Bản án 15/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa nguyên đơn chị Lưu Ngọc T trình bày: Do có mối quan hệ quen biết từ lâu năm và hoàn toàn tin tưởng nhau nên ngày 07/7/2022 tại Văn phòng C1, chị Lưu Ngọc T, anh Đỗ Ngọc C (chồng cũ của chị T) và vợ chồng anh Trần Văn T1, chị Phạm Thị H đã thống nhất ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số (220+219)1f, diện tích đất 38,5m2 , tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ: Số B T, phường T, quận H, Thành phố Hà Nội với giá 3 tỷ đồng nhưng thực tế là anh Trần Văn T1, chị Phạm Thị H cam kết có trách nhiệm trả cho chị Lưu Ngọc T tổng số tiền là 3.500.000.000 đồng, anh T1 đã chuyển khoản trả chị T 200.000.000 đồng, số tiền còn lại anh T1, chị H cam kết hẹn 01 tháng kể từ khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ trả nốt cho chị Lưu Ngọc T là 2.600.000.000 đồng và trả cho con gái chị T là Đỗ Khánh L số tiền 700.000.000 đồng.

Tuy nhiên sau khi anh T1, chị H đã thực hiện xong thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến nay đã quá hạn 01 tháng anh T1, chị H vẫn chưa trả thêm cho chị T và con gái chị T được đồng nào. Chị T nhiều lần liên lạc với anh T1, chị H và đề nghị nếu không có tiền trả thì làm thủ tục để trả lại nhà và đất cho chị T và anh C nhưng các bên vẫn không thống nhất được.

Vì vậy, chị T đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số (220+219)1f, diện tích đất 38,5m2 tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ: Số B T, phường T, quận H, TP Hà Nội ký kết ngày 07/7/2022 tại Văn phòng C1. Buộc anh T1, chị H phải trả lại cho chị T và anh C nhà và đất tại thửa đất có diện tích đất 38,5m2 , thuộc thửa đất số (220+219)1f, tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ: Số B T, phường T, quận H, TP Hà Nội.

Đối với số tiền 200 triệu đồng chị T đã nhận của anh T1 chị H, chị T sẽ tự thống nhất với anh T1 chị H và không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tại bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án bị đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn anh Trần Văn T1 trình bày: Ngày 07/7/2022 tại Văn phòng C1, vợ chồng anh T1, chị H và chị Lưu Ngọc T, anh Đỗ Ngọc C đã thống nhất ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số (220+219)1f, diện tích đất 38,5m2 tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ số B T, phường T, quận H, TP Hà Nội với giá ghi trong hợp đồng 3 tỷ đồng nhưng thực tế là anh T1, chị H đã cam kết, ngày sau khi ký hợp đồng sẽ trả cho chị T số tiền 200 triệu đồng, hẹn trong vòng 01 tháng kể từ khi nhận được giấy chứng nhận QSDĐ mang tên Trần Văn T1, anh T1 sẽ có trách nhiệm trả cho chị T số tiền là 2.600.000.000 đồng và trả cho con gái chị T là Đỗ Khánh L số tiền 700.000.000 đồng. Tuy nhiên do sau khi nhận chuyển nhượng, nhận được giấy chứng nhận QSDĐ thì vợ chồng anh chị Tuấn H1 gặp khó khăn về kinh tế nên mới trả cho chị T được 200 triệu đồng, số tiền còn lại anh T1, chị H1 chưa trả được cho chị T và cháu L. Đến nay, chị Lưu Ngọc T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, buộc anh T1 chị H1 phải trả lại Quyền sử dụng diện tích đất đã chuyển nhượng cho chị T, anh C. Quan điểm của anh T1: Vợ chồng anh T1 chị H1 sẽ thống nhất bán nhà và đất mà anh C, chị T đã chuyển nhượng để trả nốt số tiền còn nợ cho chị T và cháu L. Trường hợp Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã ký kết ngày 07/7/2023 anh T1 không có ý kiến gì đối với số tiền 200 triệu đồng.

Tại bản tự khai ghi ngày 14/3/2023, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đỗ Ngọc C trình bày ý kiến như sau: Anh và vợ cũ chị Lưu Ngọc T có ký kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số (220+219)1f, diện tích đất 38,5m2 tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ số B T, phường T, quận H, TP Hà Nội với giá ghi trong hợp đồng 3 tỷ đồng nhưng thực tế là anh T1, chị H1 đã cam kết, ngày sau khi ký hợp đồng sẽ trả cho chị T số tiền 200 triệu đồng, hẹn trong vòng 01 tháng kể từ khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Trần Văn T1, anh T1 sẽ có trách nhiệm trả cho chị T số tiền là 2.600.000.000 đồng và trả cho con gái chị T là Đỗ Khánh L số tiền 700.000.000 đồng. Anh T2, chị H1 dự định sẽ thế chấp Ngân hàng để lấy tiền trả nốt số tiền trên cho chị T và cháu L nhưng do một số yếu tố khách quan nên không thực hiện được, vì vậy anh C có ý kiến sẽ đồng ý bán nhà để lấy tiền trả cho chị T.

Ý kiến của Văn phòng C1: Việc ký kết hai hợp đồng trên là do các bên tự nguyện, không bị ép buộc. Văn phòng công chứng thực hiện công chứng đúng theo quy định của pháp luật, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Phú D: Mặc dù đã được Tòa án thông báo về việc đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng trong vụ án nhưng ông D không đến Tòa án, không có văn bản ý kiến gì gửi Tòa án.

Quá trình giải quyết vụ án các đương sự không thống nhất thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án, vì vậy Tòa án đưa vụ án ra xét xử.

Tại phiên tòa nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Lào Cai: Quá trình giải quyết vụ án các thủ tục tố tụng được tiến hành đầy đủ, đúng quy định. Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa tuân thủ đúng các quy định của BLTTDS. Việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan không tham gia phiên tòa, không có lý do gửi Tòa án, không chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 điều 5 Luật công chứng; khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 424, Điều 427 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Toà án. Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 38,5m2 , thuộc thửa đất số (220+219)1f, tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ: Số B T, phường T, quận H, TP Hà Nội ký kết ngày 07/7/2022 tại Văn phòng công chứng Trần Quang M, người chuyển nhượng là chị Lưu Ngọc T, anh Đỗ Ngọc C và người nhận chuyển nhượng là Trần Văn T1, Phạm Thị H.

Giải quyết hậu quả pháp lý: các đương sự không có yêu cầu bồi thường thiệt hại do hủy hợp đồng nên không xem xét giải quyết, các bên đương sự tự hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuyên án phí, quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là anh Trần Văn T1 vắng mặt lần thứ hai tại phiên tòa, anh T1 tiếp tục có đơn xin hoãn phiên tòa vì lý do công việc. Anh Trần Văn T1 có đơn xin hoãn phiên tòa lần hai nhưng không nộp được tài liệu nào để chứng minh về việc vắng mặt vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan theo khoản 2 điều 227 Bộ luật Dân sự.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Đỗ Ngọc C, ông Đỗ Phú D vắng mặt lần thứ hai, không có lý do. Văn phòng C1 đã có ý kiến xin vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Căn cứ khoản 2 điều 227; Điều 228 Bộ luật Dân sự, Tòa án xét xử vụ án vắng mặt bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là chị Lưu Ngọc T, anh Đỗ Ngọc C, bên nhận chuyển nhượng anh Trần Văn T1, chị Phạm Thị H ký kết ngày 07/7/2022 tại Văn phòng C1.

Về hình thức hợp đồng: Các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng đều tự nguyện không bị ép buộc đảm bảo quy định về hình thức hợp đồng theo điều 119 Bộ luật Dân sự.

Về nội dung hợp đồng: Đảm bảo các quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật Dân sự.

Về quá trình thực hiện hợp đồng: Ngày 07/7/2022 tại Văn phòng công chứng Trần Quang M, người chuyển nhượng là chị Lưu Ngọc T, anh Đỗ Ngọc C và người nhận chuyển nhượng là Trần Văn T1, Phạm Thị H đã thống nhất ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 38,5m2 , thuộc thửa đất số (220+219)1f, tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ: Số B T, phường T, quận H, TP Hà Nội với giá ghi trên hợp đồng là 3 tỷ đồng. Trước khi lý kết hợp đồng, ngày 05/7/2022 anh T1 (chị H đã ủy quyền cho anh T1) đã ký một giấy xác nhận cam kết “ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng C1, anh T1 sẽ trả cho chị T số tiền 200 triệu đồng; Trong vòng 01 tháng kể từ khi nhận được giấy chứng nhận QSDĐ mang tên Trần Văn T1, anh T1 sẽ trả cho chị Lưu Ngọc T số tiền 2.600.00.000 đồng và trả cho con gái chị T là Đỗ Khánh L số tiền 700.000.000 đồng”. Nguyên đơn chị Lưu Ngọc T, bị đơn anh Trần Văn T1, chị Phạm Thị H, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh Đỗ Ngọc C đều khai nội dung mua bán đất và giấy xác nhận cam kết những nội dung như trên là đúng. Sau khi ký kết hợp đồng vợ chồng anh T1 chị H mới trả được cho chị T số tiền là 200 triệu đồng. Số tiền còn lại là 3 tỷ 300 triệu đồng vợ chồng anh T1 chị H chưa trả được cho chị T và cháu L. Như vậy anh T1 và chị H đã vi phạm khoản 2.2 Điều 2; Khoản 5.1 Điều 5 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 07/7/2022.

Theo công văn số 2904/VPĐKĐ-CNHBt ngày 17/5/2023, sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày 18/7/2022 Chi nhánh Văn phòng đất đai Hà Nội quận H đã đăng ký sang tên anh Trần Văn T1 và chị Phạm Thị H theo hồ sơ số 220708-0032BD. Cho đến nay Chi nhánh Văn phòng đất đai Hà Nội quận H chưa cập nhật nội dung biến động nào khác.

Từ những phân tích trên có căn cứ để hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất trên theo Điều 423; Điều 424 Bộ luật Dân sự.

Đối với yêu cầu buộc anh T1, chị H phải trả lại cho chị T và anh C nhà và đất tại thửa đất có diện tích 38,5m2 , thuộc thửa đất số (220+219)1f, tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ: Số B T, phường T, quận H, TP Hà Nội. Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 26/4/2023 của Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội thì diện tích đất 38,5m2 và nhà trên đất thuộc thửa đất số (220+219)1f, tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ: Số B T, phường T, quận H, TP Hà Nội, hiện do anh Đỗ Ngọc C quản lý, trên nhà đất có anh C, ông Đỗ Phú D (bố anh C) và cháu Đỗ Huyền A (con gái anh C) sinh sống. Như vậy sau khi chuyển nhượng, bên chuyển nhượng chưa bàn giao nhà và đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Đối với số tiền 200 triệu đồng anh Trần Văn T1 đã chuyển cho chị T. Chị T sẽ tự thống nhất với anh T1, chị H về khoản tiền này và không yêu cầu Tòa án giải quyết. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn anh T1 cũng không có ý kiến yêu cầu gì đối với số tiền 200 triệu đồng. Do vậy đối với số tiền 200 triệu đồng các đương sự tự thỏa thuận, trường hợp không thống nhất được, các bên có quyền yêu cầu ở một vụ án khác.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157; Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 423, Điều 424, Điều 427, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Toà án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn

Tuyên bố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 38,5m2, thuộc thửa đất số (220+219)1f, tờ bản đồ 6I-III-04, địa chỉ: Số B T, phường T, quận H, TP Hà Nội ký kết ngày 07/7/2022 tại Văn phòng công chứng Trần Quang M giữa người chuyển nhượng là chị Lưu Ngọc T, anh Đỗ Ngọc C và người nhận chuyển nhượng là Trần Văn T1, chị Phạm Thị H.

Nguyên đơn chị Lưu Ngọc T, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Đỗ Ngọc C liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

2. Về chi phí xem xét thẩm định: Nguyên đơn nhận chịu toàn bộ tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Xác nhận nguyên đơn đã nộp đủ.

3. Về án phí: Buộc bị đơn anh Trần Văn T1, chị Phạm Thị H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Nguyên đơn chị Lưu Ngọc T được trả lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai nộp tiền tạm ứng án phí số 0000070 ngày 21/02/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Lào Cai.

Nguyên đơn được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; Bị đơn, Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự. Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

- TAND tỉnh Lào Cai;

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKSND tỉnh Lào Cai;

- VKSND thành phố Lào Cai;

- Chi cục THADS TP Lào Cai;

- Chi nhánh VP đất đai Hà Nội quận Hai Bà Trưng;

- Các đương sự;

Hà Thị Anh

- Lưu HS; TA. THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Hoàng Văn Ngân Vũ Thị Hòa

Hà Thị Anh