Bản án 15/2026/DS-ST — Các tranh chấp khác

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 29/10/2025, tại bản tự khai và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 21/3/2022, ông Nguyễn Đình D có lập hợp đồng đặt cọc với ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H nhằm mục đích ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần của thửa đất số 235, 237, tờ bản đồ số 08, diện tích 1500m2 (chiều rộng 15m x chiều dài 100m), trong đó có 100m2 đất thổ cư, địa chỉ thửa đất tại: K, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn D, xã E, tỉnh Đắk Lắk) với giá 1.165.000.000 đồng của ông L, bà N và ông H. Tại hợp đồng đặt cọc, ông Nguyễn Đình D đã đặt cọc cho ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H số tiền 305.000.000 đồng, ông D, bà N, ông H đã nhận đủ tiền. Thời hạn đặt cọc là 150 ngày kể từ ngày 21/3/2022 đến ngày 21/8/2023, sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng và công chứng xong thì ông D sẽ trả cho ông L, bà N, ông H số tiền còn lại là 800.000.000 đồng. Ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H có trách nhiệm thực hiện các thủ tục tách thửa và chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Nguyễn Đình D. Khi nào nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn Đình D thì ông D sẽ trả cho ông L, bà N, ông H số tiền còn lại là 60.000.000 đồng. Trường hợp, ông L, bà N, ông H vi phạm thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc gấp 02 lần tiền cọc là 610.000.000 đồng. Hợp đồng đặt cọc đã được ông D, ông L, bà N, ông H ký xác nhận và có bà Hoàng Thị Thu H1 (vợ ông D). Địa chỉ: Thôn A, xã M'Đrắk, tỉnh Đắk Lắk và ông Nguyễn Đắc H2. Địa chỉ: K, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn D, xã E, tỉnh Đắk Lắk) là người làm chứng.

Khi hết thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022, ông P, bà N, ông H2 không làm thủ tục tách thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông D nên ngày 12/8/2022 các bên thỏa thuận ký tiếp “Gia hạn hợp đồng sang nhượng đất và đặt cọc” với nội dung: Hai bên gia hạn hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 đến ngày 21/02/2023. Nếu quá thời hạn trên ông D, bà N, ông H2 không làm thủ tục tách thửa đất để ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông D thì phải trả lại cho ông D tiền cọc và tiền phạt cọc theo hợp đồng đã thỏa thuận. Số tiền 610.000.000 đồng. Ngoài ra ông D, bà N còn cam kết đất nhận đặt cọc thuộc quyền sở hữu của mình và không tranh chấp.

Bà Hoàng Thị Thu H1 là vợ ông Nguyễn Đình D, việc bà H1 ký vào mục Đại diện bên B của hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 và mục bên mua tại giấy “Gia hạn hợp đồng sang nhượng đất và đặt cọc” ngày 12/8/2022 là do bà H1 không hiểu biết nên ký vào các mục trên. Tuy nhiên, vì số tiền đặt cọc này là tài sản riêng của ông D, còn bà H1 chỉ là người làm chứng, không có quyền và nghĩa vụ gì đối với hợp đồng đặtc cọc và giấy Gia hạn hợp đồng sang nhượng đất và đặt cọc giữa ông D và ông D, bà N, ông H2.

2

Đến nay đã quá thời hạn gia hạn đã lâu nhưng ông P, bà N, ông H2 vẫn không làm thủ tục tách thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc cho ông D và cũng không trả lại tiền cọc và phạt cọc cho ông D, mà ngày 31/11/2023 mới trả cho ông D được 50.000.000 đồng. Vì vậy, ông Nguyễn Đình D làm đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 giữa ông Nguyễn Đình D và ông Lê Phú L, ông Lê Phú H, bà Nguyễn Thị N1 có hiệu lực pháp luật. Đồng thời buộc ông Lê Phú L, ông Lê Phú H, bà Nguyễn Thị N1 phải trả cho ông Nguyễn Đình D số tiền cọc và phạt cọc là 560.000.000 đồng, trong đó tiền cọc là 305.000.00 đồng và tiền phạt cọc là 255.000.000 đồng.

* Tại bản tự khai ngày 05/01/2026 , bà Hoàng Thị Thu H1 trình bày:

Ngày 21/3/2022, ông Nguyễn Đình D có ký hợp đồng đặt cọc với ông Lê Phú L, bà Trần Thị N và ông Lê Phú H nhằm mục đích để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần của thửa đất số 235, 237, tờ bản đồ số 08, diện tích 1500m2 (chiều rộng 15m x chiều dài 100m), trong đó có 100m2 đất thổ cư, địa chỉ thửa đất tại: K, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn D, xã E, tỉnh Đắk Lắk) với giá 1.165.000.000 đồng. Tại hợp đồng đặt cọc, ông Nguyễn Đình D đã đặt cọc cho ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H số tiền 305.000.000 đồng, ông L, bà N, ông H đã nhận đủ tiền. Thời hạn đặt cọc là 150 ngày kể từ ngày 21/3/2022 đến ngày 21/8/2023, sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng và công chứng xong thì ông D sẽ trả cho ông L, bà N, ông H số tiền con lại là 800.000.000 đồng. Ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H có trách nhiệm thực hiện các thủ tục tách thửa và chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Nguyễn Đình D. Khi nào nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn Đình D thì ông D sẽ trả cho ông L, bà N, ông H số tiền còn lại là 60.000.000 đồng. Trường hợp, ông D, bà N, ông H vi phạm thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc gấp 02 lần tiền cọc.

Khi hết thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022, ông P, bà N, ông H không làm thủ tục tách thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông D nên ngày 12/8/2022 các bên thỏa thuận ký tiếp “Gia hạn hợp đồng sang nhượng đất và đặt cọc” với nội dung: Hai bên gia hạn hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 đến ngày 21/02/2023. Nếu quá thời hạn trên ông D, bà N, ông H không làm thủ tục tách thửa đất để ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông D thì phải trả lại cho ông D tiền cọc và tiền phạt cọc theo hợp đồng thỏa thuận. Số tiền 610.000.000 đồng. Ngoài ra ông L, bà N, ông H còn cam kết đất nhận đặt cọc thuộc quyền sở hữu của mình và không tranh chấp.

3

Bà H1 là vợ ông D, tuy nhiên số tiền đặt cọc là tài sản riêng của ông D. Việc bà H1 ký vào mục Đại diện bên B của hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 và mục bên mua tại giấy “Gia hạn hợp đồng sang nhượng đất và đặt cọc” ngày 12/8/2022 là do bà H1 không hiểu biết nên ký vào các mục trên. Bà H1 chỉ là người làm chứng, không có quyền và nghĩa vụ gì đối với hợp đồng đặt cọc và giấy Gia hạn hợp đồng sang nhượng đất và đặt cọc giữa ông D và ông L, bà N, ông H. Bà H1 không khiếu nại và đồng ý với kết quả giải quyết của Tòa án.

* Tại bản tự khai ngày 05/01/2025, người làm chứng ông Nguyễn Đắc H2 trình bày:

Ngày 21/3/2022, ông Nguyễn Đình D có ký hợp đồng đặt cọc với ông Lê Phú L, bà Trần Thị N và ông Lê Phú H nhằm mục đích để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần của thửa đất số 235, 237, tờ bản đồ số 08, diện tích 1500m2 (chiều rộng 15m x chiều dài 100m), trong đó có 100m2 đất thổ cư, địa chỉ thửa đất tại: K, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là thôn D, xã E, tỉnh Đắk Lắk) với giá 1.165.000.000 đồng. Tại hợp đồng đặt cọc, ông Nguyễn Đình D đã đặt cọc cho ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H số tiền 305.000.000 đồng, ông D, bà N, ông H đã nhận đủ tiền. Thời hạn đặt cọc là 150 ngày kể từ ngày 21/3/2022 đến ngày 21/8/2023, sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng và công chứng xong thì ông D sẽ trả cho ông L, bà N, ông H số tiền còn lại là 800.000.000 đồng. Ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H có trách nhiệm thực hiện các thủ tục tách thửa và chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông Nguyễn Đình D. Khi nào nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn Đình D thì ông D sẽ trả cho ông L, bà N, ông H số tiền còn lại là 60.000.000 đồng. Trường hợp, ông L, bà N, ông H vi phạm thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc gấp 02 lần tiền cọc.

* Ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên:

- Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đã chấp hành đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Thẩm phán xác định đúng quan hệ pháp luật, thẩm quyền giải quyết, tư cách tham gia tố tụng của các đương sự trong vụ án. Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án cũng như Hội đồng xét xử (HĐXX) tại phiên tòa đảm bảo quy định về trình tự thủ tục tố tụng dân sự.

- Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các điều Điều 117, 288, 328, 418 Bộ luật Dân sự 2015: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đình D: Công nhận Hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 giữa ông Nguyễn Đình D với ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê

4

Phú H có hiệu lực pháp luật; Buộc ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H phải trả cho ông Nguyễn Đình D số tiền 560.000.000 đồng bao gồm 305.000.000 đồng tiền đặt cọc và 255.000.000 đồng tiền phạt cọc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, HĐXX nhận định:

Ông Nguyễn Đình D khởi kiện yêu ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H phải trả tiền cọc là 305.000.000 đồng và phạt cọc là 255.000.000 đồng. Theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự (sau đây viết tắt là BLTTDS) đây là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do bị đơn có nơi cư trú tại xã E, tỉnh Đắk Lắk. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân nhân dân Khu vực G - Đắk Lắk.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H có mặt tại nơi cứ trú. Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho các bị đơn nhưng các bị đơn vắng mặt tại các phiên hòa giải và các phiên Tòa. Căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 227 BLTTDS, HĐXX xét xử vắng mặt ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án, xác định tại Hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 có nội dung: Bên bán (Bên A) là ông Lê Phú L bà Trần Thị N có bán cho Bên mua (Bên B) là ông Nguyễn Đình D thửa đất 235 và 237 tờ bản đồ số 08 diện tích là 15m ngang mặt đường với chiều sâu hết đất, trong đó có 100m2 đất thổ cư. Địa chỉ thửa đất tại: Tổ dân phố D, thị trấn E. Thỏa thuận với giá 1.165.000.000 đồng, ông D đặt cọc trước số tiền 305.000.000 đồng, số tiền còn lại 860.000.000 đồng trong thời hạn 150 ngày, kể từ ngày 21/3/2022 đến hết ngày 21/8/2022, ông L, bà N và ông H có trách nhiệm làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng cho ông D và ông D có trách nhiệm trả cho ông L, bà N, ông H số tiền 800.000.000 đồng. Khi nào ông D nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ trả hết số tiền 60.000.000 đồng. Nếu quá thời hạn thỏa thuận trên nếu ông L, bà N, ông H không bán, chuyển nhượng tài sản đã đặt cọc trên cho ông D thì phải bồi thường gấp 02 lần tiền đặt cọc là 610.000.000 đồng.

Tại mục Đại diện bên A của hợp đồng đặt cọc có ông L, bà N, ông H ký và ghi họ tên, tại mục Đại diện bên B của hợp đồng có ông Nguyễn Đình D ký và ghi họ tên, tại mục Đại diện bên C (làm chứng) có ông Nguyễn Đắc H2 và bà Nguyễn Thị Thu H3 ký và ghi họ tên.

5

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đặt các văn bản tố tụng hợp lệ cho ông L, bà N, ông H2 nhưng ông L, bà N, ông H2 không có ý kiến phản đối về yêu cầu khởi kiện của ông D, nội dung hợp đồng đặt cọc.

Tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “Một bên đương sự thừa nhận hoặc không phản đối những tình tiết, sự kiện, tài liệu, văn bản, kết luật của cơ quan chuyên môn mà bên đương sự kia đưa ra thì bên đương sự đó không phải chứng minh”.

Như vậy, được xem như ông L, bà N, ông H2 đồng ý với nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 và giấy “Gia hạn hợp đồng sang nhượng đất và đặt cọc” ngày 12/8/2022 giữa ông D và ông L, bà N, ông H2.

Hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022, được các chủ thể có đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự đầy đủ xác lập, thực hiện, đảm bảo các quy định về hình thức và nội dung, không trái pháp luật, không trái đạo đức xã hội, không bị lừa dối, cưỡng ép hay đe dọa; không thuộc trường hợp bị nhầm lẫn đến một trong các bên không đạt được mực đích của giao dịch.

Do đó hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 giữa ông D và ông L, bà N, ông H2 được coi là hợp pháp, có hiệu lực buộc các bên phải thực hiện. Ông D yêu cầu công nhận hợp đồng đặt cọc có hiệu lực là có căn cứ nên Hội đồng xét xử cần chấp nhận.

Tại phần cam kết của hợp đồng đặt cọc, các bên có thỏa thuận: Nếu quá thời hạn thỏa thuận trên nếu ông L, bà N, ông H không bán, chuyển nhượng tài sản đã đặt cọc trên cho ông D thì phải bồi thường gấp 02 lần tiền đặt cọc là 610.000.000 đồng.

Như vậy, nội dung phạt cọc của các bên thỏa thuận phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự. Theo đơn khởi kiện của ông D, ông D yêu cầu ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H phải trả số tiền cọc và phạt cọc là 610.000.000 đồng, trừ đi số tiền đã trả 50.000.000 đồng, còn lại ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H phải trả cho ông Nguyễn Đình D số tiền cọc và phạt cọc còn lại là 560.000.000 đồng là phù hợp.

Từ những căn cứ trên, HĐXX xét thấy yêu cầu trả số tiền cọc và phạt cọc 560.000.000 đồng của nguyên đơn ông Nguyễn Đình D là có căn cứ nên HĐXX cần chấp nhận, buộc ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H phải trả lại ông Nguyễn Đình D số tiền 560.000.000 đồng, trong đó số tiền cọc là 305.000.000 đồng và phạt cọc là 255.000.000 đồng.

6

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Căn cứ vào Điều 117, 118, 119; khoản 1, khoản 2 Điều 328; 418 Bộ luật dân sự;

- Căn cứ Điều 6, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Đình D:

- Công nhận hợp đồng đặt cọc ngày 21/3/2022 giữa ông Nguyễn Đình D và ông Lê Phú L, ông Lê Phú H, bà Nguyễn Thị N1 về việc chuyển nhượng một phần của thửa đất 235 và 237 tờ bản đồ số 08 (15m ngang mặt đường với chiều sâu hết đất) trong đó có 100m2 đất thổ cư. Địa chỉ thửa đất tại: Tổ dân phố D, thị trấn E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã E, tỉnh Đắk Lắk) có hiệu lực pháp luật.

- Buộc ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H phải trả cho ông Nguyễn Đình D số tiền 560.000.000 đồng (Năm trăm sáu mươi triệu đồng), trong đó tiền cọc 305.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 255.000.000 đồng theo “Hợp đồng đặt cọc” ngày 21/3/2022 giữa ông Nguyễn Đình D và ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi suất của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí: Buộc ông Lê Phú L, bà Trần Thị N, ông Lê Phú H phải chịu 28.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.

Trả lại cho ông Nguyễn Đình D số tiền 18.975.000 đồng do ông Hoàng Văn T nộp thay theo biên lai số 0003871 ngày 03/11/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.

3. Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo bản án Dân sự sơ thẩm trong hạn luật định là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án Dân sự sơ thẩm trong hạn luật định là 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết.

7

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7,7a và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

Thẩm phán chủ tọa phiên tòa