Bản án 156/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 16/4/2021 của nguyên đơn Lê Hoàng Đ và trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của ông Đ trình bày:

Ngày 01/01/2016 ông Đ có nhận chuyển nhượng từ cụ Nguyễn Thị Đ1, bà Trần Thị Thanh H và bà Trần Thị Thanh N 02 thửa đất gồm: Thửa 251 diện tích 2.060m2 (nay là thửa 346 diện tích đo thực tế 1.880,8m2), đất lúa và thửa 30 diện tích 3.266m2, đất trồng cây lâu năm, cùng tờ bản đồ 39, ấp Đ, xã Đ, thị xã B, tỉnh Vĩnh Long, đất do cụ Đ1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng. Hai bên có ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/12/2015, giá chuyển nhượng 02 thửa khi đó là 2.000.000.000đ, ông Đ đã giao đủ tiền nhưng đến nay chưa nhận 2 thửa đất.

Đối với thửa số 30, thì ông Đ được đứng tên mặt 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng theo hồ sơ số 005466.CN.825 ngày 28/12/2015. Đối với thửa đất số 251 (346) thì ông Đ chưa được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng và hiện nay cụ Đ1 được Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh V cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do nhu cầu cần vốn làm ăn, nên ngày 05/3/2016 ông Đ có vay tiền của Ngân hàng thương mại cổ phần Á (A) tổng cộng 3.400.000.000đ (gồm nhiều đợt: đợt 1 vay 400.000.000đ, đợt 2 vay 3000.000.000đ, đợt 3 vay 600.000.000đ, đợt 4 vay 400.000.000đ và đợt 5 vay 1.700.000.000đ, ông Đ thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thửa số 30 nêu trên. Trước khi cho ông vay tiền Ngân hàng có xuống thẩm định tài sản thế chấp, trong quá trình vay ông Đ thực hiện nghĩa vụ trả tiền gốc và lãi cho ngân hàng đúng thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.

Do đó, ông Đ khởi kiện yêu cầu cụ Đ1, bà N và bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 14/12/2015 là giao hai thửa đất số 30 và 251 cùng với tài sản gắn liền với đất cho ông, ông không đồng ý trả giá trị căn nhà tiền chế bằng 154.420.000đ cho gia đình cụ Đ1. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Đ rút một phần yêu cầu khởi kiện, ông không yêu cầu bị đơn giao thửa đất 251 (346) mà phần này ông tự giải quyết với bị đơn sau, ông chỉ giữ yêu cầu bị đơn giao thửa đất 30 cùng tài sản gắn liền với đất.

* Tại bản khai ý kiến ngày 15/12/2022 của Bị đơn và bản khai ngày 13/6/2023 bà Trần Thị Thanh N trình bày:

Bà N và bà H là con của cụ Đ1, bà N, bà H và cụ Đ1 không có chuyển nhượng (bán) đất cho ông Đ, mà thực chất vào ngày 09/4/2015 bà N có vay của ông Đ 1.300.000.000đ nhưng thế chấp tài sản bằng cách ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ để làm tin. Đến ngày 01/01/2016 bà N có vay thêm của ông Đ một khoản tiền và nhập thêm tiền lãi vào nữa thành số nợ 2.000.000.000đ, sau đó ông Đ làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay bị đơn không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông Đ, mà yêu cầu tòa án giải quyết vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/12/2015 giữa cụ Đ1, bà N, bà H với ông Đ, yêu cầu ông Đ trả lại thửa đất số 30, bị đơn đồng ý trả lại ông Đ số tiền vay vốn 2.000.000.000đ và tiền lãi tính từ ngày 01/01/2016 cho đến ngày xét xử.

* Tại đơn yêu cầu độc lập ngày 14/4/2021 của Ngân hàng thương mại cổ phần Á, biên bản ghi lời khai ngày 17/4/2022 và trong quá trình giải quyết vụ án người đại diện hợp pháp của ngân hàng trình bày:

Ngày 05/3/2016 ngân hàng có cho ông Lê Hoàng Đ vay tiền nhiều đợt tổng cộng giải ngân là 3.450.000.000đ, để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ ông Đ thế chấp quyền sử dụng đất thửa 30, tờ bản đồ 39, diện tích 3.266m2 tại ấp Đ, xã Đ, thị xã B, tỉnh Vĩnh Long do ông Đ đứng tên trên mặt 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước khi cho vay Ngân hàng có xuống thẩm định tài sản trên đất, sau khi ký hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì ngân hàng đã đăng ký thế chấp theo đúng quy định pháp luật. Căn cứ khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 và Công văn giải đáp số 64/TANDTC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân Tối cao thì ngân hàng là người thứ 3 ngay tình. Do đó, yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản số CTH.BĐCN.49.030216 ngày 03/02/2016, hợp đồng sửa đổi bổ sung số CTH.BĐCN.49.030216/SBDS-01 ngày 09/10/2018 và hợp đồng sửa đổi bổ sung số CTH.BĐCN.49.030216/SBDS-02 ngày 24/8/2020 được ký kết giữa ngân hàng với ông Đ và bà Nguyễn Thị Việt H1.

Trong quá trình vay, ông Đ trả tiền gốc và lãi đầy đủ, đúng hạn, không vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên ngân hàng không có nhu cầu thu hồi vốn vay, không yêu cầu ông Đ và bà H1 trả số tiền vay gốc và lãi còn lại, giao dịch vay để hai bên tự thỏa thuận.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 10/2023/DS-ST ngày 21 tháng 4 năm 2023 của Toà án nhân dân thị xã Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long đã xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đ:

- Buộc bà Nguyễn Thị Đ1 và chị Trần Thị Thanh N và Trần Thị Thanh H cùng với anh Lê Trung N1, Lê Phúc H2 có trách nhiệm trả lại cho ông Lê Hoàng Đ phần đất tại thửa số 30, tờ bản đồ số 39, diện tích 3.266m2, loại đất cây lâu năm, đất do ông Lê Hoàng Đ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất tại ấp Đ, xã Đ, thị xã B, tỉnh Vĩnh Long và các tài sản có trên đất gồm: Căn nhà chính và căn nhà tiền chế (theo biên bản định giá tài sản, kèm theo trích lục bản đồ địa chính khu đất).

- Buộc ông Lê Hoàng Đ giao lại số tiền: 154.428.000đồng cho bà Nguyễn Thị Đ1, chị Trần Thị Thanh N, chị Trần Thị Thanh H là giá trị căn nhà tiền chế (Kết cấu nhà tiền chế: Khung cột thép, nền lát gạch men, mái tol, vách tol, không trần)

- Ông Lê Hoàng Đ được quyền sử dụng: Nhà chính: Loại nhà cấp 4, khung cột bê tông cốt thép, nền lát gạch men, mái tol có trần, vách tường và 01 căn nhà tiền chế: khung cột thép, nền lát gạch men, mái tol, vách tol, không trần và các công trình trên đất.

- Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện của ông Lê Hoàng Đ đối với thửa đất số 251 (số mới 346) diện tích cũ 2.060m2 (diện tích mới 1.880,8m2) loại đất trồng lúa nước. Đất do bà Nguyễn Thị Đ1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền yêu cầu thi hành án, nghĩa vụ thi hành án, thoả thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án, thời hiệu thi hành án và quyền kháng cáo của đương sự theo luật định

Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 13/6/2023 bà Trần Thị Thanh N có đơn kháng cáo yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Đ1, bà H, bà N với ông Đ, bà N đồng ý trả lại cho ông Đ số tiền vay gốc 2.000.000.000đồng và tiền lãi phát sinh từ ngày 01/01/2016. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem lại hồ sơ vì có nhiều tình tiết chưa được rõ.

Quan điểm Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử thực hiện đúng trình tự thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: đề nghi Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự hủy án sơ thẩm, chuyển hồ sơ về Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, đương sự không phải chịu án phí phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

Ngày 21/4/2023 Tòa án cấp sơ thẩm tuyên án vắng mặt bị đơn, đến ngày 02/6/2023 bà N nhận được bản án, ngày 13/6/2023 bà N có đơn kháng cáo là còn trong thời hạn kháng cáo theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên vụ án được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Những người có liên quan đến việc kháng cáo như bà H, ông N1, anh T và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn đã nhận được giấy triệu tập dự phiên tòa hợp lệ lần 2 mà vẫn vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Do đó, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Ngày 14/12/2015 cụ Đ1 và bà H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 30, tờ bản đồ số 39, diện tích 3.266m2, loại đất cây lâu năm tại ấp Đ, xã Đ, thị xã B, tỉnh Vĩnh Long cho ông Lê Hoàng Đ với giá 200.000.000đ, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng Thiên Lộc tỉnh V. Tuy nhiên, trên thực tế giá trị của thửa đất số 30 cao hơn rất nhiều so với giá ghi trong hợp đồng, theo ông Đ thì giá thực tế là 2.000.000.000đ, còn theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 03/02/2016 giữa Ngân hàng TMCP Á với ông Đ thì ngân hàng xác định giá trị thửa đất là 2.200.000.000đ sau đó nâng lên là 2.900.000.000đ để làm căn cứ cấp tín dụng cho ông Đ vay 3.400.000.000đ.

