Bản án 160/2019/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn ông Ngô Xuân H trình bày:

Ông Ngô Đình T (chết năm 2017) và bà Huỳnh Thị P (chết năm 2006) là vợ chồng. Ông T và bà P có 05 người con gồm: Bà Ngô Thị N, bà Ngô Thị T, ông Ngô Xuân H, ông Ngô Xuân H, bà Ngô Thị Hồng N.

Vào năm 2000, ông Ngô Đình T có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T và ông Huỳnh Thiện A diện tích 03 công tầm 3m (theo kết quả đo đạc thực tế 3.882,6 m2), thuộc một phần thửa 495, tờ bản đồ 13 với giá 27 chỉ vàng 24k, hai bên có lập Tờ nhượng quyền ngày 27/7/2000. Đất tọa lạc tại Ấp T, xã T, huyện C, thành phố Cần Thơ. Khi giao nhận vàng xong, Ông T nhận đất sử dụng cho đến nay nhưng các bên chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định. Lý do là vợ chồng ông D đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn tại Ngân hàng.

Nay nguyên đơn ông Ngô Xuân H yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/7/2000.

Theo bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Huỳnh Văn D trình bày:

Ông thừa nhận vào năm 2000, vợ chồng ông và con có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 03 công tầm 3m, thuộc một phần thửa 495 cho ông Ngô Đình T với giá 27 chỉ vàng 24k. Hai bên lập tờ nhượng quyền ngày 27/7/2000. Sau khi ký xong Tờ nhượng quyền, hai bên đã giao nhận vàng và đất xong nhưng đến nay hai bên vẫn chưa đi làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định. Lý do chưa làm thủ tục chuyển nhượng là do trước đây giữa hai bên có thỏa thuận miệng với nhau là khi nào vợ chồng ông có khả năng thì sẽ nhận chuyển nhượng lại theo giá thị trường tại thời điểm nhận chuyển nhượng.

Năm 2018, vợ chồng ông thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vay vốn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần K- Phòng giao dịch Thốt Nốt để vay số tiền 210.000.000 đồng.

Nay vợ chồng ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu được nhận chuyển nhượng lại phần diện tích đất trên với giá thị trường.

Bà Nguyễn Thị T thống nhất lời trình bày của ông Huỳnh Văn D và không bổ sung gì thêm.

Theo bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị Hồng N, bà Ngô Thị N, bà Ngô Thị T, ông Ngô Xuân H thống nhất trình bày:

Vào năm 2000, cha của ông, bà là ông Ngô Đình T có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T và ông Huỳnh Thiện A diện tích 03 công tầm 3m (theo kết quả đo đạc thực tế 3.882,6 m2), thuộc thửa một phần thửa 495, tờ bản đồ 13 với giá 27 chỉ vàng 24k, hai bên có lập Tờ nhượng quyền ngày 27/7/2000. Đất tọa lạc tại Ấp T, xã T, huyện C, thành phố Cần Thơ. Trước khi Ông T chết, Ông T có nói với anh, chị, em là phần diện tích đất trên để lại cho ông Ngô Xuân H quản lý sử dụng. Nay các ông, bà xác định không có tranh chấp và thống nhất giao cho ông H được toàn quyền giải quyết tranh chấp với vợ chồng ông D, bà T.

Tại Công văn số 06/CV. PGDTN ngày 08/7/2019 và ngày 12/9/2019, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại Cổ phần K – Phòng giao dịch Thốt Nốt trình bày:

Năm 2018, vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T có ký Hợp đồng tín dụng số 726/18/HĐTD ngày 01/11/2018 để vay vốn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần K. Nội dung hợp đồng, vợ chồng ông D vay số tiền 210.000.000đồng. Lãi suất thỏa thuận là 11,61%/năm (Lãi suất điều chỉnh theo từng thời điểm), lãi quá hạn bằng 150% lãi suất trong hạn. Thời hạn vay: 60 tháng (từ ngày 01/11/2018 đến ngày 01/11/2023). Mục đích sử dụng: Hoàn vốn xây nhà để ở. Hình thức thanh toán: Kỳ hạn trả lãi vay, nợ gốc và số nợ gốc phải trả mỗi kỳ được quy định cụ thể trên từng khế ước nhận nợ.

Để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ, vợ chồng ông D, bà T ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 726/18/HĐTC-BĐS ngày 01/11/2018. Tài sản thế chấp gồm: Quyền sử dụng đất diện tích 10.700 m2, thửa 495 và Quyền sử dụng đất diện tích 630m2, thửa 496, cùng tờ bản đồ 13, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B670349 ngày 10/11/1992 (cập nhật chỉnh lý ngày 16/4/2007, 13/4/2017) do Huỳnh Văn D đứng tên. Đất tọa lạc tại Ấp T, xã T, huyện C, thành phố Cần Thơ. Quá trình thực hiện hợp đồng, vợ chồng ông D, bà T vẫn thanh toán đầy đủ lãi vay cho Ngân hàng như đã cam kết.

Nay nguyên đơn ông Ngô Xuân H yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/7/2000 giữa ông Ngô Đình T với vợ chồng ông D, bà T, ông A, Ngân hàng không đồng ý và Ngân hàng xác định không tranh chấp số tiền vay theo hợp đồng tín dụng các bên đã ký kết.

Quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa hôm nay người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Thiện A vắng mặt không rõ lý do.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Cờ Đỏ tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung:

Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Ngô Xuân H đối với bị đơn vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T về việc yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/7/2000.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/7/2000 giữa ông Ngô Đình T với vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T và ông Huỳnh Thiện A là vô hiệu.

Buộc ông Ngô Xuân H có trách nhiêm trả cho bị đơn vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T diện tích đất là 3.882,6 m2, thuộc một phần thửa 459, tờ bản đồ số 13, đất tọa lạc tại Ấp T, xã T, huyện C, thành phố Cần Thơ.

Buộc vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T có trách nhiệm trả cho ông Ngô Xuân H số tiền 299.736.720 đồng.

Đối với Hợp đồng tín dụng ký kết giữa vợ chồng ông D, bà T với Ngân hàng Thương mại Cổ phần K, các đương sự không yêu cầu giải quyết nên không xem xét. Do đó, cần tách ra giải quyết thành vụ kiện khác khi các bên tranh chấp.

Về chi phí xem xét, thẩm định và định giá: Buộc nguyên đơn, bị đơn phải chịu chi phí xem xét, thẩm định và định giá tài sản.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc nguyên đơn Ngô Xuân H và bị đơn vợ chồng ông Huỳnh Văn D và Nguyễn Thị T phải chịu án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Căn cứ vào Tờ nhượng quyền lập ngày 27/7/2000, Biên bản hòa giải ngày 19/12/2017 và lời trình bày của đương sự có cơ sở xác định: Vào năm 2000, ông Ngô Đình T có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông D, bà T và ông Thiện A diện tích 03 công tầm 3m (theo kết quả đo đạc thực tế 3.882,6 m2), thuộc thửa một phần thửa 495, tờ bản đồ 13 với giá 27 chỉ vàng 24k, hai bên có lập Tờ nhượng quyền đề ngày 27/7/2000. Nguyên đơn cho rằng, khi giao tiền xong, Ông T nhận đất sử dụng cho đến nay nhưng các bên chưa làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định. Lý do là vợ chồng ông D lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn tại Ngân hàng. Bị đơn thừa nhận có chuyển nhượng phần diện tích đất trên nhưng vợ chồng không đồng ý tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do giữa hai bên có thỏa thuận miệng với nhau là khi nào vợ chồng ông có khả năng thì sẽ nhận chuyển nhượng lại theo giá thị trường tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bị đơn không đồng ý nên phát sinh tranh chấp.

Như vậy, cần buộc nguyên đơn ông H giao trả đất lại cho vợ chồng ông D, bà T và vợ chồng ông D, bà T có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn ông H 27 chỉ vàng 24k. Đồng thời, vợ chồng ông D, bà T có trách nhiệm bồi thường cho nguyên đơn 1/2 giá trị chênh lệch là 93.843.360 đồng = ½ (trị giá đất theo kết quả định giá 299.736.720 đồng – (27 chỉ vàng 24k x 4.150.000 đồng)). Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, vợ chồng ông D, bà T đồng ý nhận chuyển nhượng lại phần đất trên theo giá thị trường là có lợi cho nguyên đơn. Do đó, cần buộc vợ chồng ông D, bà T có nghĩa vụ trả cho ông H số tiền là 299.736.720 đồng.

[ 2.5] Đối với Hợp đồng tín dụng ký kết giữa vợ chồng ông D, bà T với Ngân hàng Thương mại Cổ phần K, các đương sự không yêu cầu giải quyết nên không xem xét. Do đó, cần tách ra giải quyết thành vụ kiện khác khi các bên tranh chấp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 227, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Điều 127, Điều 134, Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

Điều 127 của Luật Đất đai năm 2003;

Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013;

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

1. Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Ngô Xuân H đối với bị đơn vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T về việc yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/7/2000.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/7/2000 là vô hiệu.

Buộc vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T có trách nhiệm trả cho ông Ngô Xuân H số tiền 299.736.720 đồng.

Buộc ông Ngô Xuân H có trách nhiệm trả cho bị đơn vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T diện tích 3.882,6 m2, thửa số 4951, tờ bản đồ số 13, loại đất LUC. Đất tọa lạc tại Ấp T, xã T, huyện C, thành phố Cần Thơ.

Vị trí, kích thước thửa đất được xác định theo Bản trích đo địa chính do Trung tâm Kỷ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ lập ngày 26/6/2019.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

2.1. Buộc nguyên đơn ông Ngô Xuân H phải nộp số tiền 300.000 đồng được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 001228 ngày 14/12/2018 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cờ Đỏ, thành phố Cần Thơ. Công nhận ông H đã nộp xong.

2.2. Buộc bị đơn vợ chồng ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T phải nộp số tiền 14.989.000 đồng.

3. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Nguyên đơn ông H chịu 2.500.000 đồng, vợ chồng ông D, bà T phải chịu 2.500.000 đồng. Ông H đã nộp tạm ứng số tiền 5.000.000 đồng và đã chi xong nên buộc vợ chồng ông D, bà T trả lại cho ông H số tiền 2.500.000 đồng.

5. Án tuyên công khai, có mặt nguyên đơn ông Ngô Xuân H; Vắng mặt bị đơn ông Huỳnh Văn D, bà Nguyễn Thị T; Có mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Xuân H; Vắng mặt người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Thiện A, bà Ngô Thị Hồng N và Ngân hàng TMCP K- Chi nhánh Thốt Nốt.

Các đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Riêng các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ để yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử theo trình tự phúc thẩm.

6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.