Bản án 156/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn, ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị T trình bày:

Vào ngày 10/02/2004 (al), ông Lương Công Đ2 có chuyển nhượng cho ông H, bà T phần đất ngang 12m, dài 36m diện tích 432m2, toạ lạc tại ấp K, xã T, huyện T, tỉnh Cà Mau (Nay là ấp K, xã T, tỉnh Cà Mau). Giá chuyển nhượng 1m ngang là 3.000.000 đồng, tổng cộng là 36.000.000 đồng. Ông Đ2 bớt cho ông H, bà T 1.000.000 đồng, còn lại 35.000.000 đồng. Hai bên có lập giấy tay chuyển nhượng và có xác nhận của chính quyền địa phương. Để giảm thuế nên trong giấy chuyển nhượng ghi giá chuyển nhượng là 12.000.000 đồng. Khi chuyển nhượng đất, ông Đ2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông H, bà T đã trả đủ tiền và ông Đ2 đã giao đất cho ông H, bà T sử dụng từ năm 2004 cho đến nay.

Ông H, bà T nhiều lần yêu cầu ông Đ2 tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H, bà T nhưng ông Đ2 không thực hiện. Khi ông Đ2 chết, hàng thừa kế của ông Đ2 tiến hành làm thủ tục phân chia di sản thừa kế của ông Đ2. Ông H, bà T yêu cầu họ tách quyền sử dụng phần đất chuyển nhượng nhưng bà Đ là người được hưởng di sản thừa kế của ông Đ2 không đồng ý. Nay, ông H, bà T khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà T với ông Đ2 đối với phần đất theo đo đạc thực tế có diện tích 455,7m2 và yêu cầu bà Đ và những người kế thừa quyền, nghĩa vụ của ông Đ2 phải chuyển tên quyền sử dụng phần đất cho ông H, bà T.

- Bị đơn, bà Lương Thị Đ, bà Lương Thị H1 trình bày:

Cha mẹ bà Đ và bà H1 là ông Đ2, bà Đ3 (đều đã chết) có phần đất toạ lạc tại ấp Ấ, xã T, huyện T, tỉnh Cà Mau (Nay là ấp K, xã T, tỉnh Cà Mau) và ông Đ2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi bà Đ3 còn sống có nói lại là vào khoảng năm 2004, ông Đ2 có chuyển nhượng cho cha ông Hưởng là ông T6 phần đất chiều ngang 12m, dài khoảng 36m với giá 3.000.000 đồng/m ngang. Ông T6 chỉ trả được 15.000.000 đồng, còn lại 21.000.000 đồng chưa thanh toán. Vì ông T6 không trả đủ tiền nên ông Đ2 không có giao đất cho ông T6 và cũng không chuyển tên quyền sử dụng đất. Ông T6 yêu cầu ông Đ2, bà Đ3 chuyển tên đất xong mới trả đủ tiền. Khi ông T6 trả 15.000.000 đồng thì ông Đ2 có làm biên nhận nhưng đưa ông T6 giữ. Đến năm 2012, ông Đ2 làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm luôn diện tích phần đất đã chuyển nhượng cho ông T6. Ông T6, vợ chồng ông H không có ý kiến.

Từ khi ông Đ2, bà Đ3 chết, phần đất không ai sử dụng. Cách đây hơn một năm, ông H qua đốn cây, bà Đ, bà H1 không có ý kiến vì trên cây có nhiều tổ ong. Bà H1, bà L4 cho rằng giấy tay sang nhượng đất ông H, bà T cung cấp là giả.

Bà Đ, bà H1 không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông H, bà T và yêu cầu bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông H, bà T. Đồng thời yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ2 với ông H, bà T. Yêu cầu ông H, bà T trả lại phần đất. Các bà đồng ý trả lại cho ông H, bà T 15.000.000 đồng.

