Bản án 161/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị C; cũng như lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền bà Phan Thị Lệ T trình:

Vào ngày 04/02/2020, giữa vợ chồng ông T1, bà N và bà C có thỏa thuận chuyển nhượng hai thửa đất: Diện tích 3.002m2 trong đó có 400m2 thổ cư và một ngôi nhà cấp 4 (ngang 12m x dài 28m) thuộc thửa 288, tờ bản đồ số 09, xã T, Đ đã được Uỷ ban nhân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 02/6/1998. Diện tích 1.102m2 tại thửa 285, tờ bản đồ số 09, tại thôn B, xã T, Đ đã được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 23/02/2005. Giá trị chuyển nhượng là 11.200.000.000đồng. Bà C đã thanh toán cho ông T1, bà N 5.700.000.000đồng ngay sau khi viết giấy chuyển nhượng tay với nhau. Ông T1, bà N ký nhận tiền trong giấy chuyển nhượng. Số tiền còn lại hai bên thống nhất sẽ thanh toán tiếp sau khi bà C và ông T1, bà N lập hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà C thì bà C sẽ thế chấp 02 thửa đất nêu trên để vay Ngân hàng và thanh toán nốt cho ông T1, bà N. Ngay sau khi nhận số tiền 5.700.000.000đồng nêu trên ông T1, bà N đã xóa thế tại Ngân hàng N1 - Chi nhánh L và rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Ngân hàng để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C. Khi bà C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà C đã tiến hành thế chấp 02 giấy chứng nhận này cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình bà C để vay số tiền 5.550.000.000đồng và chuyển số tiền vay này vào tài khoản của bà N ngày 24/4/2020 (bà C phải trả cho ông T1, bà N số tiền còn lại là 5.500.000.000đồng. Tuy nhiên Hợp đồng tín dụng bà C vay Ngân hàng là 5.550.000.000đồng. Bà C và bà N có thỏa thuận miệng với nhau, khi Ngân hàng giải ngân thì chuyển toàn bộ số tiền theo hợp đồng tín dụng bà C vay vào tài khoản của bà N, bà C trả cho ông T1, bà N 5.500.000.000đồng tiền chuyển nhượng đất, bà N đã rút ra và trả lại cho bà C 50.000.000đồng. Việc thanh toán tiền chuyển nhượng cho ông T1, bà N đã được thực hiện xong theo cam kết.

Việc vay tiền, thế chấp tài sản được thực hiện tại Ngân hàng TMCP P- Chi nhánh L, thời hạn vay 144 tháng, bà C là người đang trả lãi và gốc theo hợp đồng tín dụng từ ngày vay cho đến nay (có biên lai và sao kê đính kèm). Bà N cho rằng bà vay của bà C nhiều lần tiền với tổng số tiền gốc 4.580.000.000đồng và lãi 1.285.000.000đồng thì bà C không thừa nhận. Bà N xác định sau khi bà C vay ngân hàng, bà C có chuyển khoản cho bà N số tiền 5.550.000.000đồng, sau đó bà C yêu cầu bà N rút toàn bộ số tiền trên và đưa lại cho bà C để tính toán các khoản vay mượn tiền giữa bà N và bà C là vô lý vì nếu bà N nhờ bà C vay tiền để thanh toán nợ cho bà C thì khi được giải ngân bà C sẽ giữ lại khoản tiền này mà không cần thiết phải chuyển khoản cho bà N để rồi sau đó bà N lại rút tiền ra để thanh toán cho bà C.

Việc ông T1, bà N cho rằng ông bà ký khống vào các giấy tờ chuyển nhượng là không có căn cứ chấp nhận vì khi đặt bút ký vào các giấy tờ này ông T1, bà N phải hiểu được hậu quả pháp lý của nó. Mặt khác việc chuyển nhượng không chỉ viết giấy tay xác nhận số tiền phải thanh toán mà hai bên còn đến Văn phòng công chứng để xác định lại một lần nữa có việc chuyển nhượng xảy ra và thực tế cơ quan có thẩm quyền cho bà C đăng ký biến động tại trang IV của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy bà C không thừa nhận lời trình bày của phía bị đơn về vấn đề này. Nay bà C khởi kiện yêu cầu ông T1, bà N trả lại tài sản mà bà C đã nhận chuyển nhượng là 02 thửa đất và nhà ở thuộc thửa 285 và thửa 288, tờ bản đồ số 09, xã T, huyện Đ.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn yêu cầu Toà án tuyên giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; huỷ giấy viết tay ghi ngày 04/02/2020 giữa bà N, ông T1 và bà C; tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số công chứng 674 ký tại văn phòng C1; yêu cầu hủy trang IV của hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Phạm Thị C đối với hai thửa đất số 285 và 288, tờ bản đồ số 09, xã T, Đ thì nguyên đơn không chấp nhận đối với toàn bộ yêu cầu phản tố này. Việc ghi số tiền chuyển nhượng trong hợp đồng không đúng với thực tế là theo yêu cầu của bà N, ông T1 nhằm trốn thuế. Bởi khi chuyển nhượng bà N, ông T1 là người chịu thuế thu nhập cá nhân chứ không phải bà C. Do vậy nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đòi lại tài sản là 02 thửa đất và nhà ở thuộc thửa 285, tờ bản đồ số 09 và thửa 288, tờ bản đồ số 09, xã T, huyện Đ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 354995 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 23/02/2005 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L 154861 Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 02/06/1998. Trong trường hợp Hợp đồng bị tuyên vô hiệu theo yêu cầu của bị đơn thì nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 11.200.000.000đồng cùng các khoản chi phí phát sinh khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất.

Theo lời trình bày của bị đơn bà Lương Thị Thu N; cũng như lời trình bày của người đại diện theo uỷ quyền ông Lê Anh V:

Nguồn gốc thửa đất 288, tờ bản đồ số 09, xã T, Đ là do cha mẹ ông Phan Hải T1 tặng cho riêng ông T1 năm 1998. Nguồn gốc thửa đất 285, tờ bản đồ 09 xã T, Đ là của cha mẹ ông Phan Hải T1 mua của ông Lê Trọng T3, trú tại thôn B, T, Đ, Lâm Đồng vào năm 2005 tặng cho riêng ông Phan Hải T1.

Tháng 4/2020 bà N, ông T1 có ký khống vào 03 tờ giấy trắng sau này bà C tự viết nội dung trên giấy này và ghi ngày 04/02/2020 chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho bà C với giá là 11.200.000.000đồng (Mười một tỷ hai trăm triệu đồng). Mục đích là để các bên yên tâm sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng giả tạo và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà C vay vốn để bà C không chiếm đoạt đất của gia đình bà N, ông T1 vì giá trị quyền sử dụng đất là 11.200.000.000đồng (Mười một tỷ hai trăm triệu đồng). Bà C giúp bà N vay vốn ngân hàng để thực hiện nghĩa vụ thi hành án và trả nợ. Giấy viết tay ghi ngày 04/02/2020 là giấy khống, trên thực tế hai bên không có việc thực hiện nghĩa vụ giao nhận tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất như nội dung giấy bà C ghi.

Ngày 04/02/2020 tại Văn phòng C1, số F, Quốc lộ B, thị trấn L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng bà N, ông T1 cùng bà C ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số công chứng 674 để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà N, ông T1 cho bà C đối với 02 thửa đất 285 và thửa đất 288, tờ bản đồ số 09, xã T để nhờ bà C vay tiền cho bà N, ông T1. Trong hợp đồng công chứng giả tạo này thể hiện giá trị tài sản là 100.000.000đồng (Một trăm triệu đồng) để trốn thuế. Ngoài ra, tại thời điểm ký hợp đồng giả tạo chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C1 cho bà C thì bà N có nợ tiền của bà Nguyễn Thị B trú tại thôn B, T, Đ, Lâm Đồng số tiền là 2.200.000.000đồng (Hai tỷ hai trăm triệu đồng), việc ký hợp đồng chuyển nhượng là nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà B. Ngày 16/3/2020 hai bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Phạm Thị C. Ngày 22/4/2020 bà C thế chấp quyền sử dụng đất đối với các thửa đất nêu trên theo thỏa thuận vay tiền giúp bà N, ông T1 tại ngân hàng H1. Ngày 24/4/2020 ngân hàng H1 giải ngân cho bà C số tiền là 5.550.000.000đồng (Năm tỷ năm trăm năm mươi triệu đồng). Số tiền này ngân hàng giải ngân vào tài khoản của bà N. Cũng trong ngày này khoảng 17 giờ 30 phút tại Chi nhánh ngân hàng H1, bà C yêu cầu bà N rút toàn bộ số tiền trên và đưa toàn bộ số tiền trên cho bà C để tính toán các khoản vay mượn tiền giữa bà N và bà C với sự chứng kiến của bà Nguyễn Thị H, CMND số xxxxxxxxx, hộ khẩu thường trú tại xã H, Đ, Lâm Đồng. Khi bà N rút số tiền 5.500.000.000đồng ra thì bà H chở bà N và bà C về trước nhà bà H, bà C lấy số tiền này trả cho bà H một khoản tiền gốc là 1.380.000.000đồng và tiền lãi là 82.800.000đồng. Số tiền 1.380.000.000đồng là khi bà C mượn dùm bà N 2.300.000.000đồng để rút sổ ngân hàng về thì khoảng một thời gian sau bà C nói người ta đòi tiền nên bà H mượn dùm để bà C trả số tiền 1.380.000.000đồng và tiền lãi 82.800.000đồng. Thêm một khoản tiền gốc là 1.250.000.000đồng và tiền lãi là 12.500.000đồng tiền bà C mượn để rút sổ của bà C vay tại ngân hàng A -Chi nhánh L là 1.400.000.000đồng cho nên khi rút 5.500.000.000đồng tại ngân hàng H1 chi nhánh L ra bà C trả cho bà H tổng số tiền gốc 1.380.000.000đồng và 1.250.000.000đồng = 2.630.000.000đồng và tổng cộng tiền lãi 02 khoản là 82.800.000đồng + 12.500.000đồng = 95.300.000đồng, số tiền còn dư lại thì bà C mang đi trả nợ riêng của bà C thì bà N không biết.

Theo đơn khởi kiện bà C có viết nội dung “Khi lập hợp đồng chuyển nhượng, tôi đã thanh toán cho vợ chồng ông T1, bà N 5.700.000.000đồng, số còn lại 5.500.000.000đồng tôi hẹn khi vay ngân hàng tôi sẽ thanh toán”. Trên thực tế không có xảy ra việc giao nhận tiền 02 lần với số tiền như bà C viết trong đơn khởi kiện là 5.700.000.000đồng và 5.500.000.000đồng. Sự thật là bà N có vay mượn tiền nhiều lần của bà C, cụ thể các khoản vay như sau: Vay nợ cho H: 710.000.000đồng; vay đáo hạn ngân hàng A chi nhánh T5: 2.300.000.000đồng; vay thực hiện nghĩa vụ thi hành án và chi dùng cá nhân: 900.000.000đồng; chi phí bà C thực hiện vay tiền ngân hàng giúp bà N 70.000.000đồng; vay trả nợ bà Đ 600.000.000đồng. Tổng số tiền gốc bà N vay bà C là: 4.580.000.000đồng. Tổng số tiền lãi bà C tính trên số tiền gốc trong thời gian qua là 1.285.000.000đồng. Tổng tiền gốc và lãi là: 5.865.000.000đồng.

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai hiện hành thì giấy viết tay chưa công chứng chứng thực ghi ngày 04/02/2020 là không hợp pháp và vi phạm về điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Căn cứ Điều 124 Bộ luật dân sự hiện hành thì: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ 3 thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Nay qua yêu cầu khởi kiện của bà C nêu trên thì bà N không đồng ý. Nay bà N yêu cầu Toà án tuyên giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; huỷ giấy viết tay ghi ngày 04/02/2020 giữa bà N, ông T1 và bà C; tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số công chứng 674 ký tại văn phòng C1; yêu cầu hủy trang IV của hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Phạm Thị C đối với hai thửa đất số 285 và 288, tờ bản đồ số 09, xã T, huyện Đ.

Theo lời trình bày của bị đơn ông Phan Hải T1; cũng như lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền ông Lê Anh V:

Nguồn gốc thửa đất 288, tờ bản đồ số 09, xã T là do cha mẹ ruột ông T1 tặng cho riêng ông T1 vào năm 1990, đến năm 1998 thì ông T1 mới đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chủ sử dụng đất là hộ ông Phan Hải T1. Lúc này hộ khẩu của ông T1 gồm 03 thành viên là ông T1 và con trai đầu Phan Hoài Vũ Anh T4 (sinh năm 1992), con gái út Phan Thị Thảo U (sinh năm 1997). Nguồn gốc thửa đất 285, tờ bản đồ số 09, xã T là cha mẹ ruột ông T1 mua của ông Lê Trọng T3 (trú tại thôn B, T, Đ, Lâm Đồng) vào năm 2005 tặng cho riêng ông T1 đứng tên chủ sử dụng ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N.

Tháng 4/2020 ông T1, bà N có ký khống vào 03 tờ giấy trắng sau này bà C tự viết nội dung trên giấy này và ghi ngày 04/02/2020 chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho bà C với giá là 11.200.000.000đ (Mười một tỷ hai trăm triệu đồng). Mục đích là để ông T1, bà N yên tâm sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng giả tạo và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà C vay vốn để bà C không chiếm đoạt đất của gia đình ông T1, bà N vì giá trị quyền sử dụng đất là 11.200.000.000đồng (Mười một tỷ hai trăm triệu đồng). Việc ký khống này bà N có nói với ông T1 là ký để nhờ bà C vay tiền ngân hàng giúp cho bà N trả nợ riêng. Vì lúc này ông T1, bà N là vợ chồng nên ông T1 tin tưởng bà N ký vào giấy khống. Ngày 04/02/2020 tại Văn phòng C1, số F, Quốc lộ B, thị trấn L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng để nhằm thực hiện thành công việc bà N nhờ bà C vay tiền ngân hang giúp. Đồng thời, để giải quyết việc vay mượn giữa bà N và bà C, ông T1 đã giả tạo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 674 tại Văn phòng C1 để chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông T1, bà N cho bà C đối với 02 thửa đất 285 và thửa đất 288 đều thuộc tờ bản đồ số 09, xã T, Đ. Trong hợp đồng công chứng giả tạo này thể hiện giá trị tài sản là 100.000.000đồng (Một trăm triệu đồng) để trốn thuế. Nay lợi dụng vào việc đã sang tên chuyển chủ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng hợp đồng giả tạo bà C muốn chiếm đoạt đất từ đường của ông T1 nên đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng. Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai hiện hành thì giấy viết tay chưa công chứng, chứng thực ghi ngày 04/02/2020 là không hợp pháp và vi phạm về điều kiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Căn cứ Điều 124 Bộ luật dân sự hiện hành thì: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ 3 thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Nay qua yêu cầu khởi kiện của bà C nêu trên thì ông T1 không đồng ý. Nay ông T1 yêu cầu Toà án tuyên giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; huỷ giấy viết tay ghi ngày 04/02/2020 giữa ông T1, bà N và bà C; tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số công chứng 674 ký tại văn phòng C1; yêu cầu hủy trang IV của hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Phạm Thị C đối với hai thửa đất số 285 và 288, tờ bản đồ số 09, xã T, huyện Đ. Trong thời gian vụ án đang được Tòa án thụ lý giải quyết thì phía bị đơn đề nghị phía ngân hàng giữ nguyên thế chấp không cho phía nguyên đơn giải chấp nhằm mục đích chuyển nhượng tẩu tán tài sản cho bên thứ ba.

Theo lời trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ngân hàng TMCP phát triển thành phố H:

Ngày 17/10/2022, H1 nhận được Thông báo số 28/TB-TA của Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng về việc tham gia tố tụng, H1 có ý kiến và trình bày những vấn đề có liên quan đến vụ việc nêu trên như sau: H1 cấp hạn mức tín dụng cho bà Phạm Thị C và ông Trần Xuân Q theo Hợp đồng tín dụng số 10231/20MN/HĐTD ký ngày 22/04/2020; Hợp đồng tín dụng kiêm khế ước nhận nợ số 10518/20MN/HĐTDngày 24/04/2020 và Hợp đồng tín dụng số 100/22MN/HĐTD ngày 11/01/2022: Dư nợ hiện tại: 6.211.468.000 đồng.

Tài sản đảm bảo cho các khoản vay trên gồm: Quyền sử dụng đất tọa lạc tại thửa đất số 285, tờ bản đồ số 09, thôn B, xã T, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng được cấp trong giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AB 354995, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H.00035 Q001/SCGCN, QĐ số 373/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 23/02/2005, cập nhật thay đổi ngày 23/12/2016 và ngày 16/03/2020; Quyền sử dụng đất tọa lạc tại thửa đất số 288, tờ bản đồ số 09, xã T, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng được cấp trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số L154861, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 1804 QSDĐ/432/QĐUB-H do Ủy ban nhân dân Huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 02/06/1998, cập nhật thay đổi ngày 23/12/2016 và ngày 16/03/2020; Quyền sử dụng đất tọa lạc tại thửa đất số 458 + 736, tờ bản đồ số 04, xã P, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng được cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N646.926, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 02663 QSDĐ/217/QĐ (H) do Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 28/04/1999, cập nhật thay đổi ngày 23/12/2002, ngày 22/01/2016 và ngày 25/01/2016.

H1 đã thực hiện nhận thế chấp tài sản nêu trên theo đúng quy định của pháp luật, thể hiện qua: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 7472/20MN/HĐBĐ ngày 22/04/2020 số công chứng 772, quyển số 32TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Phạm Thị C – ông Trần Xuân Q với Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H – Chi nhánh L, đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đ theo đơn đăng ký số 9676; cập nhật thế chấp trên Giấy chứng nhận ngày 22/04/2020; Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng số 7472/20MN/HĐBĐ/PL01 ngày 11/01/2022 số công chúng 70, quyển số 37/2022 TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Phạm Thị C - ông Trần Xuân Q với Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H – Chi nhánh L.

Đến thời điểm hiện nay, tài sản nêu trên vẫn đang được H1 nhận làm tài sản bảo đảm để đảm bảo cho các khoản vay của bà Phạm Thị C và ông Trần Xuân Q. Tại thời điểm H1 thẩm định tài sản để nhận thế chấp cũng như thực tế đến nay, bà Phạm Thị C và ông Trần Xuân Q vẫn quản lý, sử dụng thửa đất nêu trên. Như trình bày nêu trên, H1 đã thực hiện đúng, đủ các quy định của pháp luật liên quan trong hoạt động cho vay và nhận tài sản bảo đảm. Thời điểm cho vay H1 đã thẩm định tài sản, thời điểm này bà C đã thực tế quản lý tài sản và cho biết bên bán xin cho ở một thời gian để thu xếp chỗ ở. Ngày 24/4/2020 H1 giải ngân 5.550.000.000đồng vào tài khoản của bà N mở tại H1, việc bị đơn trình bày sau đó rút tiền mặt về cho bà C là không có biên bản giao nhận và chứng cứ chứng minh.

Xác nhận của những người làm chứng là không có cơ sở xem xét, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án không cho thấy sự có mặt tham gia của những người làm chứng trong giao dịch mua bán. Lời trình bày của bà N về quan hệ cho vay giữa nguyên đơn và bị đơn chưa được nguyên đơn thừa nhận. Tuy nhiên trong trường hợp có quan hệ cho vay mà các bên thống nhất chuyển số tiền vay thành tiền thanh toán tiền chuyển nhượng đất và số tiền còn lại đã được thanh toán bằng số tiền giải ngân của ngân hàng thì quan hệ cho vay đã chấm dứt và giao dịch mua bán nhà được xác lập, không phải để che dấu quan hệ cho vay nữa. Ngoài ra các giấy tờ bị đơn cung cấp về các con số vay không có xác nhận của bà C.

