50m2 đất thổ cư. Trên đất có một căn nhà cấp 4. Bà T1 và ông T cam kết 115 ngày sẽ tách thửa sang tên cho ông H và ông H sẽ giao số tiền còn lại. Tuy nhiên khi đến hạn ông T, bà T1 không có đất để giao cho ông H. Ông H yêu cầu ông T và bà T1 trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng) nhưng ông T, bà T1 chỉ trả được 40.000.000đ (bốn mươi triệu đồng), số tiền còn lại thì không trả.

4. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DS-ST ngày 22/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc đã tuyên xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Mạnh H đối với bị đơn ông Phạm Trọng T và bà Nguyễn Thị T1.

Hủy Hợp đồng đặt cọc (v/v chuyển nhượng QSH nhà-QSD đất) ngày 28/12/2021 được giao kết giữa ông Phạm Trọng T, bà Nguyễn Thị T1 và ông Nguyễn Mạnh H.

Buộc bà Nguyễn Thị T1 và ông Phạm Trọng T phải liên đới hoàn trả cho ông Nguyễn Mạnh H số tiền đặt cọc là 250.000.000đ (hai trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các bên đương sự theo quy định của pháp luật.

5. Nội dung kháng cáo:

Ngày 08/4/2024, Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc nhận được đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị T1 có nội dung: yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Mạnh H.

6. Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các bên đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án và không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới.

7. Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, thành viên Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị T1 và giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DS-ST ngày 22/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

Ngày 28/12/2021, Bên B (ông Nguyễn Mạnh H) và bên A (ông Phạm Trọng T, bà Nguyễn Thị T1) ký kết Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng thửa đất số 130, tờ bản đồ số 153, diện tích ngang 10m, dài 30m, tọa lạc tại xã H, huyện X, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Hai bên thỏa thuận: Giá chuyển nhượng đất là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng); ông H đặt cọc cho ông T và bà T1 số tiền 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng); thời hạn 115 ngày kể từ ngày 28/12/2021 đến ngày 13/4/2022, thì các bên sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng: bên A chịu; bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền; thỏa thuận khác: Sau 10 đến 20 ngày bên B bồi thêm từ 100.000.000đ đến 200.000.000đ (Một trăm triệu đến hai trăm triệu); nếu bên A không bán cho bên B theo cam kết thì bên A phải bồi thường cho bên B gấp 2 số tiền bên B đã đặt cọc; ngược lại bên B không tiến hành mua phải mất số tiền đã đặt cọc trên.

Theo xác nhận của nguyên đơn (ông H) và bị đơn (bà T1) thì: Mặc dù hợp đồng đặt cọc ghi số tiền cọc 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng), nhưng thực tế bà T1, ông T đã cho lại ông H số tiền 10.000.000 đồng; nên ông T, bà T1 đã nhận số tiền đặt cọc là: 290.000.000đ (Hai trăm chín mươi triệu đồng) tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021.

Căn cứ vào nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021 được ký giữa các bên thì các bên thỏa thuận thời hạn là đến ngày 13/4/2022.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị T1;

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 29/2024/DS-ST ngày 22/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; cụ thể:

Áp dụng: Điều 328 Bộ luật dân sự 2015; Điều 26, 27, 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Mạnh H đối với bị đơn ông Phạm Trọng T, bà Nguyễn Thị T1 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 28/12/2021 ký kết giữa ông Nguyễn Mạnh H đối với bị đơn ông Phạm Trọng T, bà Nguyễn Thị T1.

Buộc ông Phạm Trọng T, bà Nguyễn Thị T1 phải có trách nhiệm hoàn trả cho ông Nguyễn Mạnh H số tiền đặt cọc là 250.000.000đ (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thanh toán số tiền nêu trên cho người được thi hành án thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải thanh toán thêm cho người được thi hành án số tiền lãi theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị T1, ông Phạm Trọng T phải nộp 12.500.000đ (Mười hai triệu năm trăm ngàn đồng).

Hoàn trả cho ông Nguyễn Mạnh H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 6.500.000đ (sáu triệu năm trăm nghìn đồng), theo biên lai thu số 0005541, ngày 31/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Nguyễn Thị T1 phải chịu 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0005428 ngày 19/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 13/8/2024).

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.