Đến ngày 01/01/2016 cụ Đ1, bà H và bà N (gọi là bên A) tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 30 nêu trên và thửa 251 (nay là thửa 346), diện tích 2.060m2 đất lúa cho ông Lê Hoàng Đ (gọi là bên B) cũng với giá 200.000.000đ. Trong hợp đồng ngày 01/6/2016 các bên còn thỏa thuận: “Trong thời hạn 36 tháng kể từ 01/01/2016 bên B không được chuyển nhượng, cho tặng người khác 02 thửa đất nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của bên A, nếu bên A có nhu cầu mua lại tài sản thì bên B bán lại với giá 3.320.000.000đ với điều kiện thanh toán như sau:

+ Năm 2016 (12 tháng đầu) bên A trả cho bên B 240.000.000đ, phương thức trả: lần 1 trả 120.000.000đ vào ngày 31/6/2016, lần 2 trả 120.000.000đ vào ngày 31/12/2016.

+ Năm 2017 (12 tháng tiếp theo) bên A trả cho bên B 480.000.000đ, phương thức trả 12 lần, trả vào ngày 10 hàng, mỗi tháng là 40.000.000đ.

+ Năm 2018 (12 tháng cuối) bên A trả cho bên B 600.000.000đ, phương thức trả 12 lần, trả vào ngày 10 hàng tháng, mỗi tháng là 50.000.000đ, đồng thời ngày 31/12/2018 bên A trả cho bên B 2.000.000.000đ còn lại.

Nếu bên A không trả tiền đúng tiến độ theo cam kết trên thì xem như không có nhu cầu mua lại tài sản, lúc đó bên B được toàn quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật”.

Điều này cho thấy, lời trình bày của bà N cho rằng bà vay tiền của ông Đ 2.000.000.000đ nhưng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm tin là phù hợp tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ.

Ngoài ra, ông Đ đã làm thủ tục chuyển nhượng và được đứng tên trên mặt 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 30 vào 28/12/2015 nhưng đến hơn 05 năm sau ông vẫn không yêu cầu bên bị đơn (gia đình cụ Đ1) giao đất, trong thời gian này gia đình cụ Đ1 có cất thêm căn nhà tiền chế nhưng ông Đ không hay biết, không có phản đối, không ngăn cản. Mặt khác, khi ông Đ được đứng tên trên mặt 3 giấy chứng nhận quyền sử dụng vào ngày 28/12/2015, lúc này ông đã là chủ sử dụng đất thì không lý do gì đến ngày 01/01/2016 ông lại tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 30 với tư cách là bên nhận chuyển nhượng còn cụ Đ1, bà H và bà N là bên chuyển nhượng. Điều đó cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không có thật.

Từ những phân tích trên, có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Đ1, bà N, bà H với ông Đ là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản. Tòa án cấp sơ thẩm xử công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, buộc cụ Đ1, bà N, bà H giao đất và tài sản trên đất cho ông Đ là không phù hợp.

Trong trường hợp này, khi xử vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn, giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu thì bắt buộc phải giải quyết luôn hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông Đ với ngân hàng mới triệt để vụ án. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm lại không đặt ra giải quyết công nhận hay không công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng với ông Đ, mặc dù ngân hàng có yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản. Do vậy, cấp phúc thẩm không có quyền đặt ra giải quyết đối với hợp đồng thế chấp tài sản.

Để bảo đảm chế độ xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, bảo đảm quyền kháng cáo của đương sự theo quy định tại Điều 17 Bộ luật Tố tụng dân sự và phạm vi xét xử phúc thẩm theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, cần phải hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ về tòa án sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Khi giải quyết lại vụ án, tòa án cấp sơ thẩm cần phải thu thập thêm tài liệu, chứng cứ để làm rõ: thành viên trong hộ sử dụng đất thửa số 30 gồm những ai; khi ký hợp đồng thế chấp ngân hàng có đến thẩm định, xác minh tài sản thế chấp không? bên bị đơn (gia đình cụ Đ1) có biết việc ông Đ thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 30 cho ngân hàng hay không?

Xét kháng cáo của bà N có căn cứ chấp nhận một phần.

Quan điểm của Kiểm sát viên phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Trần Thị Thanh N

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Hủy Bản án sơ thẩm số: 10/2023/DS-ST ngày 21 tháng 4 năm 2023 của Toà án nhân dân thị xã Bình Minh.

2. Chuyển hồ sơ về Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Án phí sơ thẩm và chi phí tố tụng sẽ được xem xét khi vụ án được xét xử lại sơ thẩm.

3. Án phí phúc thẩm: Bà Trần Thị Thanh N không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA