Bản án 158/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết, nguyên đơn Lê Thái Bình D có đại diện ủy quyền là ông Vũ Trọng T trình bày:

Vợ chồng ông Lê Thái Bình D và bà Bùi Thị N có các quyền sử dụng đất cụ thể:

1. Thửa đất số 563, tờ bản đồ số 29, diện tích 292m² (trong đó có 60m² đất ở và 232m² đất trồng cây hàng năm khác), tại xã H, thành phố B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: DL 269644, vào sổ số: VP-17617, do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ cấp ngày 10/7/2023.

2. Thửa đất số 564, tờ bản đồ số 29, diện tích 292,3m² (trong đó có 60m² đất ở và 232,2m² đất trồng cây hàng năm khác), tại xã H, thành phố B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DL 269645, vào sổ số: VP-17618, do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ cấp ngày 10/7/2023.

Ngày 29/11/2024, bà Trần Thị L đặt cọc cho ông D, bà N số tiền 500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 02 thửa đất nói trên với giá 1.200.000.000 đồng. Số tiền 700.000.000 đồng còn lại bà L cam kết sẽ thanh toán sau khi sang tên các quyền sử dụng đất trên cho bà L trong 05 ngày kể từ ngày nhận Giấy chứng nhận.

Ngày 03/12/2024 hai bên lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 02 thửa đất trên tại Văn phòng C. Ông D, bà N được biết bà L đã thực hiện đăng ký sang tên và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với 02 thửa đất trên mang tên bà Trần Thị L. Ông D, bà N đã nhiều lần tìm gặp, liên hệ, yêu cầu bà L trả 700.000.000 đồng còn lại nhưng bà L không trả.

Do vậy, ông Lê Thái Bình D làm đơn khởi kiện đề nghị Tòa án buộc bà Trần Thị L thực hiện nghĩa vụ trả 700.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nợ đối với 02 thửa đất số 263 diện tích 292m2 và thửa số 264 diện tích 292,3m2; tờ bản đồ số 29; tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk.

Quá trình giải quyết vụ án, con gái bà L là bà Trần Thị Thu T2 có chuyển cho ông D số tiền 37.700.000 đồng và các bên thống nhất khấu trừ số tiền này vào 700.000.000 đồng bà L còn nợ ông D. Ngoài ra, tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc ngày 29/11/2024, giữa ông D với bà L có ghi nhận nội dung thoả thuận khác do bà Trần Thị Thùy T1 ghi “Tôi là Trần Thị Thùy T1 là con của bà Trần Thị L cam kết sẽ thanh toán số tiền còn lại sau khi ra tên bà L – 5 ngày kể từ ngày nhận bìa”. Căn cứ Điều 288 của Bộ luật dân sự thì bà T1 phải có nghĩa vụ liên đới với bà L để trả số tiền chưa thanh toán cho ông D, bà N.

Vì vậy, ngày 14/8/2025 ông D có đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện, đề nghị Toà án buộc bà Trần Thị Thùy T1 có nghĩa vụ liên đới với bà Trần Thị L trả cho ông Lê Thái Bình D số tiền chuyển nhượng đất còn nợ là 662.300.000 đồng.

Bị đơn bà Trần Thị L có đại diện theo uỷ quyền là bà Đặng Thanh Q trình bày:

Ngày 03/12/2024, bà L có nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Lê Thái Bình D và bà Bùi Thị N 02 thửa đất số 563, tờ bản đồ số 29, diện tích 292m2 theo GCNQSDĐ số DL 269644 và thửa đất số 564, tờ bản đồ số 29, diện tích 292,3m2 theo GCNQSDĐ số DL 269645 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ cấp cùng ngày 10/7/2023, đất tại xã H, thành phố B, theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C chứng nhận. Bà L đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán số tiền chuyển nhượng theo Hợp đồng CNQSDĐ; ông D, bà N đã giao hồ sơ và GCNQSDĐ cho bà L để thực hiện thủ tục sang tên. Đến nay bà L không còn nghĩa vụ nào liên quan đối với ông D và bà N. Nội dung ông D và những người làm chứng khai đều không hề có việc ông D đòi nợ bà L. Do đó, bà L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Thùy T1 có đại diện theo uỷ quyền là bà Đặng Thanh Q trình bày:

Bà T1 và ông Lê Thái Bình D có mối quan hệ quen biết, làm ăn chung với nhau. Năm 2024, ông D có rủ bà T1 tham gia đầu tư tiền kiếm lời trên mạng, ông D nói bà T1 nộp tiền và ông D sử dụng tài khoản của bà để chơi. Tuy nhiên, sau đó ông D đã làm mất hết toàn bộ số tiền của bà, không còn một đồng nào. Vì số tiền này bà đi vay mượn nên ông D cam kết sẽ chịu trả số tiền đó cùng với bà T1.

Tháng 11/2024, ông D có nhu cầu chuyển nhượng 02 thửa đất số 563, tờ bản đồ số 29, diện tích 292m2 và thửa đất số 564, tờ bản đồ số 29, diện tích 292,3m2, đất tại xã H, thành phố B. Nguồn gốc đất này là của mẹ bà là Trần Thị L, nên mẹ bà muốn mua lại. Ngày 29/11/2024, ông D ký Hợp đồng đặt cọc. Ngày 03/12/2024, hai bên ký kết Hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, bà L đã hoàn tất việc thanh toán theo Hợp đồng chuyển nhượng và đã được sang tên trên GCNQSDĐ.

Đối với nội dung “Thỏa thuận khác nếu có” trong Hợp đồng đặt cọc: Bà T1 thừa nhận đây là chữ của bà T1. Lý do có sự thỏa thuận này là do ông D cam kết trả khoản tiền ông D làm mất của bà T1 khi đầu tư trên mạng là 800.000.000 đồng tiền gốc, nên ông D và bà T1 thỏa thuận bà T1 ghi vào trong bản hợp đồng để có cơ sở khấu trừ, tính toán tiền giữa bà và ông D. Nội dung thỏa thuận này mẹ bà không biết và không liên quan, số tiền còn lại trong nội dung thỏa thuận này cũng không ghi rõ vì thời điểm này hai bên chưa tính toán với nhau. Đến tháng 01/2025, ông D vẫn mượn bà số tiền 37.700.000 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, các bên xác định số tiền này được khấu trừ vào số tiền bà T1 cam kết trả cho ông D.

Nay, ông D khởi kiện yêu cầu bà Trần Thị Thùy T1 có nghĩa vụ liên đới với bà Trần Thị Liên thanh T3 số tiền 662.300.000 đồng thì bà T1 không đồng ý vì mẹ bà đã hoàn thành việc thanh toán tiền chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển nhượng với ông D. Số tiền ông D kiện liên quan tiền đầu tư giữa bà T1 với ông D.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị N trình bày: Bà là vợ của nguyên đơn ông Lê Thái Bình D, bà thống nhất với trình bày của ông D và đề nghị Tòa án chấp nhận đơn khởi kiện của ông D.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 110/2025/DS-ST, ngày 17/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 266 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 274, Điều 275, Điều 280, Điều 370 của Bộ luật dân sự; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Thái Bình D.

Buộc bà Trần Thị Thùy T1 có nghĩa vụ trả cho ông Lê Thái Bình D số tiền gốc 662.300.000 đồng. Ông Lê Thái Bình D không yêu cầu tính lãi suất.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự.

2. Bác một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Thái Bình D về việc buộc bà Trần Thị L có nghĩa vụ liên đới với bà Trần Thị Thùy T1 thanh toán số tiền 662.300.000 đồng cho ông Lê Thái Bình D.

3. Về án phí:

Bà Trần Thị Thùy T1 phải chịu 30.492.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Lê Thái Bình D phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 16.000.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0000917, ngày 28/02/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột (Nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 - Đắk Lắk, thuộc Thi hành án dân sự tỉnh Đ). Ông Lê Thái Bình D được nhận lại 15.700.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm.

Bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 24/9/2025, nguyên đơn ông Lê Thái Bình D có đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm với nội dung: Đề nghị cấp phúc thẩm xem xét sửa bản án sơ thẩm để buộc bà Trần Thị L phải có nghĩa vụ liên đới với bà Trần Thị Thùy T1 trả số tiền 662.300.000 đồng cho ông Lê Thái Bình D.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện và nội dung đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu:

- Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự đã tuân thủ đầy đủ và thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các chứng cứ, tài liệu được thu thập có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh luận tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự: Chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Thái Bình D; Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 110/2025/DS-ST, ngày 17/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1

- Đắk Lắk: Buộc bà Trần Thị Thùy T1 phải có nghĩa vụ liên đới cùng bà Trần Thị L trả số tiền 662.300.000 đồng còn lại cho nguyên đơn ông Lê Thái Bình D.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Trên cơ sở nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra, tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Tại Hợp đồng đặt cọc ngày 29/11/2024 có nội dung: Bà Trần Thị L đặt cọc cho Lê Thái Bình D số tiền 500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 02 thửa đất của ông D, bà N gồm: Thửa đất số 563 diện tích 292m2 và thửa đất số 564 diện tích 292,3m2, cùng tờ bản đồ số 29, đất tại xã H, thành phố B, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DL 269644 và số DL 269645 do Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ cấp ngày 10/7/2023 cho ông Lê Thái Bình D, bà Bùi Thị N. Ông D và bà L thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng, đã đặt cọc 500.000.000 đồng. Tại phần phương thức thanh toán (Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc) không ghi nội dung thỏa thuận bà L phải thanh toán số tiền 700.000.000 đồng còn lại cho ông D vào thời gian nào, tuy nhiên có thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực đến hết ngày 14/12/2024. Tại mục “Thỏa thuận khác” của Hợp đồng đặt cọc có nội dung viết tay “Tôi là Trần Thị Thùy T1 là con của bà Trần Thị L cam kết sẽ thanh toán số tiền còn lại sau khi ra tên bà L – 5 ngày kể từ ngày nhận bìa”. Hợp đồng có chữ ký bên nhận đặt cọc là của ông D và chữ ký bên đặt cọc là bà L; bà Trần Thị Thùy T1 không ký vào hợp đồng đặt cọc nói trên nhưng đều được ông D, bà L, bà T1 thừa nhận đó là chữ viết của bà T1. Đến ngày 03/12/2024, ông D, bà N và bà L đã ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C, giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 200.000.000 đồng. Tại Công văn số 35/VCBMT-DLTT ngày 14/7/2025 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh K xác định: Bà Trần Thị L hiện là chủ sử dụng của 02 thửa đất trên, cập nhật thay đổi chủ sử dụng ngày 11/12/2024 và hiện đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á – Chi nhánh Đ1, được Chi nhánh Văn phòng Đ2 xác nhận ngày 13/12/2024.

Quá trình thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bà T1 đã thanh toán cho ông D số tiền 37.700.000 đồng, được ông D thừa nhận và đồng ý khấu trừ vào tổng số tiền 700.000.000 đồng, còn nợ lại 662.300.000 đồng. Tức các bên ông D, bà L, bà T1 đều biết và đồng ý để cho bà T1 viết tay vào hợp đồng đặt cọc và đồng ý với nội dung thỏa thuận viết tay của bà T1 về việc bà T1 là người có nghĩa vụ trả 700.000.000 đồng tiền nhận chuyển nhượng còn lại cho ông D trong 05 ngày kể từ ngày bà L nhận được GCNQSDĐ; không có nội dung hay văn bản nào thể hiện bà Trần Thị L là người có nghĩa vụ trả số tiền chuyển nhượng QSDĐ còn lại là 700.000.000 đồng cho ông D.

Đối với file ghi âm do ông D cung cấp thể hiện nội dung hội thoại trao đổi là giữa ông D và bà T1 về các khoản tiền vay, về việc ông D yêu cầu bà T1 trả tiền còn nợ, không có sự tham gia của bà L. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định các bên đã có sự chuyển giao nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng QSDĐ còn lại là 700.000.000 đồng từ bà L sang bà T1 là có căn cứ chấp nhận và phù hợp với Điều 370 Bộ luật dân sự. Ông D kháng cáo yêu cầu Tòa án buộc bà L phải có nghĩa vụ liên đới với bà T1 trả số tiền 662.300.000 đồng cho ông D là không có cơ sở để chấp nhận.

Từ những phân tích và nhận định nêu trên, HĐXX phúc thẩm quyết định không chấp nhận kháng cáo của ông D, mà cần giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm là phù hợp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

[1] Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Thái Bình D; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 110/2025/DS-ST, ngày 17/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đắk Lắk.

[2] Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 266 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 274, Điều 275, Điều 280, Điều 370 của Bộ luật dân sự; Điều 26, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

[2.1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Thái Bình D.

Buộc bà Trần Thị Thùy T1 phải có nghĩa vụ trả cho ông Lê Thái Bình D số tiền gốc 662.300.000 đồng (Sáu trăm sáu mươi hai triệu ba trăm nghìn đồng). Ông Lê Thái Bình D không yêu cầu tính lãi suất.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự.

[2.2] Bác một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Thái Bình D về việc buộc bà Trần Thị L có nghĩa vụ liên đới với bà Trần Thị Thùy T1 thanh toán số tiền 662.300.000 đồng cho ông Lê Thái Bình D.

[2.3] Về án phí:

[2.3.1] Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Thị Thùy T1 phải chịu 30.492.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Lê Thái Bình D phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 16.000.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0000917, ngày 28/02/2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột (Nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 - Đắk Lắk, thuộc Thi hành án dân sự tỉnh Đ). Ông Lê Thái Bình D được nhận lại 15.700.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm.

[2.3.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Thái Bình D phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0001352, ngày 02/10/2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, được thi hành theo quy định tại điều 2 của Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.