- Bị đơn, ông Lương Văn N7 trình bày:

Ông là con của ông Đ2, bà Đ3. Vào khoảng năm 2004, ông Đ2 có chuyển nhượng cho ông H phần đất có chiều ngang 12m, dài 36m, toạ lạc tại ấp K, xã T, huyện T, tỉnh Cà Mau với giá là 3.000.000 đồng/01m ngang, là 36.000.000 đồng, ông Đ2 giảm 1.000.000 đồng, còn lại 35.000.000 đồng, ông H đã trả đủ tiền, trả cho ông Đ2, bà Đ3, bà Đ còn trực tiếp đếm tiền tiếp bà Đ3. Ông H nhận đất sử dụng từ năm 2004 cho đến nay.

Lý do thời điểm nhận chuyển nhượng không tách giấy chứng nhận là do phía ông H không chịu làm giấy. Đến khi muốn làm giấy thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Đ2 đang thế chấp vay tiền ngân hàng nên không làm được. Sau đó, ông Đ2 chuộc lại giấy chứng nhận. Sau khi ông Đ2 chết thì ông là người trực tiếp giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông giữ khoảng mười mấy năm. Cách đây 02 năm bà Đ từ Hàn Quốc về cất nhà ở trên phần đất của ông Đ2 và yêu cầu ông đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà Đ đi làm thủ tục tách quyền sử dụng đất cho ông, bà Đ, bà Võ Thị L (là chị dâu ông) và ông H nhưng sau đó bà Đ lại phát sinh tranh chấp với ông H nên chưa tách được.

Ông xác định việc bà H1, bà L4, bà Đ không thống nhất chuyển tên quyền sử dụng phần đất ông Đ2 đã chuyển nhượng cho ông H, bà T là không đúng. Những người anh em khác trong gia đình ai cũng thống nhất việc chuyển tên phần đất cho ông H. Ông thống nhất công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ2 với ông H, bà T nên tại vụ án này ông không có yêu cầu gì và cũng không có nghĩa vụ gì.

- Bị đơn, bà Lương Thị L4 trình bày:

Bà L4 thống nhất với trình bày của bà Đ, bà H1. Bà không thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông H, bà T.

Bà yêu cầu ông H, bà T trả lại đất cho bà Đ, bà H1 và bà. Bà thống nhất cùng với bà H1, bà Đ trả cho ông H, bà T 15.000.000 đồng. Trường hợp, ông H, bà T thắng kiện thì bà đồng ý cùng với bà H1, bà Đ chịu chi phí tố tụng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 141/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 2 - Cà Mau quyết định:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị T.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/02/2004 âm lịch giữa ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị T với ông Lương Công Đ2 đối với phần đất diện tích 455,7m2 tọa lạc tại ấp K, xã T, huyện T, tỉnh Cà Mau (nay là ấp K, xã T, tỉnh Cà Mau) là có hiệu lực. Phần đất có vị trí, kích thước như sau: Mặt tiền giáp Quốc lộ F mốc M1’-M2 dài 12,4m; Mặt hậu giáp đất bà Lương Thị Đ mốc M5-M6 dài 12,2m; cạnh phải (nhìn từ mặt tiền) giáp đất ông Lương Công Đ2 mốc M1’-M6 dài 34,68m; cạnh trái (nhìn từ mặt tiền) giáp đất ông H, bà T nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn V4 mốc M2-M5 dài 37,72m (kèm theo Bản trích đo hiện trạng của Công ty TNHH P).

Ông H, bà T có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải đúng quy định của pháp luật về đất đai.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lương Thị Đ, bà Lương Thị H1 về việc yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lương Công Đ2 với ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị T và yêu cầu ông H, bà T trả lại phần đất tranh chấp.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 14 tháng 10 năm 2025, bà Lương Thị Đ có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bà.

Ngày 15 tháng 10 năm 2025, bà Lương Thị H1, bà Lương Thị L4 có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của các bà.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Lương Thị Đ, bà Lương Thị H1 giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Bà Lương Thị L4 có đơn yêu cầu giải quyết vụ án vắng mặt và giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Phần tranh luận tại phiên toà phúc thẩm:

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, Luật sư Kim Chan Đ4 Ra tranh luận: Yêu cầu giám định chữ ký của ông Đ2 trong tờ nhượng đất vì cần thiết cho việc giải quyết vụ án. Nguyên đơn trình bày đã thanh toán cho ông Đ2 toàn bộ giá trị chuyển nhượng 35.000.000 đồng là không có chứng cứ chứng minh. Ông X xác nhận vào tờ chuyển nhượng sau khi lập khoảng 1 tháng. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự. Sửa toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Người đại diện theo uỷ quyền của bà Đ, bà H1 là ông Nguyễn Toàn T2 tranh luận: Bà Đ3 là vợ ông Đ2 không có ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lời khai của người làm chứng, người liên quan, nguyên đơn là có mâu thuẫn nhau. Cần giám định chữ ký, chữ viết của ông Đ2. Ông X làm chứng không thực tế. Đề nghị bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn và chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, Luật sư Mai Thiên T1 tranh luận: Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ2 với ông H có xác nhận của T7 ấp và Ủy ban nhân dân xã T. Khi chuyển đất, ông Đ2 đã giao đất cho ông H, bà T và ông H, bà T cũng đã thanh toán toàn bộ giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Yêu cầu giám định chữ ký của ông Đ2 là không cần thiết. Vì bà Đ, bà H1, bà L4 đã thừa nhận tại cấp sơ thẩm, ông Đ2 có chuyển nhượng đất cho nguyên đơn. Bà Đ đã làm hàng rào để ngăn cách với đất của ông H, bà T. Ông Đ2 là người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng bà Đ3 biết và có nhận tiền. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Án lệ số 55/2022/AL ngày 07 tháng 9 năm 2022 và Án lệ số 04/2016/AL ngày 03 tháng 3 năm 2016. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Nguyên đơn, ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị T tranh luận: Không tranh luận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ông Lương Văn N7 tranh luận: Không tranh luận.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu:

Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án; của Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng tại phiên tòa đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của bà Lương Thị Đ, bà Lương Thị H1, bà Lương Thị L4. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 141/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 2 - Cà Mau.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét kháng cáo của bà Lương Thị Đ, bà Lương Thị H1, bà Lương Thị L4, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Lương Thị Đ, bà Lương Thị H1, bà Lương Thị L4.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 141/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 2 - Cà Mau.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị T.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/02/2004 âm lịch giữa ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị T với ông Lương Công Đ2 đối với phần đất diện tích 455,7m2 tọa lạc tại ấp K, xã T, huyện T, tỉnh Cà Mau (nay là ấp K, xã T, tỉnh Cà Mau) là có hiệu lực. Phần đất có vị trí, kích thước như sau: Mặt tiền giáp Quốc lộ F mốc M1’-M2 dài 12,4m; Mặt hậu giáp đất bà Lương Thị Đ mốc M5-M6 dài 12,2m; cạnh phải (nhìn từ mặt tiền) giáp đất ông Lương Công Đ2 mốc M1’-M6 dài 34,68m; cạnh trái (nhìn từ mặt tiền) giáp đất ông H, bà T nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn V4 mốc M2-M5 dài 37,72m (kèm theo Bản trích đo hiện trạng ngày 10/01/2025 của Công ty TNHH P).

Ông H, bà T có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải đúng quy định của pháp luật về đất đai.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lương Thị Đ, bà Lương Thị H1 về việc yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lương Công Đ2 với ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị T và yêu cầu ông H, bà T trả lại phần đất tranh chấp.

3. Về chi phí tố tụng: Bà Lương Thị Đ, bà Lương Thị H1, bà Lương Thị L4 có nghĩa vụ thanh toán cho ông H, bà T số tiền 11.254.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thi hành xong khoản tiền trên, người phải thi hành án còn phải chịu khoản lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lương Thị H1, bà Lương Thị Đ được miễn án phí. Ông Nguyễn Văn H, bà Nguyễn Thị T được trả 432.000 đồng tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0016552 ngày 23/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thới Bình (Nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 2 - Cà Mau).

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lương Thị Đ, bà Lương Thị H1 được miễn nộp. Bà Lương Thị L4 phải chịu 300.000 đồng. Bà L4 có nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng theo Biên lai số 0002701 ngày 21 tháng 10 năm 2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau, được chuyển thu án phí.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.