Bản án 149/2026/DS-ST — Tranh chấp về hụi, họ, biêu, phường

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Cao Thị L, đồng thời bà L đại diện theo ủy quyền cho ông Trần Hoàng T trình bày:

Ngày 25/11/2000 bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T có nhận chuyển nhượng của bà Lê Thị V (mẹ bà V) phần đất ngang 4,5m, dài 11m, diện tích 49,5m2 thuộc thửa 121, tờ bản đồ số 2 đất tọa lạc khóm Phú Hòa, thị trấn Cái Tàu Hạ, huyện Châu Thành, tỉnh Đồng tháp, nay là ấp Phú Hòa, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp, giá chuyển nhượng 05 chỉ vàng 24K. Ông T, bà L đã thanh toán đủ vàng và bà V đã giao đất cho ông T, bà L sử dụng từ năm 2000 nên ông T, bà L đã xây nhà ở cho đến nay. Việc thỏa thuận chuyển nhượng có làm Bảng hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 25/11/2000 (viết tay) về việc chuyển nhượng và giao tiền cọc, có xác nhận của ban nhân dân khóm Phú Hòa. Ngoài ra do diện tích xây nhà còn thiếu nên bà V và ông T, bà L thỏa thuận là bà V đưa ông T, bà L sử dụng thêm 10m2 đất thuộc thửa 121 để làm nhà tắm.

Sau đó ông T, bà L có liên hệ gia đình bà V để làm thủ tục sang tên thì lúc này bà V nói chưa hoàn tất thủ tục được. Năm 2013 gia đình bà V đồng ý làm thủ tục sang tên nhưng yêu cầu ông T, bà L trả thêm tiền đối với 10m2 thì ông T, bà L chưa có tiền nên kéo dài đến nay.

Nay bà Cao Thị L, ông Trần Hoàng T yêu cầu công nhận hiệu lực đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/11/2000 giữa bà Cao Thị L, ông Trần Hoàng T với bà Lê Thị V.

Bà Cao Thị L, ông Trần Hoàng T yêu cầu những người con của bà Lê Thị V là bà Trần Thị Thái V, Trần Thế Đ, Trần Thế B tiếp tục chuyển nhượng diện tích 59m2 thuộc thửa đất số 121, tờ bản đồ số 02, đất tọa lạc ấp Phú Hòa, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp. Trong đó có 49,5m2 có văn bản thỏa thuận chuyển nhượng và 9,5m2 đất nằm ngoài văn bản thỏa thuận để cho bà L, ông T đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà L, ông T đồng ý trả giá trị 9,5m2 đất cho bà V, ông B, ông Th (là người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà V) với số tiền là 20.000.000 đồng.

Hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính bà L đang giữ. Bà L, ông T thống nhất kết quả thẩm định, đo đạc và định giá tài sản.

Bị đơn ông Trần Thiện Th, đồng thời ông Th và bà Trần Thị Thái V là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Lê Thị V trình bày:

Mẹ ruột là bà Lê Thị V (chết 2018), cha Trần Thế Th (chết năm 1991) có tổng cộng 07 người con gồm:

1. Trần Thế B, sinh năm 1961. Địa chỉ: Ấp Phú Hòa 1, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp.

2. Trần Thế Đ, sinh năm 1962. Địa chỉ: Ấp Phú Bình 2, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp.

3. Trần Thế M, sinh năm 1965. Địa chỉ: Số 319 khóm Tân An, phường Tân Ngãi, tỉnh Vĩnh Long.

4. Trần Thị Thái V, sinh năm 1966. Địa chỉ: Ấp Phú Hòa 1, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp.

5. Trần Thị Thái H, sinh năm 1971. Địa chỉ: Số 82, ấp Tân Phú, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp.

6. Trần Thị Thái Th, sinh năm 1973. Địa chỉ: Ấp Tân Hòa, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp.

7. Trần Thiện Th, sinh năm 1975. Địa chỉ: Ấp Phú Hòa 1, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp.

Vào ngày 25/11/2000 bà Lê Thị V cùng ông Trần Thiện Th có thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 49,5m2 cho bà Cao Thị L, ông Trần Hoàng T với giá 05 chỉ vàng 24K, các bên có viết giấy tay, vàng thì bà V đã nhận đủ. Ngoài 49,5m2 chuyển nhượng thì bà V còn chừa đường đi cập bên hông anh Bùi Văn Y ngang 1m từ nhà bà L đi thẳng xuống sông. Sau này khi bà V mất thì bà L định làm thủ tục sang tên nhưng diện tích cấp giấy không đủ nên bà L thỏa thuận với bà V, ông Th sẽ mua thêm 9,5m2 để cho đủ diện tích cấp giấy 59m2 với giá 20.000.000 đồng.

Nay ông Trần Thiện Th, bà Trần Thị Thái V thống nhất tách diện tích 59m2 thuộc thửa 121 cho bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T đứng tên. Đối với phần diện tích 9,5m2 chuyển nhượng thêm cho bà L để đủ diện tích 59m2 theo giấy chứng nhận thì bà V, ông Th đồng ý nhận theo giá thỏa thuận là 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng). Nếu sau này ông Trần Thế B yêu cầu chia số tiền 20.000.000 đồng thì bà V, ông Th sẽ chia cho ông B một phần theo quy định pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 8-Đồng Tháp phát biểu quan điểm về tuân thủ pháp luật tố tụng và nội dung giải quyết vụ án (có bài phát biểu kèm theo).

- Về tuân thủ pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến tại phiên tòa Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã tuân thủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự tuân thủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Ông Trần Thế B chưa tuân thủ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T.

+ Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/11/2000 (có xác nhận của Trưởng ấp ngày 25/11/2000) giữa bà Lê Thị V và bà Cao Thị L, ông Trần Hoàng T.

+ Công nhận quyền quả lý, sử dụng đất hợp pháp cho bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T đối với toàn bộ thửa đất số 121, tờ bản đồ số 02, diện tích 59m² tọa lạc tại ấp Phú Hòa 1, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp theo hồ sơ đo đạc thực tế ngày 26/3/2026 của chi nhán VPĐKĐĐ khu vực XIV.

+ Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn thanh toán bổ sung số tiền 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng) cho phần diện tích chênh lệch cho các đồng thừa kế của bà Lê Thị V. Giao số tiền 20.000.000 đồng cho bà Trần Thị Thái V và ông Trần Thiện Th đại diện tiếp nhận và quản lý. Nếu sau này những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà Lê Thị V phát sinh tranh chấp về với số tiền này họ có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.

- Về án phí và chi phí tố tụng khác: Đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Theo đơn khởi kiện bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T yêu cầu những người con của Lê Thị V là bà Trần Thị Thái V, Trần Thế B và Trần Thế Đ tiếp tục chuyển nhượng thửa đất số 121, tờ bản đồ số 2 có diện tích 50m2 (trong đó theo giấy thỏa thuận là 49,5m2 và 9,5m2 ngoài giấy thỏa thuận) để cho ông T, bà L đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, Hội đồng xét xử xác định đây là quan hệ dân sự, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Hiện ông Trần Thiện Th đang cư trú và thửa đất tọa lạc ấp Phú Hòa, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp nên theo Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân Khu vực 8-Đồng Tháp có thẩm quyền giải quyết.

Ông Trần Thế B đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần 2 nhưng ông B vắng mặt, không có đơn xin vắng mặt. Do đó Hội đồng xét xử áp dụng Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự vẫn tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[2] Về nội dung vụ án:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 121, tờ bản đồ số 2 được ủy ban nhân dân huyện Châu Thành cấp cho hộ bà Lê Thị V vào ngày 27/12/2013. Hiện bà V đã chết (năm 2018), ông Trần Thế Th (chết năm 1991).

Theo tờ khai quan hệ thừa kế thì bà V và ông Thanh có tổng cộng 07 người con gồm: Trần Thế B, Trần Thế Đ, Trần Thế M, Trần Thị Thái V, Trần Thị Thái H, Trần Thị Thái Th, Trần Thiện Th.

Trong đó Trần Thế Đ, Trần Thế M, Trần Thị Thái H, Trần Thị Thái Th có văn bản ý kiến đều thống nhất để cho bà Cao Thị L, ông Trần Hoàng T đứng tên thửa đất 121, diện tích 59m2. Đối với số tiền 20.000.000 đồng cũng không yêu cầu chia và từ chối tham gia vụ án.

Còn những người có chung hộ với bà V thì theo Công an xã Phú Hựu xác định thời điểm ngày 03/5/2012 và ngày 27/12/2013 thì trong hộ bà V có các nhân khẩu: Lê Thị V (chủ hộ), Trần Thế B, Trần Thị Thái V, Trần Thiện Th, Trần Huỳnh Thái D, Trần Huỳnh Thái Ph, Trần Huỳnh Thái N, Trần Huỳnh Thái H, Nguyễn Hoàng Phương D và Nguyễn Thị Thái H.

Trong đó Trần Huỳnh Thái D, Trần Huỳnh Thái Ph, Trần Huỳnh Thái N, Trần Huỳnh Thái H, Nguyễn Hoàng Phương D và Nguyễn Thị Thái H có văn bản ý kiến xác định không tranh chấp, không liên quan đến thửa đất 121 và từ chối tham gia vụ án nên Hội đồng xét xử xét thấy không cần thiết đưa những người có tên nêu trên vào tham gia vụ án.

Qua tài liệu do nguyên đơn cung cấp và lời trình bày của các đương sự đã xác định: Ngày 25/11/2000 ông Trần Hoàng T và bà Cao Thị L có nhận chuyển nhượng của bà Lê Thị V (mẹ bà V) phần đất ngang 4,5m, dài 11m, diện tích 49,5m2 thuộc thửa 121, tờ bản đồ số 2 giá chuyển nhượng 05 chỉ vàng 24K. Ông T, bà L đã thanh toán đủ vàng và bà V đã giao đất nên ông T, bà L sử dụng đất từ năm 2000 cho đến nay. Khi thỏa thuận thì hai bên có làm Bảng hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 25/11/2000 (viết tay) có xác nhận của ban nhân dân khóm Phú Hòa. Bên cạnh đó bà L, ông T có sử dụng thêm 9.5m2 đất thuộc thửa 121 để làm nhà tắm. Như vậy tổng diện tích căn nhà mà bà L, ông T đang sử dụng tương ứng với diện tích 59m2 thuộc thửa đất 121 do bà Lê Thị V đứng tên giấy chứng nhận.

Xem xét về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2000

Hợp đồng có chữ ký của các bên và có sự xác nhận của Trưởng ấp Phú Hòa (ông Nguyễn Kim Long) và dấu đỏ của Ban Nhân dân ấp ngày 25/11/2000, thể hiện giao dịch được thực hiện công khai, có sự ghi nhận của chính quyền địa phương ngay tại thời điểm xác lập.

Bên mua đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán, bên bán cũng đã giao đất nên bên mua xây dựng nhà ở kiên cố, sử dụng ổn định, liên tục, công khai từ năm 2000 đến nay, không phát sinh tranh chấp với các hộ liền kề cũng như những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà Lê Thị V.

Tại Điều 129 bộ luật dân sự quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Xét trong vụ án này, tuy hợp đồng giữa các bên chưa tuân thủ quy định về hình thức, nhưng xét thấy các bên đã thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ nên căn cứ theo quy định nêu trên xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/11/2000 giữa bà Lê Thị V, ông Trần Thiện Th với bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T đối với diện tích 49,5m2 là có giá trị pháp lý nên được công nhận. Đồng thời ông Trần Thiện Th là người cùng ký vào hợp đồng từ năm 2000 và hiện nay ông Th cũng thống nhất việc chuyển nhượng càng khẳng định sự nhất quán ý chí của bên chuyển nhượng.

Còn diện tích 9,5m2 tuy không nằm trong tờ thỏa thuận chuyển nhượng ban đầu nhưng bà V đã giao cho bà L, ông T sử dụng phần diện tích này từ năm 2000 cho đến nay và hiện bà L, ông T cũng xây dựng căn nhà trên toàn bộ diện tích 59m2 này nên bà L, ông T cũng thống nhất trả thêm 20.000.000 đồng cho bà V tương ứng 9,5m2 đất và giao cho bà V, ông Th, ông B người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà V nhận.

Còn bà V và ông Th là con bà V, đồng thời ông Th cũng có ký tên tại thời điểm chuyển nhượng đất đều thống nhất tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất phần 49,5m2 theo giấy tay thỏa thuận và 9,5m2 ngoài giấy tay thỏa thuận. Đồng ý nhận số tiền 20.000.000 đồng được bà L, ông B giao thêm. Tại phiên tòa ngày 09/7/2026 bà L đã giao 20.000.000 đồng cho ông Th, bà V nhận xong.

Xét đây là sự tự nguyện của các đương sự, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên cần được công nhận.

Đối với ông Trần Thế B là một trong các đồng thừa kế của bà V. Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, mặc dù Tòa án đã thực hiện đầy đủ các thủ tục tống đạt và niêm yết hợp lệ các văn bản tố tụng cho ông B theo quy định nhưng ông B không có ý kiến phản hồi, không có tranh chấp hoặc yêu cầu gì đối với thửa đất 121 và số tiền 20.000.000 đồng nên xem như ông B đã từ bỏ quyền được trình bày ý kiến và quyền lợi của mình trong vụ án này. Do đó, Hội đồng xét xử giao số tiền 20.000.000 đồng cho bà V và ông Th quản lý. Trường hợp sau này nếu ông B không thỏa thuận được với những người thừa kế khác của bà V, có phát sinh tranh chấp đối với số tiền này thì ông B có quyền khởi kiện bằng một vụ án để được giải quyết theo quy định.

Từ cơ sở phân tích trên xét yêu cầu khởi kiện của bà L, ông T là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí và án phí.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26, Khoản 1 Điều 35, Khoản 1 Điều 39, Điều 92, các Điều 147, 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 129, 166, 401 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Các Điều 26, 202, 203 Luật Đất đai năm 2024;

Căn cứ Điều 12, Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp và quản lý án phí và lệ phí Tòa án:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T.

- Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 24/11/2000 (có xác nhận của Trưởng ấp ngày 25/11/2000) giữa bà Lê Thị V, ông Trần Thiện Th và bà Cao Thị L, ông Trần Hoàng T.

- Công nhận cho bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T quyền quản lý, quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất số 121, tờ bản đồ số 02, diện tích 59m² (đất ở đô thị) tọa lạc tại ấp Phú Hòa, xã Phú Hựu, tỉnh Đồng Tháp, vị trí đất theo các mốc M1, M2, M3, M4, M5, M6, M1 theo sơ đồ đo đạc thực tế ngày 26/3/2026 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực XIV.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, các đương sự có quyền đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T trả thêm số tiền 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng) đối với phần diện tích 9,5m2 thuộc thửa 121 cho bà Trần Thị Thái V, ông Trần Thiện Th và ông Trần Thế B là các đồng thừa kế của bà Lê Thị V.

Giao số tiền 20.000.000 đồng cho bà Trần Thị Thái V và ông Trần Thiện Th đại diện nhận và quản lý. Tại phiên tòa bà Cao Thị L đã giao số tiền 20.000.000 đồng cho bà V và ông Th nhận xong. Trường hợp sau này ông Trần Thế B có phát sinh tranh chấp về với số tiền này thì ông B có quyền khởi kiện để được giải quyết bằng một vụ án khác.

3. Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định và đo đạc trong vụ án là 1.677.080 đồng bà Cao Thị L tự nguyện chịu và đã chi xong.

4. Về án phí: Ông Trần Thiện Th, ông Trần Thế B, bà Trần Thị Thái V liên đới chịu 300.000 đồng đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Bà Cao Thị L và ông Trần Hoàng T thuộc trường hợp được miễn nộp tiền tạm ứng án phí và án phí.

5. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.