Bản án 154/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHẬN THẤY:

Theo án sơ thẩm,

Nguyên đơn ông Nguyễn Minh D trình bày:

Cuối tháng 10/2017, ông D có lên mạng internet tìm thông tin mua bán nhà đất trên địa bàn thành phố Mỹ Tho, biết được ông Phạm Thành D, bà Trần Thị Ng đang rao bán căn nhà tọa lạc số 27A , Phường X, thành phốM, tỉnh T. Ngày 26/10/2017 ông D đến gặp ông D, bà Ng để hỏi về tình trạng pháp lý của căn nhà thì ông D, bà Ng nói rằng: “Nhà có giấy tờ hợp lệ, không tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, nhà nước cho chuyển nhượng bình thường”. Sau khi trả giá, ông D đồng ý mua căn nhà này với giá là 2.750.000.000 đồng.

Ngày 27/10/2017, ông D dự định đặt cọc 50.000.000 đồng nhưng ông D, bà Ng lấy lý do đang cần tiền giải quyết công việc riêng nên đề nghị phải đặt cọc 450.000.000 đồng. Sau khi giao tiền cọc 450.000.000 đồng, ông D đến Ủy ban nhân dân phường 4 làm thủ tục sang tên, đổi chủ thì cán bộ địa chính phường thông báo cho ông biết, nhà sang tên đổi chủ được, nhưng không được sửa chữa xây dựng mới vì nằm trong vùng quy hoạch. Đến lúc này ông D biết là bị ông D, bà Ng lừa nên yêu cầu trả số tiền cọc là 450.000.000 đồng nhưng ông D, bà Ng không đồng ý.

Nay ông D yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Mỹ Tho giải quyết:

- Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất ký ngày 27/10/2017 giữa ông D và ông D, bà Ng.

- Buộc ông D, bà Ng và Phạm Trần Yến Nh liên đới trả lại số tiền đặt cọc là 450.000.000 đồng.

* Bị đơn ông Phạm Thành D, bà Trần Thị Ng trình bày:

Việc chuyển nhượng mua bán nhà và đất số 27A Lê Thị Hồng Gấm, Phường 4, thành phốM, tỉnh T giữa ông D và ông D, bà Ng được thỏa thuận về giá cả, tình trạng nhà và đất trước khi ký hợp đồng đặt cọc là hai tuần, và chốt lại trước khi ký hợp đồng đặt cọc là hai ngày, hai lần thỏa thuận trên đều là thỏa thuận miệng, đến ngày 27/10/2017 thì mới ký hợp đồng đặt cọc do ông D đánh máy sẵn mang tới. Trong khoảng hai tuần thỏa thuận mua bán nhà đất nói trên là khoảng thời gian ông D phải đi tìm hiểu, xác minh hiện trạng đất.

Khi thỏa thuận mua bán với ông D cho đến khi ký hợp đồng đặt cọc thì cả 02 bên không ai đề cập đến việc đất chuyển nhượng có nằm trong quy hoạch giải tỏa hay không và ông D, bà Ng cũng không biết đất này nằm trong quy hoạch giải tỏa.

Ngay khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông D bà Ng có nhận của ông D 450.000.000 đồng và thủ tục chuyển nhượng sẽ được thực hiện trong vòng hai tháng kể từ ngày đặt cọc. Cùng ngày ký hợp đồng đặt cọc thì ông D, bà Ng giao cho ông D bản photo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục bản đồ địa chính. Sau đó ông D mang ra Ủy ban nhân dân tìm hiểu thì mới biết đất này cho chuyển nhượng nhưng không cho xây dựng nhà mới nên ông D không đồng ý mua nhà và đất và đề nghị lấy lại tiền đặt cọc.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định: Ông D, bà Ng không biết thông tin là đất này không được xây dựng mới, chỉ biết đất này được chuyển nhượng nên tiến hành giao dịch chuyển nhượng đất, nhà gắn liền với đất với ông D. Nên ông D bà Ng không có lỗi trong giao dịch này.

Với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông D bà Ng không đồng ý trả lại số tiền đặt cọc 450.000.000 đồng đã nhận. Đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc thì ông D, bà Ng không có ý kiến.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phạm Trần Yến Nh, Phạm Trần Khánh V trình bày:

Phạm Trần Yến Nh và Phạm Trần Khánh V đều là con của ông D, bà Ng. Chị Nh và chị V thống nhất với ý kiến và lời trình bày của ông D, bà Ng, đồng thời không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông D.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 134/2018/DS-ST ngày 30 tháng 11 năm 2018 của Tòa án nhân dân thành phốM, tỉnh T áp dụng Khoản 1 Điều 227 Bộ Luật tố tụng dân sự; các Điều 117, 131 và 328 Bộ luật dân sự; Khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Minh D.

Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 27/10/2017 giữa ông Nguyễn Minh D và ông Phạm Thành D, bà Trần Thị Ng; Về việc thỏa thuận giao nhận số tiền đặt cọc 450.000.000 đồng để chuyển nhượng nhà, đất số 27A , Phường X, thành phốM, tỉnh T.

Buộc ông Phạm Thành D, bà Trần Thị Ng và chị Phạm Trần Yến Nh có trách Nhệm liên đới thực hiện nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Minh D số tiền cọc đã nhận là 450.000.000 đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng). Thực hiện trả khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày ông D có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông D, bà Ng và chị Nh chậm trả thì hàng tháng còn phải chịu lãi theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự đối với số tiền và thời gian chậm thi hành.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định pháp luật.

Ngày 07/12/2018, bị đơn Phạm Thành D và Trần Thị Ng , người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phạm Trần Yến Nh và Phạm Trần Khánh V có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với nội dung yêu cầu:

- Xét xử lại vụ kiện, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc ông bà trả 450.000.000 đồng tiền đặt cọc.

Ngày 31/12/2018, bị đơn Phạm Thành D và Trần Thị Ng có đơn kháng cáo bổ sung yêu cầu:

- Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông D.

- Ông bà không phải trả lại tiền cọc và không mất tiền án phí.

- Ông D mất hoàn toàn tiền đặt cọc. Về chi phí mà ông bà phải tốn kém, ông bà sẽ kiện ông D bằng vụ án khác.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn trình bày: Bị đơn không đồng ý trả lại tiền đặt cọc, nguyên đơn mất tiền cọc nếu không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc đã quy định trong thời hạn 02 tháng các bên phải ra công chứng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông D không đồng ý ra công chứng thực hiện xem như ông D vi phạm hợp đồng; Cam kết giữa hai bên rằng nếu bên mua không mua thì mất cọc và nên bán không bán phải đền gấp đôi tiền cọc. Ông D đã giảm nhẹ điều kiện tranh chấp để tạo điều kiện cho bên mua nhưng bên mua vẫn không thực hiện, vậy bên mua có lỗi cố ý trong việc không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Ông D không vi phạm hợp đồng, khi bán thì ông D có xem chủ quyền đất, thời điểm mua bán chưa phát sinh quy hoạch, khi có quy hoạch thì chính quyền địa phương cũng cho chuyển nhượng. Đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và bị đơn không phải trả lại tiền đặt cọc cho nguyên đơn; Phía nguyên đơn đưa người có liên quan là không đúng, khi nhận tiền cọc thì chỉ có vợ chồng ông D nhận, án sơ thẩm buộc liên đới là không phù hợp.

Ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang: Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định của pháp luật về tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm; Về nội dung vụ án: Hợp đồng đặt cọc ngày 27/10/2017 mặc dù không có công chứng, chứng thực nhưng được hai bên thừa nhận nên được xem là hợp pháp. Sau khi xác lập hợp đồng đặt cọc thì ông D đi tìm hiểu tại chính quyền địa phương thì mới biết phần đất đã bị qui hoạch và không đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nên xác định đây là nguyên nhân khách quan D đến không thực hiện hợp đồng. Trong quá trình xét xử sơ thẩm thì phía bị đơn cũng đã làm thay đổi hiện trạng căn nhà. Án sơ thẩm đã xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ đúng pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Qua nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nội dung yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Thành D, bà Trần Thị Ng, chị Phạm Trần Yến Nh và chị Phạm Trần Khánh V, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến phát biểu của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 và Điều 148 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 117, 131 , 328 và Điều 357, 468 Bộ luật dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án .

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Thành D, bà Trần Thị Ng, chị Phạm Trần Yến Nh và chị Phạm Trần Khánh V.

- Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 134/2018/DSST ngày 30/11/2018 của Tòa án nhân dân thành phố M, tỉnh T.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Minh D.

- Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 27/10/2017 giữa ông Nguyễn Minh D và ông Phạm Thành D, bà Trần Thị Ng và Phạm Trần Yến Nh, về việc thỏa thuận giao nhận số tiền đặt cọc 450.000.000 đồng để chuyển nhượng nhà, đất số 27A , Phường X, thành phốM, tỉnh T.

- Buộc ông Phạm Thành D, bà Trần Thị Ng và chị Phạm Trần Yến Nh có trách Nhệm liên đới thực hiện nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Minh D số tiền cọc đã nhận là 450.000.000 đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng). Thực hiện trả khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày ông D có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông D, bà Ng và chị Nh chậm trả thì hàng tháng còn phải chịu lãi theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự đối với số tiền và thời gian chậm thi hành.

5. Về án phí :

- Hoàn lại ông Nguyễn Minh D số tiền 11.300.000đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0011896, 0011897 ngày 11/12/2017 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Mỹ Tho.

- Ông Phạm Thành D, bà Trần Thị Ng và chị Trần Thị Yến Nh liên đới chịu 22.300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Ông Phạm Thành D và bà Trần Thị Ng phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phuc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0013398 ngày 07/12/2018 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố M xem như đã nộp xong tiền án phí dân sự phúc thẩm .

- Chị Phạm Trần Yến Nh và chị Phạm Trần Khánh V phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phuc thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0013397 ngày 07/12/2018 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố M xem như đã nộp xong tiền án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Tr hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên án công khai lúc 08 giờ 00 phút ngày 27 tháng 05 năm 2019.