Bản án 15/2019/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Tại đơn khởi kiện, lời khai và các tài liệu chứng cứ đã xuất trình, nguyên đơn là chị Hoàng Thị Minh Th, anh Đỗ Văn N trình bày và có yêu cầu cụ thể như sau:

Ngày 22/02/2017, vợ chồng chị (Hoàng Thị Minh Th và Đỗ Văn N) và bà Khiếu Thị Ch cùng nhau lập văn bản về việc bà Khiếu Thị Ch chuyển nhượng cho vợ chồng chị 84m2 đất ở để xây nhà với giá 262.000.000 đồng (hai trăm sáu mươi hai triệu đồng), đất có sổ đỏ (đang tách đất), các bên đã ký vào văn bản. Cùng ngày, vợ chồng chị đã trả bà Ch 150.000.000 đồng, ngày 27/4/2018 chị trả tiếp cho bà Ch 12.000.000 đồng, tổng là 162.000.000 đồng, bà Ch đã ký nhận số tiền trên. Số tiền còn lại là 100.000.000 đồng vợ chồng chị và bà Ch thỏa thuận: Bà Ch cho vợ chồng chị nợ đến tháng 02/2019, từ tháng 02/2017 đến tháng 02/2019 vợ chồng chị trả lãi 6.000.000đ/năm (bằng lãi suất ngân hàng) và vợ chồng chị phải thế chấp cho bà Ch giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất 84m2 trên.

Khi lập văn bản chuyển nhượng đất, vợ chồng chị và bà Ch thỏa thuận: Khi vợ chồng chị trả 150.000.000 đồng thì bà Ch phải làm thủ tục để Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng chị. Nhưng ngày 27/4/2017, bà Ch lại đưa cho vợ chồng chị 01 bản giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng thực) mang tên ông Trần Thế L và bà Nguyễn Thị Ch1. Chị có hỏi bà Ch vì sao bà lại đưa cho chị giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác thì bà Ch trả lời là sẽ có trách nhiệm làm thủ tục chuyển tên từ vợ chồng ông L sang tên vợ chồng chị nhưng vợ chồng chị không đồng ý vì không biết vợ chồng ông L là ai. Từ ngày 27/4/2017 đến ngày 08/6/2018 đã nhiều lần vợ chồng chị gọi điện, gặp trực tiếp để yêu cầu bà Ch chuyển tên chủ sử dụng đất từ bà Ch sang vợ chồng chị nhưng bà Ch đều lẩn tránh, không hợp tác.

Tại biên bản hòa giải ngày 08/6/2018, UBND xã Ph X, thành phố Th B đã tiến hành hòa giải, vợ chồng chị đã yêu cầu bà Ch hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết giữa hai bên, bà Ch phải trả vợ chồng chị số tiền mua đất, tiền lãi ngân hàng, tiền thuê nhà và các chi phí phát sinh là 250.234.585 đồng nhưng bà Ch không đồng ý và vẫn giữ nguyên quan điểm là sẽ sang tên đất từ vợ chồng ông L sang vợ chồng chị.

Nay vợ chồng chị yêu cầu:

1. Đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng chị và bà Khiếu Thị Ch là vô hiệu vì bà Ch đã vi phạm cam kết của bên chuyển nhượng.

2. Yêu cầu bà Ch phải trả cho vợ chồng chị 162.000.000 đồng đã trả cho bà Ch. Do bà Ch vi phạm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bà Ch phải bồi thường thiệt hại cho vợ chồng chị, cụ thể:

- Tiền lãi Ngân hàng là 23.620.000 đồng.

- Tiền thuê nhà là 27.000.000 đồng.

- Tổng số tiền vợ chồng chị yêu cầu bà Ch phải trả là 212.620.000 đồng (tính đến tháng 10/2018).

Ngày 06/11/2018, chị Th và anh N đã rút yêu cầu buộc bà Ch phải bồi thường cho vợ chồng chị khoản tiền lãi ngân hàng và tiền thuê nhà, chị yêu cầu bà Ch bồi thường thiệt hại cho vợ chồng chị theo quy định của pháp luật.

Bị đơn là bà Khiếu Thị Ch trình bày:

Trước đây bà đã chuyển nhượng cho ông Trần Thế L và bà Nguyễn Thị Ch1 163m2 đất vườn tạp (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), sau đó ông L và bà Ch1 chuyển nhượng 78,7m2 đất cho người khác, do không có tiền trả bà nên ông L và bà Ch1 đã trả lại bà 84,3m2 đất (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông L và bà Ch1). Khi chuyển nhượng diện tích đất trên cho chị Th và anh N bà đã bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng 84,3m2 đất mang tên ông L và bà Ch1 cho vợ chồng chị Th (bà chỉ lấy tiền của 84m2, còn lại 0,3m2 đất bà cho vợ chồng chị Th) và bà nói là sẽ có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng từ ông L và bà Ch1 sang vợ chồng chị Th nhưng vợ chồng chị Th không đồng ý. Khi bàn bạc và thống nhất bà và vợ chồng chị Th thỏa thuận là bà chuyển nhượng đất để chị Th và anh N xây nhà để ở chứ không có mục đích gì khác. Nay bà có đề nghị như sau:

- Bà sẽ làm thủ tục chuyển nhượng 84,3m2 hiện nay mang tên ông L và bà Ch1 sang cho chị Th và anh N, còn số tiền 100.000.000 đồng mà vợ chồng chị Th còn nợ thì bà vẫn cho nợ như đã thỏa thuận trong giấy mua bán đất. Bà xác nhận những chữ số bị sửa chữa trong giấy mua bán đất do chị Th viết và sửa chữa theo đúng thực tế mà bà và vợ chồng chị Th đã thỏa thuận.

- Bà không đồng ý hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa bà và vợ chồng chị Th, sau khi vợ chồng chị Th trả nốt 100.000.000 đồng thì bà sẽ có trách nhiệm giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng chị Th.

- Bà không đồng ý bồi thường thiệt hại cho vợ chồng chị Th vì bà không tự ý chấm đứt hợp đồng.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông Trần Thế L, bà Nguyễn Thị Ch1 trình bày:

Khoảng tháng 8/2015, vợ chồng ông (Trần Thế L và Nguyễn Thị Ch1) có nhận chuyển nhượng 157,9m2 đất ao của bà Khiếu Thị Ch với giá 2.200.000đ/m2, tổng giá trị là 347.380.000 đồng, vợ chồng ông đã trả bà Ch 200.000.000 đồng, còn nợ lại 147.000.000 đồng. Sau đó hơn 01 năm, ông bà đã làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất trông cây lâu năm, ông bà đã chuyển nhượng cho em gái ông 73,6m2, còn lại 84,3m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng ông. Do không có tiền để trả bà Ch (147.000.000 đồng) nên vợ chồng ông và bà Ch đã thỏa thuận và thống nhất là vợ chồng ông trả lại bà Ch 84,3m2 trên, khi nào bà Ch chuyển nhượng đất này cho người khác thì vợ chồng ông có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng trực tiếp sang người mua để tránh phải nộp thuế 2 lần, việc thỏa thuận này chỉ bằng lời nói chứ không có văn bản. Việc bà Ch chuyển nhượng đất cho vợ chồng chị Th như thế nào vợ chồng ông không nắm được, ông đã đưa cho bà Ch 01 bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng 84,3m2 đất trên mang tên vợ chồng ông. Nếu vợ chồng chị Th đồng ý thì vợ chồng ông sẽ làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sang vợ chồng chị Th.

Việc vợ chồng chị Th khởi kiện bà Ch ra Tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng chị Th với bà Ch là vô hiệu ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người làm chứng là anh Nguyễn Văn T trình bày:

Anh gọi bà Khiếu Thị Ch là thím họ, anh và anh Đỗ Văn N là bạn làm cùng tổ tại Công ty cổ phần Môi trường đô thị Thái Bình. Anh N có tâm sự với anh là muốn mua 01 mảnh đất đề xây dựng nhà ở, biết bà Ch có mảnh đất (trước đây là ao) đang muốn bán nên anh đã giới thiệu cho vợ chồng anh N và chị Th đến mua. Mảnh đất đó giấy tờ mang tên ai, tính chất của đất như thế nào anh không rõ chỉ biết bà Ch muốn bán thì anh giới thiệu cho vợ chồng anh N và chị Th mua. Việc vợ chồng anh N và chị Th giao dịch, thỏa thuận với bà Ch như thế nào anh không biết, khi vợ chồng anh N và chị Th trả tiền cho bà Ch thì anh có ký vào giấy do chị Th viết, vợ chồng anh N và chị Th, bà Ch cũng ký. Khi giao dịch chuyển nhượng đất cho vợ chồng anh N và chị Th, bà Ch không nói cho anh biết đất đó là đất gì, giấy tờ mang tên ai. Khi anh giới thiệu vợ chồng anh N và chị Th cho bà Ch, anh đã nói với bà Ch là vợ chồng anh N và chị Th mua đất đề xây nhà ở.

Xác minh tại UBND xã Ph X, thành phố Th B:

Việc chuyển nhượng đất giữa bà Khiếu Thị Ch và vợ chồng chị Hoàng Thị Minh Th mới chỉ xác lập bằng văn bản viết tay chứ không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không làm bất cứ thủ tục gì tại UBND xã Ph X, thành phố Th B.

Diện tích đất mà bà Ch chuyển nhượng cho vợ chồng chị Th tại thửa đất số 599, tờ bản đồ 05 tại xã Ph X, thành phố Th B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 12/4/2017 mang tên ông Trần Thế L và bà Nguyễn Thị Ch1. Diện tích đất trên thuộc loại đất trồng cây lâu năm, theo quy định của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích, đối với loại đất này người sử dụng đất không được xây dựng công trình trên đất khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

- Bản án số 01/2019DS-ST ngày 09/01/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Th B, tỉnh Thái Bình đã quyết định:

Căn cứ Điều 6, Điều 12, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai; các điều 117; 123; 127; 129; 131; 407; 501; 502 Bộ luật Dân sự; Điều 26; Điều 35; Điều 147; Điều 235; khoản 2 Điều 244; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 24; Điều 26: điểm b khoản 3 điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội; Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N: Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/02/2017 giữa chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N với bà Khiếu Thị Ch là vô hiệu.

1.1. Xử buộc bà Khiếu Thị Ch phải trả lại chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N số tiền 162.000.000đ (một trăm sáu mươi hai triệu đồng).

1.2. Xử buộc bà Khiếu Thị Ch phải bồi thường thiệt hại cho chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N số tiền 2.941.000đ (hai triệu chín trăm bốn mươi mốt nghìn đồng).

1.3. Tổng số tiền bà Khiếu Thị Ch phải trả cho chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N là 164.941.000đ (một trăm sáu mươi tư triệu chín trăm bốn mươi mốt nghìn đồng).

1.4 Xử giao cho chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N được sở hữu số tiền 164.941.000đ (một trăm sáu mươi tư triệu chín trăm bốn mươi mốt nghìn đồng) do bà Khiếu Thị Ch trả.

1.5 Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N có đơn yêu cầu thi hành án, mà bà Khiếu Thị Ch không thi hành hoặc thi hành không đầy đủ thì còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu của chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N yêu cầu bà Khiếu Thị Ch phải bồi thường số tiền lãi vay ngân hàng và tiền thuê nhà ở.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí; quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

- Ngày 23/01/2019 bà Khiếu Thị Ch kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết:

+ Bác yêu cầu của nguyên đơn, công nhận “Giấy biên nhận bán đất” mà bà Ch đã ký với chị Th, anh N là Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Yêu cầu chị Th, anh N tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc đã giao kết. Nếu chị Th và anh N không tiếp tục thực hiện thì phải chịu phạt cọc theo quy định của pháp luật.

- Tại phiên tòa phúc thẩm bà Ch giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, chị Th, anh N giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về cách giải quyết vụ án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Bình phát biểu ý kiến: Trong quá trình thụ lý và giải quyết vụ án ở cấp phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và nguyên đơn, bị đơn đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu đã thu thập có trong hồ sơ vụ án, cũng như thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bà Khiếu Thị Ch làm trong thời hạn kháng cáo quy định tại khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, là kháng cáo hợp lệ, được đưa ra xem xét tại phiên tòa phúc thẩm. Anh N vắng mặt tại phiên tòa nhưng người đại diện theo ủy quyền của anh N là chị Th có mặt, vì vậy Tòa án xét xử vắng mặt anh N.

Bà Ch kháng cáo yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc đã giao kết, nếu chị Th, anh N không thực hiện thì sẽ phải chịu phạt cọc theo quy định của pháp luật là không phù hợp với quy định của pháp luật nên không chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 1 Điều 148; khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự; khoản 4 Điều 26; Căn cứ Điều 6, Điều 12, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai; các điều 117; 123; 127; 129; 131; 407; 501; 502 Bộ luật Dân sự khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Khiếu Thị Ch. Xử giữ nguyên bản án sơ thẩm số 01/2019/DS-ST ngày 09/01/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Th B, tỉnh Thái Bình.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N: Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/02/2017 giữa chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N với bà Khiếu Thị Ch là vô hiệu.

1.1. Xử buộc bà Khiếu Thị Ch phải trả lại chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N số tiền 162.000.000đ (một trăm sáu mươi hai triệu đồng).

1.2. Xử buộc bà Khiếu Thị Ch phải bồi thường thiệt hại cho chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N số tiền 2.941.000đ (hai triệu chín trăm bốn mươi mốt nghìn đồng).

1.3. Tổng số tiền bà Khiếu Thị Ch phải trả cho chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N là 164.941.000đ (một trăm sáu mươi tư triệu chín trăm bốn mươi mốt nghìn đồng).

1.4. Xử giao cho chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N được sở hữu số tiền 164.941.000đ (một trắm sáu mươi tư triệu chín trăm bốn mươi mốt nghìn đồng) do bà Khiếu Thị Ch trả.

1.5. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N có đơn yêu cầu thi hành án, mà bà Khiếu Thị Ch không thi hành hoặc thi hành không đầy đủ thì còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ giải quyết yêu cầu của chị Hoàng Thị Minh Th và anh Đỗ Văn N yêu cầu bà Khiếu Thị Ch phải bồi thường số tiền lãi vay ngân hàng và tiền thuê nhà ở.

3. Về án phí: Bà Khiếu Thị Ch phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Chuyển số tiền bà Ch đã nộp tại chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thái Bình, tỉnh Thái Bình tại biên lai số 0007440 ngày 31/01/2019 sang để thi hành án phí dân sự phúc thẩm.

4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2, Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án 09/5/2019/.