Bản án 163/2018/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các lời khai của nguyên đơn ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S2 trình bày: Vào năm 1998, vợ chồng ông bà có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn S1, bà Nguyễn Thị L một phần đất ruộng diện tích 3.262,5m2 thửa 360, tờ bản đồ số 08, đất tọa lạc tại ấp T, xã H, thành phố V, tỉnh Hậu Giang, với giá là 09 chỉ vàng 24k, hai bên có làm giấy tay, có nhiều người chứng kiến và được chính quyền ấp xác nhận. Ông bà đã giao đủ vàng cho ông S1, bà L và nhận đất canh tác. Trong quá trình canh tác đã tiến hành cải tạo bờ bao, ngăn cách giữa phần đất còn lại của ông S1, bà L. Ông, bà có yêu cầu ông S1, bà L làm thủ tục sang tên tách thửa, nhưng ông S1, bà L cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp ngân hàng, nên đến nay ông, bà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào năm 2017, ông Nguyễn Quốc S là con ông S1 vào ngăn cản không cho canh tác, vì ông S cho rằng, ông S1, bà L không có chuyển nhượng đất cho ông bà, mà ông S1, bà L đã tặng cho đất ông S. Theo đơn khởi kiện yêu cầu công nhận phần đất 3.262,5m2 thửa 360, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại ấp T, xã H, thành phố V là phần đất nhận chuyển nhượng của ông S1, bà L; quá trình giải quyết ông, bà yêu cầu ông S làm thủ tục sang tên tách thửa theo quy định đối với phần đất theo kết quả đo đạc thực tế là 4.203m2.

Bị đơn ông Nguyễn Quốc S trình bày: Nguồn gốc đất tranh chấp là của cha ông Nguyễn Văn S1 và mẹ bà Nguyễn Thị L tạo lập từ trước năm 1975. Năm 1994, cha mẹ ông đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi vay Ngân hàng Cái Sắn (nay là Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín), do không có khả năng trả nợ, đến năm 1996 Ngân hàng vào lấy đất quản lý. Năm 2016, ông trả tiền vay cho Ngân hàng và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại. Năm 2017, ông S1, bà L lập hợp đồng tặng cho ông phần đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi được tặng cho đất thì ông phát hiện bị thiếu một phần do ông U, bà S2 đang canh tác. Cha mẹ ông không có chuyển nhượng đất cho ông U, bà S, chữ ký trong giấy chuyển nhượng không phải là chữ ký của cha mẹ ông; ông không yêu cầu giám định chữ ký. Ông S không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; yêu cầu nguyên đơn chấm dứt việc canh tác và giao trả phần đất tranh chấp cho ông.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị L trình bày: Nguồn gốc đất là của vợ chồng bà và ông S1, ông bà không có chuyển nhượng phần đất nào cho ông U, bà S2; giấy chuyển nhượng đất bà hoàn toàn không biết, chữ ký trong giấy chuyển nhượng không phải của bà và ông S1; bà không yêu cầu giám định chữ ký. Phần đất vợ chồng bà đã tặng cho ông S, ông S được toàn quyền sử dụng đất và bà không có ý kiến gì.

Người làm chứng:

- Ông Nguyễn Văn K trình bày: Ông là em ruột của ông S1. Vào năm 1998, ông S1, bà L có chuyển nhượng cho ông U, bà S2 một phần đất ruộng diện tích hơn 3 công tầm lớn giá 09 chỉ vàng 24k. Ông U, bà S2 đã trả đủ vàng đủ và ông S1, bà L đã giao đất cho ông U, bà S2 canh tác từ năm 1998 đến nay. Khi sang đất có làm giấy tay, ông có ký xác nhận với tư cách là trưởng ban tự quản ấp; giấy tay sang bán là do ông Phan Văn T khi đó là Phó công an ấp viết hộ cho hai bên. Việc ông S1, bà L bán đất cho ông U, bà S2 là đúng sự thật.

- Ông Huỳnh Hữu H trình bày: Trước đây năm nào ông không nhớ rõ, ông S1, bà L có sang bán cho ông U, bà S2 phần đất 03 công, với giá bao nhiêu ông không nhớ rõ. Khi đó hai bên có đến tại cuộc họp của Ban nhân dân ấp tại nhà ông Nguyễn Hoàng K nhờ chính quyền xác nhận và làm giấy mua bán. Ông Phan Văn Th là người viết hộ giấy mua bán cho hai bên, ông K có xác nhận với tư cách trưởng ban nhân dân ấp, đồng thời ông K cũng là em ruột của ông S1. Ông có ký chứng kiến vào giấy tay mua bán giữa hai bên, hai bên đã giao đất và trả tiền cho nhau xong; ông U đã canh tác phần đất từ đó đến nay. Việc ông S1, bà L bán đất cho ông U, bà S2 là đúng sự thật.

- Ông Phan Văn Th trình bày: Trước đây ông là Phó công an ấp T, xã H. Vào khoảng năm 1998, khi ông đang họp Ban nhân dân ấp tại nhà ông K thì ông S1 và vợ chồng ông U, bà S2 có đến nhờ chính quyền địa phương xác nhận việc mua bán đất cho hai bên và có ký chứng kiến, hai bên cùng nhau ký vào giấy mua bán, giá sang bán bao nhiêu ông không nhớ vì quá lâu.

- Bà Nguyễn Thị Hg trình bày: Bà là cô ruột của ông Nguyễn Quốc S. Năm 1996, ông S1, bà L có thiếu nợ Ngân hàng Cái Sắn, do không có khả năng trả, nên Ngân hàng vào lấy một phần đất của ông S1 để quản lý và cho bà thuê lại một phần; ngân hàng đã bán cho bà Nguyễn Thị C một phần, một phần còn lại Ngân hàng không có quản lý nên ông S1, bà L lấy bán cho ông U và bà S2; ông U, bà S2 đã canh tác ổn định từ đó đến nay.

- Bà Nguyễn Thị C trình bày: Trước đây ông S1, bà L nợ Ngân hàng Cái Sắn không có khả năng trả nên Ngân hàng vào lấy một phần đất sang bán cho bà; phần còn lại Ngân hàng không có quản lý thì ông S1, bà L bán cho ông U, bà S2; ông U, bà S2 đã canh tác ổn định từ đó đến nay.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 106/2018/DS-ST ngày 27/4/2018 của Tòa án nhân dân thành phố V tuyên xử như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn S1, bà Nguyễn Thị L với ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S2 được lập ngày 12/9/1998 có hiệu lực pháp luật. Ổn định cho ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S được quyền sử dụng đất có diện tích 4.203m2, thuộc thửa 360, tờ bản đồ số 19 (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tờ bản đồ số 08) loại đất 2L, tọa lạc tại ấp T, xã Hỏa Lực, thành phố V, tỉnh Hậu Giang (có lược đồ kèm theo). Buộc ông Nguyễn Quốc S phải có trách nhiệm làm thủ tục tách thửa, sang tên phần đất nêu trên cho ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về phần án phí, chi phí thẩm định, quyền thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 11/5/2018, ông Nguyễn Quốc S có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Yêu cầu cấp phúc thẩm, tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất diện tích 3.262,5m2 ngày 12/9/1998 vô hiệu và tính lỗi theo quy định.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn trình bày: Khi chuyển nhượng thì có đo đạc bằng tầm, phần dư còn lại ông S1, bà L cho ông, bà canh tác luôn và ông, bà đã cải tạo đất lung bào thành đất ruộng như hiện nay, nên diện tích theo đo đạc thực tế là 4.203m2 lớn hơn so với diện tích chuyển nhượng ghi trong giấy.

Bị đơn trình bày: Cha mẹ ông không có ký tên chuyển nhượng đất cho ông U, bà S2; vả lại, nếu có chuyển nhượng thì chuyển nhượng nguyên khuôn thửa, chứ không có chuyển nhượng một phần; bản án sơ thẩm công nhận đất cho nguyên đơn là thiệt thòi quyền lợi của ông, vì lúc chuyển nhượng là đất đang thế chấp tại ngân hàng, ông đã xuất tiền ra để trả nợ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về nên cha mẹ ông đã tặng cho ông phần đất này. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu và tính lỗi bồi thường theo quy định.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang phát biểu ý kiến: Từ giai đoạn thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định pháp luật tố tụng. Về nội dung; hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đã thế chấp trong ngân hàng; hợp đồng chuyển nhượng không lập thành văn bản có công chứng theo quy định của pháp luật; hiện trạng đất là đất lúa, không có cây lâu năm; căn cứ Nghị Quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, thì hợp đồng chuyển nhượng đã vi phạm cả về nội dung và hình thức; do đó, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận kháng cáo của bị đơn, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án; qua kết quả tranh luận tại phiên tòa, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử xét thấy;

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ:

- Khoản 2 Điều 308, Điều 147, Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 689, Điều 697, Điều 698, Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và điểm b khoản 1 Điều 127 của Luật Đất đai năm 2003; điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Điều 357 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Quốc S.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 106/2018/DSST, ngày 27/4/2018 của Tòa án nhân dân thành phố V, tỉnh Hậu Giang.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Đặng Văn U, bà Tim Thị S2.

4. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S2 với ông Nguyễn Văn S1, bà Nguyễn Thị L lập ngày 12/09/1998 vô hiệu.

5. Buộc ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S2 có nghĩa vụ giao trả phần đất tranh chấp 4.203m2, loại đất LUC, tờ bản đồ số 19, tọa lạc tại ấp T, xã H, thành phố V, tỉnh Hậu Giang cho ông Nguyễn Quốc S. Phần đất có tứ cận như sau: Chiều ngang giáp thửa 361 của bà Tim Thị S có số đo 61,33m; Chiều ngang giáp thửa 460 của ông Nguyễn Văn S1 có số đo 2,8m; Chiều dài giáp thửa 301 của ông Đặng Văn Khéo, thửa 358 của ông Đặng Văn Thoại và thửa 359 của ông Nguyễn Văn S1 có số đo lần lượt là 3,31m + 41,27m + 80,07m; Chiều dài giáp thửa 449 của ông Phan Văn Trãi và thửa 450 của ông Nguyễn Văn S1 có số đo lần lượt là 53,80m + 79,15m.

Ông Nguyễn Quốc S có nghĩa vụ giao trả cho ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S2 09 chỉ vàng 24k (loại 98%) và số tiền 85.122.000 đồng.

Kể từ ngày ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S2 có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Nguyễn Quốc S chậm trả số tiền nêu trên thì hàng tháng ông Nguyễn Quốc S còn phải trả số tiền lãi chậm trả theo qui định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

6. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S2 phải chịu 300.000 đồng, được khấu trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 0012420 ngày 04/10/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố V; ông Nguyễn Quốc S phải chịu 5.831.100 đồng.

7. Chi phí xem xét, thẩm định, lược đồ số tiền 4.500.000 đồng, ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S2 phải chịu 2.250.000 đồng (đã nộp xong); ông Nguyễn Quốc S phải chịu 2.250.000 đồng để giao trả cho ông Đặng Văn U, bà Tim Thị S.

8. Án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu. Ông Nguyễn Quốc S được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 0016056 ngày 11/5/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố V, tỉnh Hậu Giang.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án phúc thẩm (ngày 26/11/ 2018).