Bản án 150/2023/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Phần trình bày tại phiên tòa của ông Lê Thanh Tr là nguyên đơn có ý kiến trình bày: Vào ngày 28/12/2020, ông Dương Văn H cùng các con là bà Dương Thị H, bà Dương Thị Th (Dương Tử H) thống nhất thế chấp thửa đất với kích thước chiều ngang 5m x dài 24m cho ông. Trên đất có căn nhà cấp 4, được xây dựng với kết cấu khung bê tông, vách gạch, mái tole, nền gạch, thuộc thửa đất số 65, tờ bản đồ số 50, đất tọa lạc tại khóm ThA A, phường MT, thành phố LX, tỉnh AG. Số tiền gia đình ông H thế chấp là 100.000.000 đồng, thời hạn thế chấp là 01 tháng kể từ ngày 28/12/2020 đến hết ngày 28/01/2021, ông H phải chuộc lại nhà đất với số tiền 110.000.000 đồng. Khi đến hạn trả tiền, ông H đề nghị chuyển từ Hợp đồng thế chấp sang Hợp đồng chuyển nhượng căn nhà, đất cho ông với giá 320.000.000 đồng. Do, quen biết nên ông thống nhất theo đề nghị của ông H. Sau đó, ông Tr đưa cho ông H tổng cộng số tiền 270.000.000 đồng, còn lại 50.000.000 đồng ông Tr sẽ đưa đủ cho ông H sau khi hoàn tất thủ tục sang tên. Khi ông và ông H giao nhận tiền thì có làm Biên nhận về việc nhận tiền bán đất gắn liền với nhà ở ngày 26/01/2021.

Ông chưa có nhu cầu sử dụng nhà, đất nên ông H có đề nghị cho ông H thuê lại để ông cùng vợ con cư trú tạm thời trong hạn 03 tháng, có làm Giấy thuê nhà ngày 26/01/2021. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ giao nhà đất thì phía gia đình ông H cố tình né tránh, các con của ông H vẫn cư trú trong căn nhà đất đã chuyển nhượng cho ông Tr. Do đó, ông có khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên yêu cầu giải quyết. Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên đã thụ lý vụ án và trong quá trình giải quyết vụ án, ông H nhiều lần năn nỉ ông xin trả lại tiền, xác nhận nợ ông số tiền là 300.000.000 đồng và trả cho ông hàng tháng là 12.500.000 đồng đến khi trả hết nợ.

Ông đồng ý nên các bên có lập Biên nhận về việc nhận tiền ngày 01/8/2022. Lúc này ông có nhận của ông H 12.500.000 đồng và ông H hứa trả nợ cho ông vào ngày đầu hàng tháng cho đến khi trả hết nợ. Do đó, ông đã làm đơn xin rút lại yêu cầu khởi kiện và Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên đã ban hành Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số 76/2022/QĐST-DS ngày 10/8/2022.

Sau khi Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên ra Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án nêu trên thì ông H không trả tiền cho ông theo thỏa thuận tại Biên nhận ngày 01/8/2022. Ông đã nhiều lần liên hệ, yêu cầu ông H thực hiện đúng như thỏa thuận nhưng ông H nhiều lần tránh né, không có thiện chí trả lại cho ông số tiền còn nợ. Như vậy, ông H đã xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về tài sản của ông.

- Tại phiên tòa, ông Lê Thanh Tr xác định lại yêu cầu giải quyết:

+ Vô hiệu đối với tờ thỏa thuận ngày 28/12/2020 giữa ông Lê Thanh Tr và ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Tử H1 (Th). Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 26/01/2021.

+ Buộc ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Tử H1 (Th), bà Hứa Thị Ph có nghĩa vụ liên đới trả lại cho ông Tr số tiền 257.500.000 đồng theo Biên nhận nhận tiền ngày 01/8/2022, Biên nhận về việc nhận tiền bán đất gắn liền với nhà ở ngày 26/01/2021, Tờ thỏa thuận ngày 28/12/2022.

Rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền 30.000.000 đồng và không yêu cầu tính lãi.

* Bị đơn ông Dương Văn H có ý kiến trình bày: Ông thống nhất với trình bày của ông Lê Thanh Tr về thời gian cũng như nội dung liên quan đến thỏa thuận thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở nhưng các bên không thực hiện được việc chuyển nhượng và ông có hứa trả lại số tiền cho ông Tr tại Tòa án là làm giấy thỏa thuận chấm dứt hết các hợp đồng thế chấp, chuyển nhượng và thuê nhà thì hàng tháng ông trả tiền cho ông Tr 12.500.000 đồng. Sau khi các bên thống nhất ông còn nợ ông Tr số tiền 300.000.000 đồng theo các hợp đồng, sau khi trả được 12.500.000 đồng, ông còn nợ lại số tiền 287.500.000 đồng. Ông vay tiền nhằm làm ăn nhưng không may bị thất bại nên ông mới mất khả năng trả lại tiền cho ông Tr, gia đình các anh em tranh chấp và vợ con ông không đồng ý chuyển nhượng tài sản nên ông không thể bán tài sản trả lại tiền cho ông Tr như thỏa thuận. Nay, ông đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Tr vô hiệu hết các hợp đồng mà các bên thỏa thuận và ông cùng gia đình đồng ý trả lại tiền 257.500.000 đồng cho ông Tr nhưng xin được trả dần vì khả năng trả một lần theo yêu cầu của ông Tr là không thể.

* Bị đơn bà Dương Tử H1 (Th) có ý kiến trình bày: Bà là con ruột của ông H, đối với nội dung việc thỏa thuận vay tiền ban đầu số tiền 100.000.000 đồng thì gia đình bà có đồng ý ký tên để cho ông H vay tiền của ông Tr. Sau đó cha bà cho rằng đã trả tiền hết nhưng sau lại đem các thỏa thuận thế chấp, chuyển nhượng tài sản bắt gia đình ký, dưới sức ép của ông H nên bà cùng bà H, bà Ph ký tên để cha bà lấy tiền do ông Tr giao. Tuy nhiên, gia đình xác định còn nợ ông Tr và cũng đồng ý trả số tiền 257.500.000 đồng cho ông Tr nhưng đề nghị Hội đồng xem xét gia cảnh hiện nay làm ăn thất bại và khó khăn không có điều kiện nên xin trả dần số tiền này cho ông Tr.

* Bị đơn bà Hứa Thị Ph, bà Dương Thị H: Vắng mặt không có ý kiến trình bày

* Tại phiên tòa:

+ Nguyên đơn ông Lê Thanh Tr yêu cầu giải quyết vô hiệu các thỏa thuận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tại tờ thỏa thuận ngày 28/12/2020 giữa ông Lê Thanh Tr và ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Tử H1 (Th). Rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền 30.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi, xác định chỉ yêu cầu phía bị đơn có nghĩa vụ liên đới hoàn trả lại cho ông số tiền 257.500.000 đồng theo Biên nhận nhận tiền ngày 01/8/2022, Biên nhận về việc nhận tiền bán đất gắn liền với nhà ở ngày 26/01/2021, Tờ thỏa thuận ngày 28/12/2022.

+ Bị đơn ông Dương Văn H, bà Dương Tử H1 (Th) đồng ý vô hiệu các thỏa thuận ngày 28/12/2020 giữa ông Lê Thanh Tr và ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Thị Thơm. Đồng ý trả lại cho ông Tr số tiền 257.500.000 đồng theo Biên nhận nhận tiền ngày 01/8/2022, Biên nhận về việc nhận tiền bán đất gắn liền với nhà ở ngày 26/01/2021, Tờ thỏa thuận ngày 28/12/2022 nhưng yêu cầu xem xét điều kiện, gia cảnh của gia đình để xin được trả dần số tiền còn nợ cho ông Tr.

+ Bị đơn bà Dương Thị H, bà Hứa Thị Ph vắng mặt không tham dự phiên tòa

+ Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Xuyên phát biểu về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đảm bảo theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tuyên bố vô hiệu tờ thỏa thuận ngày 28/12/2020 giữa ông Lê Thanh Tr và ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Tử H1 (Th)

- Buộc ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Tử H1 (Th), bà Hứa Thị Ph có trách nhiệm trả lại cho ông Tr số tiền 257.500.000 đồng.

- Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền 30.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi do nguyên đơn tự nguyện rút lại một phần yêu cầu khởi kiện là sự tự nguyên không trái quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

[3.6] Hội đồng xét xử nhận thấy các thỏa thuận của ông Tr, ông H theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai quy định: “ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”, tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng thì đối tượng mà các bên thỏa thuận chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giữa các bên đã vi phạm khoản 2 Điều 117, khoản 2 Điều 119 của Bộ luật dân sự. Vì vậy, thỏa thuận giữa các bên vô hiệu theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật dân sự

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

…”

[5.2] Ông H, bà H, bà H, bà Ph cùng phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án quy định

Bởi các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

+ Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 129, Điều 131, Điều 317, Điều 318, khoản 4 Điều 327, Điều 472, Điều 476, Điều 482, Điều 500, Điều 503 của Bộ luật dân sự năm 2015;

+ Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 92, Điều 143, khoản 1 Điều 146, khoản 1 Điều 147, Điều 150, Điều 160, Điều 186, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 232, Điều 240, khoản 1 Điều 244, Điều 271, Điều 273, Điều 278 và Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự.

+ Khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thanh Tr đối với bị đơn ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Tử H1 (Th), bà Hứa Thị Ph

1.1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Tờ thỏa thuận thế chấp nhà, đất ngày 28/12/2020 và Biên nhận về việc nhận tiền Bán đất gắn liền với Nhà ở ngày 26/01/2021, giữa ông Lê Thanh Tr và ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Tử H1 (Th), bà Hứa Thị Ph là vô hiệu do không tuân thủ theo quy định về hình thức.

1.2. Tuyên bố Giấy thuê nhà ngày 26/01/2021 giữa ông Lê Thanh Tr và ông Dương Văn H chấm dứt.

2. Ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Tử H1 (Th), bà Hứa Thị Ph có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Lê Thanh Tr số tiền 257.500.000 đồng (Hai trăm năm mươi bảy triệu năm trăm nghìn đồng) theo Tờ thỏa thuận ngày 28/12/2020, Biên nhận ngày 26/01/2021 và Biên nhận nhận tiền ngày 01/8/2022.

- Kể từ ngày bên được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án không thi hành khoản tiền nêu trên, thì hàng tháng còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền.

3. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Thanh Tr rút lại đối với số tiền 30.000.000 đồng và không yêu cầu bị đơn có nghĩa vụ trả tiền lãi.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

4.1. Ông Lê Thanh Tr được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp là 7.187.500 đồng (Bảy triệu một trăm tám mươi bảy nghìn năm trăm đồng) theo biên lai thu số 0001408 ngày 10/3/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên.

4.2. Ông Dương Văn H, bà Dương Thị H, bà Dương Tử H1 (Th), bà Hứa Thị Ph phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm số tiền 13.675.000 đồng (Mười ba triệu sáu trăm bảy mươi lăm nghìn đồng) tại chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Long Xuyên.

* Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng, đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết tại địa phương nơi cư ngụ để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh An Giang giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM