Bản án 16/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Phần trình bày của nguyên đơn bà Nguyễn Phan Lê U tại đơn khởi kiện bản tự khai và ý kiến của đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Bảo Thủy V tại biên bản hòa giải, tại phiên tòa:

Nguyên đơn bà Nguyễn Phan Lê U thực hiện quyền khởi kiện buộc ông Nguyễn Thái L, bà Võ Thị Thanh M thực hiện các nội dung cụ thể như sau:

Quá trình giao dịch, đặt cọc, ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty cổ phần B, thuộc công ty con của Công ty cổ phần Đ. Tên dự án: Alibaba Tóc Tiên R, tọa lạc tại xã T, thị xã P, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ; chủ đầu tư là Công ty cổ phần B; số hợp đồng: LK5 – ô số 05/HĐCN/2019, diện tích: 166,1m2; ngày ký hợp đồng: 18/02/2019 (ngày đóng tiền); số phiếu thu: 51035. Số tiền thực đóng cho 01 nền đất là 423.248.000 đồng. Về yêu cầu bồi thường số tiền đầu tư, do nguyên đơn chưa được liệt kê vào danh sách bồi thường thiệt hại trong vụ án hình sự nên căn cứ theo Bản án hình sự sơ thẩm số: 607/2022/HS-ST ngày 29/12/2022 và Bản án phúc thẩm: 300/2023/HS-PT ngày 19/5/2023 hướng dẫn người khởi kiện dân sự sẽ tiến hành nộp đơn khởi kiện dân sự đến TAND có thẩm quyền nơi đăng ký giấy phép kinh doanh có trụ sở chính Công ty Đ hoặc tại TAND địa phương để được giải quyết.

Tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung như đơn khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết và xem xét các yêu cầu: Buộc ông Nguyễn Thái L và bà Võ Thị Thanh M hoàn trả lại cho bà Nguyễn Phan Lê U số tiền 423.248.000 đồng, dựa trên phiếu thu mà Công ty cổ phần Đ đã thu có số thứ tự là 51035. Bà Nguyễn Phan Lê U không yêu cầu ông Nguyễn Thái L và bà Võ Thị Thanh M phải trả tiền lãi.

* Bị đơn bà Võ Thị Thanh M trình bày tại bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa:

Bà M trước đây là Giám đốc tài chính Công ty cổ phần Đ từ tháng 7/2017 đến tháng 9/2019 nên số tiền 423.248.000 đồng đã thu của bà U do Công ty Đ thu chứ không phải cá nhân bà M trực tiếp thu. Mặt khác, sau khi kiểm tra, bà M nhận thấy Công ty Đ đã trả tiền thuê đất 2%/tháng đối với hợp đồng và tiền thu của bà U, cụ thể tháng 3/2019 chi trả 11.623.445 đồng, từ tháng 4 đến tháng 8/2019 mỗi tháng 8.504.960 đồng, tổng số tiền đã trả cho bà U là 54.148.245 đồng. Bà M thừa nhận số tiền mà bà U yêu cầu bà và ông L trả là 423.248.000 đồng đã nộp tại Công ty Cổ phần Đ theo các phiếu thu nhằm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công ty Cổ phần Đ có vốn góp từ 03 thành viên trở lên gồm: Võ Thị Thanh Mai 49,5%; Nguyễn Thái L1 49,5%; Nguyễn Thái L 01%, do đó nếu Tòa án xác định số tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại bao nhiêu thì bà M xin chịu trách nhiệm trên tỷ lệ góp vốn của mình. Hiện nay toàn bộ tài sản của Công ty Đ và tài sản cá nhân của bà M đang bị kê biên để giải quyết vụ án hình sự liên quan đến Công ty Đ nên đề nghị Tòa án thụ lý hồ sơ có văn bản đề nghị Thi hành án dân sự TP. Hồ Chí Minh gỡ bỏ kê biên 01 tài sản bất kỳ để bồi thường cho vụ án dân sự khi có hiệu lực.

Tại buổi hòa giải, tại phiên tòa, bà M có ý kiến về khoản tiền nợ mà nguyên đơn yêu cầu bà và ông L trả số tiền 423.248.000 đồng bà cũng nhất trí, bà và ông L sẽ có trách nhiệm trả cho đương sự, còn về phần Nguyễn Thái L1 mặc dù có đóng góp vốn vào công ty, tuy nhiên việc đầu tư và chịu trách nhiệm là do ông L, bà M, ông L1 đã phải chịu trách nhiệm về vụ án hình sự. Tài sản hiện nay đang được cơ quan thi hành án dân sự thành phố H kê biên, vì vậy sau khi cơ quan thi hành án gỡ kê biên thì sẽ trả tiền cho nguyên đơn.

Tại phiên tòa bà M trình bày bà và ông Nguyễn Thái L là hai vợ chồng; bà đề nghị Hội đồng xét xử có phần căn cứ tại các Bản án hình sự sơ thẩm và hình sự phúc thẩm đã xét xử bà M, ông L để làm căn cứ đề nghị Cơ quan thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết về phần tài sản đang bị Cơ quan thi hành án kê biên bằng hình thức đấu giá để bà và ông L bồi thường cho các bị hại trong bản án hình sự và các nguyên đơn trong các vụ án dân sự.

* Bị đơn ông Nguyễn Thái L trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 17/01/2024 (bút lục số 42):

Ông Nguyễn Thái L1 là người đại diện theo pháp luật của Công ty cổ phần Đ; giữa Công ty cổ phần B và Công ty cổ phần Đ về mặt pháp lý là hai công ty Đ1; đây đều là các công ty do ông L thành lập. Theo các tài liệu photo do Tòa án cung cấp, Công ty B có ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ: LK 5-05/HDCN-2019 lập không có ngày, tháng và hợp đồng quyền chọn lập không ghi ngày, tháng với bà U. Ông L không nhớ rõ số thửa đất, tờ bản đồ. Ký hợp đồng là chủ đầu tư thuộc Công ty cổ phần B do ông Trang Chí L2 là đại diện theo pháp luật. Công ty Đ là đơn vị thu hộ tiền của khách hàng và có trách nhiệm thanh toán lại cho chủ đầu tư.

Trường hợp không thực hiện được hợp đồng thì ông L có trách nhiệm trả lại tiền cho khách hàng với những chứng cứ mà nguyên đơn đã cung cấp. Trong các hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ thì khách hàng đều là các giao dịch dân sự hợp pháp nên khách hàng không muốn lấy đất thì ông L sẽ trả lại tiền cho khách hàng theo hợp đồng đã ký kết. Tuy nhiên, tại các phiên tòa hình sự đã xét xử lại xác định các Hợp đồng này là vô hiệu. Cùng một đối tượng hợp đồng thì việc một bên xác định có hiệu lực và một bên xác định không có hiệu lực là mâu thuẫn nhau.

Ông L có ý kiến các khách hàng có thể nhận bồi thường bằng đất và 68,8% lãi suất trên số tiền thực đóng để chuyển sang nhận đất theo giá tại thời điểm ký hợp đồng; ông L đồng ý hủy các hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ nêu trên.

Tại bản tự khai ngày 08/12/2025 ông Nguyễn Thái L trình bày thêm: Vào ngày 05/5/2016, ông thành lập Công ty Cổ phần Đ, giữ chức CEO kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị. Công ty chuyên môi giới bán đất nền vùng ven. Trong quá trình phát triển kinh doanh ông dựa vào Luật đất đai năm 2013, quy hoạch đất ở quy định tách thửa của địa phương mua đất, phân lô sau đó hợp tác với Công ty Cổ phần Đ giới thiệu đến khách hàng. Khi đến thời hạn hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất, nếu vì lý do gì khiến việc tách thửa của chủ đầu tư chậm hơn thỏa thuận ông sẽ đứng ra thu mua lại lô đất. Ông L cam kết khẳng định chưa để ai mất tiền và không có chuyện lô đất thỏa thuận chuyển nhượng không có thật. Ngày 18/9/2019, Cơ quan cảnh sát điều tra Công an T1 bắt giữ ông L với lý do có khách hàng làm đơn tố cáo ông lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Ông đề nghị cho xem đơn nhưng cho đến lúc bị đưa ra Tòa vẫn chưa từng thấy đơn tố cáo ông. Cơ quan điều tra giữ toàn bộ tài sản, kê biên hơn 450ha đất, thu giữ toàn bộ hồ sơ giấy tờ, khiến Công ty Cổ phần Đ và các chủ đầu tư phải ngưng hoạt động. Trong đó có công ty làm chủ đầu tư khu đất ký hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng với nguyên đơn. Căn cứ tiền mặt tài sản thu giữ kê biên, dù cho khách hàng muốn lấy đất hay nhận tiền Công ty phải thanh lý quỹ đất giá rẻ thì số tiền khách hàng đầu tư chỉ chiếm 1/3 tổng số tài sản vào thời điểm đó, không một đất, Giấy CNQSDĐ nào thế chấp ngân hàng. Trong quá trình điều tra và tại Tòa án ông L đã nhiều lần làm đơn đề nghị cơ quan chức năng bóc tách vấn đề dân sự, cho phép khách hàng có nhu cầu nhận đất tiếp tục hợp đồng nhận đất, khách hàng nào nhận tiền thì thanh lý bớt một phần quỹ đất trả tiền. Nhưng bản án hình sự đã không xem xét, tiếp tục kê biên toàn bộ tài sản buộc ông L phải thanh lý tài sản trả lại tiền cho khách hàng. Đến nay, vụ án đã hơn 06 năm đất đai vẫn tăng giá, nhưng kết quả thi hành án bán đấu giá thì tệ hại, tài sản bán ra e rằng không đủ trả tiền ngay cả những người có tên trong danh sách bản án. Liên quan đến bà Nguyễn Phan Lê U, căn cứ trên hồ sơ chứng từ, chẳng có tài liệu nào cho thấy ông là bị đơn. Rơi vào hoàn cảnh tù tội, tài sản bị bán tháo, ông L dù muốn bảo vệ quyền lợi cho khách hàng cũng lực bất tòng tâm. Với những lời bộc bạch này, ông kính xin Tòa án xem xét có hướng nào tốt kiến nghị giúp tháo gỡ khó khăn, bảo vệ quyền lợi cho bị đơn bà U. Ông cam đoan nội dung trên là hoàn toàn đúng sự thật.

* Tại phiên tòa sơ thẩm:

- Nguyên đơn, bị đơn có mặt tại phiên tòa đều giữ nguyên quan điểm của mình.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 1 – Quản Trị phát biểu quan điểm:

* Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử:

- Về việc thụ lý vụ án: Đây là vụ án tranh chấp đòi lại tài sản giữa cá nhân và cá nhân không vì mục đích lợi nhuận, một trong các bị đơn có địa chỉ tại phường Đ, tỉnh Quảng Trị, vì vậy Tòa án nhân dân khu vực 1 – Quảng Trị đã thụ lý, giải quyết là đúng thẩm quyền.

- Quá trình thụ lý giải quyết vụ án Thẩm phán đã thực hiện đúng các thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật như xác định đúng tư cách tham gia tố tụng của nguyên đơn, bị đơn, tiến hành xác minh sự có mặt của bị đơn, mở phiên họp công khai chứng cứ, tiến hành niêm yết các thông báo và quyết định của Tòa án.

* Việc tuân theo pháp luật của HĐXX và Thư ký phiên tòa: Tại phiên tòa hôm nay, HĐXX và thư ký phiên tòa đã thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật từ thủ tục bắt đầu phiên tòa đến phần xét hỏi, tranh luận theo quy định của Bộ luật TTDS.

* Đối với việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn; bị đơn đã chấp hành đúng các quyền và nghĩa vụ của mình như cung cấp tài liệu, chứng cứ có liên quan đến vụ án, tham gia phiên hòa giải, viết bản tự khai và tham gia tại phiên tòa.

* Về nội dung: Đề nghị HĐXX áp dụng Điều 166 Bộ luật Dân sự; áp dụng Điều 166 Bộ luật Dân sự; đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Nguyễn Thái L và bà Võ Thị Thanh M liên đới trả lại số tiền 423.248.000 đồng cho bà Nguyễn Phan Lê Uyên .

Về án phí: Căn cứ 147 Bộ luật tố tụng dân sự và khoản 1 Điều 26 Nghị quyết 326/2016, bị đơn chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của nguyên đơn; bị đơn và ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

Từ các nhận định tại [2.2], [2.3], [2.4], [2.5], [2.6] và [2.7] thấy rằng Nguyên đơn bà Nguyễn Phan Lê U khởi kiện yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Thái L và bà Võ Thị Thanh M liên đới hoàn trả số tiền 423.248.000 đồng cho nguyên đơn là có căn cứ và hợp pháp nên cần chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 2 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 và điểm h khoản 1 Điều 40; Điều 147; Điều 227; Điều 228; Điều 266; Điều 269; Điều 273 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015;

- Áp dụng Điều 166 Bộ luật dân sự 2015;

- Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Phan Lê U đối với bị đơn bà Võ Thị Thanh M và ông Nguyễn Thái L về việc “Tranh chấp đòi lại tài sản”.

Buộc bị đơn bà Võ Thị Thanh M và ông Nguyễn Thái L cùng liên đới có nghĩa vụ trả lại cho bà Nguyễn Phan Lê U số tiền 423.248.000 đồng.

Thời hạn thanh toán: Một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ của mình thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải trả cho người được thi hành án số tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 tương ứng với thời gian và số tiền chậm thi hành án.

2. Án phí:

2.1. Bị đơn bà Võ Thị Thanh M và ông Nguyễn Thái L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền là 20.929.920 đồng để sung quỹ nhà nước.

2.2. Nguyên đơn bà Nguyễn Phan Lê U không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng, theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0007115 ngày 08/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 12 - Thành phố Hồ Chí Minh).

3. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án Dân sự đã được sửa đổi bổ sung năm 2014.

4. Quyền kháng cáo: Án xử công khai, nguyên đơn; bị đơn có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm (10/3/2026). Đối với bị đơn vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.