Bản án 164/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn bà Trần Thị Nh có người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là ông Vũ Văn Ngh, ông Vũ Văn Tr, ông Vũ Văn S, bà Vũ Thị Th có người đại diện theo ủy quyền là ông Vũ Văn Tr trình bày:

Trước năm 1960, bà Hồ Thị Nh1

Trần Thị Nh và bà Trần Thị H) có để lại cho bà Nh và bà H một khu đất thổ cư khoảng 1000m2 tọa lạc tại thị xã T3 nay là phường T3

. Gia đình bà Nh1 và bà H tiền xây dựng một quán hàng ăn và giải khát và phân chia thành 05 phòng nhỏ thô sơ để cho thuê.

Năm 1969, bà

1 thuê một trong 05 căn nhà này để ở (nay là số đường N, Khu phố 2, phường T3, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh). Do tham gia cách mạng và tránh việc truy lùng của chế độ cũ nên vợ chồng giao cho

quản lý toàn bộ 05 gian nhà cho thuê.

Ngày 15/9/1975, vợ chồng

tự ý lập tờ giao kèo bán căn nhà số 131/1 Khu phố 2, phường T3, Quận 12 cho bà Th1 với giá 38.000đồng. Riêng phần đất thì không bán vì bà Nh và bà Th1 đã thỏa thuận phần đất này là của bà Nh.

Sau giải phóng gia đình bà Nh hồi hương theo chủ trương của Nhà nước. Thời gian sau, bà Nh có ý định thu hồi tài sản là những căn nhà cho thuê thì phát hiện sự việc nên bà Nh đã trực tiếp yêu cầu bà Th1 trả nhà đất nhưng bà Th1

bà Nh đã làm đơn khiếu nại. Quá trình sinh sống tại nhà đất trên, bà Th1 đã xây dựng mới hoàn toàn căn nhà mà không được sự đồng ý của gia đình bà Nh.

Quá trình giải quyết sự việc, sau nhiều lần hòa giải giữa

đình và các hộ thuê nhà trên đất đã đồng ý thanh toán một lần, chưa đồng thuận về giá cả nhưng từ can thiệp trái pháp luật của Quyết định số 03/QĐ-UB ngày 16/01/1996 của Uỷ ban nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh đã làm sự việc thêm phức tạp. Nguyên đơn cho rằng Quyết định số 03/QĐ-UB ngày 16/01/1996 của Uỷ ban nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh là sai pháp luật, sai đối tượng, sai chính sách và có hiện tượng bao che và hỗ trợ xây dựng trái phép, thay đổi hiện trạng để chiếm đoạt tài sản hợp pháp của bà Nh.

, nguyên đơn yêu cầu khởi kiện:

- Huỷ hợp đồng mua bán nhà ngày 15/9/1975 giữa bà H và bà Th1. Vì khi thực hiện mua bán căn nhà đường N, Khu phố 2, phường T3, Quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh phía bà H không thông qua đồng thừa kế là bà Trần Thị Nh và hợp đồng giữa bà H và bà Th1 chỉ mua bán phần xác nhà chứ không phải toàn bộ nhà và đất.

- Yêu cầu bị đơn bà Hoàng Thị Th1

đường N, Khu phố 2, phường T3, Quận 12 Thành phố Hồ Chí Minh cho nguyên đơn bà Trần Thị Nh. Nguyên đơn chấp nhận trả lại cho bị đơn giá trị phần xây dựng căn nhà hiện tại là 134.193.150 (Một trăm ba mươi bốn triệu một trăm chín mươi ba nghìn một trăm năm mươi) đồng.

- Đề nghị huỷ Quyết định số 03/QĐ-UB ngày 16/01/1996 của Uỷ ban nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh do Quyết định trên không liên quan đến bà Trần Thị Nh. Bà Nh đã khiếu nại Quyết định này vào ngày 30/01/1996 nhưng Uỷ ban nhân dân huyện H không giải quyết cho

(có biên nhận hồ sơ khiếu nại số 01/BN – TD ngày 30/01/1996). Có 02 quyết định thay thế quyết định trên là Quyết định số 50/QĐ-UB ngày 10/4/2002 và Quyết định 106/QĐ-UB ngày 19/7/2002 của Uỷ ban nhân dân Quận 12. Đây là 02 Quyết định áp dụng cho bà Trần Thị Nh. Bản án hành chính phúc thẩm số 18/HCPT ngày 24/3/2005 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã huỷ 02 q

.

* Bị đơn bà Hoàng Thị Th1 có người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là ông Hoàng Đức Ph trình bày:

Năm 1968, bà Hoàng Thị Th1 có thuê nhà của bà

(căn nhà hiện nay có địa chỉ là đường N, Tổ 5, Khu phố 2, phường T3

). Ngày 15/9/1975, bà Th1 đã nhận chuyển nhượng từ bà H toàn bộ nhà đất trên với giá 38.000đồng, nhà có diện tích chiều ngang 3 thước, chiều dài 10 thước. Bà Th1

bà H.

Sau khi mua nhà, bà Th1 đã cơi nới, sử dụng ổn định cho đến nay, thực

o năm 1977, năm 1999 và đóng thuế đầy đủ cho Nhà nước đúng theo quy định.

Năm 1995, bà H tranh chấp với bà Th1

bà H

). Ngày 16/01/1996, Ủy ban nhân dân huyện H đã ra Quyết định số 03/QĐ-UB không giải quyết nội dung đơn của bà H

bà Th1

03 nêu trên đến nay vẫn có hiệu lực pháp luật.

, bà Th1

đường N, Tổ 5, Khu phố 2, phường T3

15/9/1975 giữa bà Th1 và bà H; Công nhận

Hoàng Thị Th1.

* Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Trần Thị H trình bày: Bà thống nhất với yêu cầu khởi kiện của

tại đơn khởi kiện ngày 10/11/2004. Ngày 17/10/2005,

nên

không còn quyền lợi gì.

* Ông Hồ Văn I

Thanh L

Thiên L1 (con rể và cháu ngoại

)

.

* Ông Hoàng Đức Ph trình bày: Ông là cháu gọi bà Th1 bằng cô ruột, ông thống nhất với ý kiến của bị đơn.

* Bà Trương Thị Hồng A1, bà Trương Thị Ngọc A, ông Trương Văn Anh D1 trình bày: Ông bà không liên quan đến tranh chấp.

* Bà Lê Thị Ngọc Tr, bà Trương Mỹ T và ông Trương Thanh Ng trình bày: Đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà giữa bà Nh và bà Th1 thì ông bà không biết gì và không có quyền lợi liên quan. Nay ông bà đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án trên.

* Bà Đỗ Thị Mỹ D, bà Hoàng Đỗ Phương T1, bà Hoàng Đỗ Phương Nh1 trình bày:

Nhà đất số đường N, Tổ 5, khu phố 2, phường T3, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh có nguồn gốc của bà Hoàng Thị Th1 (là cô ruột của ông Hoàng Đức Ph) mua lại của bà Trần Thị H năm 1975. Bà Th1 và ông Ph

1975. Sau khi bà Th1 mất năm 2013 đã để lại cho gia đình bà tiếp tục quản lý và sử dụng ổn định cho đến nay.

Bà D, bà T và bà Nh1 cùng thống nhất với ý kiến và yêu cầu của bị đơn. Đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

* Ông Trần Quang D3 trình bày: Ông thuê nhà số đường N, Tổ 5, Khu phố 2, phường T3, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh của bà Hoàng Thị Th1 để kinh doanh tiệm chụp hình theo hợp đồng miệng và hình thức trả tiền thuê hàng tháng. Sau khi bà Th1 mất, ông tiếp tục hợp đồng thuê với ông Hoàng Đức Ph. Ông không có ý kiến gì trong vụ án trên. Ông cam kết trả lại nhà và chuyển đi khi có yêu cầu. Ông đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án trên tại Tòa án.

:

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1643/2010/DS-ST ngày 30/9/2010, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

1. Không chấp nhận các yêu cầu khởi kiện sau đây của ông Vũ Văn Tr, ông Vũ Văn Ngh, ông Vũ Văn S, bà Vũ Thị Th:

- Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán căn nhà số đường N, khu phố 2, phường T3, Quận 12 lập ngày 15/9/1975 giữa cụ Trần Thị H với bà Hoàng Thị Th1.

- Yêu cầu bà Hoàng Thị Th1 cùng toàn bộ gia đình phải trả lại căn nhà số đường N, Khu phố 2, phường T3, Quận 12 cho nguyên đơn.

-

Trần Thị H đã nhận của bà Hoàng Thị Th1 về việc sang nhượng căn nhà vào ngày 15/9/1975 theo quyết định của Tòa án.

2, ph

T3, Quận 12 lập ngày 15/9/1975 giữa cụ Trần Thị H và Hoàng Thị Th1.

Ngày 11/10/2010, ông Vũ Văn Tr kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

147/2011/DS-PT ngày 10/6/2011 của

n dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Vũ Văn Tr và sửa bản án sơ thẩm.

Tuyên bố giao dịch mua bán căn nhà số đường N, Khu phố 2, phường T3, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 15/9/1975 giữa cụ Trần Thị H với bà Hoàng Thị Th1 vô hiệu:

Buộc bà Hoàng Thị Th1 phải thanh toán cho các thừa kế của cụ

Nh do ông Vũ Văn Tr đường N, Khu phố 2, phường T3, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền cho phía nguyên đơn bà Hoàng Thị Th1 được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà số đường N, Khu phố 2, phường T3, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

Sau khi xét xử phúc thẩm, bà Hoàng Thị Th1 có đơn đề nghị xem xét Bản án dân sự phúc thẩm theo thủ tục Giám đốc thẩm.

* Tại Quyết định Giám đốc thẩm số 48/2014/DS-GĐT ngày 20/11/2014 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao quyết định: Hủy bản án dân sự phúc thẩm số 147/2011/DS-PT ngày 10/6/2011 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân Tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 1643/2010/DS-ST ngày 30/9/2010 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại.

: đường N

T3

207.182.426

2.623.682.426

.

h1

h1

T3

1

, lúc còn sống bà Th1 sống chung với một người cháu tại nhà đất số đường N, phường T3, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh.

03/QĐ-UB ngày 16/01/1996 của Ủy ban nhân dân huyện H

H

03/QĐ-UB ngày 16/01/1996 cho đến nay không có quyết định nào thay thế.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 1507/2019/DS-ST ngày 29 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 37, Điều 273, khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

1987;

Căn cứ Điều 122, Điều 124, Điều 463, Điều 450, Điều 451, khoản 3 Điều 454, Điều 256 Bộ luật dân sự năm 2005;

70/CP ngày 12 tháng 6 năm 1997 của Chính phủ;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Nh

: Ông

, ông Văn Ngh, ông

:

-

đường N

T3

1;

-

1

đường N

T3

1.

-

-

H 1999;

đường N T3

1;

1

đường N

T3

.

.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, việc thi hành án và quyền kháng cáo vụ án theo luật định.

Ngày 29/10/2019, ông Vũ Văn Tr là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng cho nguyên đơn có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

* Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn có quan điểm tranh luận như sau:

Phía nguyên đơn đã nhầm lẫn Nghị định của Chính phủ vì nhà bà H đã bán cho bà Th1, riêng đất thì Nhà nước quản lý. Vì vậy quan điểm của nguyên đơn là không có căn cứ. Đề nghị bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao phát biểu quan điểm như sau:

Giao kèo trước đây giữa các đương sự là hoàn toàn tự nguyện, đã giao nhà và trả tiền. Riêng đất là do Nhà nước quản lý và không bồi hoàn, do vậy đất không phải là của nguyên đơn mà là do Nhà nước quản lý. Yêu cầu của nguyên đơn là không đúng pháp luật.

Phía bị đơn đã quản lý, sử dụng đất lâu dài, đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước nên được công nhận.

Quyết định số 03 của cơ quan có thẩm quyền chỉ giải quyết tranh chấp của bà H, không liên quan đến bà Nh, đồng thời quyết định này đã có hiệu lực pháp luật.

Đề nghị không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Trong vụ án này, sau khi xét xử sơ thẩm ông Vũ Văn Tr là người kế thừa quyền, nghĩa vụ của nguyên đơn bà Trần Thị Nh, đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng khác gồm ông Ngh, ông S và bà Th có yêu cầu kháng cáo.

Trước khi xét xử phúc thẩm, ông Tr cung cấp cho Tòa án bản sao Trích lục khai tử số 18/TLKT ngày 25/10/2020 thể hiện ông Vũ Văn S đã chết vào ngày 20/02/2020 tại địa chỉ Nhà không số tổ 8, ấp 6, xã Đ, huyện H, TP. Hồ Chí Minh, đồng thời có đơn xin hoãn phiên tòa để cung cấp về những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông S. Sau đó, ông Tr đã cung cấp tài liệu là Bản cung cấp bổ sung thông tin về những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông S. Theo tài liệu này thể hiện ông S có vợ là bà Vũ Thị H3 và con là Vũ Tiến Đ. Hai người có địa chỉ thường trú là số 23, khu phố 3, đường TA 12, phường T, Quận 12, TP. Hồ Chí Minh; nay đã chuyển về địa chỉ: Không số tổ 8, ấp 6, xã Đ, huyện H, TP. Hồ Chí Minh. Căn cứ tài liệu này, Tòa án đã gửi giấy triệu tập theo đúng địa chỉ trên, tuy nhiên kết quả báo phát cho thấy địa chỉ những người này không tống đạt được.

Tòa án đã hoãn phiên tòa đến lần thứ 3 để ông Tr cung cấp địa chỉ chính xác của bà H3 và ông Đ, tuy nhiên ông không cung cấp được và xác định hiện nay không biết những người này ở đâu. Vì vậy, Hội đồng xét xử phúc thẩm vẫn tiến hành xét xử vắng mặt họ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung yêu cầu khởi kiện cũng như yêu cầu kháng cáo của phía nguyên đơn thấy rằng:

đường N (

T3

25, k

1

dân sự

.

-

03/QĐ-UB ngày 16/01/1996 của Ủy ban nhân dân huyện H

.

Quá trình giải quyết lại cho thấy:

H

-

H

H

-

H

n”.

,

-

H

.

08/5/2009 Tòa án nhân dân

1

, việc Tòa án cấp sơ thẩm nhận định và xác định

định pháp luật là phù hợp.

[3] Xét yêu cầu nguyên đơn nhận thấy:

[3.1]

1

1

. T

này

,

1 năm 1975 cho

.

1

, Nh khô

đường N

T3

.

[3.2]

sơ thẩm

ông Tr

. Tuy nhiên, khi xem xét

cho thấy đã

rằng

. Việc Tòa án cấp sơ thẩm

này

là có căn cứ.

[3.3] Về

,

15/9/1975

, thấy rằng:

1

3m x 10m.

1

,

. Tuy nhiên, theo quy định h

1

1

.

H

1

.

Trong khi đó, t

1

.

[4]

, việc Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận

việc

15/9

1

đường N

T3

.

[5] Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc

-

H

phóng

111/CP H.

H

H

, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu này là có căn cứ và đúng pháp luật.

[6] Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc

1999 xét thấy: 19

.

[7]

, việc Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn là có căn cứ và đúng pháp luật. Yêu cầu kháng cáo theo đó là không có cơ sở để chấp nhận.

[8] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại

.

[9] Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn được miễn án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Vũ Văn Tr là người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng cho nguyên đơn. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số: 1507/2019/DS-ST ngày 29 tháng 10 năm 2019 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

1, Điều

1987;

Căn cứ Điều 122, Điều 124, Điều 463, Điều 450, Điều 451, khoản 3 Điều 454, Điều 256 Bộ luật dân sự năm 2005;

70/CP ngày 12 tháng 6 năm 1997 của Chính phủ;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Nh

: Ông

, ông Văn Ngh, ông

:

-

đường N

T3

1;

-

1

đường N

T3

1.

-

03/QĐ-

H 1999;

đường N T3

1;

1

đường N

T3

.

.

và phúc thẩm

, ông

, ông Th

.

, ông

, ông

.

Hoàn lại cho bà

, ông

(ông S có người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng), ông

, ông

mỗi đương sự 300.000 đồng theo các biên lai thu số: 0024836 ngày 29/10/2019; số 0045831, 0045829 ngày 11/3/2020 và số 0045864 ngày 19/3/2020 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6; 7; 7a; 7b và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

CÁC THẨM PHÁN