Bản án 164/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm, nguyên đơn ông Trần Văn X và bà Nguyễn Thị D cùng trình bày:

Ông bà có sở hữu phần đất diện tích khoảng 1.700 m2 thuộc thửa 488, 489. Phần đất này do ông X đứng tên kê khai nhưng chưa được cấp quyền sử dụng, qua đo đạc thực tế có diện tích 2.226,2 m2 (tại vị trí 201 có diện tích 1.496,6 m2 ; vị trí 200A có diện tích 655,9 m2; vị trí 200B có diện tích 20 m2; vị trí 200C có diện tích 17,6 m2; vị trí 238A có diện tích 30,1 m2; vị trí 210A có diện tích 06 m2) cùng tờ bản đồ 32, toạ lạc ấp A, xã M, huyện T.

Năm 2001, ông bà có thoả thuận chuyển nhượng cho ông Trần Văn N và bà Nguyễn Thị L khoảng 1.000 m2 với giá 17.000.000 đồng, việc mua bán do hai bên thoả thuận miệng, không lập hợp đồng. Quá trình thực hiện hợp đồng, ông bà đã giao đất cho ông N, bà L diện tích 1.000 m2 và ông N, bà L giao cho ông, bà số tiền 12.000.000 đồng, số tiền còn lại 5.000.000 đồng ông N bà L không giao. Do đó, ông bà không làm thủ tục chuyển nhượng cho cho ông N, bà L. Sau đó, ông X có ký hợp đồng vào ngày 24/01/2009, có xác nhận của Trưởng ấp A, xã M. Quá trình sử dụng đất, ông N, bà L đã lấn chiếm hết diện tích còn lại của ông bà.

Thời điểm ông bà giao đất cho ông N thì trên đất có trồng 32 cây dừa và 03 cây me đang cho trái, ngoài ra không còn tài sản nào khác. Tuy nhiên, từ khi ông N sử dụng đất, ông N đã đốn dừa, đốn me nên hiện nay chỉ còn 01 cây dừa.

Thửa đất của ông bà hiện nay ông N đã cải tạo đất, san lấp, ban bờ và bao vuông chung với phần đất khác của ông N, bà L nên hiện nay bà xác định vị trí tranh chấp có diện tích 2.226,2 m2 (tại vị trí 201 có diện tích 1.496,6 m2; vị trí 200A có diện tích 655,9 m2; vị trí 200B có diện tích 20 m2; vị trí 200C có diện tích 17,6 m2; vị trí 238A có diện tích 30,1 m2; vị trí 210A có diện tích 06 m2) cùng tờ bản đồ 32, toạ lạc ấp A, xã M, huyện T.

Thửa 201, 200 do ông N đứng tên kê khai nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thửa 210 do ông Nguyễn Văn P đứng tên kê khai đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên vị trí tranh chấp 210A có diện tích 06 m2 hiện nay ông N, bà L là người sử dụng đất do quá trình đo đất chỉ lệch ranh nên ông Phước cũng không có tranh chấp.

Thửa 238 do ông Nguyễn Kim H đứng tên kê khai đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên vị trí tranh chấp 238A có diện tích 30,1 m2 hiện nay ông H chỉ đứng tên chứ không sử dụng và ông N, bà L là người sử dụng đất do quá trình đo đất chỉ lệch ranh và ông H cũng không có tranh chấp.

Trên đất hiện nay ông N, bà L có cho anh P, chị N1 làm đường đal để đi ra đường công cộng tại vị trí tranh chấp 200B có diện tích 20 m2, ông bà đồng ý để cho anh P, chị N1 làm đường đi không tranh chấp. Nếu có tranh chấp sẽ khởi kiện thành vụ kiện khác.

Ông bà yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/01/2009; Yêu cầu ông N, bà L giao trả cho ông bà phần đất có diện tích 2.226,2 m2 (tại vị trí 201 có diện tích 1.496,6 m2; vị trí 200A có diện tích 655,9 m2; vị trí 200B có diện tích 20 m2; vị trí 200C có diện tích 17,6 m2; vị trí 238A có diện tích 30,1 m2; vị trí 210A có diện tích 06 m2) cùng tờ bản đồ 32, toạ lạc ấp A, xã M, huyện T. Đồng thời, yêu cầu ông N, bà L bồi thường thiệt hại cho ông bà 32 cây dừa, 03 cây me, tiền mất thu nhập trong thời hạn 17 năm không sử dụng được đất là 312.000.000 đồng. Ông bà đồng ý giao trả lại cho ông N số tiền 12.000.000 đồng.

Trong quá trình tố tụng, bị đơn ông Trần Văn N và bà Nguyễn Thị L cùng trình bày:

Vào năm 2002, ông bà có nhận chuyển nhượng của ông X, bà D một phần đất với giá 17.000.000 đồng. Lúc thoả thuận mua bán, ông bà và ông X, bà D có lập giấy mua bán đất do ông bà lưu giữ nhưng do nhà bị cháy nên toàn bộ giấy tờ không còn. Lúc mua bán không có đo đạc nên không biết diện tích cụ thể là bao nhiêu. Năm 2002, khi ông X, bà D giao đất cho ông bà và ông bà trực tiếp sử dụng, đăng ký kê khai phần đất nêu trên tại thửa 201 có diện tích 1.526 m2, tờ bản đồ 32. Đến ngày 24/01/2009, ông X, bà D có viết lại giấy mua bán đất cho ông bà, có trưởng ấp là ông Trương Văn H1 chứng kiến. Ông bà đã giao tiền đủ 17.000.000 đồng cho ông X, bà D nhưng cho đến nay ông X, bà D chưa ký tên làm thủ tục chuyển nhượng cho ông bà theo quy định của pháp luật.

Thời điểm ông X, bà D giao đất cho ông bà, trên đất có trồng 15 cây dừa đang cho trái nhưng, 02 cây me mọc tự nhiên không có trái, ngoài ra không còn tài sản nào khác. Bà D cho rằng lúc đó trên đất có trồng 32 cây dừa đang cho trái, 03 cây me đang cho trái là không đúng, do dừa không hiệu quả nên ông bà đã đốn dừa, đốn me nên hiện nay chỉ còn 01 cây dừa.

Thửa đất của bà D, ông X chuyển nhượng cho ông bà, hiện nay tại vị trí 201 có diện tích 1.526 m2. Ông bà đã cải tạo đất, san lấp, ban bờ và bao vuông chung với phần đất khác tại thửa 200, 201, do đó bà D xác định vị trí tranh chấp có diện tích 2.226,2 m2 không đúng.

Thửa 201, 200 do ông Trần Văn N đứng tên kê khai nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thửa 210 do ông Nguyễn Văn P đứng tên kê khai đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên vị trí tranh chấp 210A có diện tích 06 m2 hiện nay ông bà là người sử dụng đất do quá trình đo đất chỉ lệch ranh nên ông P cũng không có tranh chấp.

Thửa 238 do ông Nguyễn Kim H đứng tên kê khai đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên vị trí tranh chấp 238A có diện tích 30,1 m2 hiện nay ông H chỉ đứng tên chứ không sử dụng mà ông bà là người sử dụng đất do quá trình đo đất chỉ lệch ranh và ông H cũng không có tranh chấp.

Trên đất hiện nay ông bà có cho anh P, chị N1 làm đường bê tông để đi ra đường công cộng tại vị trí tranh chấp 200B có diện tích 20 m2, ông bà đồng ý để cho anh P, chị N1 làm đường đi không tranh chấp. Nếu có tranh chấp sẽ khởi kiện thành vụ kiện khác.

Ông bà không đồng ý huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/01/2009 với ông X, bà D. Ông bà không đồng ý giao trả cho ông X, bà D phần đất có diện tích 2.226,2 m2 (tại vị trí 201 có diện tích 1.496,6 m2; vị trí 200A có diện tích 655,9 m2; vị trí 200B có diện tích 20 m2; vị trí 200C có diện tích 17,6 m2; vị trí 238A có diện tích 30,1 m2; vị trí 210A có diện tích 06 m2) cùng tờ bản đồ 32, toạ lạc ấp A, xã M, huyện T. Ông bà không đồng ý bồi thường thiệt hại cho ông X, bà D 32 cây dừa, 03 cây me, tiền mất thu nhập trong thời hạn 17 năm không sử dụng được đất là 312.000.000 đồng. Ông, bà không đồng ý nhận lại số tiền 12.000.000 đồng theo yêu cầu của ông X, bà D.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Trang Thị N1 và anh Nguyễn Văn P cùng trình bày:

Anh chị đang sử dụng thửa đất 210, tờ bản đồ 32 giáp ranh với thửa đất tranh chấp giữa bà D với ông N. Trên phần đất tranh chấp, ông N có cho anh chị một phần giáp ranh để anh chị làm đường bê tông đi ra đường công cộng có diện tích 20 m2 (tại vị trí 200B). Đây là đất của ông N không phải là đất của gia đình anh chị. Việc tranh chấp đất giữa các bên yêu cầu Tòa xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật. Trường hợp yêu cầu của bà D được Tòa chấp nhận buộc ông N giao trả đất trong có có phần đường đi bằng bê tông của anh chị, anh chị cũng đồng ý giao trả mà không yêu cầu bà D bồi thường. Trong vụ án này anh chị không tranh chấp lối đi, nếu sau này anh chị không có lối đi thì anh chị sẽ tranh chấp thành vụ kiện khác.

Anh chị và ông N đã thống nhất ranh và có trụ đá ổn định, không có tranh chấp, tại vị trí 210A là của anh chị sử dụng, ông N không có sử dụng. Bà D chỉ lệch ranh khi đo đạc diện tích bà tranh chấp với ông N. Anh chị không tranh chấp vị trí 210A do phần đất này của anh chị và anh chị đang sử dụng ổn định. Do trong vụ án này anh, chị không có tranh chấp nên anh chị xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Kim H trình bày:

Ông đang sử dụng thửa đất 238, tờ bản đồ 32 giữa phần đất của ông và đất của ông N tại thửa 200, tờ bản đồ 32 có con rạch nhỏ (công cộng) và đang sử dụng chung, bờ rạch giáp với thửa đất của ai thì người đó sử dụng, hai bên không có tranh chấp. Do đó, ông xác định tại vị trí tranh chấp 238A là của ông N sử dụng, ông không có sử dụng. Việc hiện nay ông đứng tên kê khai thửa 238 là do quá trình đo đạc chỉ lệch ranh nên kê khai nhầm. Ông khẳng định ông không tranh chấp với ông N vị trí này. Do trong vụ án này ông không có tranh chấp nên ông xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Sau khi hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện T đưa vụ án ra xét xử. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 281/2019/DS – ST ngày 23 tháng 9 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện T đã tuyên:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn X, bà Nguyễn Thị D về việc yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn X với ông Trần Văn N lập ngày 24/01/2009.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn X, bà Nguyễn Thị D về việc yêu cầu ông Trần Văn N, bà Nguyễn Thị L giao trả phần đất có diện tích 2.226,2 m2 (tại vị trí 201 có diện tích 1.496,6 m2; vị trí 200A có diện tích 655,9 m2; vị trí 200B có diện tích 20 m2; vị trí 200C có diện tích 17,6 m2; vị trí 238A có diện tích 30,1 m2; vị trí 210A có diện tích 06 m2) cùng tờ bản đồ 32, toạ lạc ấp A, xã M, huyện T, tỉnh Bến Tre.

3. Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Văn X, bà Nguyễn Thị D về việc yêu cầu ông Trần Văn N, bà Nguyễn Thị L bồi thường thiệt hại với số tiền 312.000.000 đồng.

Các đương sự được quyền đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định đối với phần đất tranh chấp thuộc một phần thửa 200, 201, 238, 210, tờ bản đồ số 32, tọa lạc tại ấp A, xã M, huyện T. (có họa đồ kèm theo)

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 03/10/2019 nguyên đơn bà Nguyễn Thị D kháng cáo, đơn kháng cáo có nội dung yêu cầu tòa cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông X, bà D, yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/01/2009; yêu cầu ông N, bà L giao trả cho ông bà phần đất có diện tích 2.226,2 m2 (tại vị trí 201 có diện tích 1.496,6 m2; vị trí 200A có diện tích 655,9 m2; vị trí 200B có diện tích 20 m2; vị trí 200C có diện tích 17,6 m2; vị trí 238A có diện tích 30,1 m2; vị trí 210A có diện tích 06 m2) cùng tờ bản đồ 32, toạ lạc ấp A, xã M, huyện T. Đồng thời, yêu cầu ông N, bà L bồi thường thiệt hại cho ông bà 32 cây dừa, 03 cây me, tiền mất thu nhập trong thời hạn 17 năm không sử dụng được đất là 312.000.000 đồng. Ông bà đồng ý giao trả lại cho ông N số tiền 12.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà D vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Ông N không đồng ý kháng cáo của bà D, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Năm 2001, ông X và bà D có chuyển nhượng 1000 m2 cho ông N và bà L, giá chuyển nhượng là 17.000.000 đồng, có lập giấy tay, ông N có giao 12.000.000 đồng cho bà D, còn thiếu 5.000.000 đồng hứa khi nào làm giấy tờ xong thì giao. Hợp đồng chuyển nhượng này không tuân thủ theo hình thức theo quy định pháp luật. Ông X, bà D cũng không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Căn cứ các quy định của pháp luật thì giao dịch này là vô hiệu, nên đề nghị xem xét chấp nhận kháng cáo của bà D, sửa án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà D.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, những người tham gia tố tụng chấp hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng; về nội dung: tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn có giao nộp thêm chứng cứ nhưng chưa được làm rõ, để đảm bảo quyền lợi của đương sự, đề nghị hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 281/2019/DS – ST ngày 23 tháng 9 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện T.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện T giải quyết lại theo thủ tục chung.

Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị D được miễn án phí.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.