Bản án 164/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 14/10/2020, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn bà Ngô Ngọc C trình bày: Bà Nguyễn Thị C1 là chủ sử dụng quyền sử dụng diện tích đất 2.702m2, tọa lạc tại phường P, thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 603/95-QSDĐ do Ủy ban nhân dân thị xã T (nay là thành phố T) tỉnh Bình Dương cấp ngày 02/6/1995 (sau đây viết tắt là GCN 603/95). Bà C1 cho con gái là chị Phạm Thụy Mộng H mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên để thế chấp vay tiền tại ngân hàng, sau đó bà C1 làm thủ tục tặng cho chị H diện tích 1.000m2 để chị H chuyển nhượng lấy tiền trả ngân hàng. Ngày 05/3/2018, bà C1 và chị H đến Văn phòng Luật sư Phạm Hữu Tình để lập Văn bản thỏa thuận tặng cho quyền sử dụng đất, diện tích 1.000m2 trong số 2.702m2 . Ngày 07/3/2018 tại Văn phòng Luật sư Phạm Hữu Tình, chị H làm văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho bà Ngô Ngọc C diện tích tạm tính khoảng 1.000m2, trong đó có 50m2 thổ cư, giá chuyển nhượng là 3.000.000.000 đồng; văn bản chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực, chỉ có người làm chứng ký tên. Ngày 09/3/2018, bà C1 ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà C 1.000m2 đất (trong đó có 50m2 thổ cư) nêu trên, thỏa thuận giá chuyển nhượng là 3.000.000.000 đồng; hợp đồng này không được công chứng, chứng thực.Toàn bộ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất do chị H nhận, cụ thể: Ngày 12/3/2018 Giấy nộp ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam số tiền 2.000.000.000 đồng, số tiền này được tất toán thẻ tiết kiệm 1.250.000.000 đồng + 616.000.000 đồng và 134.000.000 đồng, cộng số tiền ứng nhiều lần đến ngày 23/4/2020 chị H đã nhận đủ số tiền 2.952.000.000 đồng. Bà C khởi kiện yêu cầu bà C1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng đất không thể tách thửa được, nên bà C yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất bị vô hiệu, yêu cầu bà C1 trả lại số tiền 2.952.000.000 đồng và yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là tiền lãi của số tiền nêu trên từ ngày 09/3/2018 cho đến khi xét xử sơ thẩm. -Bị đơn bà Nguyễn Thị C1 trình bày: Ngày 05/3/2018 bà C1 có ký văn bản thỏa thuận tặng cho chị H (là con gái bà) diện tích đất chiều ngang 20m, chiều dài hết đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 603/95 – QSDĐ; văn bản tặng cho quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực. Ngày 09/3/2018 bà C1 thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.000m2 trong đó có 50m2 thổ cư (trong tổng diện tích 2.702m2) theo Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất số 603/95 cho bà C. Do lúc này giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà C1 đang thế chấp ngân hàng, nên không công chứng được. Ngày 10/4/2020 Ủy ban nhân dân thành phố T có Quyết định số 694 thu hồi đất của bà C1 để cấp lại theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của TAND thành phố Thủ Dầu Một về mở lối đi, sau đó bà C1 được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CX 042497 ngày 29/7/2020. Bà C1 đã thỏa thuận chuyển nhượng 1.000m2 đất cho ông V và đã nhận tiền đặt cọc. Ông V đi làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này. Bà C1 đồng ý tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà C vô hiệu; đồng ý trả cho bà C số tiền 2.952.000.000 đồng và tiền lãi kể từ ngày 09/3/2018 theo yêu cầu của bà C (mức lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự) đến khi xét xử sơ thẩm. -Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thụy Mộng H đã được Toà án cấp sơ thẩm tống đạt văn bản tố tụng hợp lệ, nhưng vắng mặt không tham gia tố tụng. -Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Phạm Quốc H1, bà Lý Thị Cẩm P trình bày: Anh H1 là con của bà C1, làm nhà ở trên thửa đất của bà C1 từ năm 1997 đến nay. Bà C1 có trao đổi với các anh em ông về việc chị H đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà C1 và không có khả năng trả nợ, nên bà C1 phải sang nhượng lại một phần đất cho bà C để thanh toán cho ngân hàng và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh H1 đồng ý việc bà C1 chuyển nhượng đất với điều kiện không làm ảnh hưởng đến các ngôi mộ của thân tộc và căn nhà của vợ chồng anh H1 đang ở. Vì trước đây bà C1 có hứa cho anh 300m2 đất trong thửa đất bà C1 được cấp giấy chứng nhận. - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lý Thị Cẩm P (là vợ anh H1): bà P thống nhất với ý kiến của anh H1 và đề nghị Toà án giải quyết vắng mặt. Tại Bản án dân sự số 61/2022/DS-ST ngày 15 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã quyết định (tóm tắt) như sau: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Ngô Thị C đối với bị đơn bà Nguyễn Thị C1 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/3/2018 giữa bà Ngô Thị C đối với bị đơn bà Nguyễn Thị C1 bị vô hiệu. Bị đơn bà Nguyễn Thị C1 có nghĩa vụ thanh toán cho bà Ngô Thị C số tiền gốc là 2.952.000.000 đồng; ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Thị C1 thanh toán cho bà Ngô Thị C số tiền lãi là 2.567.413.440 đồng. Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí đo đạc, định giá, trách nhiệm thi hành án và quyền kháng cáo của đương sự. Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 27 tháng 7 năm 2022 bị đơn bà Nguyễn Thị C1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Quốc H1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện; người đại diện hợp pháp của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông H1 vẫn giữ yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu ý kiến: - Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. - Về nội dung: Toà án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà C2 và bà C1 vô hiệu là có cơ sở. Bà C1 kháng cáo cho rằng Toà án cấp sơ thẩm đã tuyên và ghi nhận sự tự nguyện của bà C1 thanh toán số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền lãi phát sinh là trái ý chí của bà C1, nhưng không có chứng cứ chứng minh. Đối với kháng cáo của ông H1, xét thấy quyền lợi của ông H1 không bị xâm phạm, nên ông H1 kháng cáo là không có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm. Sau khi nghiên cứu các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

luật thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; không có căn cứ pháp luật để tính tiền lãi. Toà án cấp sơ thẩm buộc bà C1 có nghĩa vụ thanh toán số tiền 2.952.000.000 đồng là có căn cứ, nhưng không triệt để, bỏ sót nghĩa vụ liên đới của chị H. Riêng việc Toà án cấp sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của bà C1 hỗ trợ cho bà C khoản tiền lãi 2.567.413.440 đồng là không có căn cứ và là một trong những lý do đương sự kháng cáo, cho rằng Toà án cấp sơ thẩm không khách quan. [10] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Phạm Quốc H1 (con bà C1) kháng cáo cho rằng Toà án cấp sơ thẩm không xem xét thụ lý đơn yêu cầu độc lập của anh là không đúng, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm. Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết trong vụ án này là vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Đất vẫn thuộc quyền sử dụng của bà C1, không ảnh hưởng quyền lợi của anh H1, nên không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của anh H1. [11] Trường hợp có chứng cứ phát sinh nghĩa vụ dân sự có liên quan của vợ chồng chị H và ông Ngô Tấn T với bà C1, do các bên thoả thuận giải quyết; phát sinh tranh chấp sẽ được giải quyết tại vụ án khác theo quy định của pháp luật. [12] Từ những nhận định nêu trên, xét thấy kháng cáo của bà C1 có căn cứ chấp nhận một phần; kháng cáo của anh H1 không có căn cứ chấp nhận. [13] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà C1 là người cao tuổi nên được miễn án phí theo quy định. Chị H phải chịu ½ án phí trên số tiền phải liên đới với bà C1 trả cho bà C. [14] Án phí dân sự phúc thẩm: Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, nên bà C1, anh H1 không phải chịu. Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ các Điều 147, 148, khoản 2 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự; - Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị C1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Phạm Quốc H1. 2. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 61/2022/DS-ST ngày 15 tháng 7 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương, như sau: 2.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Ngô Ngọc C đối với bị đơn bà Nguyễn Thị C1 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/3/2018 giữa nguyên đơn bà Ngô Ngọc C đối với bị đơn bà Nguyễn Thị C1 bị vô hiệu.

Bị đơn bà Nguyễn Thị C1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Phạm Thụy Mộng H có nghĩa vụ liên đới thanh toán cho bà Ngô Ngọc C số tiền là 2.952.000.000 đồng (hai tỷ, chín trăm năm mươi hai triệu đồng). Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015. 2.2. Về án phí dân sự sơ thẩm: - Bà Nguyễn Thị C1 được miễn án phí theo quy định của pháp luật. - Chị Phạm Thụy Mộng H phải chịu số tiền 45.520.000 đồng (bốn mươi lăm triệu năm trăm hai mươi nghìn đồng). - Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T hoàn trả cho bà Ngô Ngọc C số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0050776 ngày 23/11/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T. Chi phí tố tụng (thẩm định tài sản): Bị đơn bà Nguyễn Thị C1 phải nộp số tiền 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) để hoàn trả lại cho bà Ngô Ngọc C. 3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị C1 được miễn án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T hoàn trả ông Phạm Quốc H1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0001719 ngày 02/8/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.