Bản án 155/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo hồ sơ án sơ thẩm thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

- Nguyên đơn ông Nguyễn Văn P trình bày: Ông và vợ chồng ông T, bà Đ là hàng xóm gần nhà nhau. Do ông có nhu cầu mua đất và được biết ông T và bà Đ muốn bán khoảng 01ha đất ở xã Hồng Sơn (đất đã được cấp giấy chứng nhận). Sau khi thống nhất thì ngày 08/5/2024, hai bên có lập hợp đồng mua bán đất (giấy tay) thể hiện vợ chồng ông T, bà Đ chuyển nhượng cho ông toàn bộ diện t ch đất với giá là 3.550.000.000 đồng gồm 09 thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977570; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977565; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977568; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977571; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977567; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977572; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977569; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977564 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977566; đều được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cấp ngày 20/7/2020 đứng tên ông Phan Văn T ng. Ngày 08/5/2024 (là ngày k hợp đồng) do vợ chồng ông T cần tiền gấp nên ông có giao trước cho vợ chồng ông T số tiền 3.450.000.000 đồng. Hai bên h n ngày 08/6/2024 s ra k hợp đồng công chứng thì s giao hết số tiền còn lại nhưng chưa tới ngày công chứng thì ông đã giao hết số tiền 100.000.000 đồng còn thiếu. Ngày 08/6/2024, vợ chồng ông T và ông có tới văn phòng công chứng ở Phan Thiết để k hợp đồng như thỏa thuận nhưng không thực hiện được vì trước đó vợ chồng ông T đã k hợp đồng đặt cọc còn tồn tại trên hệ thống. Ông yêu cầu vợ chồng ông T, bà Đ phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đã k hoặc phải trả lại cho ông số tiền 3.550.000.000 đồng đã nhận.

Trong quá trình giải quyết vụ án thì ông và vợ chồng ông T đã tự nguyện hủy hợp đồng mua bán giấy tay giữa các bên, ông T và bà Đ đã trả cho ông số tiền 3.550.000.000 đồng. Ngày 06/01/2025 ông có đơn xin rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện.

- Nguyên đơn ông Lưu Linh D, bà Nguyễn Kim H và ngư i đ i di n theo ủy quyền đều th ng nhất trình bày:

Vợ chồng ông D, bà H có thỏa thuận với vợ chồng ông T, bà Đ để nhận chuyển nhượng các thửa đất theo 09 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 977570, CV 977565, CV 977568, CV 977571, CV 977567, CV 977572, CV 977569, CV 977564 và số CV 977566 đều do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Thuận cấp ngày 20/7/2020 đứng tên ông Phan Văn T1 tọa lạc tại thôn 04, xã Hồng Sơn, huyện Hàm Thuận Bắc, tổng diện t ch 13.157,4m2 đất trồng lúa nước với giá chuyển nhượng là 290.000.000đồng/sào, tổng số tiền là 3.815.350.0000đồng (có ông H1iệu, bà Hân là đại diện cho ông T, bà Đ để thương lượng). Sau khi thống nhất thì ông D, bà H có đặt cọc trước 500.000.000 đồng (số tiền này chuyển cho bà H2), đến ngày 26/4/2022, vợ chồng ông D, bà H chuyển tiếp 1.000.000.000 đồng nữa giao trực tiếp cho ông H1 (cả hai lần cọc thì vợ chồng ông T và bà Đ điều k tên đã nhận cọc). Sau đó thì các bên tới văn phòng công chứng k hợp đồng đặt cọc. Tại hợp dồngđặt cọc ngày 26/4/2022 thể hiện: Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng 3.815.350.000 đồng, đặt cọc trước 1.500.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là kể từ ngày k đến ngày 30/11/2022 thì hai bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên. Tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc có điều khoản vợ chồng ông D và bà H phải có giấy xác nhận hộ nông nghiệp hoặc giấy tờ tương đương để đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất lúa. Thực tế vợ chồng ông bà không đủ điều kiện đứng tên đất lúa nên sau khi k hợp đồng công chứng thì c ng ngày 26/4/2022, hai bên có k hợp đồng đặt cọc giấy tay, để thỏa thuận bổ sung: Bên bán phải làm thủ tục chuyển mục đ ch từ đất lúa lên đất trồng cây lâu năm trước ngày 30/11/2022. Tới ngày 30/11/2022 mà bên ông T không chuyển được mục đ ch sử dụng đất thì phải trả cọc và bồi thường cọc theo khoản d Điều 5 của hợp đồng.

Sau khi đặt cọc xong thì ông D, bà H không có liên lạc gì với vợ chồng ông H1 và vợ chồng ông T nhưng trước ngày 30/11/2022 (không nhớ ch nh xác ngày) thì ông H1 có vào thành phố Hồ Ch Minh gặp vợ chồng ông D, bà H nói là đất chuyển mục đ ch chưa xong và xin gia hạn nhưng không nói là gia hạn cụ thể tới thời điểm nào, khi đó thì vợ chồng ông D bà H đồng cho gia hạn tới khi chuyển mục đ ch lên đất trồng cây lâu năm xong thì các bên tiến hành thực hiện việc k chuyển nhượng, nhưng với điều kiện: Trường hợp khi đã chuyển mục đ ch xong và báo cho vợ chồng ông D, bà H biết mà thời điểm vợ chồng ông D, bà H đang khó khăn, chưa lo được tài ch nh thì các bên tiếp tục chờ cho tới khi vợ chồng ông D, bà H hết khó khăn thì mới tiến hành việc chuyển nhượng. Khoảng cuối tháng 7/2023 (không r ngày) thì ông H1 có gọi điện cho bà H nói là gần có quyết định chuyển mục đ ch, chuẩn bị ra sổ đỏ rồi thì bà H không có kiến gì. Tới đầu tháng 8/2023 ông H1 tiếp tục gọi điện cho bà H nói Quyết định chuyển mục đ ch tới cuối tháng 8/2023 là xong, nói bà H chuẩn bị tiền để thực hiện hợp đồng thì bà H nói là đang khó khăn nên chưa thực hiện hợp đồng được thì ông H1 lại không chịu và nói nếu không tiếp tục thục hiện hợp đồng thì mất cọc nên ngày 11/8/2023, bà H đã có văn bản gửi qua số điện thoại Zalo của ông H1 đề nghị chấm dứt hợp đồng đặt cọc và yêu cầu trả lại tiền cọc và bồi thường cọc và có gửi cho ông T, bà Đ qua đường bưu điện vào ngày 11/8/2023. Khi ông T, bà Đ được chuyển mục đ ch sử dụng đất lên đất cây lâu năm thì bà H2 có gọi điện cho bà H thông báo đã có giấy chứng nhận nhưng bà H đã không đồng vì đã thông báo chấm dứt hợp đồng.

Sau đó một thời gian khá lâu, bà H không thấy bên ph a ông T phản hồi lại thì bà H có nhờ ông Nguyễn Ngọc T (là người đại diện của vợ chồng bà H) gặp bà H2 thượng lượng. Mục đ ch thương lượng là giảm giá trị chuyển nhượng xuống 30 và chỉ chuyển nhượng diện t ch đất trên số tiền 1.500.000.000 đồng đã đặt cọc, không chuyển nhượng toàn bộ diện t ch đất như đã thỏa thuận, thì bà H2 nói ông T và bà Đ không đồng .

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông D và bà H yêu cầu ông T, bà Đ giảm giá trị chuyển nhượng xuống 30 và chỉ chuyển nhượng diện t ch đất trên số tiền 1.500.000.000 đồng đã đặt cọc. Nếu ông T, bà Đ không đồng thì yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 và yêu cầu ông T bà Đ thanh toán số tiền 3.000.000.000 đồng (1.500.000.000 đồng tiền cọc và 1.500.000.000 đồng phạt cọc).

Bị đơn ông Phan Văn T1 và bà Nguyễn Thị Đ trình bày:

ng, bà thừa nhận có thỏa thuận chuyển nhượng, k hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền cọc 1.500.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày. Khi k xong hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 thì vợ chồng ông bà đã làm hồ sơ để đăng k chuyển mục đ ch lên đất cây lâu năm nhưng đến ngày 30/11/2022 thì do nhà nước làm chậm nên chưa chuyển mục đ ch được và ông H1iệu đã liên hệ với bà H để thỏa thuận gia hạn thêm thì bà H đồng . Đến khoảng tháng 7/2023, ông T liên hệ với cơ quan nhà nước thì biết hồ sơ sắp trình k nên có nhờ ông H1 báo lại cho bà H biết để chuận bị k hợp đồng, sau đó thì ông H1 báo cho bà H 02 lần và ông T có gửi thông báo nhưng bà H không phản hồi. Khi chuyển mục đ ch xong thì cũng có báo hai lần nữa nhưng bà H không có thiện ch tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tới đầu năm 2024, sau khi đã liên hệ với bà H nhiều lần nhưng bà H không có thiện ch và ông bà cũng đang khó khăn nên mới bán lại toàn bộ diện t ch đất trên cho ông Nguyễn Văn P, nhưng khi ra k chuyển nhượng thì Công chứng nói là các thửa đất vướng hợp đồng đặt cọc lưu trên hệ thống nên không k được. Khi đó vợ chồng ông bà chưa có tiền trả cho ông Phúc nên ông Phúc khởi kiện, trong thời gian khởi kiện thì vợ chồng ông bà đã trả toàn bộ tiền cho ông Phúc và hai bên đã k hủy hợp đồng.

Nay vợ chồng ông bà v n có thiện ch tiếp tục thục hiện hợp đồng và nếu vợ chồng bà Hoa tiếp tục thực hiện hợp đồng thì ông T, bà Đ giảm bớt cho vợ chồng bà H số tiền là 300.000.000 đồng. Trường hợp vợ chồng bà H không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì vợ chồng bà H mất tiền cọc.

Quá trình giải quyết vụ án, ngư i có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Ph m Văn H và bà Phan Thị H trình bày:

Vợ chồng ông bà và vợ chồng ông T có mối quan hệ bà con với nhau. Vợ chồng ông T là chủ sử dụng của các thửa đất và có nhu cầu chuyển nhượng toàn bộ các thửa đất nên đã nhờ vợ chồng ông, bà đứng ra để thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Thị Hoa toàn bộ diện t ch đất trên. Sau khi thương lượng với vợ chồng ông D, bà H thì các bên thống nhất giá chuyển nhượng là 3.815.350. đồng. Ngày 26/4/2022 các bên tới văn phòng công chứng để k công chứng hợp đồng đặt cọc và vợ chồng bà H đã đặt cọc 02 lần với tổng số tiền là 1.500.000.000 đồng, đồng thời các bên thỏa thuận: Bên chủ sử dụng đất có trách nhiệm chuyển mục đ ch sử dụng từ đất trồng lúa lên đất trồng cây lâu năm, thời hạn đến ngày 30/11/2022. Sau khi k hợp đồng đặt cọc thì ông T liên hệ để làm thủ tục chuyển mục đ ch từ đất lúa lên cây lâu năm nhưng tới tháng 11/2022 thì ông T, bà Đ chưa chuyển xong mục đ ch theo đúng như thỏa thuận do đang chờ quy hoạch sử dụng đất mới nên chưa chuyển được. Đầu tháng 11/2022, ông H1 vào Tp. HCM gặp trực tiếp ông D, bà H để thương lượng gia hạn lại cho tới khi chuyển xong mục đ ch lên đất cây lâu năm xong thì các bên s tiến hành thực hiện k kết hợp đồng thì vợ chồng ông D, bà H đã đồng gia hạn cho tới khi chuyển xong mục đ ch cây lâu năm thì báo lại cho vợ chồng ông bà Dũng, Hoa để các bên tiến hành k hợp đồng. Khoảng cuối tháng 7/2023, khi nghe tin sắp có quyết định chuyển mục đ ch, ông H1 có gọi điện thoại cho bà H báo nội dung trên thì bà H đồng , không có kiến gì khác. Tới khoảng đầu tháng 8/2023 thì ông H1 gọi điện cho bà H nói Quyết định chuyển mục đ ch khoảng cuối tháng 8/2023 là xong, nói bà H chuẩn bị tiền để thực hiện hợp đồng thì bà H từ chối thực hiện mà không nêu l do. Sau khi chuyển mục đ ch xong thì bà H2 có báo lại cho bà H biết để chuẩn bị thực hiện hợp đồng thì bà H từ chối thực hiện hợp đồng đồng thời ông T và bà Đ có thông báo b ng văn bản gửi bà H đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bà H không có kiến phản hồi. Đến đầu năm 2024, bà H có nhờ ông Nguyễn Ngọc T (là người đại diện của vợ chồng bà H) gặp bà H2 thượng lượng giảm giá trị chuyển nhượng xuống 30 và chỉ chuyển nhượng diện t ch đất trên số tiền 1.500.000.000 đồng đã đặt cọc, không chuyển nhượng toàn bộ diện t ch đất như đã thỏa thuận, thì bà H2 trao đổi với ông T và bà Đ nhưng ông T, bà Đ không đồng .

T i Bản án dân sự sơ thẩm s 40/2025/DS-ST ngày 16/4/2025 của Tòa án nhân dân huy n Hàm Thuận Bắc đã quyết định:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, Điểm a khoản 1 Điều 35, Điểm a, c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 217; khoản 1 Điều 227; khoản 1 Điều 228; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Điều 116; Điều 117; Điều 119; Điều 501; Điều 502; Điều 503; Điều 328, 423, 427 Bộ luật dân sự năm 2015

Điểm đ, khoản 1 Điều 12; khoản 6 Điều 26 Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án ph và lệ ph Tòa án.

Tuyên xử:

- Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn P về yêu cầu tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/5/2024 giữa bên chuyển nhượng ông Phan Văn T1, bà Nguyễn Thị Đ, bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Văn P. Người khởi kiện có quyền khởi kiện lại vụ án khi có yêu cầu.

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H về yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc:

Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 giữa bên đặt cọc ông Lưu Linh D bà Nguyễn Kim H và bên nhận cọc ông Phan Văn T1, bà Nguyễn Thị Đ được công chứng ngày 26/4/2022 tại văn phòng công chứng Trương Văn Cương, số công chứng 05540, quyền số 06/2022/TP/CC-SCC/HĐGD và hợp đồng đặt cọc viết tay ngày 26/4/2022 giữa bên đạt cọc ông Lưu Linh D bà Nguyễn Kim H và bên nhận cọc ông Phan Văn T1, bà Nguyễn Thị Đ.

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim Hòa về yêu cầu buộc ông Phan Văn T1 và bà Nguyễn Thị Đ trả lại 1.500.000.000 đồng tiền cọc và 1.500.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án ph và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 28/4/2025, ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 40/2025/DS-ST ngày 16/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Thuận Bắc. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu của vợ chồng ông, bà.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn v n giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.

- Bị đơn đồng cho nguyên đơn thời gian là 01 năm để khắc phục khó khan và tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng, nếu nguyên đơn không đồng thì phải mất tiền cọc đã đặt cọc.

- Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử, thư k đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn cho r ng do vợ chồng ông T, bà Đ không thực hiện chuyển mục đ ch sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm đúng thời hạn nên buộc trả lại tiền cọc cũng như phạt cọc là không có cơ sở vì việc gia hạn thời hạn chuyển mục đ ch sử dụng đất đã được bên nguyên đơn thừa nhận nên bị đơn không vi phạm về thời hạn, nguyên đơn cho r ng phải chờ vô thời hạn đến khi nào hết khó khăn thì mới tiếp tục thực hiện hợp đồng là không thể thực hiện được. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm thì bị đơn v n có thiện ch thực hiện hợp đồng, đã tạo điều kiện cho nguyên đơn thời hạn 01 năm để khắc phục khó khăn, đồng thời giảm giá trị chuyển nhượng cho nguyên đơn nhưng nguyên đơn không đồng . Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2025/DS-ST ngày 16/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận (nay là Tòa án nhân dân khu vực 12, tỉnh Lâm Đồng), ông D, bà H phải chịu án ph theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài li u, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét t i phiên tòa, kết quả tranh tụng t i phiên tòa và ý kiến của Vi n Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận, Hội đồng xét xử nhận thấy:

- Về việc vắng mặt của các đương sự: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn P, ông Lưu Linh D; người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn H1 và bà Phan Thị H2 vắng mặt nhưng đã có đơn xin xét xử vắng mặt; người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vắng mặt không có l do nhưng nguyên đơn bà Nguyễn Kim H đề nghị xét xử vắng mặt người đại diện, người bảo vệ quyền và lợi ch hợp pháp của nguyên đơn có mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự tiến hành phiên tòa.

- Nguyên đơn ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H kháng cáo trong thời hạn và đúng quy định pháp luật nên vụ án được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

- Tòa án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và thụ l giải quyết là đúng quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Theo lời trình bày của các bên đương sự thì khi gần hết thời hạn thỏa thuận k hợp đồng chuyển nhượng, do việc thực hiện chuyển mục đ ch sử dụng đất chưa hoàn thành (do đang chờ quy hoạch sử dụng đất) nên đại diện của ông T, bà Đ là ông H1iệu có thỏa thuận lại (b ng miệng) với ông D, bà H về việc gia hạn thời hạn cho tới khi chuyển xong mục đ ch thì các bên s k hợp đồng và đã được ông D, bà H đồng nên ông T, bà Đ không vi phạm về thời hạn thỏa thuận.

Theo lời trình bày của ông D, bà H thì mặc d ông, bà đã đồng gia hạn cho đến khi chuyển mục đ ch sử dụng đất xong thì các bên s thỏa thuận k hợp đồng chuyển nhượng nhưng nếu thời điểm vợ chồng ông D, bà H đang khó khăn, chưa lo được tài ch nh thì các bên tiếp tục chờ cho tới khi vợ chồng ông D, bà H hết khó khăn thì mới tiến hành việc chuyển nhượng. Lời trình bày của ông D, bà H không được ph a ông T ng bà Đồng, và ông H1iệu, bà Hân thừa nhận và nguyên đơn cũng không có tài liệu, chứng cứ gì để chứng minh nên lời trình bày là không có cơ sở, hơn nữa lời trình bày trên là hoàn toàn không có t nh khả thi bởi l không thể thỏa thuận quá trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô thời hạn mà phải có thời hạn cụ thể mới có thể k kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau được, bên cạnh đó thì theo lời trình bày của ông T, bà Đ thì vì khó khăn nên mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác trong khi đó theo lời trình bày của nguyên đơn thì phải chờ không có thời hạn cho đến khi nguyên đơn hết khó khăn về tài ch nh là không ph hợp.

Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự thì phía ông T, bà Đ đã nhiều lần báo cho ông D, bà H (b ng văn bản và b ng điện thoại) biết đã thực hiện xong việc chuyển mục đ ch sử dụng đất và ấn định thời hạn k kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng ph a ông D, bà H không có văn bản nào thể hiện việc đề nghị gia hạn thời hạn k hợp đồng với ông T, bà Đ. Mặc dù bà Hoa trình bày là vợ chồng bà gia hạn có điều kiện cho đến khi hết khó khăn nhưng ngày 07/8/2023, ông D, bà H lại thông báo chấm dứt hợp đồng đặt cọc, yêu cầu trả lại tiền cọc và bồi thường là không ph hợp, bên cạnh đó đến đầu năm 2024 thì bà Hoa lại nhờ ông Tuấn (là đại diện của mình) đến thương lượng giảm giá trị chuyển nhượng xuống 30 và chỉ đồng nhận chuyển nhượng phần diện t ch đất tương đương với số tiền đã đặt cọc nhưng không được ph a ông T, bà Đ đồng nên ông D, bà H là người có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng.

Quá trình giải quyết vụ án, ph a bị đơn ông T, bà Đ v n đồng tiếp tục thực hiện hợp đồng, thống nhất giảm giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất với số tiền 300.000.000đồng và đồng tạo điều kiện gia hạn thêm thời gian 01 năm để ông D, bà H có điều kiện thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ph a ông D, bà H không đồng mà chỉ đồng nhận chuyển nhượng diện t ch đất trên số tiền 1.500.000.000đồng sau khi đã giảm 30 giá trị chuyển nhượng. Lời đề nghị của nguyên đơn là không có căn cứ và thể hiện sự không thiện ch trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thương lượng để để đi đến thỏa thuận với nhau khi giải quyết tranh chấp.

Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 thì bên A có nghĩa vụ “Giao kết hoặc thực hi n nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận. Nếu bên A từ ch i giao kết hoặc thực hi n nghĩa vụ dân sự thì bên A bị mất tài sản đặt cọc” bên B có nghĩa vụ “Trả l i tài sản đặt cọc và bồi thư ng cho bên A một khoản tiền bằng với giá trị tài sản đặt cọc 1.500.000.000đồng (Một tỷ năm tram tri u đồng) cho bên A trong trư ng hợp bên B từ ch i vi c giao kết hoặc thực hi n nghĩa vụ dân sự” và có quyền “Sở hữu tài sản đặt cọc Nếu bên A từ ch i giao kết hoặc thực hi n nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, do ông D, bà H từ chối việc k kết hợp đồng chuyển nhượng, đơn phương đề nghị chấm dứt hợp đồng đặt cọc và là người có lỗi nên phải mất tài sản đặt cọc.

Từ những phân t ch trên, Hội đồng xét xử nhận thấy nguyên nhân d n tới việc hai bên không k kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được là do ông D, bà H không có thiện ch để thực hiện, đã đơn phương yêu cầu chấm dứt hợp đồng mà không được sự đồng của ông T, bà Đ nên ông D, bà H là người hoàn toàn có lỗi nên cấp sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu trả lại tiền cọc và yêu cầu bồi thường là hoàn toàn có căn cứ. Quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên tòa là ph hợp với nhận định của HĐXX, kháng cáo của đương sự không có căn cứ để chấp nhận. Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ: Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2025/DS-ST ngày 16/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Hàm Thuận Bắc, tỉnh Bình Thuận (nay là Tòa án nhân dân khu vực 12, tỉnh Lâm Đồng).

2. Căn cứ:

Điều 147, Khoản 1 Điều 148, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Điều 274; Điều 275; Điều 328, Điều 423, Điều 427 Bộ luật dân sự năm 2015;

Khoản 4 Điều 26, khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án ph , lệ ph Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim H.

- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2022 được công chứng số 05540, quyền số 06/2022/TP/CC-SCC/HĐGD và hợp đồng đặt cọc viết tay ngày 26/4/2022 giữa bên đạt cọc ông Lưu Linh D bà Nguyễn Kim H và bên nhận cọc ông Phan Văn T1, bà Nguyễn Thị Đ.

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lưu Linh D và bà Nguyễn Kim Hòa về yêu cầu buộc ông Phan Văn T1 và bà Nguyễn Thị Đ trả lại 1.500.000.000 đồng tiền cọc và 1.500.000.000 đồng tiền phạt cọc.

3. Về án phí sơ thẩm:

- Buộc ông Phan Văn T1 và bà Nguyễn Thị Đ phải chịu 300.000đồng án ph dân sự sơ thẩm.

- Buộc bà Nguyễn Kim Hòa phải chịu 46.000.000 đồng án phí DSST nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án ph đã nộp 23.000.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0014044 ngày 11/12/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Hàm Thuận Bắc. Bà Nguyễn Kim H còn phải tiếp tục nộp số tiền 23.000.000 đồng.

- Ông Lưu Linh D phải chịu 46.000.000 đồng án ph DSST nhưng được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án ph , lệ ph Tòa án.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Lưu Linh D được miễn án ph dân sự phúc thẩm.

Bà Nguyễn Kim H phải chịu 300.000đồng án ph dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án ph đã nộp theo biên lai thu tiền số 0003275 ngày 12/5/2025 của Chi cục Thi hánh án dân sự huyện Hàm Thuận Bắc (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 12 - Lâm Đồng).

5. Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 15/8/2025)./.