Bản án 163/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản lấy lời khai và lời trình bày tại phiên tòa sơ thẩm của Bà Lê Thị S:

Vào ngày 19/7/2016, vợ chồng ông Vũ Văn Q và bà Lại Thị Kim L có lập giấy tay chuyển nhượng đất cho bà, theo đó hai bên thỏa thuận ông Q và bà L chuyển nhượng cho bà phần đất có diện tích ngang 10m, dài hết đất (khoảng hơn 40m) tại thửa số 16, tờ bản đồ số 63 xã C, huyện L, thửa đất đã được UBND huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC953146 do ông Q đứng tên. Giá chuyển nhượng phần diện tích đất trên được hai bên thỏa thuận là 400.000.000 đồng. Bà đã đưa trước cho ông Q và bà L 300.000.000 đồng, ông Q có trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và khi làm xong thủ tục tách thửa thì bà sẽ thanh toán số tiền 100.000.000 đồng còn lại và tiền chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư. Khi hai bên lập giấy sang nhượng có mặt bà, ông Q, bà L và 02 người làm chứng là bà Đỗ Thị Đ và ông Vũ Văn C cùng ký tên vào giấy sang nhượng.

Bà xác định hợp đồng sang nhượng được viết vào ngày 19/7/2016, ông Q là người viết hợp đồng và bà chỉ xem nội dung mà không để ý việc ông Q đã ghi trong hợp đồng là năm 2014. Giấy sang nhượng đất ghi ngày 19/7/2014 do ông Q ghi nhầm hay vì lý do nào khác thì bà không rõ. Sau khi lập giấy tay sang nhượng đất ông Q, bà L mới chỉ vị trí đất, đồng thời nói sẽ mời cán bộ đo đạc đến đo vẽ tách thửa và giao đất cho bà nhưng sau đó cả hai không thực hiện mặc dù bà đã nhiều lần yêu cầu, sau đó cả hai trả lời không đồng ý chuyển nhượng đất cho bà nữa do giá đất lên cao. Số tiền 300.000.000 đồng bà thanh toán cho ông Q và bà L trong hợp đồng chuyển nhượng đất được thể hiện cụ thể như sau: Vào ngày 20/9/2014, bà L có thế chấp cho bà 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Vũ Văn C (ông C là em ruột của ông Q, đồng thời cũng là người làm chứng khi các bên làm giấy sang nhượng đất) để vay số tiền 200.000.000 đồng. Sau đó ông Q, bà L thỏa thuận cấn trừ số tiền vay trên thành số tiền thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/7/2016 (giấy tay sang nhượng đề ngày 19/7/2014). Đồng thời, trước đó vào ngày 12/3/2016, bà đã ứng cho ông Q 20.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất và ngày 19/7/2016, sau khi lập giấy sang nhượng đất xong bà đã trực tiếp thanh toán cho bà L thêm số tiền 80.000.000 đồng.

Bà khẳng định khoản tiền 200.000.000 đồng là cả bà L và ông Q cùng vay của bà, vì vậy khi không có khả năng thanh toán cả hai mới thỏa thuận bán đất cho bà để trừ nợ. Thời gian thỏa thuận chuyển nhượng đất là vào khoảng tháng 9/2015 và hai bên chỉ thỏa thuận miệng không làm giấy tờ gì. Số tiền 80.000.000 đồng bà đã giao cho bà L ngay sau khi lập giấy sang nhượng, do nhà ông Q khi đó có khách nên bà L nói bà ra phía trước nhà giao tiền cho bà L. Sau khi nhận tiền, bà L có làm giấy ghi nhận nội dung có nhận của bà tổng cộng số tiền 300.000.000 đồng, giấy này được lập cùng ngày 19/7/2016 nhưng theo bà Đ do bà L ghi giấy nhận tiền ngày 19/7/2014 là do bà L ghi theo giấy sang nhượng đất mà ông Q đã viết, khi đó bà cũng chỉ xem nội dung chứ không để ý ngày nên không có ý kiến gì.

Nay bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Q và bà L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng hai bên đã ký kết vào ngày 19/7/2016 đối với phần diện tích đất 412,2m2 thuộc thửa số 16b, tờ bản đồ số 63 xã C, huyện L theo bản đồ hiện trạng thửa đất số 7103/2019 ngày 16/8/2019 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh huyện L và làm các thủ tục tách thửa, sang tên diện tích đất nêu trên cho bà. Trường hợp Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 19/7/2016 giữa bà với ông Q và bà L là vô hiệu thì bà yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc ông Q và bà L phải trả lại cho bà số tiền đã nhận 300.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại cho bà từ việc không thực hiện hợp đồng với số tiền 1.700.000.000 đồng, tổng cộng cả hai khoản là 2.000.000.000 đồng.

* Tại bản tự khai, biên bản lấy lời khai và tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn ông Vũ Văn Q đồng thời cũng là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Lại Thị Kim L trình bày:

Vào ngày 19/7/2016, vợ chồng ông có lập giấy tay sang nhượng cho bà Sphần đất có chiều ngang là 10m, chiều dài hết đất (khoảng hơn 40m) thuộc thửa đất số 16, tờ bản đồ số 63 xã C, huyện L với giá 400.000.000 đồng. Thửa đất trên đã được UBND huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC953146 do ông đứng tên. Theo thỏa thuận bà S đưa trước cho ông số tiền 300.000.000 đồng, số tiền 100.000.000 đồng còn lại và tiền chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư bà S sẽ trả khi ông hoàn thành việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất. Ông thừa nhận chữ ký và chữ viết trong giấy tay sang nhượng đất ngày 19/7/2016 là của ông và vợ ông là bà Lại Thị Kim L. Khi lập giấy sang nhượng có mặt bà Đỗ Thị Đ nhưng bà Đ có chứng kiến việc chuyển nhượng và ký vào giấy tay nêu trên hay không ông không biết, ông khẳng định khi đó không có mặt ông Vũ Văn C, tuy nhiên chữ ký người làm chứng Vũ Văn C trong giấy sang nhượng có phải là của ông C hay không thì ông không biết.

Lý do vì sao giấy tay sang nhượng lại ghi ngày 19/7/2014 ông không rõ, ông cũng không nhớ ghi giấy tay chuyển nhượng đất cho bà S vào thời gian nào nên không xác định được giấy tay nêu trên ghi đúng hay ghi nhầm ngày, việc thỏa thuận chuyển nhượng đất cho bà S vào năm nào ông cũng không nhớ rõ.

Sau khi lập giấy tay sang nhượng đất cho bà S, ông đã liên hệ với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện L để làm các thủ tục tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất, UBND huyện L đã ra Quyết định số 2352/QĐ-UBND ngày 15/6/2016 về việc cho phép ông chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó cán bộ đo đạc cũng có đến đo vẽ, tách thửa phần đất chuyển nhượng cho bà S nhưng vì bà S không giao cho vợ chồng ông số tiền 300.000.000 đồng và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất cũng như chi phí tách thửa như thỏa thuận nên ông không có tiền để thực hiện tiếp việc đo vẽ, tách thửa. Mặc dù thời gian sau đó ông đã nhiều lần yêu cầu bà S đến Văn phòng Công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán số tiền chuyển nhượng như thỏa thuận nhưng bà S không thực hiện nên ông mới không giao đất và sang tên tách thửa cho bà S.

Ông thừa nhận vào ngày 12/3/2016 có nhận của bà S số tiền 20.000.000 đồng là tiền ứng chuyển nhượng đất theo giấy tay sang nhượng ngày 19/7/2016. Ông có viết giấy nhận số tiền trên và bà L có cùng ký tên. Ngoài ra ông và bà L chưa nhận thêm khoản tiền nào từ bà S. Việc bà S cho rằng ngày 20/9/2014, bà L có vay của bà S số tiền 200.000.000 đồng, sau đó ông và bà L thỏa thuận cấn trừ số tiền vay trên thành số tiền thanh toán chuyển nhượng đất theo giấy tay sang nhượng ngày 19/7/2016 và ngày 19/7/2016 bà S có đưa trực tiếp cho bà L số tiền 80.000.000 đồng là hoàn toàn không đúng. Ông xác định vợ chồng ông không vay của bà S khoản tiền 200.000.000 đồng vào ngày 20/9/2014, giấy vay tiền ngày 20/9/2014 do bà S cung cấp chữ ký và chữ viết tên Lại Thị Kim L không phải là của bà L. Đồng thời, vào ngày 19/7/2016 bà S cũng không giao cho bà L số tiền 80.000.000 đồng, vì nếu bà S có giao tiền thì ông và bà L phải làm giấy biên nhận cho bà S. Giấy nhận tiền ghi ngày 19/7/2014 mà bà S cung cấp ông xác định không phải chữ viết của bà L và đó không phải là chứng cứ.

Đối với yêu cầu khởi kiện nêu trên của bà S ông không đồng ý. Do bà S chưa thanh toán cho vợ chồng ông số tiền chuyển nhượng đất theo thỏa thuận nên ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà S. Ông và bà L đồng ý trả lại cho bà S số tiền 20.000.000 đồng đã nhận.

* Tại bản tự khai của người làm chứng bà Đỗ Thị Đ:

Bà là hàng xóm của vợ chồng ông Vũ Văn Q và bà Lại Thị Kim L. Khi Bà Lê Thị S mua đất của ông Q và bà L có nhờ bà đến chứng kiến, trước đó bà không có quen biết với bà S. Bà không có mâu thuẫn gì với ông Q, bà L và cũng không có mâu thuẫn với bà S. Bà xác định vào ngày 19/7/2016, vợ chồng ông Q, bà L có bán đất (phần giáp ranh với đất nhà bà) cho bà S nên hai bên có nhờ bà sang ký làm chứng. Khi hai bên lập giấy tay chuyển nhượng bà có chứng kiến và ký tên người làm chứng nhưng không đọc nội dung nên không biết nội dung thỏa thuận giữa hai bên như thế nào. Sau khi lập giấy tay chuyển nhượng, do nhà ông Q có khách nên bà nghe bà L nói bà S ra phía trước nhà thanh toán tiền, việc thanh toán tiền giữa hai bên bà không nắm được và cũng không chứng kiến việc bà S thanh toán tiền cho bà L.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2022/DS-ST ngày 24-5-2022và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm số 25/2022/QĐ-SCBSBA ngày 06 tháng 06 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Đồng Nai đã căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 129, 385, 500, 501, 502, 688 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Bà Lê Thị S đối với bị đơn ông Vũ Văn Q và bà Lại Thị Kim L về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/7/2016 (theo giấy tay sang nhượng đất đề ngày 19/7/2014) giữa ông Vũ Văn Q, bà Lại Thị Kim L với Bà Lê Thị S đối với diện tích đất 412,2 m2 thuộc thửa số 16b (một phần thửa số 16), tờ bản đồ số 63 xã C, huyện L, tỉnh Đồng Nai được giới hạn bởi các mốc 1, 2, 3, 4, 5, 1 theo bản đồ hiện trạng thửa đất số 7103/2019 ngày 16/8/2019 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh huyện L, có tứ cận phía Đông giáp thửa số 9 - 10 tờ bản đồ số 64 xã C, phía Tây giáp đường nhựa, phía Nam giáp thửa số 17 tờ bản đồ số 63 xã C, phía Bắc giáp phần còn lại của thửa số 16 tờ bản đồ số 63 xã C. Buộc ông Vũ Văn Q và bà Lại Thị Kim L có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa để Bà Lê Thị S đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Bà Lê Thị S có nghĩa vụ thanh toán cho ông Vũ Văn Q và bà Lại Thị Kim L số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại theo thỏa thuận tại hợp đồng là 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng và thanh toán giá trị tài sản trên đất (gồm chuồng heo, tường rào, cổng, hố ga) số tiền 79.832.000 (bảy mươi chín triệu tám trăm ba mươi hai nghìn) đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 10/6/2022, ông Vũ Văn Q có đơn kháng cáo bản án trên. Ngày 21/10/2022, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã ban hành Quyết định số 20/2022/QĐ-PT không chấp nhận việc kháng cáo quá hạn của ông Q.

Ngày 20/6/2022, ông Vũ Văn C cũng có đơn kháng cáo bản án trên. Yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm theo hướng không đưa ông C vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ngày 07/11/2022, ông C nộp đơn kháng cáo bổ sung có nội dung kháng cáo toàn bộ bản án.

* Phát biểu của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phúc thẩm:

- Việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm đã được thực hiện đúng với quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

- Về nội dung kháng cáo: Theo giấy sang nhượng đất ngày 19/7/2016 có ông Vũ Văn C ký làm chứng (ông C là em của ông Q). Cũng theo bà S trình bày thì bà đã giao cho vợ chồng ông Q số tiền 300.000.000 đồng, trong đó 200.000.000 đồng là cấn trừ từ số tiền mà vợ chồng ông Q đã vay của bà S vào ngày 20/9/2014 và khi vay khoản tiền này vợ chồng ông Q có thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Vũ Văn C. Vợ chồng ông Q không thừa nhận có vay tiền như bà S trình bày.

Ngoài ra bà S còn giao nộp cho Tòa án cuốn sổ trong đó thể hiện có nội dung bà L vay của bà M (tên thường gọi khác của bà S) số tiền 200.000.000 đồng và gửi bà M 01 sổ đỏ đứng tên Vũ Văn C; ngày 22/9/2016 ông Vũ Văn C nhận lại sổ đỏ số O0909213 do bà L cầm cho bà M (BL 25,26).

Tại kết luận giám định số 800/KLGĐ-PC09 ngày 07/5/2021 của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Đồng Nai xác định chữ viết, chữ ký tại giấy vay tiền và giấy nhận lại sổ đỏ là của bà Lại Thị Kim L và ông Vũ Văn C.

Như vậy, việc thanh toán số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên có liên quan đến khoản vay giữa bà S và vợ chồng ông Q mà khoản vay này được các bên thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Vũ Văn C nên theo quy định tại khoản 4 Điều 68 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án đưa ông C vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đúng pháp luật nên không có sở chấp nhận kháng cáo của ông C.

Đối với đơn kháng cáo của ông C mà Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai nhận vào ngày 09/11/2022. Nhận thấy đơn kháng cáo này có nội dung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét khoản vay của vợ chồng ông Q với bà S cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Q với bà S, nội dung này là vượt quá phạm vi kháng cáo ban đầu khi đã hết thời hạn kháng cáo nên căn cứ Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử không xét nội dung kháng cáo này.

Vì những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông C. Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2022/DS-ST ngày 24-5-2022 của Tòa án nhân dân huyện L.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN;

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1]Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Vũ Văn Ctrong hạn luật định và ông Ccũng đã nộp tiền tạm ứng án phí đúng quy định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2]Về quan hệ pháp luật: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng.

[3]Về nội dung kháng cáo của ông Vũ Văn C:

Qua xem xét nội dung bản án sơ thẩm, đối chiếu với lời trình bày của các bên đương sự cùng với các chứng cứ thể hiện tại hồ sơ. Xét thấy chứng cứ Bà Lê Thị S cung cấp cho Tòa án cấp sơ thẩm trong việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Vũ Văn Q và bà Lại Thị Kim L có liên quan đến việc ông Q và bà L vay mượn tiền của bà S. Điều này được thể hiện qua việc bà S cung cấp giấy nhận nợ có nội dung bà L cầm cố cho bà M (tên gọi khác của bà S) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Vũ Văn C để đảm bảo cho khoản vay 200.000.000 đồng của bà S. Ngoài ra, bà S còn cung cấp tờ giấy được ghi vào ngày 22/9/2016, thể hiện việc ông C có nhận lại sổ đỏ do bà L cầm cho bà S.

Quá trình giải quyết vụ án, do ông Q và bà L không thừa nhận có cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông C để đảm bảo khoản vay 200.000.000 đồng của bà S và khoản vay này đã được ông Q, bà L thỏa thuận cấn trừ vào số tiền chuyển nhượng đất cho bà S. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đưa ông C vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhằm để làm rõ vai trò của ông C trong việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho ông Q, bà L đi cầm cố cho bà S để vay khoản tiền 200.000.000 đồng là thực hiện đúng theo quy định tại khoản 4 Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Từ sự nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông C về việc đề nghị không đưa ông vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Đối với đơn kháng cáo bổ sung vào ngày 07/11/2022 của ông C nhận thấy đã vượt quá phạm vi kháng cáo ban đầu và đơn được nộp trong thời hạn kháng cáo đã hết nên căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 298 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

[4]Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông C không được chấp nhận nên ông C phải chịu 300.000đồng và được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí ông C đã nộp tại biên lai thu số 0005895 ngày 22/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L, tỉnh Đồng Nai.

[5]Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Vũ Văn C.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 27/2022/DS-ST ngày 24-5-2022 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Đồng Nai.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Vũ Văn C phải chịu 300.000 đồng và được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí ông C đã nộp tại biên lai thu số 0005895 ngày 22/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện L, tỉnh Đồng Nai.

Những phần của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.