Bản án 157/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện cùng các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Phạm Văn C đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Mai Thị Đ2, chị Phạm Thị T1, anh Phạm Văn C trình bày:

Ngày 29/01/2010, bà Nguyễn Thị Lệ T có chuyển nhượng cho ông một phần đất, thuộc một phần thửa số 524, tờ bản đồ số 1, có chiều ngang 06m, chiều dài hết đất, vị trí đất giáp lộ 883, tọa lạc tại ấp L, xã Đ, huyện Đ1, tỉnh Bến Tre với giá 40.000.000 đồng; đất này do bà T đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông đã trả cho bà T số tiền nhận chuyển nhượng đất là 35.000.000 đồng và bà Tđã giao đất cho ông sử dụng, còn lại số tiền 5.000.000 đồng khi nào hai bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông trả tiền hoàn tất. Việc thoả thuận chuyển nhượng và giao nhận tiền giữa hai bên có làm tờ giấy viết tay ghi “Giấy tay mua bán đất”, có người làm chứng. Sau đó, vợ chồng ông đã cất nhà tường kiên cố và ở trên đất đến nay. Vợ chồng ông đã nhiều lần gặp bà T yêu cầu bà T làm thủ tục chuyển quyền, bà T cứ hẹn nhiều lần nhưng không có thực hiện.

Nay ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc bà Nguyễn Thị Lệ T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển quyền đối với một phần thửa đất số 524, tờ bản đồ số 1, có chiều ngang 06m, chiều dài hết đất, tọa lạc tại ấp L, xã Đ, huyện Đ1, tỉnh Bến Tre, ông đồng ý trả cho bà T số tiền còn lại là 5.000.000 đồng.

Theo biên bản lấy lời khai ngày 01/3/2022, cùng các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Nguyễn Thị Lệ T trình bày:

Bà thừa nhận có ký tên vào giấy tay mua bán đất cho ông Phạm Văn Cđã lâu, phần đất nằm trên tỉnh lộ 883 có chiều ngang 06m, diện tích, số thửa, số tờ, giá chuyển nhượng đất bà không nhớ bao nhiêu. Bà đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bán cho ông C nhưng ông C phải trả cho bà thêm số tiền là 50.000.000 đồng. Do bà bệnh, không thể tham gia tố tụng trong vụ án này nên bà yêu cầu Toà án giải quyết, xét xử vắng mặt theo quy định.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 17/2022/DS-ST ngày 29 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ1 đã quyết định như sau:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn C.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/01/2010 giữa ông Phạm Văn Cvới bà Nguyễn Thị Lệ T.

3. Buộc bà Nguyễn Thị Lệ T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 172,5 m2, thuộc một phần thửa đất số 524, tờ bản đồ số 1 (Số liệu đo đạc chính quy thuộc một phần thửa đất số 188, tờ bản đồ số 10) thể hiện ở các điểm A, C, D, F, A được biểu thị ở thửa 188, tọa lạc tại ấp L, xã Đ, huyện Đ1, tỉnh Bến Tre do bà Nguyễn Thị Lệ T ngày 24/11/2007 đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đất có tứ cận như sau:

- Phía Đông giáp thửa đất 153

- Phía Tây giáp thửa đất 187

- Phía Nam giáp đường tỉnh lộ 886

- Phía Bắc giáp thửa đất 153

(Kèm theo họa đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 04/5/2021).

Diện tích đất làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thực tế ông Phạm Văn C cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Mai Thị Đ2, Phạm Thị T1, Phạm Văn C đang quản lý, sử dụng.

4. Buộc ông Phạm Văn C phải tiếp tục trả cho bà Nguyễn Thị Lệ T số tiền chuyển nhượng đất còn lại là 118.580.000 đồng (một trăm mười tám triệu năm trăm tám mươi nghìn đồng).

5. Ông Phạm Văn C được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên theo quy định của pháp luật.

Kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh thửa đất số 524, tờ bản đồ số 1 trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị Lệ T để cấp cho ông C khi đương sự có yêu cầu.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ chịu tiền lãi chậm thi hành án, chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo bản án, quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 07/4/2022 nguyên đơn ông Phạm Văn C kháng cáo một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 17/2022/DS-ST ngày 29 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ1, tỉnh Bến Tre yêu cầu sửa bản án dân sự sơ thẩm, ông chỉ đồng ý trả lại cho bà T số tiền còn lại là 5.000.000 đồng còn lại.

Ngày 12/4/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ1 có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 01/QĐ-VKS-DS ngày 12/4/2022, kháng nghị một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 17/2022/DS-ST ngày 29 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ1, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm, buộc ông Phạm Văn C phải trả cho bà Nguyễn Thị Lệ T số tiền 50.000.000 đồng như bà T yêu cầu.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và rút một phần yêu cầu kháng cáo đối với việc Toà án cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn chịu tiền chi phí tố tụng, Viện kiểm sát vẫn giữ nguyên nội dung kháng nghị.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật tố tụng; về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm, chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ1 sửa một phần bản án sơ thẩm, buộc ông Phạm Văn C phải trả cho bà Nguyễn Thị Lệ T số tiền 50.000.000 đồng. Do tại phiên toà phúc thẩm người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn rút một phần yêu cầu kháng cáo về việc không đồng ý chịu chi phí tố tụng nên đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận và đình chỉ một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.” Mặc dù, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên không tuân thủ về hình thức theo quy định nhưng phía ông C đã thực hiện thanh toán được hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật là có căn cứ.

Giá chuyển nhượng là 40.000.000 đồng, ông C đã trả 35.000.000 đồng, còn lại 5.000.000 đồng. Theo kết quả đo đạc thực tế phần đất diện tích 172.5 m2 tương ứng giá 40.000.000 đồng. Theo biên bản định giá tài sản ngày 3/3/2022 của Hội đồng định giá huyện Đ1, giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp là 5.500.000 đồng/m2. Như vậy, phần 5.000.000 đồng ông C còn nợ lại bà T chưa giao đủ tương ứng với phần diện tích là 21.56 m2.Vậy ông C còn phải trả tiếp cho bà T số tiền tương ứng phần diện tích 21.56 m2 x 5.500.000 đồng/m2 = 118.580.000 đồng để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Biên bản lấy lời khai ngày 01/3/2022 phía bà T chỉ yêu cầu ông C giao trả số tiền 50.000.000 đồng để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đây là ý chí tự nguyện của bà Thuỷ, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại buộc ông C phải trả lại cho bà T số tiền 118.580.000 đồng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông C, bà Đ2; do đó, chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn về việc Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vượt quá yêu cầu của bà T, kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát huyện Đ1 về vấn đề nêu trên là có căn cứ nên được chấp nhận.

Từ những nhận định trên, chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn; chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ1, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm, buộc ông C phải trả cho bà T số tiền 50.000.000 đồng, đình chỉ một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc chịu chi phí tố tụng 3.060.000 đồng. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp nên được chấp nhận.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Theo quy định tại Điều 12 và Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội.

Bà Nguyễn Thị Lệ T được miễn nộp án phí.

Ông Phạm Văn C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 5.929.000 đồng (năm triệu chín trăm hai mươi chín nghìn đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0000596 ngày 05/6/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ1, tỉnh Bến Tre. Ông C còn phải nộp số tiền là 5.629.000 đồng (ba mươi bảy nghìn hai trăm đồng).

- Án phí dân sự phúc thẩm: Theo quy định tại Điều 12 và Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc Hội.

Hoàn trả tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) cho ông Phạm Văn Ctheo biên lai thu số 0006090 ngày 07/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ1, tỉnh Bến Tre.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Phạm Văn C;

Đình chỉ một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Phạm Văn Cvề việc chịu chi phí tố tụng 3.060.000 đồng (ba triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng).

Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ1, tỉnh Bến Tre;

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 17/2022/DS-ST ngày 29 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ1, tỉnh Bến Tre.

Áp dụng các điều 129, 468, 500, 501, 502, 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Hướng dẫn tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Văn C về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn bà Nguyễn Thị Lệ T.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/01/2010 giữa ông Phạm Văn Cvới bà Nguyễn Thị Lệ T.

3. Buộc bà Nguyễn Thị Lệ T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Văn C, bà Mai Thị Đ2 phần đất có diện tích 172.5 m2, thuộc một phần thửa đất số 524, tờ bản đồ số 1 (Số liệu đo đạc chính quy thuộc thửa đất số 188, tờ bản đồ số 10) thể hiện ở các điểm A, C, D, F, A, tọa lạc tại ấp L, xã Đ, huyện Đ1, tỉnh Bến Tre. Phần đất có tứ cận như sau:

- Phía Đông giáp thửa đất 153;

- Phía Tây giáp thửa đất 187;

- Phía Nam giáp đường tỉnh lộ 886;

- Phía Bắc giáp thửa đất 153;

(Kèm theo họa đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 04/5/2021).

Diện tích đất nêu trên hiện tại do ông Phạm Văn Ccùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Mai Thị Đ2, Phạm Thị T1, Phạm Văn C đang quản lý, sử dụng.

Đương sự được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quyết định của bản án khi đương sự có yêu cầu.

4. Buộc ông Phạm Văn C, bà Mai Thị Đ2 phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Nguyễn Thị Lệ T số tiền 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong. Nếu bên nào chưa thi hành các khoản tiền nêu trên thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

5. Về chi phí tố tụng: Tổng cộng là 6.120.000 đồng, ông Phạm Văn C phải chịu là 3.060.000 đồng, bà Nguyễn Thị Lệ T phải chịu là 3.060.000 đồng, do ông Phạm Văn Cđã nộp tạm ứng xong nên bà Nguyễn Thị Lệ T phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nguyên đơn ông Phạm Văn C số tiền là 3.060.000 đồng (sáu triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng).

6. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị Lệ T được miễn nộp án phí.

Ông Phạm Văn C phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 5.929.000 đồng (năm triệu chín trăm hai mươi chín nghìn đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0000596 ngày 05/6/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ1, tỉnh Bến Tre. Ông C còn phải nộp số tiền là 5.629.000 đồng (ba mươi bảy nghìn hai trăm đồng).

- Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) cho ông Phạm Văn C theo biên lai thu số 0006090 ngày 07/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ1, tỉnh Bến Tre.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b, 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.