Bản án 150/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 10 – THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Võ Văn Thể.

Các Hội thẩm nhân dân: 1/ Ông Trần Phi Long.

2/ Bà Lương Thị Kim Anh.

Thư ký phiên tòa: Bà Đặng Thị Thúy Hằng – Thư ký Tòa án nhân dân Khu vực 10 – Đà Nẵng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 10, thành phố Đà Nẵng tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Đình Nhật Nam – Kiểm sát viên.

Trong ngày 06 tháng 9 năm 2025, tại Hội trường TAND Khu vực 10 – Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 139/2025/TLST-DS, ngày 12/5/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt mua đất nền” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 85/2025/QĐXXST-DS, ngày 23 tháng 8 năm 2025, giữa:

- Nguyên đơn: Ông Hồ Đắc C, sinh năm: 1966; địa chỉ: Số 99 Trần Xuân Lê, tổ 57, phường Th, thành phố Đà Nẵng. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thế C, sinh năm: 1965; địa chỉ: K52/26 , phường H, thành phố Đà Nẵng. Có mặt.

- Bị đơn: + Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản G. Địa chỉ trụ sở: Số 10, phường B, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Địa chỉ văn phòng: Số 51P, phường H, thành phố Đà Nẵng. Người đại diện theo pháp luật: Bà Đinh Anh Đ - Giám đốc. Người đại diện theo ủy quyền ông Đinh Quang T. Có đơn xin xét xử vắng mặt.

+ Công ty Cổ phần B. Địa chỉ trụ sở: Lô A7 - 21.22 Khu đô thị Sentosa Riverside, phường Đ, thành phố Đà Nẵng. Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyền Công M - Chủ tịch HĐQT và ông Diệp Bảo L – Tổng Giám đốc. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn B; địa chỉ: Số 56 đường H, phường X, thành phố Đà Nẵng. Có mặt.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Công ty Cổ phần Bất động sản P; địa chỉ: Lô 32 B2-22 Phạm Tuấn T, phường Ng, thành phố Đà Nẵng. Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Hữu Đ, chức vụ: Tổng Giám đốc. Người đại diện theo ủy quyền ông Nguyễn Nh; địa chỉ: Tầng 5 Khu văn phòng - Khu phức hợp khách sạn B, phường H, thành phố Đà Nẵng. Có đơn xin xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Do có nhu cầu mua đất nền để làm nhà ở nên ngày 23/8/2017, ông Hồ Đắc C đã ký kết 03 Hợp đồng đặt mua đất nền, gồm: Hợp đồng số 248/2017/HĐĐM-G, Hợp đồng số 251/2017/HĐĐM-G và Hợp đồng số 252/2017/HĐĐM-G (viết tắt: Hợp đồng số 248, Hợp đồng số 251, Hợp đồng số 252) với Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản G (viết tắt: Công ty G) để đặt mua các lô đất ký hiệu số C15-06; diện tích 120m2 (rộng 5m, dài 24m), C15-05; diện tích 120m2 (rộng 5m, dài 24m) và C15-15; diện tích 120m2 (rộng 5m, dài 24m) tại Dự án 7B mở rộng mà chủ đầu tư là Công ty Cổ phần B với giá trị của mỗi Hợp đồng là 949.450.549 đồng; giá trị sau khi trừ chiếc khấu: 845.010.989 đồng. Thực hiện hợp đồng, ông Hồ Đắc C đã thanh toán đầy đủ và đúng theo tiến độ của mỗi Hợp đồng với số tiền là: 902.761.000 đồng (đã trừ chiếc khấu) tương đương 95% giá trị lô đất. Số tiền này ông Hồ Đắc C đã nộp cho Công ty Cổ phần Bất động sản G thông qua Công ty môi giới là Công ty Cổ phần Bất động sản P theo các Phiếu thu ngày 23/8/2017, ngày 29/8/2017 và ngày 25/9/2017; đây là tiền thanh toán giá trị các lô đất. Số tiền còn lại phải đóng của mỗi Hợp đồng là 42.249.989 đồng tương đương 5% giá trị lô đất và thỏa thuận khi nào hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất tại Công chứng, bàn giao bản chính giấy chứng nhận và bàn giao lô đất trên thực tế thì ông Hồ Đắc C sẽ thanh toán cho Công ty G.

Vào thời điểm ký hợp đồng đặt mua đất nền với Công ty G, ông Hồ Đắc C biết thửa đất nêu trên chủ đầu tư là Công ty B và thửa đất này chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Sở dĩ ông Hồ Đắc C ký hợp đồng đặt mua đất nền với Công ty G là do Công ty G đã ký hợp đồng thỏa thuận góp vốn để đặt mua đất nền dự án 7B mở rộng với Công ty B số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN ngày 14/7/2017 (viết tắt: Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN). Khi ký hợp đồng đặt mua, Công ty G cung cấp các văn bản pháp lý liên quan đến Dự án 7B mở rộng nơi có thửa đất mà ông Hồ Đắc C đặt mua. Việc ký hợp đồng đặt mua đất nền giữa ông Hồ Đắc C với Công ty G nhằm mục đích tiến đến việc ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất tại Văn phòng Công chứng khi thửa đất nêu trên được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Theo Điều 4 của Hợp đồng quy định: “Thời gian tạo lập và ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là 14 tháng kể từ ngày Hợp đồng đặt mua này được ký kết”, nhưng đến nay đã hơn 06 năm vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho lô đất nêu trên mặc dù ông Hồ Đắc C đã nhiều lần yêu cầu.

Nay ông Hồ Đắc C yêu cầu Tòa án buộc Công ty G và Công ty B phải liên đới tiếp tục thực hiện các Hợp đồng số 248, 251, 252 và ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đối với lô đất ký hiệu số C15-05, C15-06, C15-15 tại Văn phòng công chứng, bàn giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao lô đất trên thực tế cho ông Hồ Đắc C. Đối với tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, số tiền 1.700.000 đồng, nguyên đơn tự nguyện chịu.

Người đại diện theo ủy quyền của Công ty G trình bày: Công ty Cổ phần B là chủ đầu tư Dự án 7B mở rộng tại Khu đô thị mới Đ-N, phường Ng (Nay là phường Đ, thành phố Đà Nẵng). Ngày 14/7/2017 Công ty G và Công ty B đã ký hợp đồng thỏa thuận góp vốn để đặt cọc mua đất nền dự án 7B mở rộng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN. Theo nội dung hợp đồng Công ty B đồng ý cho Công ty G góp vốn đặt cọc để mua 435 (bốn trăm ba mươi lăm) lô đất nền thuộc dự án 7B mở rộng (có danh sách kèm theo hợp đồng). Công ty G là một trong những đơn vị phân phối sản phẩm Dự án 7B mở rộng do chủ đầu tư là Công ty B thực hiện. Trên cơ sở ký hợp đồng thoả thuận góp vốn với Công ty B, ngày 23/8/2017, ông Hồ Đắc C đã ký kết các Hợp đồng đặt mua đất nền số: 248/2017/HĐĐM-G, 251/2017/HĐĐM-G, 252/2017/HĐĐM-G để đặt mua các lô đất số C15-05, C15-06, C15-15; diện tích mỗi lô đất là 120 m2 (rộng 5m, dài 24m) tại dự án 7B mở rộng với giá trị hợp đồng của mỗi lô đất là: 949.450.549 đồng (chưa chiết khấu). Tổng giá trị 03 lô đất là 2.848.351.647 đồng (chưa chiết khấu).

Sau khi ký hợp đồng, ông Hồ Đắc C thanh toán giá trị các lô đất cho Công ty P. Tuy nhiên, qua đối chiếu, Công ty G nhận thấy số tiền Công ty G theo dõi không đúng với số tiền thể hiện trên các chứng từ mà ông Hồ Đắc C đã cung cấp. Vì vậy, Công ty đề nghị ông Hồ Đắc C làm bản xác nhận yêu cầu Công ty P cung cấp chứng cứ chuyển sang Công ty G để Công ty G xác nhận thanh toán số tiền đã đóng với ông Hồ Đắc C.

Vào thời điểm ký hợp đồng đặt mua đất nền với Công ty G, tất cả các khách hàng đều biết rõ tình trạng pháp lý của lô đất đặt mua và chủ đầu tư của Dự án 7B mở rộng là Công ty B, đồng thời trên thực tế Công ty G chưa bàn giao lô đất nêu trên cho ông Hồ Đắc C.

Tại thời điểm khách hàng đặt cọc mua đất nền dự án 7B mở rộng, Công ty B vẫn chưa thể ký trực tiếp với khách hàng vì thiếu một số thủ tục pháp lý, vì vậy mặt dù có thỏa thuận với Công ty B, nhưng Công ty G đã thiếu văn bản ủy quyền để đứng ra ký hợp đồng đặt cọc tạm thời với khách hàng thay cho Công ty B, Công ty G đã tổng hợp danh sách khách hàng gửi qua Công ty B để Công ty B nắm bắt, theo dõi. Sau khi dự án 7B mở rộng hoàn thành các thủ tục pháp lý Công ty G sẽ tổng hợp danh sách khách hàng để gửi qua Công ty B ký trực tiếp với khách hàng, bên cạnh đó Công ty G sẽ thu hồi và thanh lý hợp đồng đặt mua đất nền đã ký với khách hàng.

Số tiền mà Công ty G nhận của ông Hồ Đắc C và các khách hàng khác, Công ty G không chuyển cho Công ty B theo từng khách hàng đối với từng lô đất mà đã chuyển tiền theo từng đợt thanh toán được quy định tại Điều 2 của Hợp đồng thỏa thuận góp vốn để đặt cọc mua đất nền dự án 7B mở rộng số 14/2017/HĐĐC-BĐA-CN ngày 14/7/2017; đến nay Công ty G chuyển nhiều đợt tương đương 70% giá trị hợp đồng số 14/2017/HĐĐC-BĐA-CN ngày 14/7/2017. Hiện nay Công ty B vẫn đang thực hiện hợp đồng đã ký kết với Công ty G và Công ty G vẫn đang tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt mua đất nền dự án 7B mở rộng đã ký kết với các khách hàng trong đó có ông Hồ Đắc C. Dự án khu đô thị 7B mở rộng đã được UBND tỉnh Quảng Nam thống nhất điều chỉnh tiến độ thực hiện theo Công văn số 6807/UBND-KTN ngày 10/9/2024, chủ đầu tư đang hoàn thiện cơ sở pháp lý và thi công cơ sở hạ tầng để hoàn thành dự án.

Nay nguyên đơn khởi kiện, Công ty G đã và đang tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 248, 251 và 252 ký ngày 23/8/2017 với ông Hồ Đắc C.

Người đại diện theo ủy quyền của Công ty Cổ phần B trình bày: Việc ký kết Hợp đồng giữa Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản G và ông Hồ Đắc C là hành vi pháp lý đơn phương của Công ty G với ông C và không có sự đồng thuận nào từ Công ty B. Theo nội dung khởi kiện, ông Hồ Đắc C đã nộp tiền cho Công ty G nhưng Công ty G không có báo cáo, không chuyển số tiền này cho Công ty B và Công ty G sử dụng số tiền trên vào những hoạt động nào thì Công ty B không được biết. Bên cạnh đó, Công ty G cũng không hợp tác với Công ty B để thực hiện Dự án 7B mở rộng, Công ty B đề nghị thực hiện nghĩa vụ tài chính và đề nghị tổ chức làm việc nhưng Công ty G không phối hợp. Đến nay Công ty B cũng không có bất kỳ yêu cầu/đề nghị nào đến Công ty G về việc chấm dứt Hợp đồng/giao dịch với ông C, vì đây là thỏa thuận riêng giữa Công ty G và ông C. Do đó, đề nghị Tòa án xem xét, giải quyết xác định rõ quyền, nghĩa vụ của Công ty B đối với việc Công ty G ký hợp đồng với ông Hồ Đắc C khi Công ty B không phải là một bên giao dịch trong Hợp đồng này. Vì vậy, đề nghị Tòa án không buộc chủ đầu tư là Công ty B phải gánh chịu hậu quả do hành vi sai trái và đơn phương của Công ty G. Tuy nhiên, Công ty B vẫn luôn sẵn sàng phối hợp cùng các bên, nếu Công ty G thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định tại Hợp đồng góp vốn số 14/2017/HĐĐC-BĐA-CN ngày 14/7/2017, Biên bản họp ngày 13/6/2019, Văn bản cam kết ngày 12/6/2019 để hoàn thành Dự án Khu đô thị 7B mở rộng hướng đến việc người dân được nhận đất, nhận giấy chứng nhận QSD đất theo quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa các bên.

- Người đại diện theo ủy quyền của Công ty P trình bày: Công ty Cổ phần Bất động sản P là đơn vị môi giới Dự án Khu đô thị 7B mở rộng tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc theo Hợp đồng dịch vụ tiếp thị và phân phối sản phẩm thuộc Dự án G City số 02/2017/HĐĐL/G-PP ký ngày 21/7/2017, giữa Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản G và Công ty CP Bất động sản P. Theo đó, Công ty G đã ủy quyền cho Công ty P thu tiền giữ chỗ của khách hàng, có trách nhiệm phát hành phiếu thu và hướng dẫn khách hàng ký hợp đồng đặt cọc với Công ty G.

Ông Hồ Đắc C là khách hàng được Công ty P môi giới để mua sản phẩm thuộc Dự án Khu đô thị 7B mở rộng. Theo đó, Công ty P đã thu tiền giữ chỗ của ông C để đảm bảo giao dịch đối với 03 lô đất ký hiệu C15-05, C15-06, C15-15 với tổng số tiền của mỗi lô đất là 902.761.000 đồng theo xác nhận của 03 phiếu thu ngày 23/8/2017, ngày 29/8/2017, ngày 25/9/2017.

Sau khi hoàn tất thủ tục, Công ty đã bàn giao khách hàng và hồ sơ cho Công ty G để Công ty G tiếp tục ký hợp đồng đặt mua đất nền dự án và làm việc trực tiếp với khách hàng mà không thông qua bên môi giới là Công ty P. Các vấn đề phát sinh liên quan đến hợp đồng đặt mua đất nền và nhận chuyển nhượng sản phẩm thì khách hàng sẽ làm việc trực tiếp với Công ty G và Công ty Cổ phần B.

Do đó, Công ty G và Công ty B có nghĩa vụ thực hiện đúng theo hợp đồng đã ký kết với khách hàng và bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của 03 lô đất ký hiệu C15-05, C15-06, C15-15 cho ông C theo thỏa thuận tại các Hợp đồng đặt mua đất nền dự án 7B mở rộng số 248/2017/HĐĐM-G, 251/2017/HĐĐM-G và 252/2017/HĐĐM-G ngày 23/8/2017 mà các bên đã ký kết.

Tóm tắt ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên:

+ Về việc tuân theo pháp luật: Từ khi thụ lý vụ án Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Hội đồng xét xử được phân công giải quyết vụ án đã thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục do Bộ luật Tố tụng dân sự quy định. Nguyên đơn chấp hành đúng các quy định của pháp luật, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong quá trình giải quyết vụ án nhiều lần vắng mặt không có lý do là chưa chấp hành đúng pháp luật.

+ Về giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc Công ty G và Công ty B phải có nghĩa vụ liên đới tiếp tục thực hiện các Hợp đồng số 248, 251, 252 ký ngày 23/8/2017, giữa Công ty G với ông Hồ Đắc C.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Ông Hồ Đắc C khởi kiện yêu cầu Công ty B và Công ty G liên đới tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 248, 251, 252; căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự, khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025 của Quốc Hội thì đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự mà cụ thể là “Tranh chấp hợp đồng đặt mua đất nền” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực. Công ty B có trụ sở chính tại phường Đ, thành phố Đà Nẵng và Công ty G có trụ sở chính tại phường Sài Gòn, Thành phố Hồ Chí Minh; theo điểm h khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: “Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết”. Trong vụ án này, nguyên đơn đã lựa chọn Toà án nơi Công ty B có trụ sở để giải quyết, do đó vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND Khu vực 10 - Đà Nẵng.

[2] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa, mặc dù vắng mặt người đại diện theo ủy quyền của Công ty G và Công ty P nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt. Do đó, căn cứ khoản 1 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử là đảm bảo đúng quy định pháp luật.

[3] Về nội dung tranh chấp: Ông Hồ Đắc C khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Công ty B và Công ty G liên đới thực hiện Hợp đồng số 248, 251, 252; thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng các lô đất ký hiệu số C15-05, C15-06, C15-15, bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao lô đất cho ông Hồ Đắc C. Xét thấy việc ông Hồ Đắc C yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 248, 251, 252 là đã bao gồm các nội dung về việc thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với lô đất, bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao lô đất; bởi lẽ các yêu cầu nêu trên đã được các bên thoả thuận tại Điều 6 của Hợp đồng. Do đó, Hội đồng xét xử xem xét yêu cầu buộc tiếp tục thực hiện các Hợp đồng số 248, 251, 252 là đã đảm bảo tất cả các yêu cầu của nguyên đơn.

Xét yêu cầu của nguyên đơn thấy rằng: Công ty B là chủ đầu tư Dự án Khu đô thị 7B mở rộng tại Đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam theo Quyết định số 2450/QĐ-UBND ngày 10/7/2017 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc chuyển nhiệm vụ chủ đầu tư thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Nam từ Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Bsang cho Công ty B. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty B tìm kiếm đối tác có khả năng tài chính để tiến hành góp vốn đầu tư xây dựng dự án theo đúng thiết kế, quy hoạch được phê duyệt và Công ty G mong muốn góp vốn đặt cọc mua các lô đất tại dự án 7B mở rộng, nên ngày 14/7/2017 Công ty B ký kết Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN với Công ty G. Theo nội dung Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN thì Công ty B đồng ý cho Công ty G góp vốn đặt cọc để mua 435 lô đất nền tại dự án 7B mở rộng, danh sách, vị trí chi tiết của các lô đất được thể hiện trong phụ lục số 01 là một phần không thể tách rời Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN. Các bên tham gia ký kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, có đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung giao kết hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nên Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN phát sinh hiệu lực, các bên phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 117, khoản 1 Điều 275, Điều 352, Điều 401 của Bộ luật Dân sự.

Thực hiện Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN, Công ty G tiến hành thanh toán tiền đặt cọc mua các lô đất cho Công ty B theo nội dung thoả thuận, đồng thời Công ty G tiến hành ký hợp đồng đặt mua đất nền với các khách hàng trong phạm vi 435 lô đất đã góp vốn tại Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN. Ngày 26/8/2017 Công ty G tiến hành ký Hợp đồng số 248, 251, 252 với ông Hồ Đắc C. Theo nội dung hợp đồng thể hiện ông Hồ Đắc C có nhu cầu đặt mua lô đất tại dự án 7B mở rộng ký hiệu số C15-05, C15-06, C15-15, diện tích 120 m2 với giá 949.450.549 đồng. Công ty G sẽ tiến hành các thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng QSD đất tại phòng công chứng và hoàn tất các thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất trong vòng 14 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng số 248, 251, 252. Các bên tham gia ký kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, có đủ năng lực hành vi dân sự, nội dung giao kết hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật nên Hợp đồng số 248, 251, 252 phát sinh hiệu lực, các bên phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 117, khoản 1 Điều 275, Điều 352, Điều 401 của Bộ luật Dân sự.

Thực hiện Hợp đồng số 248, 251, 252, ông Hồ Đắc C thực hiện tiến độ thanh toán đúng thoả thuận và đã nộp trực tiếp cho Công ty G số tiền 902.761.000 đồng, tương đương 95% giá trị lô đất mà ông Hồ Đắc C đặt mua.

Theo khoản 8.2.17 Điều 9 của Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN quy định: “bên B có quyền bán/chuyển nhượng các lô đất cho bên thứ Ba sau khi thanh toán tiền đặt cọc và nộp đủ tiền đợt 1”. Theo các chứng cứ mà Công ty G cung cấp tính đến ngày 22/8/2017 Công ty G đã thanh toán đợt 1 tiền đặt cọc theo Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN là 31.000.000.000 đồng (ba mươi mốt tỷ đồng) tương đương 22% giá trị Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN, Công ty G thực hiện đúng nội dung thoả thuận tại Điều 2 và Điều 9 của Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN, nên Công ty G được quyền ký Hợp đồng số 248, 251, 252 với ông Hồ Đắc C. Đồng thời đại diện Công ty G thừa nhận đã và đang tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt mua đất nền dự án 7B mở rộng đã ký kết với ông Hồ Đắc C. Tình tiết này được đại diện Công ty Giaia thừa nhận, căn cứ khoản 3 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự; đây là những tình tiết không cần phải chứng minh. Do đó việc ông Hồ Đắc C yêu cầu Công ty G tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 248, 251, 252 là có căn cứ chấp nhận.

Xét yêu cầu buộc Công ty B liên đới thực hiện Hợp đồng số 248, 251, 252 thấy rằng: Theo khoản 5.1 Điều 5 của Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN quy định: “…Ngay sau khi ký hợp đồng này, bên B có quyền chỉ định các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sở hữu bất động sản tại Việt Nam (sau đây gọi tắt là bên thứ Ba) ký hợp đồng đặt cọc/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi các lô mà bên B đã đặt cọc mua của B tại Điều 1 của Hợp đồng này. B không được phép từ chối ký hợp đồng đặt cọc/chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bên thứ Ba. Quyền và nghĩa vụ của bên thứ Ba quy định trong hợp đồng đặt cọc/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ kế thừa tương ứng các quyền và nghĩa vụ của bên B theo quy định tại Hợp đồng này và các quy định của pháp luật…”

Theo tiểu mục 8.2.8 và tiểu mục 8.2.9 khoản 8.2 Điều 8 của Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN quy định cam kết và nghĩa vụ của B như sau: “Ký kết hợp đồng đặc cọc/chuyển quyền đặt mua với bên thứ Ba ngay khi bên B chỉ định và bên thứ Ba đã thanh toán đủ khoản tiền đợt 1”và “B cam kết ký và bàn giao hợp đồng đặt cọc/chuyển quyền sử dụng đất với bên thứ Ba trong vòng 7 ngày làm việc kể từ ngày bên B chuyển danh sách bên thứ Ba mua các lô đất sang cho Bách Đạt”.

Từ những thoả thuận và cam kết nêu trên của Công ty B thì Công ty B không có quyền từ chối ký hợp đồng đặt cọc/hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba do Công ty G chỉ định trong phạm vi 435 lô đất mà Công ty G góp vốn đặt mua tại Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN. Mặc khác, Công ty G thừa nhận Công ty B vẫn đang thực hiện Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN với Công ty G, đồng thời theo các chứng từ thanh toán do Công ty G cung cấp tính đến nay Công ty G đã thanh toán cho Công ty B với tổng số tiền 101,2 tỷ đồng (một trăm lẻ một tỷ, hai trăm triệu đồng) tương đương 70% giá trị Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN, nguồn tiền 101,2 tỷ đồng mà Công ty G đã thanh toán cho Công ty B được thu từ các khách hàng đặt cọc mua 435 lô đất tại Hợp đồng số 14/2017/HĐĐC/BĐA-CN, trong đó có số tiền lô đất ký hiệu số C15-05, C15-06, C15-15 của ông Hồ Đắc C đặt mua.

Theo thoả thuận tại Điều 4 của Hợp đồng số 248, 251, 252 quy định thời gian tạo lập và ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất là 14 tháng kể từ ngày hợp đồng đặt mua được ký kết, đến nay đã quá thời hạn thỏa thuận, nhưng ông Hồ Đắc C vẫn yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 248, 251, 252. Đồng thời dự án Khu đô thị 7B mở rộng hiện nay tuy chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Nam điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án đến hết tháng 12/2025 và hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng theo Văn bản số 6807/UBND-KTN ngày 10/9/2024. Do đó, Hợp đồng số 248, 251, 252 vẫn đảm bảo các điều kiện có hiệu lực để thực hiện theo quy định của pháp luật, nên HĐXX buộc Công ty B và Công ty G liên đới tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 248, 251, 252 là có căn cứ pháp luật.

Từ những phân tích và nhận định nêu trên, việc ông Hồ Đắc C yêu cầu Công ty B liên đới cùng Công ty G tiếp tục thực hiện Hợp đồng số 248, 251, 252 là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Số tiền 1.700.000 đồng, nguyên đơn ông Hồ Đắc C tự nguyện chịu.

[5] Về án phí: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm h khoản 1 Điều 40, khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025 của Quốc Hội, khoản 3 Điều 92, Điều 157, 158, khoản 2 Điều 227, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, Điều 117, khoản 1 Điều 275, Điều 352, Điều 288, Điều 385, Điều 398, Điều 401 của Bộ luật Dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hồ Đắc C đối với Công ty Cổ phần B và Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản G về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt mua đất nền”.

1. Buộc Công ty Cổ phần B và Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản G phải có nghĩa vụ liên đới tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt mua đất nền dự án 7B mở rộng số 248/2017/HĐĐM-G, số 251/2017/HĐĐM-G và số 252/2017/HĐĐM-G ký ngày 23/8/2017, giữa Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản G và ông Hồ Đắc C.

2. Về án phí: Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản G và Công ty Cổ phần B phải có nghĩa vụ liên đới chịu số tiền 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) án phí Dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Hồ Đắc C số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0015425 ngày 12/5/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam (Nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực 10 – Đà Nẵng).

4. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn ông Hồ Đắc C tự nguyện chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ số tiền là 1.700.000 đồng (ông C đã nộp xong).

5. Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo Bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án (ngày 06/9/2025). Đương sự vắng mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày, kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.