Bản án 150/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai của nguyên đơn; trình bày của bị đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cùng các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ và diễn biến tại phiên tòa, nội dung vụ án như sau:

Ngày 03/5/2018 Âm lịch, vợ chồng ông Kiều Minh H, bà Dương Thị T có nhận cầm cố nhà, đất của vợ chồng ông Nguyễn Văn T1, bà Võ Thị L. Phần đất cầm cố chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngang 10m, dài 15m, tiếp giáp sông Hậu, diện tích khoảng 150 m2, trên đất có 01 căn nhà tạm. Đất và nhà tọa lạc ấp Phước Hòa, xã Phước Hưng, huyện An Phú, tỉnh An Giang. Giá trị cầm cố 110.000.000 đồng, các bên đã giao nhận tiền và tài sản cầm cố; thời hạn cầm cố từ 03/5/2018 AL đến 30/5/2022 AL. Hai bên có làm hợp đồng bằng văn bản ghi ngày 16/5/2018.

Theo ông H, bà T, ông bà nhận cầm cố nhà, đất của ông T1, bà L để làm nơi mua bán. Quá trình sử dụng đất và nhà tạm cầm cố, ông H, bà T có trồng chuối nhưng ông T1, bà L tự ý nhổ bỏ nên hai bên phát sinh tranh chấp. Ông H, bà T kiện yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng cố đất và nhà tạm ngày 16/5/2018 là vô hiệu. Ông H, bà T đồng ý hoàn trả đất và nhà tạm cho ông T1, bà L, yêu cầu ông T1, bà L có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền 110.000.000 đồng.

Theo bà Võ Thị L, năm 2013 bà L có cố căn nhà ngang 4m x dài 11m cho bà Võ Thị Cẩm Vân. Năm 2018 bà T, ông H có nhu cầu và kêu bà L chuộc lại căn nhà đang cố với bà Cẩm Vân để cố lại cho ông H, bà T. Ông H, bà T nhận cố để giao lại cho con tên Mầm bán hàng. Khoảng 22 giờ đêm (không nhớ ngày tháng 6/2018) ông H và bà T mang tiền qua nhà bà L, kèm theo bản hợp đồng đánh máy sẳn. Bà L nghĩ ông H, bà T làm con nuôi của cha, mẹ bà L nên vợ chồng bà ký vào bản hợp đồng mà không đọc lai. Bà L thừa nhận có nhận của bà T, ông H số tiền 110.000.000 (một trăm mười triệu) đồng trong việc cố căn nhà. Căn nhà bà đã giao cho bà T, ông H. Do đó, khi nào bà có tiền thì bà chuộc lại, chưa có tiền thì bà T, ông H cứ sử dụng căn nhà. Bà L xác định chỉ cố nhà, không cố đất.

Theo bà Võ Tuyết L1, bà L1 là em ruột của bà L. Bà L1 xác định phần đất mà ông H, bà T nói ông T1, bà L cầm cố là của bà L1. Bà được gia đình giao toàn quyền quản lý, sử dụng. Phần đất trong lộ (ngoài đất tranh chấp) thì bà L1 đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phần đất ngoài lộ, cặp sông (đất tranh chấp) thì chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước đây bà có cho bà L xây cất căn nhà cặp lộ, cặp sông để ở và mua bán. Việc bà L cầm cố nhà với ông H, bà T thế nào thì bà L1 không biết và cũng không có ý kiến. Tuy nhiên phần đất và cây trồng trên đất là của bà L1, nên không ai có quyền sử dụng phần đất này. Khi thấy ông H, bà T trồng chuối thì bà không cho và nhổ bỏ.

Quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Văn T1 không có mặt theo triệu tập của Tòa án, nên không ghi nhận được ý kiến của ông T1.

Về chứng cứ: Ông H giao nộp bản photo Hợp đồng cố đất và nhà tạm ngày 16/5/2018; Bản sao Biên bản hòa giải ngày 04/6/2021 của UBND xã Phước Hưng; Giấy ủy quyền ngày 17/6/2021; bà L giao nộp Tờ tường trình ngày 27/11/2020.

Tòa án tiến hành xác minh nơi cư trú của ông Nguyễn Văn T1; giới thiệu đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ.

Theo kết quả xác minh ngày 26/7/2022 thì ông Nguyễn Văn T1 có đăng ký hộ khẩu thường trú ấp P, xã PH, huyện An Phú và vẫn còn sinh sống tại địa phương.

Theo kết quả đo đạc, thẩm định thì tài sản cầm cố gồm: Đất có diện tích 251.7m2 (theo chỉ dẫn của ông H), căn nhà xây gạch 36.1m2 nằm trên khu bó nền bê tông, phần nền bê tông cặp nhà 47,5m2. Căn nhà hiện bỏ trống. Ngoài ra trên đất còn có 03 cây xoài, 09 cây bạch đàn, 05 cây gáo được xác định của bà L1. Các bên không tranh chấp cây trồng trên đất.

Tại phiên tòa,

Người đại diện của đồng nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố đất nhà tạm ngày 16/5/2018 giữa ông Nguyễn Văn T1, bà Võ Thị L với ông Kiều Minh H, bà Dương Thị T là vô hiệu; yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc ông T1, bà L trả lại 110.000.000 đồng.

Bà Võ Thị L thừa nhận bà là người nhận từ ông H, bà T 110.000.000 đồng nhưng chỉ cố căn nhà và khu bó nền bê tông, không cố đất. Tuy nhiên bà không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn, bà L yêu cầu ông H, bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng cầm cố, khi nào bà có tiền thì bà chuộc lại.

Bà Võ Tuyết L1 xác định phần đất các bên tranh chấp là của bà được thừa kế từ cha mẹ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc bà L, ông T1 cố nhà với ông H, bà T thế nào bà không có ý kiến. Tuy nhiên phần đất và cây trồng trên đất là của bà.

Quan điểm của Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện An Phú:

Về tố tụng: Tòa án thụ lý, xác định quan hệ tranh chấp, tiến hành T thập chứng cứ đúng quy định của pháp luật; thành phần Hội đồng xét xử không Tộc trường hợp phải thay đổi. Tiến hành xét xử vắng mặt đối với bị đơn ông Nguyễn Văn T1; người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà L1 là phù hợp quy định tại Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Theo trình bày của các đương sự, tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, có căn cứ xác định năm 2018 ông Nguyễn Văn T1 và bà Võ Thị L có cầm cố cho ông Kiều Minh H và bà Dương Thị T căn nhà, đất tọa lạc ấp Phước Hòa, xã Phước Hưng, huyện An Phú, tỉnh An Giang và nhận 110.000.000 đồng. Phần đất được xác định là của bà Võ Tuyết L1, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên hợp đồng cầm cố giữa ông T1, bà L với ông H, bà T là vi phạm pháp luật, nên đề nghị chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn; tuyên hợp đồng cầm cố đất nhà tạm ngày 16/5/2018 là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, quan điểm của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Theo trình bày của ông H, bà T thì ông, bà nhận cầm cố của ông T1, bà L nhà, đất; theo bà L thì bà chỉ cố căn nhà, không cố đất. Do tin tưởng ông H, bà T nên ký vào hợp đồng mà không xem lại; theo bà L1 thì phần đất là Tộc quyền quản lý, sử dụng của bà, bà L1 cho ông T1, bà L bó nền một phần cất nhà để mua bán, một phần còn lại bà trồng cây.

Căn cứ vào trình bày của các đương sự; Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 24/5/2022 của Tòa án; Bản vẽ hiện trạng ngày 30/6/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh An Phú thì phần đất các đương sự tranh chấp có diện tích 251.7m2, một mặt giáp lộ nông thôn, một mặt giáp sông Hậu. Trên phần đất này ông T1, bà L bó nền bê tông, tráng xi măng diện tích 83,6m2, một phần để trống diện tích 47.5m2 và xây cất căn nhà tường, gạch cấp 4, diện tích 36.1m2, mái lợp tole. Khi thẩm định thì căn nhà bỏ trống, không ai ở. Nhà, đất đều chưa được cấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Theo quy định tại Điều 4, Điều 167 Luật đất đai năm 2013, thì “đất đai thu c sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. “Người sử dụng đất được thực hiện c c quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thu lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Đồng thời pháp luật về đất đai cũng quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền trên khi được cấp quyền sử dụng đất hoặc có một trong những giấy tờ về đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013.

Theo quy định tại Điều 310 Bộ luật Dân sự, quy định về hiệu lực của hợp đồng cầm cố “Trường hợp bất đ ng sản là đối tượng cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất đ ng sản có hiệu lực đối kh ng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.

Như vậy, phần đất các các đương sự tranh chấp chưa được cấp quyền sử dụng đất nên chưa phát sinh quyền theo quy định của Luật đất đai. Ngoài ra, pháp luật về đất đai cũng không thừa nhận việc cầm cố đất; nhà là bất động sản, chưa đăng ký quyền sở hữu, khi giao dịch cầm cố cũng chưa đăng ký theo quy định. Từ đó cho thấy, Hợp đồng cầm cố đất nhà tạm ngày 16/5/2018 giữa ông T1, bà L với ông H, bà T không đáp ứng về mặt hình thức và vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại các điều 123, 129 Bộ luật Dân sự, nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự.

Theo hợp đồng thì thì ông T1, bà L cố cho ông H, bà T đất, nhà trong thời hạn 04 năm; ngược lại ông H, bà T giao cho ông T1, bà L số tiền 110.000.000 đồng.

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự, quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu“Giao dịch dân sự vô hiệu không làm ph t sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của c c b n kể từ thời điểm giao dịch được x c lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì c c b n khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.

Do Hợp đồng cầm cố nhà, đất giữa các đương sự vô hiệu, nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Như vậy buộc ông H, bà T trả lại cho ông T1, bà L đất nhà tạm cầm cố và ông T1, bà L trả lại cho ông H, bà T tiền nhận cầm cố 110.000.000 đồng.

Về phần nhà, đất thì hiện ông T1, bà L và bà L1 đang quản lý sử dụng, quá trình giải quyết vụ án thì các đương sự cũng không yêu cầu xem xét về hoa lợi, lợi tức trên đất và căn nhà trong quá trình cầm cố, nên không xem xét giải quyết. Do đó chỉ buộc ông H, bà T hoàn trả nhà, đất theo thẩm định. Về phần tiền thì bà L cho rằng bà có nhận nhưng hiện bà chưa có tiền nên chưa chuộc lại nhà, đề nghị ông H, bà T tiếp tục sử dụng căn nhà mà vợ chồng bà đã cố, khi nào có tiền thì bà chuộc lại. Tuy nhiên do hợp đồng cầm cố đất nhà tạm ngày 16/5/2018 bị vô hiệu. Do đó buộc ông T1, bà L có trách nhiệm hoàn trả 110.000.000 đồng cho ông H, bà T.

Từ những phân tích trên, xét thấy quan điểm của đại diện Viện kiểm sát là có căn cứ, nên chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông Kiều Minh H và bà Dương Thị T.

Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn đồng ý chịu ½ chi phí tố tụng là có lợi cho bị đơn. Chi phí tố tụng cụ thể mà các đương sự phải chịu như sau:

Về án phí: Đồng nguyên đơn và đồng bị đơn mỗi bên chịu ½ án phí theo mức án phí có giá ngạch.

Về chi phí đo đạc, thẩm định: Trong quá trình giải quyết vụ án ông H, bà T đã tạm ứng chi phí đo đạc, thẩm định 1.635.920 đồng. Do đó buộc ông T1, bà L trả lại cho ông H, bà T 817.960 đồng.

Vì c c lẽ tr n,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ c c điều 122, 123, 129, 131, 309, 310, 315, 316 của B luật dân sự;

Căn cứ c c điều 147, 271, 273 của B luật tố tụng dân sự;

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 24; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc h i.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà ông Kiều Minh H và bà Dương Thị T,

1. Tuyên bố Hợp đồng cầm cố đất nhà tạm ngày 16/5/2018 giữa ông Nguyễn Văn T1, bà Võ Thị L với ông Kiều Minh H, bà Dương Thị T là vô hiệu.

2. Ông Nguyễn Văn T1 và bà Võ Thị L được nhận lại nhà, đất cầm cố tọa lạc ấp Phước Hòa, xã Phương Hưng, huyện An Phú, tỉnh An Giang. Nhà nền tráng xi măng, mái tole diện tích 36.1m2 (theo các điểm 11, 5, 4, 14), khu bó nền bê tông diện tích 47.5m2 (theo các điểm 10. 6, 5, 11), đất có diện tích 251.7m2 (theo các điểm 9, 6, 2, 3, 13) của Bản vẽ hiện trạng ngày 30/6/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh An Phú.

3. Buộc ông Nguyễn Văn T1 và bà Võ Thị L trả lại cho ông Kiều Minh H và bà Dương Thị T 110.000. 00.000 (M t trăm mười triệu) đồng.

Kể từ khi án có hiệu lực pháp luật và ông H, bà T có đơn yêu cầu thi hành án, ông T1, bà L không thi hành đầy đủ khoản tiền trên thì còn phải chịu lãi, theo mức lãi được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự, tương ứng với thời gian và số tiền chậm trả tại thời điểm thanh toán.

4. Về chi phí tố tụng:

- Về án phí:

Ông Nguyễn Văn T1 và bà Võ Thị L phải chịu 2.750.000 ( ai triệu bảy trăm năm mươi nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Kiều Minh H và bà Dương Thị T phải chịu 2.750.000 ( ai triệu bảy trăm năm mươi nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm. Số tiền này được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí mà ông H, bà T đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện An Phú theo Biên lai thu số 0006634 ngày 23/11/2021.(Ông H, bà T đã nộp đủ).

- Về chi phí đo đạc, thẩm định: Ông T1, bà L có trách nhiệm trả cho ông H, bà T 817.960 (T m trăm mười bảy nghìn chín trăm s u mươi) đồng.

3. Về quyền kháng cáo: Án tuyên công khai có mặt người đại diện theo ủy quyền của đồng nguyên đơn, bà L, bà L1. Thời hạn kháng cáo của ông Kiều Minh H, bà Dương Thị T, bà Võ Thị L, bà Võ Tuyết L1 là 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Thời hạn kháng cáo của ông Nguyễn Văn T1 là 15 ngày kể từ ngày Bản án được tống đạt hợp lệ theo quy định.

Trường hợp bản n, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành n dân sự thì người được thi hành n dân sự, người phải thi hành n dân sự có quyền thỏa Tận thi hành n, quyền y u cầu thi hành n, tự nguyện thi hành n hoặc bị cưỡng chế thi hành n theo quy định tại c c Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành n dân sự; thời hiệu thi hành n được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành n dân sự. N i nhận: