Bản án 16/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Bản án sơ thẩm, tóm tắt như sau:

* Nguyên đơn - bà Nguyễn Mi Hương L và người đại diện theo ủy quyền trình bày tại đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại Toà án:

Bà Nguyễn Mi Hương L là chủ sở hữu hợp pháp căn hộ số 541 tại Dự án Q (số A L, S) với giá trị căn hộ làm căn cứ tính tiền thuê là 1.569.301.220 đồng. Ngày 10-7-2019, bà L ký hợp đồng cho Công ty TNHH H1 thuê lại căn hộ này trong thời hạn 10 năm với mục đích kinh doanh. Công ty H1 cam kết trả thu nhập định kỳ theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị căn hộ: Năm thứ 1 là 8%; Năm thứ 2 là 9%; Năm thứ 3 là 10%; Năm thứ 4 là 11%; Năm thứ 5 là 12%. Từ năm thứ 6 sẽ điều chỉnh tăng hoặc giảm lợi nhuận nhưng không quá 10% so với lợi nhuận của năm thứ 5 trên giá căn hộ (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì) và thanh toán 6 tháng một lần. Tuy nhiên, kể từ ngày 01-01-2022, phía Công ty đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, không chi trả đầy đủ và đúng hạn các khoản thu nhập cam kết mặc dù phía bà L đã nhiều lần thể hiện thiện chí.

Do đó, bà L đã khởi kiện đề nghị Tòa án:

1. Tuyên Hợp đồng thuê căn hộ số 541 H Green Danang ngày 10-7-2019 được ký giữa bà Nguyễn Mi Hương L và Công ty TNHH H1;

2. Buộc Công ty TNHH H1 phải hoàn trả lại căn hộ S Hoa Binh G thuộc đường L, phường S, thành phố Đà Nẵng cho bà Nguyễn Mi Hương L;

3. Buộc Công ty TNHH H1 phải thanh toán số tiền thuê căn hộ số E Hoa Binh G, đường L, phường S, thành phố Đà Nẵng cho bà Nguyễn Mi Hương L cụ thể như sau:

- 09 tháng cuối năm 2022 khi kinh tế đã hoàn toàn phục hồi, mọi hoạt động trở lại bình thường sau dịch, là năm thứ 4 của hợp đồng cho thuê, (thu nhập cam kết) tiền thuê bằng 11% giá trị căn hộ tạm tính là: 1.569.301.220 đồng x 11% : 12 tháng x 9 tháng = 129.467.350 đồng;

- Năm 2023 là năm thứ 5 của hợp đồng cho thuê (thu nhập cam kết) tiền thuê bằng 12% giá trị căn hộ tạm tính là: 1.569.301.220 đồng x 12% = 188.316.146 đồng;

- Năm 2024 là năm thứ 6 của hợp đồng cho thuê (thu nhập cam kết) tiền thuê bằng 90% tiền thuê của năm thứ 5 (giảm không quá 10% so với tiền thuê của năm thứ 5) tạm tính là: 1.569.301.220 đồng x 12% x 90% = 169.484.531 đồng;

- 7 tháng đầu năm 2025 là năm thứ 7 của hợp đồng cho thuê (thu nhập cam kết) tiền thuê bằng 90% tiền thuê của năm thứ 5 (giảm không quá 10% so với tiền thuê của năm thứ 5) tạm tính là: 1.569.301.220 đồng x 12% x 90% : 12 tháng x 7 tháng = 98.865.976 đồng.

Tại phiên toà sơ thẩm, nguyên đơn bà Nguyễn Mi Hương L rút một phần yêu cầu khởi kiện về thanh toán thu nhập cam kết năm 2022 và năm 2023 với số tiền 317.783.946 đồng.

Như vậy, bà L yêu cầu Toà án buộc Công ty TNHH H1 thanh toán các khoản thu nhập cam kết năm 2024 và 07 tháng đầu năm 2025 với số tiền 238.350.507 đồng; lãi chậm thanh toán theo mức 10%/năm (12.873.710 đồng) và chi phí quy đổi 20 đêm lưu trú miễn phí mỗi năm sang tiền mặt theo thỏa thuận tại phụ lục hợp đồng (134.044.477 đồng). Tổng số tiền phải thanh toán là 385.268.694 đồng.

* Bị đơn - Công Ty TNHH H1 và người đại diện theo ủy quyền trình bày trong quá trình tham gia tố tụng tại Toà án:

Bị đơn xác nhận có ký kết các hợp đồng mua bán và thuê căn hộ như nguyên đơn trình bày, đồng thời chấp thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và bàn giao lại căn hộ vào ngày 30-9-2025. Tuy nhiên, về nghĩa vụ tài chính, Công ty cho rằng giai đoạn 2020–2024 là sự kiện bất khả kháng do dịch bệnh Covid-19, khiến hoạt động kinh doanh thua lỗ nặng nề mỗi năm và phải bù lỗ kéo dài đến hết năm 2023 căn cứ Theo báo cáo tài chính các năm 2020, 2021, 2022. Dựa trên Điều 9 của Hợp đồng về sự kiện bất khả kháng, Công ty cho rằng mình không vi phạm hợp đồng và không phải chịu trách nhiệm bồi thường hay chi trả thu nhập cam kết trong giai đoạn dịch bệnh. Cụ thể về các khoản tiền nguyên đơn yêu cầu, Công ty đề nghị cấn trừ số tiền thu nhập cam kết của năm 2020 và 2021 (vốn đã chi trả trước khi ký hợp đồng mua bán) vào dư nợ của năm 2022 và 2023. Đối với năm 2024 và 2025, do lượng khách quốc tế sụt giảm, Công ty chỉ đồng ý chi trả mức thu nhập 18% trên tổng lợi nhuận của năm 2019 thay vì mức phần trăm trên giá trị căn hộ như bà L yêu cầu. Công ty cũng đề nghị khấu trừ tổng cộng 30.000.000 đồng đã tạm ứng cho bà L từ năm 2023 đến 2025. Công ty không đồng ý thanh toán tiền lãi. Đối với tiền quy đổi đêm lưu trú Công ty đồng ý thanh toán cho bà L số tiền 134.044.477 đồng.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 280/2025/DS-ST ngày 17-9-2025 và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án số 78/2026QĐ-SCBSBA ngày 30-10-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Đà Nẵng đã quyết định:

Căn cứ vào: Điều 351, 352, 375, 468, 482 Bộ luật Dân sự; Điều 131, 132 Luật Nhà ở; Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 217, Điều 266, Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê căn hộ” của bà Nguyễn Mi Hương L đối với Công ty TNHH H1 đối với số tiền 317.783.946 đồng.

2. Công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự:

2.1. Chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng thuê căn hộ số 541 Hoa Binh G ký ngày 10-7-2019 giữa bà Nguyễn Mi Hương L với Công ty TNHH H1.

Công ty TNHH H1 có nghĩa vụ bàn giao căn hộ số 541 theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 905/HĐMB/HĐGĐN-541 và các phụ lục kèm theo hợp đồng ngày 29-5-2019 cho bà Nguyễn Mi Hương L. Thời gian bàn giao căn hộ nêu trên vào ngày 30-9-2025.

2.2. Công ty TNHH H1 trả cho bà Nguyễn Mi Hương L số tiền quy đổi đêm lưu trú là 134.044.477 đồng.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê căn hộ” của bà Nguyễn Mi Hương L đối với Công ty TNHH H1.

Buộc Công ty TNHH H1 phải trả cho bà Nguyễn Mi Hương L số tiền thu nhập cam kết 238.350.507 đồng và tiền lãi chậm thanh toán 12.873.710 đồng, tổng cộng 251.224.217 đồng.

4. Tổng số tiền Công ty TNHH H1 phải thanh toán cho bà Nguyễn Mi Hương L tại mục 2.2 và mục 3 là 385.268.694 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí xem xét thẩm định, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

* Đơn kháng cáo:

Ngày 22-9-2025, bị đơn Công ty TNHH H1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm vì cho rằng bản án không phù hợp, không có cơ sở buộc công ty trả lợi nhuận và lãi chậm trả cho khách hàng từ ngày 01-4-2022 đến nay. Bị đơn lập luận rằng thời gian 2020 - 2022 là giai đoạn dịch Covid-19, được xem là "sự kiện bất khả kháng". Do dịch bệnh, khách sạn phải đóng cửa và không có khách quốc tế dẫn đến thua lỗ nặng, tuy nhiên công ty vẫn phải gánh các chi phí duy trì nhằm tránh xuống cấp căn hộ. Việc kinh doanh căn hộ, bao gồm căn 541, đang thua lỗ chung với khách sạn. Theo báo cáo tài chính, công ty đang chịu lỗ cho khách hàng liên tục. Về lợi nhuận năm 2022 – 2023, công ty không muốn chi trả do ảnh hưởng trực tiếp của dịch bệnh. Về lợi nhuận năm 2024 - 2025: Công ty đề nghị tính toán dựa trên công suất kinh doanh thực tế thay vì mức cam kết, do áp lực cạnh tranh về giá và tình hình bất ổn ảnh hưởng đến vận hành. Đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xem xét không chấp nhận đối với phần chi trả lợi nhuận mà nguyên đơn yêu cầu.

* Tại phần thủ tục bắt đầu phiên tòa phúc thẩm, những người đại diện theo uỷ quyền của bà Nguyễn Mi Hương L và Công ty TNHH H1 đã thống nhất thỏa thuận với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án và đề nghị Hội đồng xét xử công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

* Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm là đảm bảo các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự do nội dung thỏa thuận của họ là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng; Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện về việc“Tranh chấp hợp đồng thuê căn hộ” của bà Nguyễn Mi Hương L đối với Công ty TNHH H1 đối với số tiền 317.783.946 đồng.

2. Công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự:

- Chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng thuê căn hộ số 541 Hoa Binh G ký ngày 10-7-2019 giữa bà L với Công ty TNHH H1.

Công ty TNHH H1 có nghĩa vụ bàn giao căn hộ số 541 theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 905/HĐMB/HĐGĐN-541 và các phụ lục kèm theo hợp đồng ngày 29-5-2019 cho bà L. Thời gian bàn giao căn hộ nêu trên vào ngày 30-9-2025.

- Công ty TNHH H1 trả cho bà L số tiền quy đổi đêm lưu trú là 134.044.477 đồng.

Người đại diện theo uỷ quyền của bà Nguyễn Mi Hương L đồng ý với các đề nghị của Công ty TNHH H1 nên hai bên đã thống nhất thỏa thuận được các nội dung gộp với các nội dung đã thoả thuận được tại cấp sơ thẩm cụ thể như sau:

1. Chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng thuê căn hộ số 541 Hoa Binh G ký ngày 10-7-2019 giữa bà Nguyễn Mi Hương L với Công ty TNHH H1.

Công ty TNHH H1 có nghĩa vụ bàn giao căn hộ số 541 theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 905/HĐMB/HĐGĐN-541 và các phụ lục kèm theo hợp đồng ngày 29-5-2019 cho bà Nguyễn Mi Hương L. Thời gian bàn giao căn hộ nêu trên vào ngày 30-9-2025.

2. Công ty TNHH H1 có nghĩa vụ thanh toán cho bà Nguyễn Mi Hương L số tiền quy đổi đêm lưu trú 115.044.477 đồng và số tiền thu nhập cam kết 238.350.507 đồng, tổng cộng là 353.394.984 đồng. Thời hạn thanh toán chia làm 02 (hai) phân kỳ như sau:

Lần 1: Hạn cuối là ngày 05-02-2026 thanh toán 200.000.000 đồng.

Lần 2: Hạn cuối là ngày 05-4-2026 thanh toán 153.394.984 đồng.

Trường hợp Công ty TNHH H1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bất kỳ phân kỳ nào thì bà Nguyễn Mi Hương L đều có quyền yêu cầu thi hành án cho toàn bộ số tiền phải thi hành còn lại.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Các Điều 148, 293, 300, 308, 313 của Bộ luật Tố tụng Dân sự;

- Các Điều 351, 352, 375, 468, 482 Bộ luật Dân sự; Điều 131, 132 Luật Nhà ở;

- Khoản 2, Khoản 5 Điều 29 Nghị quyết 326/2016 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

I. Phần quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm số 280/2025/DS-ST ngày 17-9-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Đà Nẵng về: “Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện về việc“Tranh chấp hợp đồng thuê căn hộ” của bà Nguyễn Mi Hương L đối với Công ty TNHH H1 đối với số tiền 317.783.946 đồng” có hiệu lực pháp luật.

II. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 280/2025/DS-ST ngày 17-9-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 2 - Đà Nẵng;

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm:

1. Chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng thuê căn hộ số 541 Hoa Binh G ký ngày 10-7-2019 giữa bà Nguyễn Mi Hương L với Công ty TNHH H1.

Công ty TNHH H1 có nghĩa vụ bàn giao căn hộ số 541 theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 905/HĐMB/HĐGĐN-541 và các phụ lục kèm theo hợp đồng ngày 29-5-2019 cho bà Nguyễn Mi Hương L. Thời gian bàn giao căn hộ nêu trên vào ngày 30-9-2025.

2. Công ty TNHH H1 có nghĩa vụ thanh toán cho bà Nguyễn Mi Hương L số tiền quy đổi đêm lưu trú 115.044.477 đồng và số tiền thu nhập cam kết 238.350.507 đồng, tổng cộng là 353.394.984 đồng. Thời hạn thanh toán chia làm 02 (hai) phân kỳ như sau:

Lần 1: Hạn cuối là ngày 05-02-2026 thanh toán 200.000.000 đồng.

Lần 2: Hạn cuối là ngày 05-4-2026 thanh toán 153.394.984 đồng.

Trường hợp Công ty TNHH H1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán của bất kỳ phân kỳ nào thì bà Nguyễn Mi Hương L đều có quyền yêu cầu thi hành án cho toàn bộ số tiền phải thi hành còn lại.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Công ty TNHH H1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 17.670.000 đồng.

- Bà Nguyễn Mi Hương L không chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bà Nguyễn Mi Hương L số tiền tạm ứng án phí 15.358.762 đồng đã nộp theo biên lai thu số 0007879 ngày 28-3-2025 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng, nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 2- Đà Nẵng.

4. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Công ty TNHH H1 phải hoàn trả lại cho bà Nguyễn Mi Hương L số tiền 3.000.000 đồng.

III. Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty TNHH H1 phải chịu 300.000 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0002557 ngày 29-9-2025 của Thi hành án dân sự thành phố Đà Nẵng; đã nộp đủ.

IV. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.