Đối với vụ việc nêu trên, H1 đề nghị: Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà N, ông T1 yêu cầu Toà án tuyên giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; huỷ giấy viết tay ghi ngày 04/02/2020 giữa bà N, ông T1 và bà C; tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số công chứng 674 ký tại văn phòng công chứng Trần Đức K; Giữ nguyên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AB354995, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H.00035-Q001/SCGCN, QĐ số 373/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 23/02/2005, cập nhật thay đổi ngày 23/12/2016 và ngày 16/03/2020 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L154861, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 1804 QSDĐ/432/QĐUB H.1998 do Ủy ban nhân dân huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 02/06/1998, cập nhật thay đổi ngày 23/12/2016 và ngày 16/03/2020 cấp cho bà Phạm Thị C và ông Trần Xuân Q, giữ nguyên hiện trạng tài sản, không thay đổi chủ sở hữu tài sản bảo đảm. Trong trường hợp Tòa án chấp thuận đề nghị của bị đơn, H1 đề nghị Tòa xem xét giải quyết quyền lợi của H1 đối với khoản nợ bà Phạm Thị C, ông Trần Xuân Q tại H1 và tài sản bảo đảm H1 đang nhận thế chấp số tiền bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn phải dùng để ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ của nguyên đơn đối với H2 trước khi bàn giao tài sản thế chấp. Đồng thời, việc bàn giao tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất mà H1 đang nhận thế chấp phải được thực hiện sau khi bà Phạm Thị C và ông Trần Xuân Q đã hoàn tất nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi phát sinh cho H1. Đối với ý kiến của phía bị đơn ông T1: “Trong thời gian vụ án đang được Tòa án thụ lý giải quyết thì phía bị đơn đề nghị phía ngân hàng giữ nguyên thế chấp không cho phía nguyên đơn giải chấp nhằm mục đích chuyển nhượng tẩu tán tài sản cho bên thứ ba” thì Ngân hàng có ý kiến như sau: Việc thanh toán nợ và giải chấp Ngân hàng sẽ thực hiện theo đúng quy định của Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng thế chấp và theo quy định của pháp luật. Trường hợp sau khi giải chấp mà có việc tẩu tán tài sản thì không thuộc phạm vi điều chỉnh của Ngân hàng.

Theo lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Xuân Q là bà Phan Thị Lệ T:

Nay bà C khởi kiện yêu cầu ông T1, bà N trả lại tài sản mà bà C đã nhận chuyển nhượng là 02 thửa đất và nhà ở thuộc thửa 285, tờ bản đồ số 09 và thửa 288, tờ bản đồ số 09, xã T, huyện Đ thì ông Q đồng ý và thống nhất với yêu cầu và lời trình bày của nguyên đơn bà C. Ông Q yêu cầu ông T1, bà N trả lại cho vợ chồng ông Q 02 thửa đất nêu trên do bên vợ chồng ông đã thực hiện thanh toán tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận nhưng ông T1, bà N không giao tài sản đã chuyển nhượng cho vợ chồng ông.

Theo lời trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C1:

Ngày 04/02/2020 ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N và bà Phạm Thị C đến Văn phòng C1, đề nghị Văn phòng lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông Phan Hải T1 và bà Lương Thị Thu N chuyển nhượng cho bà Phạm Thị C quyền sử dụng đất số AB 354995 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 23/02/2005 và quyền sử dụng đất số L154861 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp ngày 02/6/1998. Sau khi công chứng viên kiểm tra hồ sơ công chứng cho thấy hồ sơ đầy đủ và hợp lệ. Qua kiểm tra hệ thống cơ sở dữ liệu của Sở Tư Pháp Lâm Đồng đối với hai quyền sử dụng đất nêu trên, kết quả cho thấy các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên hiện tại chưa có tham gia giao dịch dân sự và không có ngăn chặn phong toả tài sản để thi hành án, không có kê biên tài sản của các cơ quan điều tra, Toà án hay các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác. Vì vậy sau khi kiểm tra hồ sơ yêu cầu công chứng, nhận thấy hồ sơ có đủ điều kiện công chứng theo quy định của pháp luật. Văn phòng C1 đã tiến hành soạn thảo Hợp đồng theo trình tự thủ tục và đã được công chứng viên công chứng Hợp đồng, số công chứng 674, quyển số 01TP/CC-HĐGD ngày 04/02/2020. Việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N và bà Phạm Thị C ngày 04/2/2020 thì Văn phòng công chứng đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật, nay các bên tranh chấp đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 20/2023/DS-ST ngày 15/3/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng. Xử.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Thị C về việc yêu cầu ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Công nhận giấy viết tay ghi ngày 04/02/2020 giữa ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N và bà Phạm Thị C; công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N và bà Phạm Thị C được Văn Phòng C1 công chứng ngày 04/02/2020, số công chứng 674, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD và xác nhận trang IV của hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 354995, số L154861 mang tên bà Phạm Thị C đối với hai thửa đất số 285, 288 đều thuộc tờ bản đồ số 09, xã T, huyện Đ, Lâm Đồng có hiệu lực pháp luật.

- Công nhận diện tích đất 1.102m2 thuộc thửa 285, tờ bản đồ số 09, tại thôn B, xã T, huyện Đ đã được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 354995 ngày 23/02/2005 và diện tích đất 3.002m2 (trong đó có 400m2 đất ONT và 2.602m2 đất ruộng màu) thuộc thửa 288, tờ bản đồ số 09, xã T, huyện Đ đã được Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số L154861, ngày 02/6/1998 và toàn bộ công trình xây dựng gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của bà Phạm Thị C.

- Buộc bị đơn ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N có nghĩa vụ giao toàn bộ diện tích đất và các tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất 285 và thửa đất 288, tờ bản đồ số 09, xã T, Đ, Lâm Đồng cho bà Phạm Thị C sở hữu và sử dụng theo quy định.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N về việc yêu cầu huỷ giấy sang nhượng viết tay ghi ngày 04/02/2020 giữa ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N và bà Phạm Thị C; tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, số công chứng 674 ký tại văn phòng C1; yêu cầu hủy trang IV của hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Phạm Thị C đối với hai thửa đất số 285 và 288, tờ bản đồ số 09, xã T, Đ, Lâm Đồng.

Ngoài ra, Tòa án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án cho các bên đương sự.

Ngày 21/3/2023, bị đơn ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N có kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa,

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N là ông Lê Anh V vẫn giữ nguyên kháng cáo của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N; hủy Bản án Dân sự sơ thẩm số 20/2023/DS-ST ngày 15/3/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xuất phát từ việc nguyên đơn bà Phạm Thị C khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với nhà đất thuộc thửa đất số 285, 288 tờ bản đồ số 09 tại xã T, huyện Đ và yêu cầu bàn giao nhà đất nói trên. Còn bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà C và có yêu cầu phản tố hủy giấy sang nhượng viết tay ghi ngày 04/02/2020; yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C1 công chứng ngày 04/02/2020 vô hiệu; yêu cầu hủy cập nhật, điều chỉnh biến động trang IV của hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Phạm Thị C đối với thửa đất số 285, 288 tờ bản đồ số 09 tại xã T, huyện Đ nên phát sinh tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu; yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu và yêu cầu hủy xác nhận nội dung biến động” là có căn cứ.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn đối với nhà đất thuộc thửa đất số 285, 288 tờ bản đồ số 09 tại xã T, huyện Đ và yêu cầu bị đơn giao trả nhà đất đã chuyển nhượng, do nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho bị đơn và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Nguyên đơn xuất trình Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn được Văn phòng C1 công chứng ngày 04/02/2019; Giấy chuyển nhượng đất viết tay giữa bà C với ông T1, bà N thể hiện ông T1, bà N đã nhận số tiền 5.700.000.000 đồng ngày 04/02/2020; Giấy đề nghị giải ngân kiêm khế ước nhận nợ ngày 22/4/2020 thể hiện bà C vay tiền ngân hàng H2 chuyển vào tài khoản của bà N số tiền 5.550.000.000 đồng để thanh toán tiền nhận chuyển nhượng nhà đất nói trên.

Bị đơn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng trên là giả tạo, vì mục đích ký kết hợp đồng chuyển nhượng là để nhờ vay giúp tiền Ngân hàng; đối với giấy viết tay thể hiện bị đơn nhận số tiền 5.700.000.000 đồng là do nguyên đơn yêu cầu bị đơn ký khống vào tờ giấy trắng để làm thủ tục vay ngân hàng, sau đó nguyên đơn tự viết nội dung trên vào; đối với số tiền 5.550.000.000 đồng Ngân hàng H2 chuyển vào tài khoản của bị đơn thì bị đơn đã rút ra đưa trực tiếp cho nguyên đơn. Tuy nhiên, bị đơn không có chứng cứ để chứng minh cho lời trình bày của mình và nguyên đơn cũng không thừa nhận nên việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và giao nhà đất chuyển nhượng nói trên là có căn cứ để xem xét.

Hồ sơ vụ án thể hiện: Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 20/7/2022, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Lê Anh V có trình bày nội dung “Hiện tại căn nhà cấp 4 ông T1 và con gái (chị Phan Thị Thảo U) đang ở, sử dụng và sinh hoạt”.

Hơn nữa, trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm, ngày 07/7/2023 và ngày 21/7/2023 Tòa án nhận được Đơn khiếu nại của anh Phan Hoài Vũ Anh T4 và chị Phan Thị Thảo U (con của bà Lương Thị Thu N, ông Phan Hải T1) cho rằng căn nhà các bên thỏa thuận chuyển nhượng là tài sản do anh T4, chị U có công sức đóng góp và chị U cũng đang ở, sử dụng căn nhà này và cung cấp Văn bản xác nhận thông tin về nơi cư trú ngày 07/6/2023 của Công an xã T thể hiện chị Phan Thị Thảo U hiện nay cư trú tại số nhà A, thôn B, xã T, huyện Đ (nhà đất tranh chấp) có quan hệ với chủ hộ Phan Hải T1 là con.

Trong trường hợp này, Tòa án cấp sơ thẩm cần phải xác minh, làm rõ chị Phan Thị Thảo U hiện có ở tại căn nhà trên hay không, theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ do chính Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện, để đưa chị U vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan làm rõ việc quản lý, sử dụng tài sản tranh chấp mới đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự, cũng như các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

Trong trường hợp, có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì cần buộc bị đơn và những người đang trực tiếp quản lý, sử dụng cùng có nghĩa vụ giao toàn bộ tài sản tranh chấp cho nguyên đơn mới đảm bảo việc thi hành án.

Mặt khác, khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cũng cần phải làm rõ có hay không anh T1, chị U có công sức đóng góp trong việc tạo lập căn nhà chuyển nhượng nói trên.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Hủy toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm số 20/2023/DS-ST ngày 15/3/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu; yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu và yêu cầu hủy xác nhận nội dung biến động” giữa nguyên đơn bà Phạm Thị C với bị đơn ông Phan Hải T1, bà Lương Thị Thu N; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố H (H1), ông Trần Xuân Q, Văn phòng C1.

2. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đức Trọng thụ lý, giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật.

3. Chi phí tố tụng: Sẽ được xem xét khi thụ lý, giải quyết lại vụ án.

4. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm: Sẽ được xem xét, giải quyết khi thụ lý, giải quyết lại vụ án.

- Án phí phúc thẩm:

Hoàn trả cho ông Phan Hải T1 số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã tạm nộp theo biên lai thu số 0013296 ngày 10/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Trọng.

Hoàn trả cho bà Lương Thị Thu N số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã tạm nộp theo biên lai thu số 0013284 ngày 06/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Trọng.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.